Contract de vânzare – cumpărare având ca obiect teren reconstituit vânzătorului prin titlu de proprietate în baza legii nr. 18/1991.
Constatarea ulterioară a nulităţii absolute a titlului de proprietate. Buna credinţă a cumpărătorului.
Asigurarea unei reparaţii echitabile foştilor proprietari.
Titlul de proprietate prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate al vânzătorului asupra terenului în litigiu a fost anulat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, reţinându-se că o altă persoană era îndreptăţită la reconstituire. În schimb, contractul de vânzare – cumpărare a fost menţinut, nedovedindu-se reaua credinţă a terţilor subdobânditori.
În aceste condiţii însă, foştilor proprietari, respectiv persoanelor îndreptăţite la reconstituire, trebuie să li se asigure o reparaţie echitabilă, care poate consta fie în restituirea în natură a imobilului, fie acordarea unui alt imobil de aceeaşi valoare în compensare, fie acordarea de drepturi băneşti, reprezentând valoarea de circulaţie actuală a imobilului.
Sursa primară.
Decizia civilă nr. 267 din 17 februarie 2009
(Curtea de Apel Oradea în dosar nr. 5138/271/2006)
Prin sentinţa civilă nr. 5204/2007, pronunţată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 5138/271/2006, a fost respinsă ca nefondată cererea principală formulată de reclamanţii Municipiul O. prin C.L. P. municipiului Oradea şi C.L. pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 împotriva pârâţilor S.M., S.E., P.A., P.E., C.J. pentru aplicarea Legii 18/1991 Bihor, K.L., K.P. şi F.P., a fost admisă în parte cererea reconvenţională formulată de pârâţii –reclamanţi reconvenţional K.L., K.P. şi F.P. împotriva pârâţilor S.M., S.E., P.A. şi P. E., au fost obligaţi pârâţii S.M. şi S.E. să plătească pârâţilor-reclamanţi reconvenţional K.L., K.P. şi F.P. suma de 10.000.000 ROL reactualizată în raport cu indicele de inflaţie începând cu data de 30.07.1996 şi până la plata în întregime a sumei, au fost obligaţi pârâţii S.M. şi S.E.să plătească pârâţilor-reclamanţi reconvenţional K.L., K.P. şi F.P. suma de 10.000.000 ROL, reactualizată în raport cu indicele de inflaţie începând cu data de 30.07.1996 şi până la plata în întregime a sumei, au fost obligaţi pârâţii S.M. şi S.E.să plătească pârâţilor-reclamanţi reconvenţional K.L., K.P. şi F.P. suma de 24.500.000 ROL cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, Judecătoria Oradea a reţinut în fapt că prin titlul de proprietate 2403/1995 s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. top 7174/8 înscris în CF 68499 Oradea în favoarea defunctei B.E.ai cărei moştenitori testamentari sunt pârâţii de rd.1 şi 2 ( certificatul de moştenitor 165/21.11.2002 eliberat de BNP O.D.– fila 53 ). După întabularea acestuia în cartea funciară, la data de 30.07.1996 a transmis pârâţilor P.A.şi E. dreptul de proprietate prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat la data de 30.07.1996 la BNP I.Gh. în schimbul sumei de 10.000.000 ROL achitaţi în întregime la acel moment.
Prin decizia civilă nr.495/A/2002 pronunţată în dosar nr.6706/2001, Tribunalul Bihor Oradea a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate reţinându-se că defuncta nu era îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate, numiţii K.L. şi soţia acestuia fiind moştenitorii foştilor B.L.şi I.
Constituind mijlocul cel mai puternic de apărare a dreptului de proprietate împotriva oricăror atingeri provenite din partea unor terţe persoane, acţiunea în revendicare nu este reglementată expres în Codul Civil într-un capitol special. Singurele referinţe făcute în acest sens privesc revendicarea mobiliară, reglementarea fiind inserata sub titlul prescripţiei (art.1909-1910 Cod civil). Tocmai de aceea regimul juridic al acţiunii în revendicare imobiliară a fost conturat de doctrină şi jurisprudenţă pornindu-se de la prevederile art.480 Cod civil.
