1. Potrivit art. 23 alin. (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, dacă locuinţa oferită în schimb este proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie de către aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul iniţial.
Părţile au înţeles să încheie contract de închiriere pentru o perioadă de 2 ani, deşi termenul locaţiunii putea fi de 5 ani.
Posibilitatea restrângerii duratei locaţiunii nu înseamnă renunţarea de către chiriaşi la aplicarea prevederilor Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, cum greşit a apreciat instanţa de apel, deoarece această posibilitate este prevăzută chiar de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în art. 14, aşa cum a fost modificat prin Legea nr. 241/2001.
2. Locaţiunea încheiată în temeiul schimbului obligatoriu de poate fi prelungită, la cererea chiriaşilor, locatorul putând refuza reînnoirea contractului de închiriere numai în cazurile limitativ prevăzute de art. 14 alin. (2) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Deşi reclamanta a refuzat prelungirea, cu motivarea că locuinţa îi este necesară pentru nevoile sale de locuit, nu a făcut dovezi în acest sens şi nici nu a notificat pe chiriaşi, potrivit art. 14 alin. (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Astfel, refuzul său este neîntemeiat.
Pârâţii au solicitat reclamantei prelungirea locaţiunii, anterior expirării termenului contractului, motiv pentru care sunt aplicabile prevederile art. 22 alin. (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în sensul reînnoirii de drept a contractului de închiriere.
în aceste condiţii, acţiunea în evacuarea chiriaşilor pentru lipsa titlului locativ apare ca nefondată.
(Decizia nr. 748 din 15 octombrie 2004 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti în Dosarul nr. 15626/2002, reclamanta S.A.M. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii M.V. şi M.G. pronunţarea unei sentinţe prin care să se dispună evacuarea acestora dintr-un imobil situat în Bucureşti.
Prin Sentinţa civilă nr. 2621 din 10.04.2003, instanţa de fond a respins ca nefondată acţiunea formulată de către reclamanta S.A.M. împotriva pârâţilor M.V. şi M.G.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că contractului de închiriere încheiat între părţi îi sunt aplicabile dispoziţiile Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, întrucât, operând schimbul de locuinţe, chiriaşul din locuinţele redobândite de foştii este protejat de normele acestui act normativ.
Potrivit art. 23 alin. (3) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, dacă locuinţa oferită în schimb este proprietatea altei persoane, cum este cazul în speţă, contractul de închiriere se încheie de către aceasta pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul iniţial.
Un contract cu foştii proprietari nu s-a încheiat deoarece încă de la început s-a formulat oferta schimbului de locuinţă.
Termenul minim pentru care s-a încheiat contractul este cel legal, cu toate modificările şi prelungirile care operează de drept.
Prelungirea nu operează de drept, ci la cererea chiriaşului.
Pârâţii au îndeplinit această obligaţie deoarece au notificat-o pe reclamantă pentru reînnoirea convenţiei de închiriere înainte de expirarea datei contractului încheiat cu aceasta.
Refuzând prelungirea contractului de închiriere, reclamanta a încălcat prevederile art. 14 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, motiv pentru care pârâţilor li s-a prelungit de drept contractul iniţial, astfel încât ocupă cu titlu imobilul în litigiu, motiv pentru care nu pot fi evacuaţi.
Prin Decizia civilă nr. 2252/2003 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, a fost admis apelul formulat de reclamantă, pentru următoarele considerente:
Părţile au încheiat contractul de închiriere pe o durată de 2 ani, ceea ce dovedeşte că pârâţii au renunţat benevol la beneficiul protecţiei Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care prevedea posibilitatea încheierii contractului pe o durată de maxim 5 ani, în cazul refuzului nejustificat al proprietarului de a încheia contractul.
Durata acestui contract era împlinită la data introducerii acţiunii, astfel încât cererea reclamantei este justificată, cu atât mai mult cu cât pârâţii nu-şi mai achită obligaţiile ce le revin ca urmare a folosinţei locuinţei, aşa cum a dovedit apelanta.
împotriva menţionatei decizii au formulat şi motivat recurs în termen legal intimaţii-pârâţi, pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
în dezvoltarea acestora s-a arătat că au fost încălcate de instanţa de apel prevederile art. 14 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind posibilitatea reînnoirii contractului de închiriere pe aceeaşi perioadă de 5 ani, s-a apreciat greşit că existenţa consimţământului părţilor cu privire la un termen de locaţiune mai scurt reprezintă o renunţare la beneficiul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, ceea ce reprezintă o eludare a normei speciale în materie.
