Atribuirea unui imobil, în mod definitiv şi irevocabil, în urma partajului, în proprietatea altui coindivizar decât cel cu care reclamantele au încheiat anterior contracte succesive de închiriere, a căror durată a expirat, nu poate naşte în sarcina titularului exclusiv obligaţia de a încheia, la rândul său, acte juridice de aceeaşi natură cu cele perfectate, în absenţa unui temei juridic al existenţei unei astfel de obligaţii.
încheierea unui nou contract de închiriere pentru spaţiul în litigiu cu proprietarul exclusiv implică în mod necesar exprimarea consimţământului său la acest act juridic, consimţământ pe care proprietarul nu a înţeles să-l manifeste şi pe care nici o dispoziţie legală nu îl poate suplini.
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, nu este incidenţă în cauză, deoarece se referă la contracte de închiriere prelungite sau reînnoite în baza Legii nr. 17/1994; or, în speţă, toate actele juridice au fost încheiate ulterior intrării în vigoare a acestui act normativ.
(Decizia nr. l/A din 6 ianuarie 2004 – Secţia a IlI-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, la data de 28.05.2003, sub nr. 6355/2003, reclamanţii P.A.L., D.P.M.A. şi M.M. au chemat-o în judecată pe pârâta F.C., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunţa să dispună obligarea acesteia să încheie contract de închiriere pentru un spaţiu situat în Bucureşti.
Prin Sentinţa civilă nr. 6046 din 7.10.2003 a aceleiaşi instanţe, s-a respins acţiunea ca neîntemeiată, reţinându-se că, potrivit art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, proprietarul este obligat să-l notifice pe chiriaş în vederea încheierii unui nou contract de închiriere în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal. în speţă, nu s-a făcut dovada deschiderii rolului fiscal de către pârâtă, astfel încât termenul menţionat curge de la momentul rămânerii definitive a hotărârii prin care i s-a atribuit acesteia în proprietate imobilul litigios, respectiv 14.03.2001.
Instanţa a mai reţinut că nu s-a dovedit respectarea termenului de 30 de zile de către pârâtă, astfel încât, potrivit art. 11 alin. (1) din actul normativ în discuţie, contractul de închiriere anterior se prelungeşte de drept până la încheierea unui nou contract de închiriere; contractul anterior aflându-se în curs de derulare, nu se poate solicita încheierea unui nou contract de închiriere anterior expirării acestui act juridic.
împotriva acestei decizii civile au declarat apel reclamanţii, criticând-o ca neîntemeiată şi nelegală, întrucât contractele de închiriere succesive pe care le-au încheiat cu fosta proprietară F.C.F. au expirat şi nu se poate considera că aceste acte juridice s-au prelungit de drept. Ca urmare a proceselor desfăşurate între pârâta F.C. şi numita F.C.F., finalizate prin Decizia civilă nr. 2359 din 29.10.2002, pronunţată de această instanţă, imobilul a intrat în proprietatea pârâtei.
Apelanţii-reclamanţi au mai susţinut că nu au avut cunoştinţă despre dreptul de proprietate al intimatei-pârâte asupra locuinţei pe care o ocupă, până la momentul în care au fost citaţi în Dosarul civil nr. 1027/2003 al Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, deoarece aceasta nu le-a notificat calitatea sa de proprietară asupra imobilului în litigiu.
De-a lungul timpului, apelanţii au avut reprezentarea că numita F.C.F. este îndreptăţită să încheie contract de închiriere pentru apartamentul în cauză, ceea ce a determinat perfectarea mai multor contracte succesive cu aceasta, înregistrate la organele fiscale, în baza cărora reclamanţii au achitat chiria corespunzătoare.
Apelanta-reclamantă M.M. a arătat în continuare că este soţia supravieţuitoare a defunctului P.P.A., care a încheiat iniţial contract de închiriere pentru spaţiul în litigiu, ulterior actul juridic fiind încheiat de reclamantă.
în drept, apelanţii-reclamanţi au invocat Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, Legea nr. 17/1994, Legea nr. 114/1996, republicată, Legea nr. 241/2001, Legea nr. 10/2001, Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 498/2003, art. 1073 şi art. 1075 din Codul civil.
