Despăgubiri, reprezentând echivalentul lipsei de
folosinţă a imobilului .
Data de la care acestea sunt datorate.
Potrivit art. 485 „Posesorul nu câştigă proprietatea fructelor decât când posedă cu bună credinţă; la cazul contrariu el este dator de a înapoia productele împreună cu lucrul, proprietarului care-l revendică”.
Buna credinţă, în accepţiunea juridică înseamnă credinţa celui care posedă un bun că îl deţine în temeiul unui titlu valabil; odată cu promovarea acţiunii pentru anularea titlului, nu se mai poate reţine buna credinţă, reclamantul învederând viciile titlului primului cumpărător cât şi nevalabilitatea titlului pârâţilor cu referire la art. 37 din Legea nr. 115/1938.
De la data introducerii acţiunii a încetat starea de eroare a pârâţilor, care au luat la cunoştinţă de posibila nevalabilitate a titlului pe care îl posedă, şi-au asumat riscul deposedării lor de bunul din litigiu, precum şi riscul restituirii fructelor civile percepute, în concluzie, acestea se datorează începând cu data promovării acţiunii.
(Decizia civilă nr.500/R/ 24.03.2009;
Dosar nr. 4373/296/2007 a Curţii de Apel Oradea)
Prin sentinţa civilă nr. 2449/2008 pronunţată de Judecătoria Satu Mare, s-a respins acţiunea civilă formulată de reclamantul Z.D. împotriva pârâţilor C.F.VICTOR şi I.
S-a admis în parte acţiunea reconvenţională formulată de pârâţii – reclamanţi C.F. şi I. împotriva reclamantului pârât Z.D. şi în consecinţă, a fost obligat reclamantul pârât Z. să plătească pârâţilor – reclamanţi C. suma de 12130 lei pretenţii, reprezentând contravaloarea investiţiilor conform expertizei.
A fost obligat reclamantul pârât să plătească pârâţilor reclamanţi suma de 1506 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa de fond a reţinut că, potrivit extrasului de CF 53508 Satu Mare cu nr. top. 3944/247 căruia îi corespunde în natură apartamentul nr.5 compus din 2 camere şi dependinţe situat pe str. Crisului bl. UC 5 în suprafaţă de 42,98 mp figurează ca proprietar tabular Z. D. cu titlul juridic cumpărare şi restabilire în 2007.
S-a luat interogatoriul reclamantului Z. care a recunoscut contravaloarea investiţiilor făcute de pârâţii – reclamanţi în imobilul identificat mai sus în şedinţa publică din 10.12.2007, iar în şedinţa publică din 18 februarie 2008 s-a luat interogatoriul pârâţilor – reclamanţi. Au arătat pârâţii reclamanţi că nu au cunoscut faptul că imobilul aparţine reclamantului şi că cel care le-a vândut apartamentul este B. L. motivând că acest apartament îi aparţine, iar ei au fost de bună credinţă la perfectarea contractului şi imediat din ianuarie 2003 s-a apucat să efectueze investiţii în imobil. Abia ulterior au aflat că s-a pornit proces cu privire la acest imobil şi că şi-a ridicat bunurile ce le-a avut în apartament si după punerea în de către judecătoresc.
S-a solicitat o expertiză de specialitate în construcţii de către pârâţii – reclamanţi, care s-a întocmit de ing. P. D. şi în care s-a arătat că valoarea investiţiilor efectuate de către pârâţii reclamanţi este de 12130 lei, valoare cu care părţile au fost de acord conform concluziilor expertizei.
Raportat la probele administrate în cauză, precum şi faptul că reclamanţii – pârâţi C. au arătat că nu mai locuiesc în imobilul din litigiu, instanţa a apreciat acţiunea reclamantului ca fiind lipsită de obiect cât priveşte capătul privind evacuarea, a respins-o raportat şi la art.480 Cod civil şi în baza art.119 Cod procedură civilă. A admis în parte acţiunea reconvenţională şi a obligat reclamantul pârât să plătească pârâţilor – reclamanţi suma de 12130 lei reprezentând contravaloarea investiţiilor efectuate de aceştia în imobilul din litigiu, conform expertizei întocmite de ing. P.D. Cât priveşte capătul de acţiune formulat de reclamantul Z. privind daunele interese, instanţa a apreciat ca nefiind justificate raportat la art.1084 şi urm. Cod civil, le-a respins deoarece pe parcursul procesului pârâţii reclamanţi au evacuat imobilul, iar restabilirea dreptului de proprietate în sensul disp. art. 480 Cod civil al reclamantului s-a făcut în anul 2007 conform evidentelor de CF.