In sistemul de publicitate al cărţilor funciare însă, datorită preciziei reglementării juridice a situaţiei imobilelor, domeniul de aplicare a acţiunii în revendicare este restrâns. Concluzia se impune întrucât fiind întemeiat pe identificarea topografică a imobilelor înscrise în colile funciare şi pe principiul publicităţii integrale a drepturilor reale imobiliare, în cadrul acestui sistem drepturile reale imobiliare se constituie, se modifică sau se sting prin înscriere în cartea funciară (art.17 din Decretul –lege nr.115/1938 aplicabil pentru soluţionarea diferendului între părţi prin prisma principiului tempus regit actum).
Tocmai de aceea, în măsura în care un terţ se găseşte în posesia nelegitimă a unui imobil proprietarul (persoana care figurează în această calitate în cartea funciară) nu este obligat să promoveze o acţiune în revendicare, ci să ceară pe cale de acţiune posesorie punerea în posesie, cu excepţia situaţiei în care a lăsat să treacă un an de la data tulburării sau deposedării.
La această situaţie se adaugă şi cele în care o persoană dobândeşte un drept real imobiliar fără înscriere în cartea funciară ( art.26 din Decretul – Lege nr.115/1938 ), iar imobilul se află în posesia altei persoane. Admiterea acţiunii într-o atare ipoteză presupune însă ca posesorul să nu deţină un titlu opozabil reclamantului.
Soluţionarea litigiului nu poate avea în vedere regulile stabilite pe cale doctrinară şi jurisprudenţială în materia revendicării imobiliare în sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, ci cele care se desprind din dispoziţiile Decretului – Lege nr.175/1938. Concluzia este firească întrucât întreaga construcţie amintită (compararea titlurilor sau a posesiei) porneşte de la o dificultate de ordin practic: imposibilitatea de a se proba că titlul exhibat emană de la adevăratul proprietar.
O atare dificultate nu este incidentă într-un sistem de publicitate real întrucât dacă în cartea funciară a fost înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în patrimoniul ei ( art.33 din Decretul – Lege nr.115/1938). Fiind vorba de o prezumţie iuris tantum intermediară, ea nu poate fi răsturnată decât pe calea unei acţiuni în rectificare de carte funciară al cărei regim este stabilit de art.34 – 37 din acelaşi act normativ.
Reclamanţii nu au formulat o asemenea cerere până în prezent, ci numai în mod accesoriu în acest cadru procesual. In aceste condiţii, instanţa consideră că obligarea la lăsarea în deplină proprietate şi liniştită posesie a imobilului echivalează cu radierea dreptului de proprietate al pârâţilor ( punctul 3 din cererea principală ). Or, o asemenea măsură nu se poate dispune pe calea unei acţiuni în revendicare, astfel încât, având în vedere că pârâţii P. sunt înscrişi ca titulari ai dreptului de proprietate în cartea funciară, în raport de cele arătate anterior s-a respinge cererea principală sub acest aspect ca nefondată.
În ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare ca urmare a aplicării principiului nemo plus juris alium tranfere potest, prima instanţă a reţinut că acesta se află în strânsă legătură cu regulile referitoare la efectele nulităţii. În acest sens trebuie precizat în primul rând că desfiinţarea unui act juridic duce, în principiu, la înlăturarea efectelor acestuia produse în intervalul dintre momentul încheierii sale sau intrării lui în circuitul civil şi cel al desfiinţării lui. Acest efect se produce atât în raporturile dintre părţi, cât şi dintre acestea şi terţe persoane. Astfel, dacă se dovedeşte că transmiţătorul nu putea constitui în favoarea subdobânditorului un anumit drept deoarece s-a desfiinţat titlul lui, nici cel din urmă nu putea dobândi mai mult (nemo dat quod non habet ).
Aplicarea strictă a acestui principiu ar duce la încălcarea principiului ocrotirii bunei – credinţe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros şi la cel al asigurării stabilităţii circuitului civil. Tocmai de aceea, în măsura în care se poate reţine în privinţa unei anumite persoane incidenţa celor două principii, regula de mai sus nu îşi va găsi aplicabilitatea.
Concretizând aceste reguli cuprinse în diferite dispoziţii legale, art.33 din Decretul – Lege nr.115/1938 prevede că, cuprinsul cărţii funciare, cu excepţia îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului nu era notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă s-a cunoscut pe altă cale această inexactitate.
