In sarcina locatorului subzistă obligaţia de a preda spaţiul închiriat în starea în care să poată fi întrebuinţat, în baza art. 1421 alin. 1-2 raportat la art. 981 din Codul civil.
Neîndeplinirea acestei obligaţii poate fi opusă locatorului de către locatar ca excepţie de neexecutare a contractului (exceptio non adimpleti contractus) pentru a justifica neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, ce-i incumba, una constituind cauza juridică a celeilalte, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului.
(Decizia nr. 920 din 2 noiembrie 2004 – Secţia a lll-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, sub nr. 6458 din 09.05.2002, reclamanta Administraţia Fondului Imobiliar a solicitat rezilierea Contractului de închiriere nr. 137 din 13.10.1998, încheiat cu pârâtul “P.P.”, cu privire la spaţiul situat în Bucureşti, la adresa indicată în acţiune, evacuarea pârâtului din acest spaţiu şi obligarea acestuia la plata sumei de 104.350.422 lei, cu titlu de chirie restantă, incluzând TVA şi majorări de întârziere.
în motivarea cererii se arată că, deşi pârâtul a fost somat în mod repetat, nu s-a prezentat să achite chiria pentru spaţiul în litigiu.
în drept, au fost invocate prevederile art. 969, art. 1073, art. 1429 pct. 3 şi art. 1439 din Codul civil.
Prin Sentinţa civilă nr. 3562 din 29.05.2003, pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, sub nr. 6458/2002, cererea a fost respinsă ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut nedepunerea la dosar a procesului-verbal de predare-primire, din care să rezulte începerea termenului de punere în funcţiune şi starea imobilului ce a făcut obiectul închirierii, pentru a se putea constata dacă spaţiul în discuţie este corespunzător obiectului pentru care a fost dat în folosinţă. Pe baza raportului de expertiză tehnică judiciară s-a reţinut că atât starea actuală a spaţiului, cât şi starea începând cu anul 1998 nu au permis folosirea acestuia ca sediu. Construcţia este în stare de autodemolare, cu tâmplăria parţial lipsă, dislocată, cu pereţii degradaţi, plafoane degradate şi tencuieli dislocate, fiind în pericol de prăbuşire. S-a apreciat că lipsa dovezii procesului-verbal de predare-primire şi a punerii în funcţiune în termen de 3 luni echivalează cu o denunţare unilaterală a contractului de închiriere de către reclamantă. S-a reţinut că pârâtul nu a funcţionat niciodată în spaţiul în litigiu, ci_a beneficiat de un alt spaţiu, la o altă adresă, în baza altui contract de închiriere. în consecinţă, s-a reţinut neexecutarea contractului din culpa reclamantei.
Apelul, declarat în termen legal de către reclamantă, a fost respins ca nefondat, prin Decizia civilă nr. 1615/A din 23.09.2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă în Dosarul nr. 3521/2003.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut aprecierea judicioasă de către instanţa de fond a culpei reclamantei în neexecutarea contractului de închiriere, date fiind efectele clauzei contractuale referitoare la denunţarea unilaterală, în situaţia în care spaţiul nu este pus în funcţiune în termen de 3 luni de la data încheierii contractului. S-a reţinut aplicabilitatea prevederilor art. 1420- 1421 din Codul civil, locatorul nerespectându-şi obligaţia de predare a lucrului dat în închiriere, la termenul convenit, într-o stare corespunzătoare destinaţiei în vederea căreia a fost închiriat, şi nici obligaţia de a efectua toate reparaţiile necesare, precum şi a prevederilor art. 1436 din Codul civil, reţinându-se denunţarea unilaterală a contractului de către reclamantă.
Recursul declarat de către apelanta-reclamantă împotriva acestei decizii, în termen legal, a fost iniţial înregistrat pe rolul înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie sub nr. 4316 din 13.01.2004, ulterior fiind înaintat Curţii de Apel Bucureşti, în baza art. II din Legea nr. 195/2004.
în motivarea recursului s-a invocat greşita aplicare a legii, respectiv o greşită apreciere a prevederilor art. 13 din contract, neţinându-se seama de faptul că pârâtului îi incumba obligaţia de a pune în funcţiune spaţiul închiriat în termen de 3 luni. Recurenta este îndreptăţită la încasarea chiriei, indiferent dacă locatarul foloseşte sau nu spaţiul închiriat.
