Pentru a cunoaşte dacă o persoană a acţionat cu bună-credinţă, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este necesar a se avea în vedere toate acţiunile care se referă la prudenţă şi diligenţă, la data încheierii acelui act juridic, implicând informarea asupra situaţiei juridice a imobilului şi asupra posibilităţilor obiective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea imobilului.
Reclamanta N.E.R.M. a chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Jud. Dolj – Sector Servicii Publice, L.G. şi L.M., solicitând să se anuleze contractul de vânzare-cumpărare nr.346 din 2 oct. 1997 privind proprietatea reclamantei din Craiova, str. E.T., nr.35 şi obligarea pârâţilor să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul său.
Prin sentinţa civilă nr.6486 din 18 iunie 2003, Judecătoria Craiova a respins acţiunea formulată de reclamantă, reţinând că aceasta nu este parte în contractul de vânzare-cumpărare, neputând solicita anularea acestuia.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta, iar prin decizia civilă nr.196 din 30 ian. 2004, Tribunalul Dolj a respins apelul, reţinând că în privinţa cererii în revendicare operează excepţia autorităţii de lucru judecat prevăzută de art.1201 Cod civil, apreciindu-se că dispoziţiile art.46 din Legea nr.10/2001 au fost corespunzător interpretate şi aplicate de către instanţa de fond.
Împotriva ambelor hotărâri au declarat recurs reclamanţii, criticându-le pentru nelegalitate şi netemeinicie.
S-a susţinut că instanţa trebuia să califice acţiunea ca fiind o cerere în constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului, chiar dacă temeiul juridic s-a referit la prevederile art.46 alin.3 din Legea nr.10/2001, declarate neconstituţionale, în favoarea cumpărătorilor imobilului neputându-se reţine buna-credinţă.
Recursul este întemeiat în parte.
Indicarea dispoziţiilor art.46 alin.3 din Legea nr.10/2001 ca temei de drept al acţiunii, prevederi cu privire la care s-a constatat neconstituţionalitatea, nu leagă instanţa, acesteia revenindu-i obligaţia de a califica cererea în raport de dispoziţiile legale aplicabile obiectului stabilit de parte.
Aşadar, analizarea cererii trebuia să se facă în raport de solicitarea de a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare în temeiul prevederilor speciale din Legea nr.10/2001.
Temeiul juridic corect ce trebuia avut în vedere în raport de susţinerile reclamantei, în sensul că actul a fost încheiat cu rea-credinţă, îl constituie dispoziţiile art.46 alin.2 din Legea nr.10/2001, în conformitate cu care actele juridice de înstrăinare, având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună-credinţă.
Prin sentinţa civilă nr.6888/2000 a Judecătoriei Craiova, s-a stabilit că imobilul în litigiu a fost preluat de stat fără titlu valabil, împrejurare ce a fundamentat soluţia de admitere a cererii în revendicare formulată de reclamantă.
Situaţia de fapt reţinută în temeiul probelor administrate, duce la concluzia că în favoarea pârâţilor nu poate fi reţinută buna-credinţă, de natură a înlătura sancţiunea nulităţii absolute a actului prin care statul a transmis dreptul de proprietate asupra bunului.
Buna-credinţă reprezintă obligaţia generală de conduită ce revine părţilor la încheierea şi executarea unei convenţii.
Pentru a cunoaşte dacă o persoană a acţionat cu bună-credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare este necesar a se avea în vedere toate acţiunile care se referă la prudenţă şi diligenţă la data încheierii acelui act juridic, implicând informarea asupra situaţiei juridice a imobilului şi asupra posibilităţilor obiective pe care fostul proprietar le putea valorifica pentru retrocedarea imobilului.
Legea ocroteşte buna-credinţă, înţeleasă ca atitudine a celui care a făcut demersuri pentru a se edifica asupra situaţiei juridice a bunului. Doar o astfel de conduită poate duce la recunoaşterea valabilităţii actului încheiat cu un neproprietar.
Verificarea faptului dacă imobilul a făcut obiectul unei cereri de reconstituire formulată în temeiul Legii nr.112/1995 sau al unei acţiuni în revendicare, s-ar fi înscris în cadrul minimelor diligenţe pe care cumpărătorul trebuia să le facă înainte de încheierea actului de dobândire, pentru că numai astfel buna sa credinţă întemeiată pe eroarea comună şi invincibilă asupra calităţii de proprietar a vânzătorului, este lipsită de orice culpă sau îndoială, cu consecinţa salvării actului de la nulitate.
În speţă, buna-credinţă a pârâţilor este exclusă în condiţiile în care, cu minime diligenţe, aceştia puteau lua cunoştinţă de faptul că reclamanta a revendicat imobilul, aspect cu privire la care, conform adreselor nr.5278 din 10.04.1997, nr.2736 din 20.02.1997, anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, RAADPFL Craiova, care avea în administrare imobilul, a fost înştiinţată.
În baza acestor înştiinţări, unitatea în a cărei administrare se afla imobilul avea obligaţia ca potrivit dispoziţiilor art.1 pct.6 din HG nr.11/1997 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995, să suspende procedurile administrative reglementate de lege, respectiv procedura vânzării către chiriaşi, până la soluţionarea cererii formulate de reclamanţi în justiţie.
Rezultă din actele menţionate că vânzătorul a avut cunoştinţă asupra demersurilor întreprinse de reclamantă pentru redobândirea bunului, iar cumpărătorul, cu minime diligenţe, avea posibilitatea de a se informa asupra regimului juridic al imobilului, condiţii în care buna-credinţă nu poate fi reţinută, astfel încât contractul este lovit de nulitate absolută.
Faţă de aceste considerente, în baza art.312 alin.2 Cod procedură civilă raportat la art.304. pct.7 Cod procedură civilă, se va admite recursul, se vor modifica ambele hotărâri şi pe fond se va admite în parte acţiunea, constatându-se nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.346/1997.