Formularea textului legal duce la concluzia că în concepţia legiuitorului interesează numai poziţia terţului subdobânditor şi nu a celui care transmite în favoarea acestuia dreptul. Cu alte cuvinte, nu interesează dacă vânzătorul a fost de bună sau rea-credinţă din moment ce prin intermediul acestei dispoziţii s-a urmărit protejarea dreptului intrat în patrimoniul terţului. Numai în măsura în care s-ar invoca conivenţa frauduloasă a celor două părţi ar prezenta importanţă stabilirea poziţiei subiective a pârâţilor P.
Fiind un element de natură subiectivă de lege lata buna-credinţă este prezumată incumbând persoanei interesate obligaţia de a proba reaua credinţă a părţii adverse. În cazul de faţă ea reprezintă ignoranţa cu privire la nevalabilitatea titlului transmiţătorului, neavând nici o relevanţă dacă îmbracă forma unei erori de fapt sau de drept.
Pentru a duce însă la desfiinţarea contractului de vânzare – cumpărare atacat, e necesară ca şi condiţie suplimentară existenţa unei forme calificate de vinovăţie contrare prevederilor art.968 şi care să îmbrace forma fraudei la lege. Ea constă într-o încălcare intenţionată de către părţi, adesea prin utilizarea unor mijloace viclene, a dispoziţiilor imperative ale legislaţiei în vigoare, cu ocazia încheierii sau executării unui act juridic. Părţile recurg la un mijloc permis de lege pentru atingerea unui rezultat contrar prevederilor legale.
Din această perspectivă, instanţa de fond a reţinut că la data de 15.01.1993 între defuncta B.E. şi pârâtul P.A.s-a încheiat un contract intitulat de „vânzare – cumpărare” prin care prima transmitea celui din urmă, în schimbul sumei de 60.000 ROL dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu ( fila 25 din dosar nr.15143/2002 al Judecătoriei Oradea).
Din punct de vedere juridic, o asemenea convenţie are valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare ce dă naştere în sarcina promitentului-vânzător unei obligaţii de a face: de a încheia contractul în forma înscrisului autentic notarial. În caz de refuz beneficiarul promisiunii are deschisă, în virtutea principiului executării în natură a obligaţiilor de a face ( art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 raportat la art.1073 şi urm. Cod civil), calea unei cereri în executarea promisiunii dublată de una în prestaţie tabulară.
Admiterea lor presupune întrunirea mai multor condiţii: existenţa unei promisiuni valabile, refuzul uneia dintre părţi de a autentifica actul de vânzare-cumpărare, îndeplinirea obligaţiilor de către partea care acţionează şi calitatea de proprietar asupra bunului a promitentului-vânzător.
Totodată, întrucât un asemenea contract nu dă naştere unei obligaţii de a da, calitatea de proprietar nu este necesară la data încheierii ei, ci la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti. Nu interesează din acest punct de vedere dacă promitentul este proprietar exclusiv sau numai asupra unei cote-părţi ideale din bun, întrucât transferul dreptului de proprietate poate avea loc şi în privinţa celei din urmă.
Încheierea ulterioară a contractului de vânzare – cumpărare în forma înscrisului autentic notarial nu constituie decât dovada clară a îndeplinirii de bună voie a obligaţiilor asumate anterior de către defunctă în calitatea sa de promitentă vânzătoare. Ea nu a urmărit atingerea unui scop interzis de lege, ce a constituit o manifestare concretă a principiilor amintite. Tocmai de aceea, instanţa consideră că nu este incidentă cauza de nulitate invocată.
Pe de altă parte, incidenţa prezumţiei exactităţii cuprinsului cărţii funciare presupune întrunirea sine qua non a două codiţii : una pozitivă ( actul juridic să fie cu titlu oneros ) şi una negativă ( inexistenţa vreunei acţiuni prin care să se conteste cuprinsul cărţii funciare, respectiv necunoaşterea pe altă cale a pretinsei inexactităţi ). Întrucât prima condiţie este în afara oricărei îndoieli, a fost analizată cea de-a doua.
În privinţa acesteia, s-a reţinut că sistemul de publicitate al cărţilor funciare a urmărit asigurarea unui echilibru între statica şi dinamica circuitului civil. Simplul dubiu în privinţa legalităţii titlului transmiţătorului face (spre deosebire de fostul sistem de transcripţiuni şi inscripţiuni care pretindea o culpă calificată – art.712 alin.2 cod procedură civilă – în prezent abrogat) ca subdobânditorul să nu fi protejat prin prezumţia amintită.