Inaplicabilitatea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 de către instanţa de apel este greşită, aşa cum rezultă şi din prevederile art. 13 lit. c) care se referă la situaţia persoanelor care au refuzat schimbul obligatoriu de locuinţă.
Refuzul proprietarului de reînnoire a contractului de închiriere, întemeiat pe o clauză contractuală, intră în conflict cu normele legale imperative privind dreptul chiriaşului la prelungirea contractului de închiriere reglementate de Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 şi completate prin art. 15 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.
în ceea ce priveşte chiria, aceasta a fost achitată până la momentul împlinirii termenului prevăzut în contractul de închiriere, după care reclamanta a refuzat primirea acesteia, ceea ce nu presupune culpa pârâţilor în îndeplinirea obligaţiilor contractuale.
Neplata cheltuielilor de întreţinere a locuinţei nu poate constitui un motiv pentru evacuarea pârâţilor pentru lipsă de titlu.
Analizând recursul formulat, Curtea a apreciat că acesta este fondat pentru următoarele considerente:
încheind contractul de închiriere cu altă persoană decât cu cei cărora li s-a restituit în proprietate imobilul, în temeiul Legii nr. 10/2001, devin aplicabile prevederile schimbului obligatoriu de locuinţă, reglementat de art. 23 al Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Apărarea intimatei, în sensul că sunt aplicabile prevederile art. 13 lit. a) ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, referitoare la neprelungirea contractelor de închiriere în cazul încheierii acestora cu alţi proprietari, persoane fizice, altele decât cele prevăzute în art. 2-7, este nu doar contradictorie faţă de susţinerea sa că în cauză nu se aplică prevederile acestei ordonanţe, ci şi nefondată, cât timp ne aflăm în situaţia schimbului obligatoriu de locuinţă, reglementat expres de aceeaşi ordonanţă.
Astfel, potrivit art. 23 alin. (3) al Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, dacă locuinţa oferită în schimb este proprietatea altei persoane, contractul de închiriere se încheie de către aceasta, pentru un termen care nu poate fi mai mic decât cel prevăzut în contractul iniţial.
Renunţarea pârâţilor la beneficiul de a încheia un contract pe o perioadă de 5 ani, conform contractului anterior, încheiat cu statul, deoarece schimbul de locuinţă a fost propus imediat după redobândirea imobilului de către foştii proprietari, nu poate fi invocată ca şi renunţare la aplicarea legii speciale, ci este prevăzută chiar de către aceasta.
Astfel, potrivit art. 14 al acestei ordonanţe de urgenţă, aşa cum a fost modificată prin Legea nr. 241/2001, chiriaşii au dreptul la reînnoirea contractului de închiriere pentru aceeaşi perioadă, dacă părţile nu modifică prin acord expres durata închirierii, aşa cum s-a întâmplat în cauză.
Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru motive limitativ prevăzute în art. 14 alin. (2) al Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Dintre acestea, reclamanta a invocat motivul prevăzut de art. 14 alin. (2) lit. a), în sensul că locuinţa îi este necesară pentru nevoile sale de locuit.
însă, potrivit art. 14 alin. (3), refuzul reînnoirii contractului de închiriere pentru acest motiv trebuie notificat chiriaşului, cu cel puţin un an înainte, notificare care nu s-a realizat de către reclamantă.
Mai mult, reclamanta nu a făcut dovada că locuinţa îi este necesară, pentru nevoile sale de locuit, iar prin răspunsul la interogatoriu a afirmat că doreşte să închirieze locuinţa la preţul pieţei, ceea ce dovedeşte că nu există nevoie locativă.
Deoarece pârâţii au formulat notificare pentru prelungirea contractului de închiriere, iar refuzul reclamantei este nejustificat şi nu a fost însoţit de notificare, devin aplicabile prevederile art. 22 alin. (3) al Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, în sensul că închirierea se prelungeşte potrivit art. 14 alin. (3), contractul de închiriere urmând a fi reînnoit în condiţiile art. 14 alin. (1).
Pentru considerentele prezentate, cererea de evacuare a chiriaşilor pentru lipsa titlului locativ apare ca nefondată, constatându-se incident motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă, astfel încât, în temeiul art. 312 din Codul de procedură civilă, recursul a fost admis, iar decizia atacată a fost modificată, în sensul respingerii apelului ca nefondat.