Împotriva acestei hotărâri reclamantul a declarat recurs ulterior recalificat în apel, solicitând admiterea căii de atac promovate, schimbarea în parte a sentinţei atacate în sensul de a dispune :
– evacuarea intimaţilor din imobilul situat în Satu Mare, înscris în CF 53508 Satu Mare sub nr. cadastral 3944/247 ;
– obligarea intimaţilor la plata unor daune în sumă de 16.296 lei RON reprezentând echivalentul lipsei de folosinţă a imobilului începând cu ianuarie 2003 şi până la predarea acestuia, conform raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de exp. ing. P.D.F. ;
– compensarea sumei de mai sus cu suma de 12.130 lei stabilită prin aceeaşi expertiză în contul lucrărilor de investiţie la care a fost obligat apelantului prin hotărârea atacată şi pe cale de consecinţă obligarea intimaţilor la plata sumei de 4166 RON, cu cheltuieli de judecată în fond şi apel.
În motivele apelului arată că hotărârea primei instanţe este nelegală şi netemeinică, pentru următoarele considerente :
Apelantul a fost proprietarul tabular al imobilului situat în Satu Mare, înscris în CF 53508 Satu Mare sub nr. cadastral 3944/247, până la data de 23.12.2002 când cu privire la acest imobil s-a încheiat un contract fictiv de vânzare cumpărare, prin care numitul B.L.C. şi-a întabulat dreptul de proprietate, înstrăinând imediat imobilul la 24.12.2002 pârâţilor – intimaţi C.I. şi C. F. V.
Din anul 2003 apelantul s-a judecat cu părţile de mai sus pentru constatarea nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare şi în final s-a stabilit irevocabil admiterea acţiunii apelantului şi constatarea nulităţii absolute a contractelor respectiv a contractului 23.12.2002 încheiat în faţa av. C.P., precum şi a contractului autentificat sub nr.8733/2002 de BNP I. B. conform deciziei civile nr.1233/R/2006 pronunţată de Curtea de Apel Oradea în dosar nr.1718/2006, hotărâre ce a fost întabulată în cartea funciară în cursul lunii aprilie 2007.
În aceste împrejurări consideră că în mod greşit instanţa de fond a respins ambele capete de cerere (evacuare şi daune) reţinând un temei legal pe care reclamantul nu l-a invocat şi anume art.1084 Cod civil când temeiul de drept al acţiunii l-a constituit art.480 şi 998 C.civ.
Faptul că intimaţii C. au fost evacuaţi în temeiul unei ordonanţe preşedinţiale, ca o măsură vremelnică, era întemeiat capătul de cerere pentru evacuarea definitivă a acestora şi predarea cheilor de la apartamentul în litigiu.
Cât priveşte daunele solicitate pentru lipsa de folosinţă a arătat apelantul, că în virtutea principiului retroactivităţii, efectele nulităţii se produc nu numai pentru viitor ci şi pentru trecut prin restabilirea unei ordini de drept ce a fost încălcată cu ocazia încheierii actului juridic realizat cu nerespectarea unor condiţii de valabilitate.
În virtutea acestui principiu, apelantul îşi păstrează calitatea de proprietar, fiind restabilită situaţia de carte funciară, condiţii în care este în drept să solicite beneficiul nerealizat prin lipsirea de folosinţă în mod nelegal pentru perioada ianuarie 2003 – martie 2008.
Intimaţii C.F.V. şi C.I. au solicitat respingerea apelului ca nefondat şi pe cale de excepţie au invocat lipsa de interes a apelantului de a solicita evacuarea intimaţilor din imobil, cu cheltuieli de judecată.
Intimaţii au susţinut că hotărârea primei instanţe este legală şi temeinică întrucât au predat apartamentul la data de 1.02.2008 care apoi a şi fost vândut de apelant, astfel că azi nu mai deţine calitatea de proprietar şi nici nu mai justifică un interes actual şi legitim privind exercitarea tuturor prerogativelor ce decurg din calitatea de proprietar conform art.480 Cod civil, în consecinţă nu mai are un bun actual aflat în patrimoniul său şi pentru care să solicite protecţie în sensul art.1 din Protocolul 1 la Convenţie.