Totodată, fiind vorba de o atitudine subiectivă ( reprezentarea asupra calităţilor titlului transmiţătorului) e necesar ca acest dubiu să existe la momentul încheierii contractului translativ de drepturi reale. Admiterea soluţiei contrare ar duce la răsturnarea siguranţei dinamicii circuitului civil, ceea ce nu se poate accepta.
Astfel, la momentul încheierii contractului a cărui nulitate absolută se solicită a fi constatată în cartea funciară nu era notată nici o acţiune prin care să se conteste titlul defunctei B.E. De altfel, o asemenea notare era practic imposibilă, din moment ce, pârâţii P. A. şi E. au cumpărat terenul anterior promovării de către Primarul a cererii de desfiinţare a titlului de proprietate emis pe numele defunctei. Ca atare, cea dintâi ipoteză amintită nu îşi găseşte aplicabilitatea.
Cât priveşte cea de-a doua modalitate de cunoaştere a inexactităţii cuprinsului cărţii funciare, instanţa reţine că acţiunile desfăşurate de reclamanţi şi pârâţii-reclamanţi reconvenţional prin care pârâţii P. să fi luat cunoştinţă de nevalabilitatea titlului defunctei au fost ulterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare. În această ordine de idei, probele testimoniale administrate în cauză nu au putut conduce la concluzia că pârâţilor le-ar fi fost adusă la cunoştinţă neregularitatea emiterii titlului de proprietate desfiinţat, astfel încât consideră că nici acest motiv nu poate fi reţinut.
Referitor la cea de-a doua cauză de nulitate invocată numai de către pârâţii – reclamanţi reconvenţional, după depunerea raportului de expertiză încuviinţat în cauză – vilitatea preţului – prima instanţă a reţinut că una din condiţiile de validitate impuse de art.1303 Cod civil în materia contractului de întreţinere este ca preţul să fie serios. Aceasta presupune că el constituie o cauză suficientă a obligaţiei vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării. Legea nu impune însă existenţa unei echivalente între preţ şi valoarea lucrului vândut, esenţial fiind să nu existe o disproporţie prea mare nesusceptibilă de o justificare firească.
Raportând preţul inserat în contractul a cărui desfiinţare se solicită cu cel stabilit prin raportul de expertiză, rezultă că primul este de 6 ori mai mic decât valoarea estimată de către expertul N.P.Gh. Valoarea acestuia a fost confirmată de altfel şi de martora M. M., expert autorizat de Ministerul Justiţiei. Ca atare, instanţa de fond a considerat că în mod normal aceasta este valoarea de tranzacţionare a terenurilor de la acel moment.
Nu trebuie omis însă că, fiind în acelaşi timp şi un element de fapt ce se stabileşte în urma negocierilor purtate între părţi, determinarea preţului final reprezintă rezultatul unor aprecieri de ordin subiectiv prin raportare la elemente exterioare stabilite de jocul cererii şi al ofertei.
Martorul U.I. – vecin cu terenul în litigiu – a reliefat că valoarea acestora a crescut substanţial după anii 1998 – 1999 ca urmare a lucrărilor de canalizare efectuate. Valoarea indicată de el corespunde într-o bună măsură preţului stabilit de către părţi, preţ apropiat celui inserat în alte contracte de vânzare – cumpărare încheiate cu privire la terenuri din aceeaşi zonă ( contractele de vânzare – cumpărare autentificate prin încheierile nr. 951 şi 954/12.01.1995 ).
Tocmai de aceea, instanţa de fond considerat că preţul de 10.000.000 ROL stabilit de părţi a reprezentat o cauză suficientă pentru defuncta B.E. pentru a transfera dreptul de proprietate către pârâţii P. Pe cale de consecinţă, instanţa de fond a apreciat că cererea reconvenţională este nefondată sub acest aspect.
În ceea ce priveşte obligarea pârâţilor S. la plata contravalorii imobilului instanţa de fond a reţinut că prin decizia civilă 495/A/2002 pronunţată de Tribunalul Bihor Oradea şi 490/2006 – R pronunţată de Curtea de Apel Oradea s-a statuat că pârâţii – reclamanţi reconvenţional sunt singurele persoane îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate după defuncţii B.L. şi I. Tocmai de aceea, ca şi chestiune prealabilă stabilirii întinderii obligaţiei de plată, consideră că numai aceştia pot pretinde plata vreunei sume de bani, nu şi reclamanţii, cererea principală fiind, aşadar, nefondată.
