Inexistenţa unui înscris care să constate operaţiunea juridică realizată între părţi nu poate conduce la concluzia că nu s-au stabilit raporturi de locaţiune, întrucât în această materie forma scrisă este prevăzută doar ad probationem, şi nu ad validitatem.
Plata cu regularitate a chiriei şi a celorlalte utilităţi, coroborată cu prezumţia rezultată din folosirea efectivă a spaţiului în litigiu de către pârâţi, fac dovada raporturilor locative dintre părţi.
Art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 prevede că nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. (1) -în sensul notificării chiriaşului prin judecătoresc în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă în vederea încheierii noului contract de închiriere – atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract.
Prin urmare, pârâţii deţin titlu locativ prin efectul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi nu este justificată o cerere de evacuare împotriva lor.
(Decizia nr. 2318 din 4 noiembrie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea la data de 18.09.2002, reclamanta SC “C.” SA i-a chemat în judecată pe pârâţii B.V., B.G. şi D.I.P., solicitând pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Otopeni, judeţul Ilfov, pe care îl deţin fără titlu legal, cu aplicarea art. 279 din Codul de procedură civilă.
în motivarea cererii, s-au arătat următoarele:
Reclamanta este proprietarul şi administratorul imobilului cămin situat la adresa indicată conform Sentinţei civile nr. 1214 din 28.03.2002, pronunţată de Judecătoria Buftea, definitivă şi irevocabilă.
Având în vedere lipsa titlului locativ al pârâtului care ocupă în mod abuziv camera 203, reclamanta l-a notificat, solicitând evacuarea.
Pârâtul nu numai că a refuzat să elibereze spaţiul pe care-l ocupă abuziv, ci a şi împiedicat-o să efectueze lucrările de reparaţie şi consolidare a construcţiei aflate într-un stadiu avansat de degradare.
Prin Sentinţa civilă nr. 3840 din 18.10.2002, pronunţată de Judecătoria Buftea, s-a admis acţiunea şi s-a dispus evacuarea pârâţilor din spaţiul de locuit situat în oraşul Otopeni, judeţul Ilfov, cu obligarea acestora la plata a 775.000 lei cheltuieli de judecată către reclamantă.
Instanţa a reţinut că reclamanta a făcut dovada dreptului său de proprietate asupra spaţiului de locuit în litigiu, iar pârâtul nu i-a putut opune un titlu locativ.
împotriva sentinţei de fond au declarat apel pârâţii, criticând-o pentru următoarele motive:
Instanţa nu a soluţionat cererea de încuviinţare a executării provizorii formulată de reclamantă; instanţa a omis totodată să se pronunţe asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active derivată din inexistenţa pentru societatea reclamantă a deciziei adunării generale a acţionarilor, în care acţionarii să fi mandatat pe administratorul societăţii să emită o hotărâre de evacuare.
Contractul de închiriere poate fi încheiat chiar şi tacit dacă se primeşte plata chiriei şi se permite folosirea spaţiului locativ.
Cerinţa formei scrise nu este prevăzută pentru validitatea actului, iar formalităţile sunt necesare ad probationem.
Prin actele de la dosar a făcut dovada existenţei contractului de închiriere.
Prin Decizia civilă nr. 495 A din 7.04.2003, Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a admis apelul declarat de către apelanţi, a schimbat în tot sentinţa apelată şi a respins acţiunea ca neîntemeiată, cu obligarea intimatei la plata a 439.000 lei cheltuieli de judecată către apelant.
La pronunţarea deciziei, tribunalul a reţinut următoarele considerente:
Prin probele administrate în cauză, apelantul a făcut dovada achitării chiriei.
Cea mai veche viză de pe buletinul apelantului B.G. datează din anul 1996, ceea ce înseamnă că la acea dată locuia în cămin.
S-a reţinut că plata chiriei a fost făcută cu regularitate, de vreme ce intimata a permis apelanţilor folosirea nestingherită a spaţiului.
Inexistenţa unui înscris care să constate operaţiunea juridică realizată între părţi nu poate conduce la concluzia că între părţi nu s-au stabilit raporturi de locaţiune, întrucât în materia locaţiunii forma scrisă este prevăzută doar ad probationem, şi nu ad validitatem.
S-a reţinut astfel de către tribunal că din probele administrate în cauză a rezultat că între părţi a intervenit un contract de închiriere.