Cât priveşte răspunderea civilă delictuală pe care se întemeiată capătul de cerere privind obligarea acestora la plata unor daune, a arătat că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru angajarea acestei forme de răspundere, fiind cumpărător de bună credinţă şi care au folosit apartamentul cu convingerea fermă că acesta constituie proprietatea lor mai ales după ce s-a confirmat prin expertizele de specialitate că semnătura de pe contractul de vânzare cumpărare din 23.12.2002 aparţine reclamantului. Aşadar nu există faptă ilicită şi nici vinovăţie întrucât şi-au exercitat dreptul de proprietate şi nu aveau cum să prevadă că acest contract va fi desfiinţat într-o ultimă cale de atac.
Prin decizia civilă nr.256/Ap din 22 octombrie 2008 pronunţată de Tribunalul Satu Mare, în dosar nr.4373/296/2007, s-a admis apelul declarat de reclamantul Z.D., cu domiciliul procedural ales în Satu Mare, împotriva sentinţei civile nr.2449/21.04.2008 a Judecătoriei Satu Mare şi în contradictoriu cu intimaţii C.F.V. şi C.I., ambii cu domiciliul în Satu Mare, şi în consecinţă :
S-a schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că s-a admis în parte pretenţiile reclamantului din acţiunea principală sens în care :
S-a dispus evacuarea pârâţilor din imobilul situat în Satu Mare, str. Crişului, UC 5/5 şi au fost obligaţi pârâţii să plătească reclamantului suma de 4386 lei pentru beneficiul nerealizat rezultat din lipsirea de folosinţă asupra imobilului.
Au fost compensate creanţele reciproce dintre părţi, până la concurenţa sumei celei mai mici, diferenţa se va plăti de reclamant pentru pârâţi, în sumă de 7744 lei.
Restul pretenţiilor au fost respinse.
Au fost menţinute celelalte dispoziţii rămase neschimbate şi au fost obligaţi intimaţii să plătească apelantului suma de 1219 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunţa în acest mod, tribunalul a reţinut următoarele:
În urma pronunţării deciziei civile nr.1233/22.11.2006 de către Curtea de Apel Oradea în dosar nr.1718/2006 reclamantul-apelant a redobândit dreptul de proprietate ca urmare a constatării nulităţii absolute a contractelor de vânzare cumpărare din 23.12.2002 încheiat în faţa avocatului C.P. şi respectiv a celui autentificat sub nr.8733/24.12.2002 de BNP I.B. – Satu Mare, având ca obiect imobilul apartament situat în Satu Mare, înscris în Cf individual 53508 Satu Mare.
Anularea celui din urmă contract de vânzare cumpărare respectiv cel al terţilor subdobânditori C.F. si C.I. s-a întemeiat pe prevederile exprese cuprinse la art.37 din Legea 115/1938 şi respectiv de art.38 din Legea 7/1996, fără a se mai cerceta buna credinţă invocată de aceştia, aşa cum de altfel prevede textul de lege evocat, în sensul că dacă acţiunea în rectificare întemeiată pe art.4 pct.1 şi 2 este formulată în 3 ani de la data înscrierii dreptului a cărui radiere se cere, efectele hotărârii se produc şi faţă de terţii dobânditori de bună credinţă cu titlu oneros, în favoarea acestor terţi operând răspunderea pentru evicţiunea vânzătorului.
Prin urmare, de la data pronunţării deciziei civile în recurs de către Curtea de Apel Oradea, încetează buna credinţă a terţilor subdobânditori care nu mai pot invoca existenţa unui titlu valabil de natură să justifice folosinţa imobilului.
Prin faptul că a fost dispusă restabilirea situaţiei anterioare, reclamantul a redevenit proprietarul imobilului şi are dreptul la daune pentru lipsa folosinţei dar începând cu noiembrie 2006 şi până în martie 2008 (când s-a predat imobilul), în total suma de 4386 lei RON, luând în calcul valoarea totală stabilită prin expertiză întocmită de expert P.D. şi calculată pentru 17 luni.
La data soluţionării irevocabile a recursului, s-a lămurit situaţia juridică a imobilului din perspectiva dreptului de proprietate, până la această dată hotărârile anterioare pronunţate în cauză au păstrat contractele de vânzare cumpărare şi au recunoscut dreptul de proprietate inclusiv al terţilor subdobânditori.
În aceste condiţii nu poate fi reţinută lipsa titlului pentru folosinţa imobilului, decât după data de 22.11.2006 şi până la predarea imobilului către proprietarul recunoscut de instanţă.
Întemeiat pe aceste considerente, tribunalul a găsit ca întemeiate în parte pretenţiile reclamantului în privinţa daunelor rezultate din lipsa de folosinţă a imobilului de la data restabilirii situaţiei anterioare, precum şi capătul de cerere referitor la evacuare, câtă vreme măsura anterioară a fost vremelnică şi chiar şi în caz de vânzare cum susţin intimaţii, vânzătorul trebuie să predea posesia imobilului liberă de orice tulburare din partea vreunui terţ.