Determinarea întinderii sumei presupune luarea în considerare a faptului că în măsura în care, printr-o normă specială se stabilesc reguli derogatorii de la dreptul comun, ele îşi vor găsi aplicabilitatea cu prioritate (specialia generalibus derogant ). Astfel, art. III alin. 2 4 din Legea nr. 169/1997 modificată prevede că în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren. Ca atare, a obligat pârâţii S. să plătească pârâţilor – reclamanţi reconvenţional suma de 10.000.000 Rol reactualizată în raport de indicele de inflaţie începând cu data de 30.07.1996 şi până la plata în întregime a sumei.
În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată solicitate, instanţa de fond a reţinut că ele constau în taxă de timbru, onorariu avocaţial şi onorariul expertului desemnat în cauză. Ţinând seama că pe delegaţiile de reprezentare avocaţială pentru pârâţii Pop nu este inserat vreun onorariu şi că a fost admisă în parte cererea reconvenţională, a obligat pârâţii S. să plătească pârâţilor – reclamanţi reconvenţional suma de 24.500.000 ROL cu acest titlu.
Împotriva acestei hotărâri în termen legal, apelanţii S.M. şi S.E. şi respectiv apelanţii K.L., K.P.şi F.P. au declarat apel.
În apelul formulat de apelanţii S.M. şi S.E.s-a arătat că def. K.L. avea cunoştinţă că nu este îndreptăţit la terenurile deţinute de familia B.L.şi I., însă a profitat de conjunctura constituirii dreptului de proprietate în baza L 19/1991. Astfel, deşi a fost moştenitoare a antecesorilor proprietari ai imobilului, instanţa de fond în mod nelegal a dispus obligarea lor la plata în favoarea pârâţilor reclamanţi reconvenţionali a contravalorii imobilului actualizat cu indicele de inflaţie.
Prin apelul formulat de apelanţii K.L., K.P. şi F.P. s-a solicitt modificarea sentinţei atacate în sensul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2482/30.07.1996, de BNP I.Gh. şi pe cale de consecinţă, să se dispună restabilirea situaţiei de CF privind imobilul în discuţie şi restabilirea situaţiei anterioare intabulării titlului de proprietate nr.1403 şi obligarea Comisiei Locale şi Judeţene de aplic. L 18/1991 la emiterea unui titlu de proprietate pe seama reclamanţilor reconvenţionali asupra imobilului nr. top 7174/8 în suprafaţă de 6000 mp, iar în subsidiar solicită obligarea moştenitorilor defunctei B.E. respectiv a pârâţilor S.M. şi S.E. la plata către reclamanţii reconvenţionali a contravalorii terenului în suprafaţă de 6000 mp. situat pe str. Făcliei nr.70. având nr. top 7174/8 cu titlu de despăgubiri.
În motivarea apelului formulat se arată că numitul P.A.a fost de rea credinţă în momentul cumpărării imobilului în discuţie întrucât cunoştea în 1993 că achiziţionează un teren asupra căruia nu există nici un act doveditor. Mai mult, cumpărătorul P.A. trebuia sau putea să cunoască existenţa unui litigiu asupra acestui teren decurgând din caracterul public al litigiilor care se poartă la orice nivel de judecată. Apelanţii mai arată că este o diferenţă foarte mare între preţul de circulaţie stabilit prin expertiza de la dosar la nivel de 1996 şi preţul trecut de părţi în contractul autentic, impunându-se astfel anularea contractului de vânzare cumpărare pentru preţ derizoriu. Apelanţii mai arată că instanţa de fond era obligată să le acorde despăgubiri raportat la preţul de circulaţie al terenului aferent anului 1996 şi nu raportat la preţul pe care pârâţii l-au trecut în actul autentic de vânzare cumpărare.
Prin decizia civilă nr.249/A din 18 aprilie 2008 pronunţată de Tribunalul Bihor, în dosar nr.5138/271/2006, au fost respinse ca nefondate apelurile civile introduse de către apelanţii K.L., K.P. şi F.P. S.M. şi S.E. în contradictoriu cu intimaţii C. L., C.L. PENTRU APLICAREA L 18/1991, P.A.şi P, C.J. PENTRU APLICAREA L 18/1991, împotriva sentinţei civile 5204 din 17.09.2007, pronunţată de Judecătoria Oradea pe care a păstrat-o în totalitate.
