Constructie ridicata pe terenul proprietatea altei persoane. Buna credinta a constructorului. Efecte juridice.
În cazul constructorului de buna credinta ,legea nu permite pronuntarea unei solutii de obligare la ridicarea constructiilor ,dispozitiile art.494 fiind suficient de clare în sensul ca „proprietarul pamântului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului”.
(Tribunalul Arad,sectia civila, decizia civila nr.152 R/3 martie 2010,
dosar nr. 4584/55/2008)
Prin sentinta civila nr. 9083/27.10.2009 pronuntata în dosarul nr. 4584/55/2008 Judecatoria Arad a admis în parte actiunea formulata de reclamantii S. P. si S. E., în contradictoriu cu pârâtii M. C. A. si M. C. S., si în consecinta a stabilit linia de hotar dintre imobilul reclamantilor înscris în CF nr.1467 Fântânele, nr.top.393-397/35 si imobilul pârâtilor înscris în CF nr.1466 Fântânele cu nr.top.393-397/34, nr.cad.1662 ca fiind linia notata cu literele D C E conform raportului de expertiza si schitei întocmite de expertii Bether Floare, Jula Gheorghe si Boscai Ioan. Prin aceeasi hotarâre, prima instanta a respins cererea de ridicare a constructiei si a compensat cheltuielile de judecata.
Pentru a pronunta aceasta solutie, prima instanta a retinut ca pârâtii au cumparat terenul înscris în CF nr.1466 Fântânele nr.top.393-397/34 în anul 2004, acesta fiind situat lânga terenul reclamantilor înscris în CF nr.1467 Fântânele cu nr.top.393-397/35 iar la data când pârâtii au cumparat terenul nu existau constructii în zona si nici garduri de delimitare a parcelelor. Judecatoria a mai constatat ca, intentionând sa construiasca o casa pe terenul cumparat pârâtii s-au adresat societatii Geo Top SRL pentru a se identifica parcela lor si pentru a putea obtine autorizatiile necesare construirii iar, întrucât la Oficiul de din Arad nu existau documentele care sa contina coordonatele parcelei, firma de topografie angajata de pârâti a luat legatura cu reprezentantii Primariei Fântânele care le-a pus la dispozitie planul parcelar al terenurilor din zona respectiva datând din anul 1957. în aceasta privinta, judecatoria a statuat ca Primaria Fântânele, desi avea obligatia de a pune în posesie persoanele care au primit teren conform art.35 alin.5 din L nr.169/1997-printre acestea aflându-se si persoanele care au vândut terenurile partilor din litigiu, nu si-a îndeplinit aceasta obligatie. Instanta de fond a retinut ca pe baza planului parcelar de la primarie, care era de altfel singurul act pus la dispozitie de aceasta, firma de topografie în prezenta martorului Barna Cornel care era referent pe probleme de urbanism la primarie, a identificat faptic terenul pârâtilor ulterior întocmindu-se si un plan de situatie, respectiv o ridicare topografica privind parcela, vizat ulterior de oficiul de cadastru, iar Primaria a eliberat certificatul de urbanism, autorizatia de constructie si ulterior s-a facut si receptia constructiei prin semnarea procesului-verbal de receptie de catre reprezentantii primariei, constructia astfel realizata fiind întabulata în cartea funciara. Ulterior, dupa ce constructia a fost ridicata, judecatoria a constatat ca reclamantii au intentionat sa construiasca si ei, moment în care un topograf angajat de ei, martorul Sida Mocanu le-a comunicat ca o parte din terenul lor este ocupat de constructia pârâtilor, prima instanta apreciind ca aceasta situatie este confirmata si de cele doua expertize administrate în cauza, potrivit concluziilor carora imobilul-constructie al pârâtilor ocupa 135 mp din terenul reclamantilor.
Instanta de fond a realizat o analiza a dispozitiilor art.494 Cod civil si a concluzionat ca, în raport de exigentele acestui text de lege, daca plantatiile, cladirile si operele au fost facute de catre o a treia persoana de buna-credinta, proprietarul pamântului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului, concluzionând ca, având în vedere buna-credinta a constructorului, proprietarul terenului nu poate cere ridicarea constructiei ci doar dobândirea acesteia prin invocarea accesiunii cu despagubirea constructorului.