Cât priveşte compensarea creanţelor reciproce, fiind vorba de bunuri fungibile de acelaşi gen, poate fi dispusă şi pe cale judecătorească în condiţiile art.1143 şi urm.C.civ.până la concurenţa sumei celei mai mici de 7744 lei reprezentând diferenţa dintre 12.130 lei valoarea investiţiilor realizate de intimaţii C. şi valoarea beneficiului nerealizat de apelant în sumă de 4386 lei.
Prin prisma acestor considerente tribunalul a reţinut ca nefondate restul pretenţiilor formulate de apelant, astfel că în baza art.296 Cod procedură civilă s-a admis apelul, s-a schimbat în parte sentinţa în sensul admiterii în parte a pretenţiilor reclamantului pentru suma arătată anterior şi a celorlalte capete de cerere respectiv evacuarea şi compensarea pe cale judecătorească a creanţelor reciproce până la concurenţa sumei celei mai mici urmând ca diferenţa arătată în considerente să fie plătită de reclamant pentru pârâţi, sub acest aspect s-a diminuat cuantumul sumei stabilită în sarcina sa în primă instanţă de la 12.130 lei la 7744 lei.
Referitor la cheltuielile de judecată datorate în primă instanţă, tribunalul a reţinut că instanţa a acordat pârâţilor reclamanţi cuantumul onorariului avocaţial, astfel cum a fost justificat cu chitanţa de la fila 34 şi parţial taxa de timbru la valoarea pretenţiilor admise, sumă pe care reclamantul-apelant o datorează pârâţilor-intimaţi ca urmare a admiterii pretenţiilor acestora, la rândul lor intimaţii datorează apelantului cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocaţial şi parţial taxa de timbru calculată la valoarea pretenţiilor admise în sumă totală de 1219 lei,conform dispozitivului prezentei hotărâri.
Taxa de timbru achitată în apel de către apelant suplineşte lipsa acesteia din prima instanţă şi acoperă necesarul în limita pretenţiilor admise pentru fond şi apel, nemaifiind necesară demararea formelor de executare silită către buget.
Împotriva acestei decizii, în termen a formulat recurs reclamantul S.D., care a solicitat admiterea acestuia, modificarea hotărârilor, obligarea pârâţilor la plata de despăgubiri începând de la data introducerii acţiunii în urma căreia a fost constatată nevalabilitatea titlului acestuia şi nu doar de la data rămânerii irevocabile a hotărârilor civile pronunţate.
S-a mai solicitat compensarea celor două creanţe şi obligarea pârâţilor la plata către reclamant a diferenţei, precum şi înlăturarea cheltuielilor de judecată la care recurentul a fost obligat la fond.
În motivarea recursului s-a susţinut că decizia instanţei de apel este greşită, pârâţii Cozma trebuiau obligaţi la restituirea folosului de tras de la data introducerii acţiunii şi nu doar de la data când le-a fost anulat irevocabil contractul de vânzare cumpărare.
S-a motivat că nulitatea operează retroactiv şi astfel se impunea obligarea pârâţilor la plata despăgubirilor începând cu data încheierii actului nul, acesta fiind efectul repunerii părţilor în situaţia anterioară.
Se cuvine obligarea pârâţilor la despăgubiri cât timp, pe durata procesului, între 2003 şi 2006 recurentul reclamant a fost lipsit de folosinţa imobilului, proprietatea sa.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor invocate şi din oficiu, Curtea constată că aceasta este în parte nelegală, pentru următoarele motive:
În esenţă, starea de fapt în prezenta cauză, este următoarea:
În data de 23 decembrie 2002, în faţa avocatului C.P. a fost încheiat un contract de vânzare cumpărare, a imobilului apartament înscris în CF. individual 53508 Satu Mare, între reclamantul recurent de azi S.D. şi cumpărătorul B.L.Ciprian.
A doua zi, adică în 24.12.2002, cumpărătorul vinde imobilul pârâţilor din prezenta cauză, Cozma Ildiko şi Cozma Felician Victor.
În 14.03.2003 vânzătorul Zvolenschi Dumitru în dosarul 1551 a Judecătorie Satu Mare a solicitat constatarea nulităţii contractelor de vânzare cumpărare, mai sus arătate.