Au fost obligaţi recurenţii la cheltuieli de judecată în cuantum de 200 lei în favoarea intimaţilor P.A.şi P.E..
Pentru a pronunţa în acest mod, tribunalul a reţinut următoarele:
Prin titlul de proprietate nr.2403/1995 s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra imobilului cu nr. top 7174/8 înscris în CF 68499 Oradea în favoarea def. B.E. După întabularea acestuia în CF. B.E. a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului pârâţilor P.A.şi P.E.prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 30.07.1996, la BNP I. Gh. în schimbul sumei de 10.000.000 ROL achitaţi în întregime la acea dată.
Prin decizia civilă nr.495/A/2002 rămasă irevocabilă pronunţată în dosar nr.6706/2001, Tribunalul Bihor a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate reţinându-se că defuncta nu era îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate, numiţii K.L. şi soţia acestuia fiind moştenitorii foştilor proprietari tabulari B.L. şi I.
Prin acţiunea formulată s-a solicitat anularea contractului de vânzare cumpărare prin care def. B.E. a înstrăinat imobilul numiţilor K.L.şi soţia, deşi nu era proprietară.
Examinând buna credinţă a dobânditorului cu titlu oneros, K.L.şi soţia, instanţa a constatat că în conformitate cu dispoziţiile art. 33 din DL 115/1938 dacă în CF. a fost înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în patrimoniul ei. De asemenea, la momentul încheierii contractului a cărui nulitate absolută se solicită a fi constatată, în CF nu era notată nici o acţiune prin care să se conteste titlul defunctei B.E.. Mai mult, din probele testimoniale administrate în faţa instanţei de fond a rezultat indubitabil că pârâţii P. au luat cunoştinţă de nevalabilitatea titlului defunctei ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare atacat. Ori, cauzele de nulitate ale unui act se examinează prin raportare la momentul încheierii actului.
Faţă de aceste aspecte şi ţinând cont şi de principiul ocrotirii bunei credinţe a subdobânditorilor unui bun cu titlu oneros şi cel al asigurării stabilităţii circuitului civil, instanţa a constatat că numiţii P. au fost de bună credinţă la data încheierii contractului de vânzare cumpărare atacat.
Referitor la vilitatea preţului invocat de apelanţi, instanţa a constatat că preţul înserat în contract reprezintă o cauză suficientă a obligaţiei vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formează obiectul vânzării, legea neimpunând existenţa unei echivalenţe între preţ şi valoarea lucrului vândut, ori între preţul stabilit prin raportul de expertiză şi cel din contract, nu există o disproporţie nesusceptibilă de o justificare firească, astfel încât, instanţa a apreciat că preţul consemnat în contract este un preţ serios.
În ceea ce priveşte cererea subsidiară din apelul formulat de apelanţii K.L., K.P. şi F. . instanţa de apel a constatat că în conf. cu disp. art III al.2/4 din L 169/1997 în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren. Prin urmare, în mod legal instanţa de fond a obligat pârâţii S. să plătească pârâţilor reclamanţi reconvenţionali suma de 10.000.000 ROL actualizat în raport de indicele de inflaţie începând cu data de 30.07.1996, data încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Referitor la criticile formulate de apelanţii S.E.şi M. prin motivele de apel, tribunalul a constatat că, aceştia invocă anumite probleme de drept privind calitatea de moştenitor care au fost soluţionate irevocabil prin dec.civ.nr.495/A/2002 pronunţată în dos.nr.6706/2001 a Tribunalului Bihor intrând astfel sub putere de lucru judecat.