Analizând notiunea de „constructor de buna-credinta” conform doctrinei si jurisprudentei judecatoria a subliniat ca prin aceasta sintagma se întelege acea persoana care ridica o constructie pe un teren având convingerea ferma dar eronata ca acel teren se afla în proprietatea sa. Cu referire la litigiul dedus judecatii, instanta de fond a apreciat ca pârâtii au avut convingerea ferma dar eronata ca parcela pe care se construieste casa este a lor, în acest sens acestia au avut toate autorizatiile cerute de legislatia în vigoare iar identificarea topografica s-a facut printr-o firma specializata pe baza documentatiei de la primarie neputându-li-se imputa pârâtilor ca ar fi stiut ca terenul pe care se face constructia nu este a lor. Pe de alta parte, instanta a tinut sa sublinieze ca nici reclamantii nu stiau aceste împrejurari din moment ce au stat în pasivitate pâna când s-a finalizat constructia, invocând în sprijinul acestei interpretari si decizia de îndrumare a fostului Plen al Tribunalului Suprem nr.13 din 6 august 1959 în care s-a aratat ca în cadrul actiunilor întemeiate pe art.494 C.civ. instantele de judecata trebuie sa cerceteze conditiile concrete în care s-au facut constructiile respective, fara a putea deduce reaua-credinta numai din faptul ca cel care a construit nu are vreun titlu asupra terenului.
Instanta de fond a mai expus în considerente împrejurarea ca reclamantilor li s-a pus în vedere în sedinta din 6 octombrie 2009 daca nu înteleg sa invoce accesiunea, acestia solicitând doar ridicarea constructiilor, neprecizându-si actiunea, acordându-se si un termen si pentru reglementarea amiabila a litigiului, partile neajungând la niciun acord.
Împotriva acestei sentinte au declarat recurs reclamantii S. P. si S. E., solicitând instantei de control judiciar, în urma admiterii caii de atac, modificarea sentintei recurate în sensul admiterii actiunii precizate.
În motivarea recursului, recurentii au sustinut ca solutia primei instante este gresita, astfel ca ei au în proprietate 1200 mp, din acestia 135 mp, fizic, sunt ocupati de constructia pârâtilor, aceasta constructie afectându-i de lipsa de folosinta a 400 mp, conform expertizei întocmita în cauza. În aprecierea recurentilor, sustinerea instantei potrivit careia pârâtii sunt de buna-credinta este gresita, deoarece este dovedit ca ei sunt proprietarii terenului pe care pârâtii, partial si-au edificat o constructie, fara a avea acceptul lor. Pe de alta parte, recurentii au aratat ca dreptul lor de proprietate este afectat de catre pârâti prin constructia edificata, fiindu-le limitat dreptul de proprietate, fara a justa si prealabila despagubire si fara ca ei sa aiba vreo culpa. Mai mult, instanta le-a limitat dreptul de proprietate pe ideea de buna-credinta a pârâtilor, care însa nu este sustenabila. Ca urmare, recurentii au apreciat ca, neputându-se retine culpa lor, nici faptul ca nu au stat în pasivitate întrucât nu au fost înstiintati în niciun fel, nesolicitându-li-se, de altfel, acordul privind trasarea liniei de hotar, pârâtii sunt de rea-credinta în sensul art.494 Cod civil. Invocând jurisprudenta CEDO si art.1 Protocolul 1 la Conventie, reclamantii-recurenti au sustinut raportat la Conventie constructorul neproprietar nu poate invoca buna credinta care sa fie opozabila proprietarului terenului pe care s-a identificat constructia neproprietarului, în asemenea conditii încât sa limiteze dreptul de proprietate al proprietarului terenului, întrucât într-o asemenea situatie s-ar ajunge la ruperea unui just echilibru între interesul general si cel particular. În aceeasi ordine de idei, invocând cauza Strain contra României, recurentii au apreciat sa solutia instantei de fond încalca prevederile Conventiei câta vreme câta vreme ingerinta în dreptul lor de proprietate s-a produs în lipsa totala a vreunei despagubiri.
Prin întâmpinare, intimatii au solicitat respingerea recursului, apreciind ca instanta de fond a pronuntat o hotarâre legala si temeinica bazata pe aplicarea corecta a dispozitiilor legale în materie la starea de fapt existenta.
Au sustinut ca motivele invocate de reclamanti în sustinerea caii de atac sunt neîntemeiate, bazându-se pe o interpretare eronata a dispozitiilor art. 494 Cod civil si a practicii judiciare interne si CEDO. Reiterând întreaga stare de fapt si modul în care a decurs ridicarea constructiei, intimatii si-au sustinut buna lor credinta în sensul în care au fost convinsi de exactitatea masuratorilor si de faptul ca au ridicat constructia pe terenul lor.
Analizând sentinta atacata din prisma criticilor aduse prin motivele de recurs si ale dispozitiilor art.304 si art.3041 Cod proc.civ., tribunalul a apreciat ca recursul nu este fondat, judecatoria pronuntând o solutie perfect legala si temeinica în acord atât cu dispozitiile legale incidente cât si cu principiile generale de drept aplicabile, realizând o justa solutionare a obiectului dedus judecatii, chiar daca rezolvarea data cauzei nu este de natura a stinge litigiul dintre parti.
