Legea nr. 10/2001 – art. 501
Proprietarul al cărui contract de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995 ce a fost ulterior desfiinţat are dreptul la restituirea preţului de piaţă a imobilului.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,
Decizia civilă nr. 370 din 7 aprilie 2011, F.Ş.
Prin sentinţa civilă nr. 6603 din 06 iulie 2010 pronunţată în dosarul nr. 16341/55/2009, Judecătoria Arad a admis acţiunea civilă formulată de reclamantul B.S., împotriva pârâtului , prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice a Judeţului Arad şi a obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 201.833 lei reprezentând despăgubiri, respectiv preţul de piaţă al imobilului în litigiu.
Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că reclamantul a solicitat în temeiul art. 501 din Legea nr. 10/2001 obligarea pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la restituirea preţului de piaţă al imobilului pe care l-a dobândit printr-un contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul prevederilor Legii nr. 112/1995, din care a fost evacuat ca urmare a admiterii unei acţiuni în evacuare în care a fost comparat titlul fostului proprietar cu titlul său, dându-se prioritate titlului fostului proprietar.
Reclamantul B.S. a cumpărat la data de 22.10.1997, apartamentul situat în Arad. La data cumpărării apartamentului, imobilul situat în Arad, înscris în CF 4 Arad, nu era apartamentat, astfel că reclamantul nu şi-a putut intabula în cartea funciară dreptul de proprietate.
În data de 05.09.2000, în urma sentinţei civile nr. 2861/2000 a Judecătoriei Arad, pronunţată în dosarul nr. 1615/2000, definitivă prin decizia Tribunalului Arad nr. 1337/23.08.2000, pronunţată în dosarul nr. 4220/2000, s-a restabilit dreptul de proprietate asupra întregului imobil înscris în CF 4 Arad în favoarea fostului proprietar, iar ulterior, în data de 20.09.2000, prin Încheierea de CF nr. 11491/2000, ai acestui imobil au fost înscrişi K.I. şi K.I., în calitate de moştenitori ai proprietarului tabular.
În data de 15.01.2001, K.I. şi K.I. au solicitat constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant.
Prin sentinţa civilă nr. 1562/5.03.2001, pronunţată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 916/2001, a fost respinsă acţiunea reclamanţilor K.I. şi K.I., irevocabil, prin decizia civilă nr. 2594/9.10.2001 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara în dosar nr. 5241/C/2001, reţinându-se că la data perfectării contractului, Statul Român era înscris ca unic proprietar, titlul său de proprietate nu era controversat, iar în cartea funciară nu era notat vreun proces. Prin urmare, s-a apreciat că, în acel moment nu exista nici un impediment legal la cumpărarea imobilului, actul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii speciale nr. 112/1995.
La data de 30.03.2003, K.I. şi K.I. au solicitat evacuarea reclamantului din imobil, acţiune admisă prin sentinţa civilă nr. 5601/2.12.2003, pronunţată de Judecătoria Arad în dosarul nr. 10652/2003, rămasă irevocabilă prin respingerea apelului şi recursului, prin decizia civilă nr. 1855/2004 a Tribunalului Arad, respectiv decizia civilă nr. 3025/2005 a Curţii de Apel Timişoara.
În motivarea acestor hotărâri s-a reţinut că titlul de proprietate al reclamantului asupra apartamentului – contractul de vânzare cumpărare încheiat cu SC Recons SA Arad – nu le este opozabil proprietarilor tabulari ai imobilului, întrucât nu a fost înscris în cartea funciară, iar pe de altă parte dreptul lor de proprietate – dobândit printr-o hotărâre judecătorească a fost intabulat în cartea funciară, astfel că s-a acordat prevalenţă acestuia.
Ulterior, s-a procedat la evacuarea silită a reclamantului din imobil.
Pentru a stabili incidenţa normelor legale invocate de reclamant s-a apreciat că este necesar a se verifica dacă sunt îndeplinite cele două condiţii prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, respectiv dacă, în speţă, contractul de vânzare – cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească irevocabilă şi dacă la încheierea contractului au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995.
În privinţa primei condiţii, a desfiinţării contractului, instanţa a reţinut că prin sintagma „desfiinţat”, legiuitorul a avut în vedere şi alte situaţii decât anularea contractului, aspect ce rezultă din prevederile art. 20 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, unde se prevede in terminis posibilitatea desfiinţării contractelor fie ca urmare a unei acţiuni în anulare fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare, cum este cazul în prezentul dosar.
În ce priveşte a doua condiţie, rezultă clar din motivarea deciziei nr. 2594/09.10.2001, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara în dosarul nr. 5241/C/2001, că actul de vânzare-cumpărare a cărui nulitate absolută s-a cerut a fi constatată este încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Faţă de aceste considerente, instanţa a apreciat că reclamantul este îndreptăţit să uzeze de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, care prevăd dreptul cumpărătorilor la restituirea preţului de piaţă al imobilului.
Împotriva acestei soluţii a declarat apel pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin Direcţia Generală a Finanţelor Publice Arad şi a solicitat modificarea sentinţei atacate în sensul respingerii acţiunii reclamantului.