Analizând actele şi lucrările dosarului, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea a reţinut caracterul nefondat al recursului.
Recurenta a invocat greşita aplicare a prevederilor art. 1436 din Codul civil, respectiv ale art. 1420- 1421 din Codul civil, sub aspectul interpretării clauzei continute de art. 13 din contractul de închiriere.
Intr-adevăr, ambele instanţe au reţinut în mod eronat aplicabilitatea în speţă a prevederilor art. 1436 din Codul civil cu privire la denunţarea unilaterală a contractului de închiriere, încheiat pe durată nedeterminată.
Contractul de închiriere a fost încheiat însă pentru o durată determinată, respectiv 13.10.1998- 13.10.2003. Prin urmare, contractul de închiriere încheiat între părţi nu putea fi denunţat unilateral înainte de termenul de închiriere.
Clauza conţinută de art. 13 din contractul de închiriere inserează un pact comisoriu expres de gradul II, în sensul că, în caz de neexecutare culpabilă a obligaţiei contractuale, declaraţia unilaterală de rezoluţiune echivalează cu punerea în întârziere a debitorului obligaţiei neexecutate, instanţa de judecată neputând acorda acestuia un termen de graţie, dar putând aprecia asupra oportunităţii rezoluţiunii (care îşi păstrează caracterul judiciar, în pofida pactului comisoriu expres).
Recurenta-reclamantă nu a invocat însă pactul comisoriu expres de gradul II, ci a solicitat rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei.
Intimatul-pârât a invocat în apărare excepţia substanţială (de drept material) a neexecutării contractului de închiriere de către locatar sub aspectul neîndeplinirii obligaţiei contractuale de a poseda bunul în starea în care să poată fi întrebuinţat (art. 1421 alin. 1 – 2 din Codul civil).
Potrivit clauzei inserate în art. 13 din contractul de închiriere, recurenta-reclamantă ar fi putut invoca pactul comisoriu expres de gradul II doar în cazul neexecutării uneia dintre cele trei obligaţii contractuale enumerate de aceeaşi clauză, între care obligaţia de a pune în funcţiune spaţiul închiriat în termen de 3 luni de la data încheierii contractului de închiriere (iar nu de la data procesului-verbal de predare-primire, aşa cum eronat reţine instanţa de fond).
Interpretând clauza menţionată sub aspectul obligaţiei respective, potrivit art. 977 şi art. 983 din Codul civil, s-a reţinut că intenţia reală a părţilor a fost aceea de a stabili în sarcina locatarului obligaţia de a funcţiona efectiv în spaţiul închiriat, începând cu cel târziu 3 luni de la data încheierii contractului de închiriere.
în sarcina recurentei locator subzistă însă obligaţia de a preda spaţiul închiriat în starea în care să poată fi întrebuinţat, în baza art. 1421 alin. 1-2 raportat la art. 981 din Codul civil.
Neîndeplinirea acestei obligaţii a fost opusă recurentei locator de către intimatul locatar ca exceptio non adimpleti contractus pentru a justifica neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, ce-i incumba, una constituind cauza juridică a celeilalte, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului.
Prin urmare, nu s-a putut reţine culpa intimatului în neexecutarea obligaţiei contractuale de plată a chiriei, neexecutare imputabilă locatorului creditor al acestei obligaţii, în culpă pentru neexecutarea obligaţiei de a preda bunul în starea în care să poată fi întrebuinţat şi care să permită punerea spaţiului în funcţiune, conform destinaţiei pentru care a fost închiriat.
Faţă de cele reţinute, în temeiul art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă, Curtea a respins recursul ca nefondat, soluţia de respingere a cererii fiind temeinică şi legală, pentru considerentele de mai sus, neexistând o neexecutare culpabilă a obligaţiei de plată a chiriei din partea intimatului, neexecutarea fiind imputabilă recurentei, neîndreptăţită, în aceste condiţii, la plata chiriei pentru un spaţiu cu privire la care nu şi-a îndeplinit obligaţia de a-l preda în stare de întrebuinţare.
în temeiul art. 274 alin. 1 din Codul de procedură civilă, Curtea a respins cererea recurentei privind cheltuielile de judecată ca neîntemeiată, intimatul nefiind în culpă procesuală. (Judecator Ioana Surdescu)