Plecând la analiza recursului de la obiectul dedus judecatii de reclamanti, prin cererea de chemare în judecata precizata ulterior, respectiv granituirea proprietatilor si demolarea partii din constructia pârâtilor care ocupa terenul reclamantilor, tribunalul a constatat ca judecatoria a admis primul capat de cerere si a respins ca nefondat cel de-al doilea, dupa o prealabila analiza justa a dispozitiilor art.494 Cod civil. În mod corect a observat instanta de fond ca demolarea unei constructii edificata pe terenul altuia, în raport de exigentele art.494 Cod civil, nu se poate dispune la cererea proprietarului terenului decât daca constructorul a fost de rea-credinta, în sensul ca ar fi cunoscut ca terenul asupra caruia realizeaza constructia nu îi apartine.
Or, buna credinta a pârâtilor nici macar nu poate fi pusa la îndoiala. Ea poate fi dedusa si numai din pozele depuse în recurs din care rezulta ca edificiul a fost ridicat pe un loc viran, fara semne exterioare de vecinatate cu proprietatile limitrofe si pe baza tuturor certificatelor, planurilor, schitelor si autorizatiilor impuse de legislatia în vigoare. De altfel, este si greu de crezut ca pârâtii, desi ar fi stiut ca vor edifica constructia pe terenul altuia, ar fi continuat cu rea-credinta construirea acesteia, în conditiile în care terenul viran înconjurator permitea cu usurinta mutarea întregului plan al constructiei, în mod corespunzator realitatii, fara vatamarea proprietatii altor terti. Se impune a se remarca pe de alta parte si atitudinea reclamantilor – de teren care, fara a putea fi considerata culpabila, a fost totusi lipsita de cea mai mica diligenta, câta vreme de la data dobândirii imobilului-teren, nu s-au preocupat deloc de o delimitare urgenta a proprietatii lor, mai ales în conditiile în care proprietatea achizitionata nu avea limite clar stabilite fata de proprietarii vecini. Data fiind împrejurarea ca parcelele achizitionate de catre reclamanti si respectiv de catre pârâti nu au fost delimitate de catre vânzatorul Comuna Fântânele si predate pe baza de proces verbal cu indicarea limitelor si constatând ca pârâtii au construit dupa ce în prealabil au obtinut de la vânzatorul comun (atât al reclamantilor cât si al pârâtilor), planul parcelar al zonei, în temeiul unui certificat de urbanism si a unei autorizatii de construire emise în conditiile legii, tribunalul sustine aceeasi concluzie la care a ajuns si instanta de fond, aceea ca buna-credinta a pârâtilor este în afara oricarei îndoieli.
Plecând de la aceasta premisa a bunei-credinte a constructorului, în mod legal instanta de fond a procedat la respingerea actiunii atâta vreme cât legea nu permite pronuntarea unei solutii de genul celei solicitate de catre reclamant, dispozitiile art.494 Cod civil fiind suficient de clare în sensul ca, în cazul unui constructor de buna-credinta, „proprietarul pamântului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantatii, cladiri si lucrari, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor si pretul muncii, sau de a plati o suma de bani egala cu aceea a cresterii valorii fondului”.
În sprijinul proprietarului terenului afectat de ridicarea constructiei Codul civil ofera doua solutii alternative, consecutive invocarii accesiunii: fie plata materialelor si a muncii, fie plata sporului de valoare a adus terenului prin ridicarea constructiei, lasând la libera alegere a proprietarului terenului sa opteze pentru solutia care îi este mai convenabila (mai profitabila, mai ieftina). Cu toate acestea, Codul civil nu înlatura posibilitatea partilor de conveni asupra înstrainarii terenului catre proprietarul constructiei, dar interzice expres exact solutia solicitata de reclamanti.
Aprecierile recurentilor-reclamanti cu privire la incidenta jurisprudentei CEDO, a art.1 Protocolul nr.1 din Conventie nu au nicio incidenta în prezenta cauza, fiind potrivita remarca pârâtilor din întâmpinare ca reprezinta interpretari eronate a practicii curtii europene.
Conventia, prin art.1 din Protocolul aditional nr.1, garanteaza dreptul de proprietate, însa prevederile art.494 Cod civil nu sunt contrare principiului acestei conventii, încercând sa ofere o rezolvare unui conflict civil ce se poate naste între doua persoane de buna-credinta, dintre care una este proprietar al terenului iar cealalta proprietar al constructiei ridicata pe acest teren. Este destul de pretentios a ne lansa în afirmatii conform carora, daca legea interna – Codul civil – nu prevede solutia care îi convine uneia dintre parti – înseamna ca aceasta lege interna este contrara Conventiei. Solutia oferita de Codul civil propune un compromis realist prin care se tinde atât la apararea dreptului de proprietate asupra terenului cât si la protejarea constructorului de rea-credinta, inclusiv cu luarea în considerare a caracterului vadit pagubitor a variantei de demolare, mai ales în situatia în care premisa o constituie buna-credinta.
Având în vedere aceste considerente de fapt si de drept, în temeiul art.312 alin.1 Cod proc.civ., tribunalul a respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanti.
