Prin sentinţa civilă nr. 6990/2009, pronunţată de Judecătoria Oradea, s-a respins ca nefondată cererea de chemare in judecată formulată de reclamant prin care a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţina loc de contract de vânzare cumpărare, invocând faptul că a cumpărat de la antecesorul pârâţilor terenul situat in Săldăbagiu de Munte înscris în CF 168 si CF 540, dar nu este in posesia antecontractului de vânzare-cumpărare, teren pe care il foloseşte netulburat din momentul cumpărarii.
Instanţa a reţinut că un de vânzare-cumpărare reprezintă in esenţă o promisiune bilaterală de a contracta, in caz de neexecutare a obligaţiei asumate, răspunderea fiind contractuală. Prin încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare nu se transmite dreptul de proprietate asupra terenului întrăinat, acesta stabilind doar o obligatie de a face in sarcina vânzătorului şi anume de a incheia in viitor contractul de vânzare -cumpărare. Cumparatorul, poate in baza art. 1073 si 1077 Cod civil, in caz de refuz al vânzatorului să ceară instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţina loc de contract de vânzare-cumpărare, in situaţia in care terenul se găseşte in patrimoniul vânzatorului.
Pentru a fi admisibilă o astfel de actiune este necesar ca reclamantul să facă dovada existenţei unui antecontract de vânzare –cumpărare, care dă nastere in sarcina vânzătorului unei obligaţii de a face, fiind necesar totodată ca imobilul obiect al contractului să fie in posesia cumpărătorului, pentru a opera întreruperea prescripţiei dreptului de a cere executarea.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs, reclamantul Fodor Cornel, solicitand admiterea recursului, casarea sentintei recurate ca fiind nelegala si netemeinica si in consecinţa admiterea actiunii asa cum a fost precizata.
Tribunalul Bihor, prin decizia civ. nr. 522/R/2010 a respins ca nefondat recursul declarat, reţinand urmatoarele:
Conform art. 27 din Legea nr. 7/1996 cel care s-a obligat sa strămute sau sa constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator sa îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept. Iar în situatia în care cel obligat nu preda înscrisurile, persoana interesata va putea solicita instantei sa dispuna înscrierea în cartea funciara. Hotarârea instantei de judecata va suplini consimtamântul la înscriere al partii care are obligatia de a preda înscrisurile necesare înscrierii.
Iar potrivit art. 5 alin. 2 din titlul X al Legii nr. 247/2005 in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Rezulta deci ca pentru a putea pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare, trebuie sa existe un act incheiat intre părti care să cuprinda toate elementele esentiale pentru vanzare-cumparare, respectiv identificarea terenului, a pretului stabilit prin acordul partilor si semnatura acestora, hotararea instantei având rolul de a suplini doar lipsa consimtamantului privind incheierea in forma autentica a actului.
In esenta, prin acest act partile se obliga in mod reciproc sa incheie in viitor contractul de vanzare cumparare, o obligatie de “a face”.
Totodata în cazul acţiunii prin care se cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, reclamantul trebuie să facă dovada că şi-a îndeplinit propriile obligaţii şi că pârâtul refuză să şi le îndeplinească pe ale lui.
Privitor la acest inscris, trebuie intocmit in cel putin doua exemplare, astfel ca fiecare parte va primi cate un exemplar, în acelasi timp, pe fiecare exemplar in mod obligatoriu se va face mentiunea numarului in care a fost redactat respectivul precontract. Aceste doua ultime conditii sunt esentiale pentru a conferi putere probatorie respectivului inscris, in caz contrar actul in sine va fi nul ca mijloc de proba.
Asadar pentru a se admite o cerere de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare trebuie ca reclamantul să prezinte un act sub semnătură privată, care sa reprezinte un antecontract, o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare si prin care ambele părţi sa se oblige să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare.
In speta instanta de recurs a retinut că reclamantul nu a prezentat un act sub semnatura privata în acest sens, sustinand că acesta s-a pierdut, dar ca a incheiat un antecontract cu antecesorul pârâtilor aproximativ in anul 1997 pentru o suprafata de 22 ari teren, că ar fi achitat preţul si foloseste terenul cumparat.
Din concluziile raportului de expertiză topografică efectuat in cauza s-a constat că terenul proprietatea pârâtilor nu coincide cu terenul pe care reclamantul il foloseste.
Rezulta deci că folosinta reclamantului-recurent nu coincide cu terenul pe care sustine că l-a achizitionat de la antecesorul pârâtilor-intimati, acesta folosind alte parcele de teren care apartin altor proprietari.
In aceste conditii in mod corect a apreciat instanta de fond ca actiunea acestuia este neintemeiata.
De asemenea reclamantul nu a făcut dovada executarii obligatiei de plată a pretului pentru terenul pe care sustine că l-ar fi cumparăt, martorul propus de reclamant referindu-se numai la un avans care s-ar fi platit. Chiar in declaratia pe care a dat-o la IPJ Bihor reclamantul a aratat că a achitat numai un avans de 50.000 ROL din pretul total de 350.000 ROL stabilit.
Asadar in conditiile in care reclamantul nu a făcut dovada că şi-a îndeplinit propriile obligaţii, nu poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.
Fata de cele de mai sus avand in vedere că terenul pe care reclamantul îl foloseste in supraf. de 1305 mp. nu este acelaşi cu cel asupra căruia pârâtii sunt si că reclamantul nu a făcut dovada plătii pretului acestui teren instanta de recurs a apreciat ca actiunea reclamantului este neintemeiata.