Împotriva acestei decizii, în termen au declarat recurs pârâţii – reclamanţi K.L., K. R. şi F.P., solicitând modificarea hotărârii atacate şi implicit a hotărârii instanţei de fond, în sensul admiterii cererii reconvenţionale, urmând – în principal – a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.2482 din 30.07.1996, restabilirea situaţiei anterioare de CF. şi obligarea Comisiei Locale şi Judeţene de aplicare a Legii 18/1991 la emiterea unui nou titlu de proprietate pe seama reclamanţilor reconvenţionali pentru suprafaţa de 6000 mp., iar în subsidiar obligarea moştenitorilor defunctei B.E., pârâţii S.E. şi M. la plata către reclamanţii reconvenţionali a contravalorii terenului în litigiu, reactualizat, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se arată că hotărârea atacată este nelegală şi netemeinică pentru următoarele considerente:
-trebuia reţinută reaua – credinţă a cumpărătorului P.A.: astfel acesta cunoştea în anul 1993 că achiziţionează un teren asupra căruia nu exista nici nun act doveditor, respectiv nu era eliberat încă titlu de proprietate, nici nu era identificat în adeverinţa provizorie de proprietate, nu era făcută punerea în posesie şi nu era efectuată compensarea la nivelul comisiei de aplicare a Legii 18/1991, aceasta din urmă fiind făcută doar în 1995, ulterior încheierii contractului; de asemenea, cumpărătorul trebuia sau putea să cunoască existenţa unui litigiu asupra acestui teren, decurgând din caracterul public al litigiilor care se poartă la orice nivel de judecată, respectiv a dosarului 2995/1996 având ca obiect nulitatea titlului;
-aceeaşi rea – credinţă trebuia reţinută şi în sarcina numitei S. M., aceasta recunoscând că a participat ca mandatară a lui B.E. la procurarea titlului de proprietate eliberat pe numele acesteia; totodată prin decizia civilă 299/R/2006, Curtea de Apel Oradea s-a pronunţat cu privire la un alt contract încheiat în 1996, prin care S.M. a încercat să sustragă şi alte terenuri de la efectul restabilirii situaţiei anterioare prin depunerea unei copii de adeverinţe de proprietate care poartă alte notaţiuni pe verso decât cele existente la OCOT;
-referitor la „preţul derizoriu” – atât din expertize de specialitate, cât şi din declaraţia de martor a unui alt expert, rezultă diferenţe mari între preţul trecut în contract şi preţul real, cel puţin raportat la anul 1996, motiv ce duce la nulitatea actului de vânzare cumpărare;
-în subsidiar, în ipoteza menţinerii contractului de vânzare cumpărare, apreciază că se impunea obligarea moştenitorilor defunctei B. E. la plata de despăgubiri raportat la preţul de circulaţie şi nicidecum raportat la preţul trecut în actul de vânzare – cumpărare.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimaţii P.M.O. şi Comisia Locală de aplicare a Legii 18/1991 au arătat că se opun categoric pretenţiilor noi formulate de recurenţi faţă de Comisia Locală de aplicare a Legii 18/1991, apreciind că nu se poate schimba în recurs calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi.
Întâmpinare au depus şi intimaţii S.E. şi S.M., solicitând respingerea recursului ca nefondat, apreciind că cererea recurenţilor de obligare a intimaţilor la valoarea de piaţă a imobilului litigios nu are suport legal.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, precum şi din oficiu, Curtea reţine următoarele:
Prin titlul de proprietate nr.2403/1995, s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în favoarea defunctei B.E., ai cărei moştenitori testamentari sunt pârâţii S.M. şi S.E.
După întabularea dreptului de proprietate în CF., imobilul a fost înstrăinat pârâţilor P.A.şi P.E.prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat la data de 30.07.1996, în schimbul sumei de 10.000.000 ROL., achitată integral în momentul încheierii actului.
Ulterior, prin decizia civilă 495/A/2002 a Tribunalului Bihor s-a constatat nulitatea absolută a titlului de proprietate, reţinându-se că nu defuncta B. era îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate ci numiţii K.L. şi soţia acestuia, aceştia fiind moştenitorii foştilor proprietari tabulari B.L. şi I..
Referitor la cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare mai sus evocată, în mod corect instanţele de fond şi apel au apreciat că nu se poate reţine reaua credinţă a cumpărătorilor P.A. şi E., neexistând probe în acest sens.
Astfel, art. 32-33 din Decretul – Lege 115/1938, prevăd că dreptul real înscris în folosul unei persoane se prezumă că există în patrimoniul ei, dacă în momentul dobândirii dreptului nu era notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă conţinutul ei sau dacă nu s-a cunoscut pe altă cale această inexactitate.
Din formularea textului legal rezultă că interesează doar poziţia subdobânditorului, nu şi cea a vânzătorului, altfel spus nu are relevanţă dacă vânzătorul a fost de bună sau rea credinţă, câtă vreme prin dispoziţia legală mai sus evocată se urmăreşte protejarea dreptului intrat în patrimoniul terţului.