Având în vedere că acest contract de închiriere se afla în curs de la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, a operat prelungirea legală conform art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
în ceea ce priveşte notificarea comunicată chiriaşului în cursul lunii octombrie 2001, s-a reţinut că invocarea necesităţii efectuării de lucrări de reconstruire şi consolidare a spaţiului ocupat nu poate constitui un motiv suficient de evacuare necondiţionată a apelanţilor; există într-o asemenea situaţie posibilitatea ca intimata să pună la dispoziţia chiriaşilor un alt spaţiu locativ în mod temporar, până la terminarea lucrărilor.
Reţinând incidenţa în cauză a dispoziţiilor Legii nr. 241/2001, prin care s-a aprobat Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, tribunalul a apreciat că prevederile referitoare la denunţarea unilaterală a contractului de închiriere invocate de către intimată nu sunt aplicabile în speţă.
împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs reclamanta-intimată, criticând-o pentru următoarele motive ce se încadrează în art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă:
Existenţa unui contract de închiriere presupune dovedirea intenţiei de a se obliga din punct de vedere juridic, în sensul acceptării poziţiei unui locator în astfel de contracte; locatarii sunt simpli toleraţi, iar sumele plătite de ei nu sunt percepute cu titlu de chirie (ca un indiciu al raporturilor locative), ci drept contravaloare a utilităţilor aferente camerelor ocupate; chiar şi plăţile făcute erau mai mici decât contravaloarea utilităţilor.
Prin reţinerea existenţei contractelor s-a încălcat principiul că nimeni nu îşi poate invoca propria culpă; aceasta în condiţiile în care s-au aflat în posesia contractului, după cum au declarat, dar acesta a fost luat de administratorul căminului (unul dintre apelanţi) şi a dispărut.
Nu există la dosar nici o dovadă în sensul că cererea de a locui în cămin a fost aprobată de SC “C.” SA; cererea apelanţilor purtând menţiunea “există posibilitatea”, cu indicarea unei camere care nu coincide cu cea ocupată de pârâţi, nu face dovada angajării din punct de vedere juridic a societăţii.
în situaţia reţinerii existenţei unui contract, acesta a fost denunţat unilateral; notificările trimise în care i s-a pus în vedere să părăsească imobilul pentru că nu are titlu locativ, precum şi acţiunea introductivă, constituie concediu.
Nu s-au avut în vedere prevederile art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, care prevăd că închirierea locuinţelor se face în baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat prin contract scris, care se înregistrează la organele fiscale competente; se recunoaşte totuşi că legea nu prevede forma scrisă ad validitatem, ci ad probationem.
Prezumţiile simple în baza cărora s-a reţinut existenţa unui contract de închiriere nu sunt aplicabile în speţă, nefiind întrunite nici una dintre condiţiile prevăzute de art. 1203 din Codul civil – temeinicia şi admisibilitatea probei cu martori.
Reţinerea incidenţei în cauză a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 este nefondată; prorogarea legală instituită de Legea nr. 17/1994 nu operează în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu proprietarii particulari după 1.09.1990; în cazul locuinţelor care au devenit proprietate particulară odată cu privatizarea societăţii comerciale, prorogarea legală instituită de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 operează numai după prelungirea sau reînnoirea contractelor de închiriere în baza Legii nr. 17/1994.
Pentru a se putea reţine incidenţa Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, trebuia să se constate existenţa contractului la data apariţiei Legii nr. 17/1994 şi implicit a calităţii acestora de chiriaşi.
Analizând decizia recurată în raport de criticile formulate, Curtea a constatat că recursul este nefondat.
Curtea a constatat că în mod corect s-a apreciat de către tribunal existenţa unor raporturi de locaţiune între părţi.
Deşi recurenta face trimitere la prevederile art. 21 din Legea nr. 114/1996, republicată, relative la forma scrisă a contractului de închiriere, recunoaşte totuşi că această formă nu este cerută ad validitatem, ci ad probationem.
Existenţa raporturilor de locaţiune a fost apreciată în mod corect în cauză, rezultând din folosinţa efectivă a spaţiului în litigiu de către intimat, din permisiunea folosirii acestuia de către recurentă şi din încasarea de către aceasta a contravalorii chiriei.