Analizând sentinţa civilă atacată, în raport de criticile formulate şi probele administrate, Curtea a constatat că apelul este nefondat pentru următoarele considerente:
F.C.F., în calitate de locatoare, a încheiat mai multe contracte de închiriere pentru locuinţa din litigiu, atât cu reclamantele, cât şi cu P.P.A., soţul lui M.M., în prezent decedat.
Astfel, reclamanta P.A.L. a încheiat contract de închiriere pentru perioadele 1.08.1999- 1.08.2000, actul înregistrat la organele fiscale făcând referire la intervalul 15.09.1999- 15.09.2000; ulterior, s-a încheiat actul juridic pentru perioadele 15.09.2000- 15.02.2001, 15.01.2002- 15.09.2002, 15.09.2002-1.04.2003.
P.P.A. a încheiat contract de închiriere pentru perioadele 1.08.1999-1.08.2000, respectiv 1.08.2000- 1.01.2001, în actul înregistrat la Administraţia Financiară a Sectorului 1 Bucureşti, fiind menţionată perioada 15.09.2000-
15.02.2001, iar M.M. a încheiat actul juridic pentru perioadele 15.01.2002-
15.09.2002, respectiv 15.09.2002- 1.04.2003.
Prin Sentinţa civilă nr. 9816 din 3.10.2001 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, rămasă definitivă prin Decizia civilă nr. 824 din 29.04.2002 a Tribunalului Bucureşti- Secţia a lll-a civilă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 2359 din 29.10.2002 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a lll-a civilă, în urma deschiderii succesiunilor rămase de pe urma defuncţilor F.V. şi F.M.E. şi a partajării bunurilor din masa succesorală, s-a atribuit în deplină proprietate şi posesie pârâtei F.C. apartamentul în litigiu, situat în Bucureşti.
Până la data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti arătate, respectiv 29.04.2002, imobilul se afla în proprietatea indiviză a tuturor succesorilor celor doi defuncţi, printre care se enumerau atât pârâta F.C., cât şi F.C.F., cu care au fost încheiate contractele de închiriere invocate de către reclamanţi.
Atribuirea imobilului, în mod definitiv şi irevocabil, în urma partajului, în proprietatea altui coindivizar decât cel cu care reclamantele au încheiat anterior contractele succesive de închiriere menţionate, nu poate naşte, în sarcina titularului exclusiv, obligaţia de a încheia, la rândul său, acte juridice de aceeaşi natură cu cele perfectate de unul dintre ceilalţi coindivizari, în absenţa unui temei juridic al existenţei unei astfel de obligaţii în sarcina pârâtei şi, în final, al soluţiei de admitere a acţiunii promovate de aceştia.
De asemenea, încheierea contractelor de închiriere cu un coindivizar, în patrimoniul căruia nu a fost atribuit imobilul, nu poate naşte nici un fel de drepturi în favoarea reclamanţilor în legătură cu folosinţa bunului şi nici o obligaţie corelativă în sarcina titularului exclusiv al dreptului de proprietate, în acest sens.
încheierea unui nou contract de închiriere pentru spaţiul în litigiu cu proprietarul exclusiv, pârâta F.C., implică în mod necesar exprimarea consimţământului său la acest act juridic, pe care acesta nu a înţeles să-l manifeste şi pe care nici o dispoziţie legală nu îl poate suplini.
Legea nr. 17/1994 nu este aplicabilă în cauză deoarece se referă la prelungirea efectelor contractelor de închiriere aflate în curs de la data intrării în vigoare a acestui act normativ, respectiv 18.04.1994. Or, actele juridice invocate în litigiu au fost încheiate ulterior datei menţionate. în plus, conform art. 5 din actul normativ în discuţie, prorogarea legală nu opera în cazul contractelor de închiriere încheiate de chiriaşi cu particulari, după 1.01.1990.
Legea nr. 114/1996, republicată, nu reprezintă nici ea un act normativ care să prevadă, pentru ipoteza reclamanţilor, obligaţia pentru proprietarul particular de a încheia un contract de închiriere, dimpotrivă, în art. 21 se menţionează că acest act juridic se încheie prin acordul de voinţă dintre proprietar şi chiriaş, fără menţionarea vreunei excepţii de la această normă.
De asemenea, în art. 23 se prevede în mod expres consimţământul ambelor părţi pentru reînnoirea contractului de închiriere.
Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, nu reprezintă nici ea temeiul juridic care să justifice cererea reclamanţilor, nefiind operantă în cauză, contrar considerentelor primei instanţe.
Astfel, este adevărat că în cazul în care se schimbă persoana locatorului, între noul proprietar şi chiriaş sau fostul chiriaş se încheie, la cererea acestuia din urmă, un nou contract de închiriere pe perioada prorogării legale, potrivit procedurii art. 9 – 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Iniţierea acestei proceduri aparţine proprietarului, care trebuie să notifice chiriaşului sau fostului chiriaş, în termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a actului normativ respectiv sau de la deschiderea rolului fiscal, data şi locul întâlnirii, în vederea încheierii contractului de închiriere. Nerespectarea dispoziţiilor art. 10 alin. (1), care menţionează această obligaţie în sarcina proprietarului, atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior, până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Această sancţiune pentru proprietar intervine însă în ipoteza art. 6 din actul normativ, conform căruia schimbarea locatorului este determinată de redobândirea bunului trecut în proprietatea statului, de către fostul proprietar, prin hotărâre judecătorească. în speţa de faţă, atribuirea imobilului către F.C. a avut loc în urma unei hotărâri de partaj, iar nu a unei hotărâri de retrocedare a bunului, care să fi trecut iniţial în patrimoniul statului.
Ca atare, nu se poate considera, contrar celor reţinute de prima instanţă, că actul juridic iniţial îşi produce efectele şi că, pentru acest argument, pârâta nu ar putea fi obligată la încheierea unui nou contract de închiriere până la expirarea termenului actului juridic aflat în derulare.
Nici dispoziţiile art. 2 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, nu sunt incidente în cauză, deoarece se referă la prelungirea contractelor de închiriere prelungite sau reînnoite în baza Legii nr. 17/1994, or, în speţă, toate actele juridice au fost încheiate ulterior intrării în vigoare a acestui act normativ, cum deja s-a arătat pe parcursul prezentelor considerente, şi nu au beneficiat de prorogarea legală care a operat în temeiul legii menţionate.
De altfel, în art. 13 lit. a) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 se indică în mod expres că nu intervine prelungirea contractelor de închiriere în cazul actelor juridice încheiate de chiriaşi cu proprietari persoane fizice, altele decât cele prevăzute la art. 2-7.
Reclamanţii nu pot beneficia nici de instituţia reînnoirii contractului de închiriere, deoarece art. 14 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, vizează reînnoirea de drept a contractelor de închiriere numai în cazul actelor juridice supuse acestui act normativ, inaplicabil însă contractelor încheiate de reclamante.
Nici Legea nr. 10/2001 şi nici Normele metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001, aprobate prin Hotărârea Guvernului nr. 498/2003, nu conţin dispoziţii care să fundamenteze cererea reclamanţilor de obligare a pârâtei la încheierea contractului de închiriere pentru locuinţa ocupată de aceştia. Astfel, art. 13- 15 din Legea nr. 10/2001 se referă la prorogarea legală a contractelor de închiriere în ipoteza imobilelor restituite foştilor proprietari prin procedurile administrative reglementate de acest act normativ sau prin hotărâre judecătorească, iar Normele metodologice aduc explicaţii complementare faţă de aceste dispoziţii. Or, situaţia reclamanţilor nu se încadrează în actul normativ menţionat deoarece noul locator, respectiv pârâta, a obţinut imobilul în urma unui proces de partaj, iar nu a unuia de retrocedare.
în sfârşit, dispoziţiile art. 1073 şi art. 1075 din Codul civil, invocate de reclamanţi în susţinerea cererii de chemare în judecată şi a cererii de apel, reprezintă dispoziţii de ordin general în materia executării obligaţiilor, care nu au însă aplicabilitate în absenţa dispoziţiilor legale care să prevadă existenţa unei astfel de obligaţii în patrimoniul pârâtei.
Având în vedere aceste considerente, Curtea a constatat că apelul declarat de reclamanţi este nefondat, soluţia primei instanţe de respingere a cererii lor privind obligarea pârâtei la încheierea unui contract de închiriere pentru locuinţa aflată în proprietatea acesteia fiind corectă, chiar dacă pentru alte considerente decât cele reţinute de această instanţă.
în consecinţă, în baza art. 296 din Codul de procedură civilă, Curtea a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanţi împotriva hotărârii primei instante.
