Constituirea dreptului de servitute asupra unui imobil ca fond aservit, al carui proprietar nu a fost parte în conventia încheiata în acest scop.
Refuzul Biroului de CF de a înscrie dreptul de servitute.
Mentinerea încheierii de respingere ca legala.
Art. 616 – 619 din Codul civil
Art. 19 din Legea nr. 7/1996
Art. 49 din Legea nr. 7/1996
În absenta unei constituiri anterioare a dreptului de servitute de trecere asupra parcelei dobândite de intimat cu titlu de vânzare-cumparare, parcela care la data cumpararii nu reprezenta fond aservit, constituirea unui atare drept la o data ulterioara de catre terte persoane printr-o conventie încheiata fara participarea sa, nu este apta de a atrage înscrierea în cartea funciara a unei servituti în sarcina parcelei aflate în proprietatea intimatului, ca fond aservit, în conditiile art. 19 din Legea nr. 7/1996, o atare conventie fiindu-i inopozabila acestuia.
Cererea de înscriere în cartea funciara si actele depuse în justificarea acesteia neîntrunind conditiile legale, încheierea de respingere data de registratorul Oficiului de este legala.
DECIZIA CIVILA NR. 2834/2011-R din 24.11.2011
Dosar nr. 10628/11/2010
Prin Sentinta civila nr. nr. 548/25.01.2010 pronuntata de Judecatoria Oradea s-a admis cererea formulata de petentii G G si I E, în sensul ca s-a dispus anularea încheierii de respingere nr. 81374/23.12.2008, pronuntata de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara B si a obligat Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara – Biroul de Cadastru si Publicitate Imobiliara B la înscrierea dreptului de servitute de trecere în CF 89640 Oradea, nr. cad. 16579, de asemenea s-a respins ca nefondata cererea de interventie în interes propriu formulata de T C, cu obligarea intervenientului T C la plata în favoarea petentului G G a sumei de 1000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata, reprezentând onorariu avocatial.
Prin considerentele sentintei se retine în esenta ca prin încheierea nr. 81374/23.12.2008 Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara Bihor a respins cererea petentilor privind înscrierea unei servituti de trecere cu piciorul si cu masina asupra imobilului din parcela cadastrala 16579 O, CF 89640 O, pe motivul ca dreptul se servitute a fost înscris ulterior formarii nr. cad. 16579 din CF 89640, deci nu se poate nota aceasta servitute. Prin examinarea dosarului nr. 81374/2008 comunicat de OCPI B si actele depuse la dosarul cauzei, instanta a constatat ca în CF nr. 89640 O, nr. cad. 16579 (f.19-20) este înscris sub B.4 dreptul de proprietate al intervenientului T C cu privire la un teren intravilan, prin cumparare de la numitele B E si H I (f.18). Aceasta carte funciara a fost adusa din CF 362 O prin dezlipirea suprafetei de 3416 mp din nr. top. 2069, asa cum reiese din înscrierea de sub B.31.
Instanta a constatat ca în CF nr. 362 O (f.7) este notata servitute de trecere asupra imobilelor cu nr. top. 2069, 2072. De asemenea, în CF nr. 362 O sub B.33 este înscris dreptul de proprietate al petentilor, iar prin încheierea nr. 32970/20.05.2008 cota de 3375/9229 mp din nr. top. 2072 si 605 mp din nr. top. 2069 se constituie în nr. cad. 15804-15805, care se transcriu în CF noi 90411-90412 O în favoarea petentilor cu mentinerea servitutii de trecere asupra nr. top. 2069, 2072. Desi intervenientul a sustinut ca petentii îsi întemeiaza cererea pe actul de parcelare si delimitare corp proprietate autentificat sub nr. 880/08.04.2008 de BNP G C (f.26), care nu îi era opozabil si ca la data încheierii acestui act intervenientul avea deja constituit nr. cadastral 16579 O, care nu era grevat de nici o servitute de trecere, instanta a considerat ca aceasta sustinere nu poate fi primita, atâta vreme cât dreptul de servitute asupra imobilului intervenientului era notat în CF nr. 362 O, nr. top. 2069, 2072. Or, dreptul de servitute este un accesoriu al fondului caruia îi profita, urmând soarta acestuia, si totodata ea ramâne ca o sarcina pentru utilitatea acestui fond, impusa fondului aservit, care, de asemenea, trebuie sa suporte servitutile ce îl greveaza indiferent cine ar fi proprietarul lui.
Împotriva acestei hotarâri a declarat apel intervenientul T C solicitând admiterea apelului, schimbarea în totalitate a sentintei, în sensul respingerii plângerii formulata de reclamantii petenti si pe cale de consecinta sa admita cererea de interventie principala.
Prin încheierea din 27.04.2010 tribunalul a dispus suspendarea în temeiul art. 244 punct 1 Cod procedura civila.
