Inscrierea în foaia de sarcini a obligaţiei de plată a diferenţei de preţ în sarcina cumpărătorului este un privilegiu conferit de lege vânzătorului imobilului. în virtutea acestui drept conferit de art. 1737 pct. 1 C. civ., pentru neplata preţului sau a diferenţei de preţ, vânzătorul beneficiază de prerogativa urmăririi bunului în mâinile oricui s-ar afla. Tot datorită importanţei conferite de lege acestui privilegiu, care este în fapt un adevărat drept real, pentru a dobândi opozabilitate faţă de terţi înscrierea lui în cartea funciară se face chiar şi din oficiu, pe baza înscrisului din care rezultă creanţa privilegiată, conform art. 111 al Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, care prevede: „Când înscrisul doveditor al vânzării învederează că preţul nu a fost plătit integral, privilegiul pentru garantarea preţului datorat se înscrie din oficiu în beneficiul vânzătorului”.
<<Nota: Regulamentul din 22 decembrie 1997 de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr. 2.371/C/1997 (M. Of. nr. 84 din 23 februarie 1998) a fost abrogat prin Regulament din 13 octombrie 2006 de organizare şi funcţionare a birourilor de şi publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633/2006 (M. Of. nr. 1049 din 29 decembrie 2006). Articolul 101 din Regulament prevede: „(1) Când înscrisul doveditor al vânzării învederează că preţul nu a fost plătit integral, privilegiul pentru garantarea preţului datorat se înscrie din oficiu, în beneficiul vânzătorului, cu excepţia situaţiei în care s-a renunţat în mod expres la înscrierea acestuia”.>>
Dacă hotărârea judecătorească definitivă, pe baza căreia cumpărătorul şi-a intabulat dreptul de proprietate, a fost modificată în recurs, acesta fiind obligat să plătească o diferenţă de preţ, vânzătorul – titular al creanţei privilegiate – este îndreptăţit să solicite înscrierea privilegiului, chiar şi împotriva dobânditorului subsecvent al imobilului, deoarece vânzătorul nu poate fi acuzat de pasivitate în ceea ce priveşte neînscrierea privilegiului.
C.A. Timişoara, Secţia civilă, decizia nr. 353 din 24 februarie 2003, în imobiliară, p. 81
Prin decizia civilă nr. 353 din 24 februarie 2003, Curtea a respins ca neîntemeiat recursul declarat de intimata S.C. împotriva deciziei civile nr. 1779/A din 13 decembrie 2002 pronunţate de Tribunalul Timiş.
în motivarea deciziei, s-au reţinut următoarele: prin decizia recurată, instanţa de apel a admis apelul declarat de intimata P.S.C. împotriva încheierii nr. 1111 din 14 mai 2002 pronunţate de Judecătoria Timişoara – B.C.F., a schimbat în parte această încheiere, în sensul completării prin înscrierea în foaia de sarcini C a cărţii funciare a diferenţei de preţ, în sumă de 50.000 lei, reactualizată la data executării în favoarea petiţionarei, conform deciziei civile nr. 1164 din 29 aprilie 2002 a Curţii de Apel Timişoara.
Tribunalul a avut în vedere faptul că prin încheierea atacată s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate al intimatei R.A. asupra imobilului, în baza sentinţei civile nr. 14752 din 2001 a Judecătoriei Timişoara. Această încheiere nu îndeplineşte cerinţele minime stabilite prin Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară, respectiv nu se arată data pronunţării ei şi nu este menţionată dispoziţia comunicării ei părţilor interesate. Din studiul dosarului de carte funciară rezultă că încheierea nu a fost comunicată părţilor interesate, potrivit dispoziţiilor art. 52 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996.
încheierea este dată şi cu nerespectarea dispoziţiilor art. 111 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară. Potrivit acestor dispoziţii, „când înscrisul doveditor al vânzării învederează că preţul nu a fost plătit integral, privilegiul pentru garantarea preţului datorat se înscrie din oficiu în beneficiul vânzătorului”.
Faţă de împrejurarea că sentinţa civilă în baza căreia s-a făcut intabularea a fost modificată prin decizia civilă nr. 1164 din 29 aprilie 2002 a Curţii de Apel Timişoara, în sensul că petiţionara R.A. a fost obligată să plătească intimatei P.S.C. suma de 50.000 lei diferenţă de preţ reactualizat la data executării, instanţa de carte funciară avea obligaţia să înscrie privilegiul vânzătoarei intimate în cartea funciară din oficiu, în baza textului de lege precitat.
Intimata S.C. a declarat recurs împotriva acestei decizii, susţinând că este cumpărătoare de bună-credinţă, că la data cumpărării imobilului printr-o agenţie imobiliară, în cartea funciară nu era înscrisă nicio sarcină şi nici nu avea cum să afle de ea în alt fel, că vânzătoarea R.A. i-a transmis prin contract autentic cu titlu oneros acest imobil liber de sarcini şi că orice pretenţie a intimatei P.S.C. se poate îndrepta numai împotriva debitoarei sale R.A., recurenta neavând nicio obligaţie în acest sens.
Examinând recursul prin prisma acestor critici, Curtea apreciază că este nefondat.
încheierea nr. 1111/2002 a B.C.F. al Judecătoriei Timişoara este inopozabilă intimatei P.S.C., atât din punct de vedere al menţiunilor, cât şi al procedurilor de comunicare a ei.
Rezultă din copia extrasului de carte funciară că intabularea la 14 mai 2002 a dreptului de proprietate al numitei R.A. (antecesoarea în drepturi a recurentei S.C.) s-a făcut în baza sentinţei civile nr. 14752/2001 a Judecătoriei Timişoara, prin care s-a admis acţiunea în prestaţie tabulară formulată de aceasta faţă de pârâta P.S.C. Or, la momentul pronunţării acestei încheieri, sentinţa Judecătoriei Timişoara, ca şi decizia civilă nr. 20 din 11 ianuarie 2002 a Tribunalului Timiş au fost modificate prin decizia civilă nr. 1164 din 29 aprilie 2002 a Curţii de Apel Timişoara, în sensul că reclamanta R.A. a fost obligată să plătească pârâtei P.S.C. suma de 50.000 lei diferenţă de preţ, reactualizată, pentru acest imobil.
Din această cauză, menţiunile din cartea funciară nu corespund titlului executoriu, care este decizia Curţii de Apel Timişoara, singura în măsură să producă efecte juridice valabile.
Pe de altă parte, această încheiere nici nu a fost comunicată intimatei P.S.C., conform art. 52 din Legea nr. 7/1996, de aşa manieră încât aceasta să poată solicita procedural modificarea ei înainte ca imobilul să fie transmis altor persoane. Prin urmare, nu pasivitatea intimatei a determinat intrarea imobilului în circuitul civil.
înscrierea în foaia de sarcini a obligaţiei de plată a diferenţei de preţ în sarcina petiţionarei R.A. şi în favoarea intimatei P.S.C. este un privilegiu conferit de lege vânzătorului imobilului. în virtutea acestui drept conferii de art. 1737 pct. 1 C. civ., pentru neplata preţului sau a diferenţei de preţ, vânzătorul, în cauză intimata P.S.C., beneficiază de prerogativa urmăririi bunului în mâinile oricui s-ar afla. Tot datorită importanţei conferite de lege acestui privilegiu, care este în fapt un adevărat drept real, înscrierea lui în cartea funciară se face chiar şi din oficiu, conform Regulamentului de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară.
în baza acestor considerente şi constatând că decizia recurată este temeinică şi legală, Curtea a respins recursul.
