Termenul de 30 de zile prevăzut de art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu este un termen de decădere. Acest termen poate fi calificat ca un termen înăuntrul căruia părţile trebuie să negocieze fie încheierea unui nou contract de închiriere, fie predarea spaţiului către proprietar, fie să se concretizeze refuzul chiriaşului de a încheia un nou contract de locaţiune.
întrucât reclamantul a dovedit că i-a notificat pe intimaţi să încheie un nou contract, dar aceştia au refuzat nejustificat, astfel cum se reţine în procesul-verbal al executorului judecătoresc, devin aplicabile dispoziţiile art. 11 alin. (2), care îl îndreptăţesc pe proprietarul recurent să ceară evacuarea intimaţilor-pârâţi din spaţiul deţinut.
(Decizia nr. 2206 din 21 octombrie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
La data de 22.04.2002, reclamantul B.D. i-a chemat în judecată pe pârâţii G.L., G.A. şi G.N., solicitând evacuarea acestora din spaţiul ocupat în mansarda imobilului din Bucureşti, sector 5, întrucât nu deţin titlu legal.
în drept, au fost indicate dispoziţiile art. 480, 481 şi următoarele din Codul civil, dispoziţiile Ordonanţei de urgentă a Guvernului nr. 40/1999 şi ale Legii nr. 10/2001.
Prin cererea din 20.05.2002, pârâţii au depus la dosar întâmpinare şi cerere de chemare în garanţie a Primăriei Municipiului Bucureşti, a Primăriei Sectorului 5 Bucureşti şi a SC “C.” SA pentru a fi obligate fie la repartizarea unui alt spaţiu locativ, fie la plata unor despăgubiri conform Legii nr. 10/2001.
Pe baza probelor cu înscrisuri şi interogatoriilor părţilor, Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, prin Sentinţa civilă nr. 5489 din 4.11.2002, a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantului şi a respins ca rămasă fără obiect cererea de chemare în garanţie intentată de pârâţi.
în pronunţarea acestei hotărâri, instanţa de fond a reţinut că reclamantul a făcut dovada că este proprietarul imobilului din Bucureşti, sector 5. Astfel, prin Sentinţa civilă nr. 6750 din 9.12.1993, pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, reclamantului i-a fost restituit în deplină proprietate imobilul din Bucureşti, sector 5, iar prin Dispoziţia de restituire nr. 424/1994, emisă de primarul general al municipiului Bucureşti, s-a procedat la predarea imobilului.
Curtea Supremă de Justiţie, prin Decizia nr. 686 din 1.03.1995, a admis recursul în anulare declarat de procurorul general împotriva sentinţei Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, pe care a casat-o, şi, pe fondul cauzei, a respins acţiunea în revendicare a imobilului intentată de B.D.
Ulterior, prin Decizia civilă nr. 61 din 24.07.2001, pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie, s-a admis un alt recurs în anulare declarat de procurorul general, după ce reclamantul a câştigat procesul cu statul român la Curtea Europeană a Drepturilor Omului, şi, în final, s-a menţinut Sentinţa nr. 6750 din 9.12.1993, pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti.
Imobilul i-a fost restituit reclamantului la data de 24.07.2001, când pârâţii ocupau spaţiul de la mansardă în temeiul Contractului de închiriere nr. 474/1996.
Prin Contractul de închiriere nr. 773 din 16.07.1996, încheiat de SC “C.” SA şi pârâţi, s-a procedat la extinderea spaţiului ocupat de pârâţi.
Părţile nu au contestat împrejurarea că prin hotărâre judecătorească irevocabilă s-a constatat nulitatea absolută a Contractului de închiriere-extindere nr. 773/1996 şi, pe cale de consecinţă, s-a revenit la contractul de închiriere iniţial, care şi-a păstrat efectele.
Instanţa de fond a reţinut că reclamantul nu a dovedit că i-a notificat pe pârâţi să încheie contract de închiriere, deşi a afirmat că le-a adresat notificări la data de
12.03.2002, şi, în aceste condiţii, chiar reclamantul nu a respectat art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Cum nerespectarea art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, instanţa a considerat că pârâţii au titlu pentru ocuparea spaţiului locativ de la mansarda imobilului în litigiu.
Ca atare, a respins ca neîntemeiată acţiunea reclamantului B.D. şi a respins şi cererea de chemare în garanţie ca rămasă fără obiect.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul B.D., considerând-o nelegală şi netemeinică.
în faza de apel s-au mai depus o serie de înscrisuri de către reclamant.
Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a civilă, prin Decizia nr. 486/A din
27.02.2003, a respins ca nefondat apelul reclamantului cu motivarea că, la momentul intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, intimaţii-pârâţi aveau ca titlu locativ Contractul de închiriere nr. 474/1996, pe perioada 2.04.1996- 2.04.2001, pentru spaţiul ocupat la mansarda imobilului în litigiu.
Instanţa de fond a reţinut corect împrejurarea că apelantul-reclamant nu a respectat procedura prevăzută de art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 în termenul de 30 de zile stipulat de acest act normativ şi, în astfel de condiţii, devin aplicabile dispoziţiile art. 11 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, prin care se prelungesc de drept vechile contracte de închiriere.
în termenul prevăzut de lege, împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul B.D., invocând motivele prevăzute de art. 304 pct. 8, 9 şi 10 din Codul de procedură civilă.