Ca urmare a admiterii recursului declarat împotriva încheierii sus mentionata, prin Decizia civila nr. 1425/2010-R Curtea de Apel O a dispus continuarea judecarii apelului.
Sub Dosarul nr. 10628/111/2010 al Tribunalului B, examinând apelul prin prisma motivelor invocate s-au retinut urmatoarele:
Prin încheierea nr. 81374/23.12.2008 Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara B s-a respins cererea formulata de petentul G G privind îndreptarea erorii materiale în Cf. nr. 89640 O, întrucât s-a constatat ca dreptul de servitute a fost înscris ulterior formarii nr. cad. 16579 O din Cf. nr. 89640 O si deci nu se poate nota aceasta servitute.
Nr. cad. 16579 din Cf. nr. 89640 O s-a constituit din suprafata de 3416 mp apartinând nr. top. 2069 din Cf. nr. 362 O în favoarea intervenientului T C, iar diferenta de 605 mp nr. top. 2069 Oradea constituie proprietatea reclamantilor G G si I E.
Traducerile din limba maghiara a rubricii “mentiuni” din Cf. nr. 362 O referitoare la dreptul de servitute sunt contradictorii.
Astfel în traducerea depusa la fila 18 din prezentul dosar de apel, efectuata de traducator S I rezulta ca dreptul de servitute este în favoarea nr. top. 2069, cel grevat fiind imobilul cu nr. top. 2125. În aceeasi termeni s-a efectuat traducerea si de catre traducator C E (fila 19). Doar traducerea realizata de catre traducator L H B (fila 20) este în sensul ca dreptul de servitute este asupra imobilului cu nr. top. 2069.
Existând aceste neclaritati s-a încuviintat o alta realizata de catre traducator G F potrivit careia imobilul grevat este nr. top. 2125.
Aceasta ultima traducere este în consens cu schitele depuse la prezentul dosar (fila 28, 29) potrivit carora dreptul de servitute este în favoarea nr. top. 2069 si imobilul grevat este cel cu nr. top. 2125.
În consecinta, în Cf. nr. 89640 O, asupra nr. cad. 16579 constituit din nr. top. 2069 O nu trebuie înscris un drept de servitute, motiv pentru care, instanta, în temeiul art. 296 Cod Procedura Civila a admis apelul, a schimbat în totalitate sentinta apelata conform prezentului dispozitiv.
În temeiul art. 274 Cod Procedura Civila au fost obligati intimatii la cheltuieli de judecata la fond si în apel în cuantum de 700 lei în favoarea apelantului, reprezentând onorariu avocatial si traducator.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs G G si I E, solicitând admiterea plângerii, iar în subsidiar admiterea recursului, anularea deciziei data în apel si trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea audierii traducatorilor si a vânzatorilor.
În motivarea cererii de recurs, sunt învederate urmatoarele:
– dreptul de a se înscrie servitutea de trecere în CF nou constituita cu nr. cadastral nou 15805, respectiv 15804, provenite amândoua din top. 2069, este justificat ca urmare a existentei notei din CF nr. 362 O cu nr. 1849/1816;
– cererea privind dreptul de trecere a fost respinsa de catre OPCI, fiind astfel încalcat dreptul recurentilor recunoscut si de catre fostii si de catre pârâtul T C;
– instanta de apel a acceptat traducerea numitului G F, fara sa motiveze aceasta pozitie si de ce a înlaturat celelalte traduceri, contradictie ce trebuie înlaturata prin audierea celorlalti traducatori;
– servitutea fiind un accesoriu, trebuia sa fie înscrisa atât pe parcelele cumparate de recurenti cât si pe a intimatului, având în vedere ca finalitatea dreptului de servitute implica accesul la drumul principal str. P, adica peste parcela 2125, dar si asupra nr. nou cadastral 16579 a pârâtului T.
În drept sunt invocate dispozitiile art. 304 pct. 8, 9 si 10 Cod procedura civila.
Prin concluziile scrise depuse la dosar, intimatul a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Examinând hotarârea recurata prin prisma motivelor invocate cât si din oficiu, instanta de recurs constata urmatoarele:
Criticile aduse hotarârii recurate sunt gasite de instanta de recurs ca fiind nefondate, având în vedere argumentele ce succed.
Prin cererea înregistrata sub nr. 81374 din 23.12.2008, petentul Gruie Gheorghe solicita Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara B îndreptarea erorii materiale în sensul de a se nota servitute de trecere asupra imobilului cu nr. cadastral 16579 O, ulterior precizând ca solicita înscrierea în CF vechi 362 nr. top. 2069 si nr. cadastral nou 16579 mentiunea ” cu servitute de trecere auto si pietonal” asupra nr. top. 2069, 2072 în favoarea nr. cadastrale 15804 – 15805, CF nr. 362 O O, înscriere care nu s-a operat în CF.