Revenind la situaţia cumpărătorului, rezultă din actele dosarului că la momentul încheierii contractului de vânzare – cumpărare nu era notată nici o acţiune în CF., prin care să se conteste titlul defunctei, lucru care de altfel nici nu era posibil dat fiind faptul că acţiunea în nulitatea titlului a fost promovată după încheierea contractului.
Dacă reaua – credinţă a cumpărătorului nu poate fi reţinută la data încheierii contractului în formă autentică (1996), cu atât mai puţin ar putea fi ea reţinută la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare din data de 15.01.1993.
O asemenea promisiune dă naştere în sarcina promitentului vânzător, doar a unei obligaţii de a încheia în viitor contractul în formă autentică, nefiind necesară la momentul încheierii promisiunii nici măcar calitatea de proprietar, această calitate trebuind să existe doar la momentul încheierii contractului în formă autentică sau la momentul pronunţării hotărârii judecătoreşti prin care se dispune executarea promisiunii.
În ceea ce priveşte preţul contractului, în mod corect s-a reţinut că legea nu impune existenţa unei echivalenţe între preţul din contract şi valoarea lucrului vândut, preţul din contract fiind până la urmă rezultatul negocierii părţilor, în determinarea acestuia un rol important avându-l factorul subiectiv, precum şi raportarea la o serie de elemente exterioare decurgând din jocul cererii şi al ofertei.
Indiferent însă de preţul stabilit în contractul prin care s-a înstrăinat terenul pentru care s-a anulat titlul de proprietate al vânzătoarei, esenţial pentru foştii proprietari, respectiv pentru moştenitorii acestora este faptul că potrivit legilor de retrocedare a imobilelor preluate abuziv, acestora trebuie să li se asigure o reparaţie echitabilă, care poate consta fie în restituirea în natură a imobilului, fie acordarea unui alt imobil de aceeaşi valoare în compensare, fie acordarea de drepturi băneşti reprezentând valoarea de circulaţie actuală a imobilului.
Dacă restituirea în natură nu mai este posibilă, în schimb se impunea ca instanţa de fond să verifice posibilitatea acordării de teren în compensare, ori plata de despăgubiri băneşti reprezentând valoarea actuală de circulaţie a imobilului, sens în care ar fi trebuit pusă în discuţia părţilor necesitarea introducerii în cauză a Statului Român prin Ministerul Finanţelor, faţă de practica CEDO care consideră că procedura de acordare a despăgubirilor prev. de art. 24 alin.2 din Legea 18/1991 în conformitate cu dispoziţiile Capitolului V din titlul VII al Legii 247/2005, nu asigură o reparaţie efectivă, Fondul Proprietatea nefiind funcţional.
Faţă de considerentele mai sus reţinute, Curtea urmează în temeiul art. 312 alin.1 şi 5 coroborat cu art. 316 şi 296 Cod procedură civilă să admită recursul, să caseze în parte hotărârea tribunalului în sensul admiterii în parte a apelului declarat de K.L., K.P. şi F. P. împotriva sentinţei civile 5204/17 septembrie 2007 a Judecătoriei Oradea, pe care o va desfiinţa în parte cu trimitere spre rejudecare cu privire la capătul subsidiar din acţiunea reconvenţională formulată de pârâţii – reclamanţi reconvenţionali K.L., K.P. şi F. P., mai precis cu privire la stabilirea despăgubirilor pentru terenul în litigiu, ocazie cu care se va pune în discuţia părţilor eventuala introducere în cauză a Statului Român prin Ministerul Finanţelor, aşa cum de altfel au cerut – în subsidiar – recurenţii, prin concluziile scrise.
Urmează a fi menţinute restul dispoziţiilor din decizia Tribunalului (privitoare la apelul petenţilor S.), respectiv sentinţa Judecătoriei Oradea privind cererea petenţilor Municipiul O., C.L.O., P. şi Comisia Locală pentru aplicarea Legii 18/1991 .
Întrucât hotărârea atacată nu a fost casată în ceea ce îi priveşte pe intimaţii P. A. şi P.E., urmează ca recurenţii să fie obligaţi faţă de aceştia, în baza art. 274 Cod procedură civilă la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 500 lei reprezentând onorariu avocaţial.