Deşi prin motivele de recurs, recurenta a invocat faptul că sumele încasate nu reprezentau chirie, ci plata utilităţilor aferente imobilului, aceste susţineri sunt contrazise de menţiunile făcute chiar de către recurentă, pe chitanţele eliberate, menţiuni care reflectă plata chiriei alături de alte utilităţi (energie electrică).
în mod corect s-a reţinut de către tribunal data vizei de reşedinţă din buletinul de identitate al intimatului B.G., din anul 1996, pentru camera în litigiu, iar pentru perioada cuprinsă în datele recente pentru care s-au eliberat chitanţele de plată a chiriei, s-a reţinut în mod corect o plată cu regularitate a chiriei şi utilităţilor faţă de permisiunea din partea recurentei de a folosi imobilul în litigiu.
Art. 5 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 prevede că pentru imobilele – terenuri şi construcţii -, precum şi pentru suprafeţele locative cu destinaţia de locuinţă, privatizate după ianuarie 1990 odată cu societăţile comerciale care le deţineau în proprietate, ca locuinţe, locuinţe de serviciu, cămine pentru salariaţi, proprietarul va încheia, la cererea chiriaşului sau a fostului chiriaş care ocupă efectiv locuinţa, un contract de închiriere pe o durată de 5 ani.
Art. 5 sus-indicat nu mai impune condiţia relativă la Legea nr. 17/1994, prevăzută în art. 2, ci ocuparea efectivă a locuinţei de către chiriaş sau fostul chiriaş la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Ocuparea locuinţei de către intimaţi la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 a fost reţinută de Curte pe considerentele precizate mai sus.
Potrivit art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanţei, proprietarul va notifica chiriaşul sau fostul chiriaş, prin executor judecătoresc, în vederea încheierii noului contract de închiriere. Conform alin. (2) al aceluiaşi articol, chiriaşul sau fostul chiriaş este obligat să comunice proprietarului, în scris, cererea sa pentru încheierea contractului, într-un termen de 30 de zile de la primirea notificării.
Art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 prevede că nerespectarea de către proprietar a dispoziţiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Părţile se află în situaţia reglementată de art. 10 şi 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, iar locaţiunea reţinută pentru intimat a fost prelungită de lege până la încheierea unui nou contract.
Prin urmare, intimatul deţine titlu locativ prin efectul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 (art. 5, 10 şi 11) şi nu este justificată o cerere împotriva sa de evacuare pentru lipsă de titlu locativ.
Prezumţiile simple apreciate de către tribunal reprezintă concluzii trase de magistrat din anumite situaţii indicate, care permit să stabilească existenţa contractului de închiriere ce formează obiectul litigiului de faţă.
Prezumţiile folosite de tribunal se încadrează în prevederile art. 1203 din Codul civil, pentru aspectele reţinute fiind admisibilă şi proba cu martori.
Denunţarea unilaterală şi concediul nu sunt aplicabile în speţă, după cum a reţinut şi tribunalul.
Notificarea făcută de către recurentă intimatului nu vizează denunţarea unui contract de închiriere sau evacuarea pentru lipsă de titlu, ci solicitarea de eliberare a spaţiului în vederea efectuării unor lucrări de refacere, consolidare, renovare şi igienizare a imobilului.
Prin instituţiile juridice de denunţare unilaterală şi concediu s-ar înfrânge raţiunea adoptării Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care este o măsură legislativă pentru protecţia chiriaşilor; prin propria culpă, proprietarul care nu-l notifică pe chiriaş ar determina prelungirea legală a locaţiunii conform art. 11 sus-menţionat, şi apoi, printr-o denunţare unilaterală sau cu anunţarea concediului ar putea lipsi oricând de titlu locativ chiriaşul care totuşi este protejat de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Oricum, denunţarea unilaterală şi concediul unui contract de închiriere nu pot interveni decât în cazul în care durata locaţiunii nu a fost determinată.
Critica vizând propria culpă a intimaţilor-pârâţi nu prezintă relevanţă în cauză faţă de cele reţinute şi care concretizează existenţa unor raporturi de locaţiune între părţi; oricum nu se circumscriu cadrului procesual din litigiul de faţă.
Faţă de cele reţinute în cauză, în raport de care Curtea a apreciat că tribunalul a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor legale incidente, Curtea a dispus respingerea recursului ca nefondat.