Cererea sus-mentionata a fost respinsa prin încheierea nr. 81374 din 23.12.2008, cu motivarea ca dreptul de servitute a fost înscris ulterior formarii nr. cadastral 16579 din Cf nr. 89640 O, deci nu se poate nota aceasta servitute.
Solutia de anulare a încheierii de respingere este eronata, nefiind avute în vedere, la pronuntarea ei de catre judecatorie, ansamblul operatiunilor survenite în timp în cartile funciare cu privire la imobilele din litigiu.
Astfel, este de subliniat ca fondul aservit este cel având nr. top. 2125 din CF nr. 1573 O, actualul nr. cadastral 18705, din care intimatul detine 30 mp, astfel cum rezulta din contractul de vânzare cumparare autentic nr. 592 din 21 mai 2008 ( fila 22 dosar de fond), relevanta fiind si schita întocmita de ing. C D C ( fila 25).
În speta, cererea privind instituirea dreptului de servitute pe imobilul proprietatea intimatului din parcela cu nr. cadastral 16579 O în favoarea imobilelor cu nr. cadastrale 15804 si 15805 O, face obiectul unui proces aflat pe rolul Judecatoriei O în dosarul nr. 12536/271/2008, proces în care îsi va gasi rezolvare problema litigioasa de fata, neputând fi transata în prezentul cadru procesual fixat prin atacarea cu plângere a unei încheieri de respingere date de Oficiul de Cadastru.
Sustinerile recurentilor în sensul ca dreptul de servitute ar trebui înscris asupra noului nr. cadastral 16579 nu pot fi acceptate, acesta nereprezentând fond aservit, astfel cum afirma fara temei recurentii.
Faptul ca partile semnatare ale contractului autentificat sub nr. 880/2008 de Biroul Notarului Public G C – în care nu apare ca parte contractanta si intimatul, proprietar al parcelei cu nr. top. 16579 – au convenit sa se înscrie dreptul de servitute asupra nr. top. 2069 si 2072 din CF nr. 362 O în favoarea parcelelor cu nr. cadastrale 15804 si 15805 nu înseamna ca, în absenta unei constituiri anterioare a dreptului de servitute asupra parcelei cu nr. cadastral 16579 provenit din nr. top. vechi 2069, aceasta parcela reprezinta fond aservit pentru a se putea face înscrierea corespunzatoare în cartea funciara.
Este de observat ca nr. cadastral 16579 a fost constituit anterior încheierii contractului autentic mai sus mentionat, la data constituirii parcelei aflate în discutie – 12.10.2007 – aceasta nu era grevata de nici o servitute de trecere, nici ea si nici parcela cu nr. top. 2069 din care provenea. Doar la o data ulterioara celei la care a fost constituit nou nr. cadastral 16579, partile semnatare ale actului de parcelare si delimitare corp proprietate autentificat sub nr. 880/2008, au convenit ca parcelele cu nr. cadastrale 15804 si 15805 sa beneficieze, ca fond dominant, cu titlu gratuit, de un drept de servitute de trecere pe nr. top. 2069 si 2072 ca fonduri aservite.
Or, intimatul nu a fost parte a contractului prin care s-a constituit pe cale conventionala, instituirea dreptului de servitute, acesta nefiindu-i opozabil, actul fiind producator de efecte juridice fata de partile contractante.
Se poate astfel conchide ca nu subzista nici un temei legal pentru a se da curs cererii de înscriere în cartea funciara nr. 89640 O cu nr. cadastral 16579 – adus din CF nr. 362 O – a unui drept de servitute care sa greveze aceasta parcela în conditiile art. 19 din Legea nr. 7/1996, un prim argument fiind acela ca servitutea asupra nr. top. 2069 din care ea s-a desprins nu era constituita la data la care intimatul a devenit proprietarul respectivei parcele, iar un al doilea argument care converge în acelasi sens este acela ca dreptul de servitute constituit la o data ulterioara de catre recurenti cu terte persoane, nu-i este opozabil intimatului, nefiind parte a actului juridic de constituire a respectivului drept.
Prin urmare, cererea de înscriere în cartea funciara a dreptului de servitute si actele depuse în justificarea acesteia neîntrunind conditiile legale, concluzia ce se impune este aceea ca încheierea de respingere data de registrul din cadrul Oficiului de cadastru este legala.
Fata de considerentele ce preced, instanta în baza dispozitiilor art. 312 alin. 1 din Codul de procedura civila, a respins ca nefondat recursul, hotarârea recurata fiind pastrata în totul, iar în conformitate cu prevederile art. 274 din Codul procedura civila, recurentii au fost obligati la plata sumei de 400 lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