Recurentul a susţinut în esenţă că s-a făcut o aplicare greşită a dispoziţiilor prevăzute de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, deoarece a dovedit că i-a notificat pe intimaţii-pârâţi să încheie cu el contract de închiriere, dar aceştia au refuzat, atitudinea lor fiind consemnată prin proces-verbal de către judecătoresc.
De asemenea, s-a susţinut că nu s-a avut în vedere faptul că la data de 24.07.2001, când prin hotărârea Curţii Supreme de Justiţie imobilul i-a fost retrocedat, Contractul de închiriere nr. 474/1996 pe perioada 2.04.1996-2.04.2001, de care beneficiau intimaţii, îşi încetase efectele, iar de încheierea Contractului nr. 474 din 6.05.1996 a luat cunoştinţă atunci când a fost depus în instanţa de apel şi este un contract lovit de nulitate, întrucât nu ţine cont de spaţiile închiriate intimaţilor până în 1994.
Recursul declarat de recurent este fondat pentru considerentele ce se arată în continuare.
într-adevăr, prin Decizia nr. 61 din 24.07.2001, pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie, i-a fost restituit recurentului-reclamant B.D., în deplină proprietate, imobilul din Bucureşti, sector 5.
în acest imobil, la mansardă, intimaţii-pârâţi ocupau două camere, hol, bucătărie, baie şi oficiu, în temeiul Contractului de închiriere nr. 474/1996, ce a avut ca perioadă de locaţiune 2.04.1996- 2.04.2001, şi conform Contractului nr. 2110 din 12.08.1999, încheiat pe 5 ani (9.05.1999 – 9.05.2004) cu SC “C.” SA.
Conform Adeverinţei nr. 10807 din 28.08.2003, recurentul-reclamant deţine Rolul nr. 02/8989, emis în urma pronunţării Deciziei nr. 61 din 24.07.2001 a Curţii Supreme de Justiţie.
Imobilul i-a fost predat recurentului prin Dispoziţia nr. 1701 din 20.09.2001 a primarului general al municipiului Bucureşti.
Prin notificarea din 7.03.2002, recurentul-reclamant le-a făcut cunoscut intimaţilor să se prezinte la data de 28.03.2002 la executorul judecătoresc pentru încheierea contractului de închiriere privind spaţiul ocupat în imobilul din Bucureşti, sector 5.
La data de 28.03.2003, prin procesul-verbal încheiat de biroul de executori judecătoreşti, s-a constatat că intimaţii-pârâţi s-au prezentat în urma notificării adresate, dar au refuzat să încheie contract de închiriere cu recurentul-reclamant.
în faţa instanţei de fond, prin răspunsurile la interogatoriu, intimaţii-pârâţi au arătat că au refuzat încheierea unui nou contract cu recurentul-reclamant pentru că aveau deja încheiat un contract cu SC “C.” SA şi pentru că proprietarul le oferea alt spaţiu decât cel ocupat.
Din înscrisurile depuse la dosar nu a rezultat că recurentul le-a oferit spre închiriere intimaţilor alt spaţiu decât cel ocupat anterior, în calitate de chiriaşi, conform Contractului nr. 474/1996.
Prin hotărârea pronunţată, instanţa de apel a respins apelul recurentului, cu motivarea că nu a respectat termenul de 30 de zile pentru notificare prevăzut de art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
într-adevăr, art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 prevede că “în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanţe de urgenţă sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriaşului sau fostului chiriaş, prin executorul judecătoresc, data şi locul întâlnirii.”
Este de observat că termenul de 30 de zile nu este un termen de decădere, legea nu prevede expres nici o sancţiune în cazul nerespectării lui, aşa încât urmează a fi calificat ca un termen înăuntrul căruia părţile trebuie să negocieze fie încheierea unui nou contract de închiriere, fie predarea spaţiului către proprietar, fie să se concretizeze refuzul chiriaşului de a încheia un nou contract de locaţiune.
Sub acest aspect, instanţa de apel a făcut o aplicare greşită a art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 când a respins apelul recurentului-reclamant pentru nerespectarea termenului de 30 de zile prevăzut de articolul menţionat şi a apreciat că sunt aplicabile dispoziţiile art. 11 alin. (1) din aceeaşi ordonanţă.
în cauză, recurentul a dovedit că i-a notificat pe intimaţi pentru a încheia cu ei un nou contract de închiriere, dar aceştia au refuzat nejustificat încheierea convenţiei, cum se constată din procesul-verbal din 28.03.2002 încheiat de executorul judecătoresc.
în aceste condiţii devin aplicabile dispoziţiile art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care îl îndreptăţesc pe proprietar, în cauza de faţă pe recurentul-reclamant, să ceară evacuarea intimaţilor-pârâţi din spaţiul deţinut.
Fiind întemeiat recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, Curtea, în baza art. 312 din Codul de procedură civilă, a admis recursul, a modificat decizia tribunalului, în sensul că a admis apelul reclamantului B.D. De asemenea, a schimbat în tot sentinţa judecătoriei în sensul că a admis în parte acţiunea reclamantului şi a dispus evacuarea pârâţilor din spaţiul locativ deţinut în imobilul din Bucureşti, sector 5, conform art. 11 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
A respins acţiunea reclamantului faţă de Primăria Sectorului 5 Bucureşti, pentru lipsa calităţii procesuale pasive, întrucât această instituţie nu este parte în contractele de locaţiune încheiate cu intimaţii-pârâţi.