Prin decizia civilă nr. 416 din 17 noiembrie 2010, pronunţată în dosar nr. 16341/55/2009, Tribunalul Arad a respins apelul declarat.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Arad a reţinut că este evident că reclamantul a avut încheiat un contract de vânzare-cumpărare în mod legal. Acest contract i-a atras calitatea de proprietar. Restituirea imobilului fostului proprietar s-a făcut în condiţiile în care reclamantul nu era întabulat în CF dar acest aspect care a dus la evacuarea reclamantului dintr-o locuinţă cumpărată în mod legal şi achitată nu-l poate exclude de la dreptul de a primi despăgubirile prevăzute de Legea nr. 10/2001, câtă vreme contractul a fost legal încheiat în baza Legii nr. 112/1995. Sub acest aspect susţinerile sale potrivit cu care acest contract a devenit caduc odată cu evacuarea din locuinţă sunt corecte.
Împotriva deciziei a declarat recurs pârâta Direcţia Generală a Finanţelor Publice Arad, solicitând modificarea deciziei ei în sensul respingerii acţiunii civile formulată de reclamant.
In motivare a susţinut că instanţele au făcut o greşită interpretare şi aplicare a prevederilor art. 1 pct. 18 din Legea nr. 1/2009 (art.501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001), întrucât pentru a se dispune restituirea preţului de piaţă, trebuie îndeplinite cumulativ două condiţii:
– contractele de vânzare-cumpărare să fie încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995;
– contractele de vânzare-cumpărare să fi fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
In speţa de faţă, în mod greşit tribunalul a reţinut că reclamantul a avut contract de vânzare-cumpărare încheiat în mod legal, adică cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, sens în care relevante sunt dispoziţiile art. 1 alin. (4) din HG nr. 11/1997 privind Normele de aplicare a Legii nr. 112/1995, care prevăd că locuinţele care nu au intrat în posesia statului în condiţii legale nu puteau fi vândute în baza Legii nr.112/1995. Prin urmare, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. Recons S.A. şi reclamant a fost nelegal şi reclamantul nu poate beneficia de restituirea preţului de piaţă.
In ceea ce priveşte a doua condiţie, respectiv desfiinţarea contractului printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, s-a criticat argumentul instanţei de apel potrivit cu care contractul de vânzare-cumpărare a devenit caduc odată cu evacuarea din locuinţă. In acest sens, se subliniază că prin sentinţa civilă nr. 1562/5.03.2001 pronunţată de Judecătoria Arad în dosar nr. 91/2001, irevocabilă, s-a respins cererea de chemare în judecată prin care s-a solicitat constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare, acest contract nefiind deci desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Nefiind întrunite cumulativ cele două condiţii menţionate anterior pentru restituirea preţului de piaţă al imobilului, pârâtul susţine că hotărârea este nelegală.
In drept, au fost invocate dispoziţiile art. 3041, art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ..
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate de pârât, raportat la obiectul cauzei, la temeiul de drept indicat de reclamant în susţinerea cererii – art. 501 din Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost introdus prin art. I pct. 18 din Legea nr. 1/2009, Curtea a reţinut că, pornind de la obiectul acţiunii civile cu care reclamantul B.S. a investit instanţa de fond, respectiv obligarea pârâtului Statul Român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, la restituirea preţului de piaţă al imobilului, în mod corect s-a reţinut că reclamantul este îndreptăţit la despăgubirea cu echivalentul valoric a preţului de piaţă aferent imobilului.
Raportat la dispoziţiile art.50 ind.1 din Legea nr. 10/2001, pentru ca reclamantul să aibă dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului ar fi trebuit ca, în prealabil, contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, să fi fost desfiinţat printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.
Sub acest aspect, în mod corect s-a reţinut faptul că acţiunea civilă prin care foştii proprietari K.I. şi K.I. au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare deţinut de către reclamant, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a fost respinsă irevocabil prin sentinţa civilă nr. 1562/5.03.2001 a Judecătoriei Arad, în considerentele căreia s-a reţinut cu putere de lucru judecat că la momentul perfectării contractului Statul Român era înscris în CF ca unic proprietar, titlul său de proprietate nu era controversat, iar în cartea funciară nu era notat vreun proces de revendicare. Prin urmare, s-a apreciat că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul în litigiu, nu exista nici un impediment legal la cumpărarea imobilului, actul de vânzare-cumpărare fiind încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Pe de altă parte, contractul, chiar nedesfiinţat, a devenit caduc ca urmare a evacuării reclamantului din locuinţă.
A mai reţinut instanţa că modificările aduse Legii nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009, mai precis prin posibilitatea prevăzută de art.50 ind.1 alin.1 , reprezintă o încercare a legiuitorului român de a adapta legislaţia la jurisprudenţa Curţii Europene, articolul menţionat reprezentând o consacrare expresă a operabilităţii garanţiei pentru evicţiune în materia imobilelor ce cad sub incidenţa Legii nr. 10/2001.
In aceste condiţii, în mod corect s-a apreciat că şi în situaţia interpretării prevederilor art. 501 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 prin raportare la art. 1337, art. 1341, art. 1334 – 1347 din Codul civil şi la art. 1 alin. (1) din Protocolul adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, reclamantul are dreptul la restituirea valorii de piaţă a imobilului cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel cum în mod corect au dispus instanţele de judecată anterioare.
Nelegalitatea hotărârilor se referă la aspectul acordării de despăgubiri şi pentru terenul aferent imobilului în discuţie, care nu a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, evaluat cu ocazia efectuării expertizei în faţa instanţei de fond.
Sub acest aspect, în baza art. 299, art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recursul declarat de Direcţia Generală a Finanţelor Publice Arad în reprezentarea Ministerului Finanţelor Publice a fost admis cu consecinţa modificării în parte a ambelor hotărâri şi a obligării pârâtului să plătească reclamantului suma de 79.854 lei reprezentând despăgubiri aferente imobilului construcţie, fiind menţinute în rest dispoziţiile hotărârilor recurate.