Cauza a fost soluţionată irevocabil prin decizia Curţii de Apel Oradea 1233/22.11.2006 prin care s-a constatat nulitatea absolută a celor două contracte de vânzare cumpărare şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.
Hotărârea irevocabilă a instanţei a fost pusă în executare în martie 2008, prin predarea imobilului către intimatul recurent S.D..
În dosarul de faţă, reclamantul a solicitat folosul de tras reprezentând fructele civile încasate de pârâţii C. din anul 2003 şi până în prezent.
Prin acţiunea reconvenţională, pârâţii C.F. şi I. au solicitat obligarea reclamantului principal, la plata contravalorii îmbunătăţirilor efectuate de aceştia la imobilul din litigiu.
În cauză s-a efectuat expertiză tehnică de specialitate prin care s-a stabilit valoarea pretenţiilor părţilor, cuantumul acestora nefiind contestat.
Instanţa de apel a reţinut că reclamanţii reconvenţionali datorează restituirea fructelor încasate doar din anul 2006, de la data pronunţării deciziei irevocabile, prin care s-a anulat titlul acestora asupra imobilului din litigiu.
Hotărârea astfel pronunţată este rezultatul greşitei aplicări a dispoziţiilor art. 485 Cod civil, motiv de modificare a acesteia în temeiul art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.
Prin decizia civilă nr.1233/2006 a Curţii de Apel Oradea prin care s-a constatat nulitatea titlului pârâţilor, nu a fost analizată buna sau reaua credinţă a terţilor subdobânditori, pârâţii de azi, în speţă fiind incidente dispoziţiile art. 37 din Legea nr.115/1938, buna sau reaua credinţă a cumpărătorilor neprezentând relevanţă.
Potrivit art. 485 Cod civil, posesorul unui bun câştigă proprietatea fructelor, doar atunci când el posedă cu bună credinţă, în caz contrar el este dator de a le înapoia proprietarului care le revendică. Acest text legal este incident în cauză, fiind prin urmare esenţial a se cerceta de instanţă, dacă pârâţii C. au fost de bună sau rea credinţă, cât timp au posedat imobilul din litigiu.
Aşa fiind, în mod greşit instanţele nu au cercetat dacă pârâţii C. au fost de bună sau rea credinţă, cât timp au avut în posesie imobilul reclamantului.
Buna credinţă, în accepţie juridică înseamnă credinţa celui care posedă un bun că îl posedă în temeiul unui titlu valabil, posesorul ignorând nevalabilitatea titlului său se află în eroare iar această eroare reprezintă fundamentul convingerii sale.
În materia culegerii fructelor, buna credinţă încetează de îndată ce posesorul a luat cunoştinţă de viciile titlului său.
În speţă, din luna martie 2003, data chemării în judecată a pârâţilor pentru anularea titlului lor, nu se mai poate reţine că aceştia au fost de bună credinţă, prin cererea de chemare în judecată reclamantul a învederat viciile titlului primului cumpărător cât şi nevalabilitatea titlului pârâţilor C. cu referire la art. 37 din Legea 115/1938. Odată cu promovarea acţiunii a încetat starea de eroare a pârâţilor intimaţi, aceştia luând cunoştinţă de posibila nevalabilitate a titlului pe care îl posedă şi-au asumat riscul deposedării lor de bunul din litigiu precum şi riscul restituirii fructelor civile percepute.
În concluzie, pârâţii de la data introducerii acţiunii nu au fost de bună credinţă şi datorează restituirea fructelor civile culese, către proprietar, începând cu anul 2003, data introducerii acţiunii aşa cum s-a solicitat prin motivele de recurs.
Suma stabilită prin expertiza de specialitate efectuată în cauză, ca reprezentând folosul de tras cuvenit reclamantului, este de 16.026 lei şi acestea vor fi despăgubirile la care Curtea va obliga pe pârâţi să le plătească.
Se va dispune compensarea celor două creanţe şi vor fi obligaţi pârâţii în solidar, la plata diferenţei în favoarea reclamantului.
Cu privire la cheltuielile de judecată ale părţilor, Curtea constată că fiind admise în mod corect, atât cererea principală cât şi cererea reconvenţională, în baza art. 276 Cod procedură civilă, se impune compensarea cheltuielilor de judecată în toate instanţele.
Prin urmare, vor fi înlăturate din cele două hotărâri dispoziţiile privind obligarea părţilor la cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive, în baza art. 312 cu referire la art. 316 şi 296 Cod procedură civilă, se va admite recursul reclamantului şi se va modifica în parte decizia instanţei de apel, în sensul mai sus arătat.
