NUMĂR DOCUMENT: 296
DATĂ DOCUMENT: 02.03.2009
DOMENIU ASOCIAT: Locuinţe
AUTOR: MARIUS PAVEL CAPOTA
Evacuare. Condiţii. Calitate procesuală activă. Construcţie aflată în proprietatea pârâtei. Consecinţe.
Prin cererea înregistrată sub nr. 1816/187/2008 din data de 03.10.2008, pe rolul acestei instanţe, reclamantul M. M., a chemat în judecată pe pârâta B. V., solicitând să se dispună evacuarea acesteia din imobilul situat în localitatea Vaşcău, comuna Bărăşti, str. Mihai Viteazu nr. 28, judeţul Bihor, pe care-l ocupă fără drept.
Au fost solicitate cheltuieli de judecată.
Motivele de fapt arătate prin cererea de chemare în judecată:
Reclamantul arată că la data de 26.08.2006 a dobândit imobilul cu teren aferent în suprafaţă de 784 mp, din localitatea Vaşcău, comuna Bărăşti, str. Mihai Viteazu, nr. 28, jud. Bihor fiind înscris în CF nr. 110 prin contract de vânzare – cumpărare autentificat de Notarul Public B. C. B. cu nr. 2066.
Pârâta este cunoştinţa reclamantului şi neavând unde locui, acesta i-a permis să locuiască în imobilul proprietatea sa până la sfârşitul anului 2006, neîncheind cu aceasta nici un contract de închiriere.
Cu toate că acest termen a expirat de mult, iar pârâta a avut posibilitatea să se mute în altă parte, a refuzat şi continuă să refuze să părăsească imobilul reclamantului.
Reclamantul arată că a înştiinţat-o pe pârâtă prin notificare de mai multe ori să părăsească imobilul, aducându-i la cunoştinţă că ocupă fără niciun drept imobilul, dar până în prezent pârâta nu a dat curs notificării acestuia.
Reclamantul solicită instanţei să constate că această îngăduinţă, toleranţă faţă de pârâtă de a locui o perioadă în imobilul proprietatea acestuia, nu generează pentru pârâtă niciun drept propriu de folosinţă în lipsa existenţei unui contract de închiriere.
Potrivit art. 21 din Legea nr. 114/1996, orice imobil nu poate fi ocupat decât după încheierea contractului de închiriere, care în prezenta cauza nu s-a încheiat şi nici nu se va încheia.
În acest caz pârâta având calitatea de tolerantă poate fi evacuată dacă reclamantul nu înţelege să-i mai acorde ospitalitate, respectiv să mai locuiască în imobilul proprietatea reclamantului.
În drept, acţiunea este întemeiată dispoziţiile art. 21, art. 61 din Legea 114/1996, art. 1434, art. 1436, art. 480 – 483 din C. civil.
Prin întâmpinarea depusă de către pârâta B. V. la data de 14.11.2008, se solicită respingerea acţiunii, ca fiind inadmisibilă, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Motivele de fapt arătate prin întâmpinare:
Pârâta arată că prin aşa zisul contract de vânzare – cumpărare autentificat cu nr. 2008/14.09.2005 de BNP M. A., a înstrăinat casa compusă din două camere şi terenul cu nr. top.42 de la nr. administrativ 26, înscris în CF 110 Bărăşti şi nicidecum casa de la nr. administrativ 28.
Pârâta arată că în urma unui anunţ găsit în ziar a contractat de la numitul L. C. suma de 1000 Euro, cu dobânda de 10% pe lună, sens în care s-au deplasat la să încheie un contract de împrumut cu garanţie materială, însă indusă fiind s-a încheiat un contract de vânzare – cumpărare pe una din construcţiile pe care pârâta le deţinea cu titlu de moştenire.
Împrumutul a fost luat pe un an de zile, în această perioadă achitând dobânda de 100 Euro până în luna martie, când a intrat în spital. Nici nu a aşteptat să se împlinească un an de zile şi numitul L. C. a transmis cu titlu de vânzare – cumpărare casa, reclamantului M. M., deci tot imobilul de la nr. administrativ 26 şi nicidecum de la nr. administrativ 28.
În realitate, pe imobilele cu nr. top 42 şi 43 înscrise în CF 110 Bărăşti sunt două construcţii şi anexe gospodăreşti, casa de la nr. administrativ 26 şi o casă de la nr. administrativ 28.
De asemenea, potrivit inscripţiilor de sub B9 din CF 110 Bărăşti, pârâta este în continuare proprietară asupra imobilului cu nr. top 43 şi datorită faptului că nu era notată cea de-a doua construcţie la cartea funciară, în data de 12.11.2008 a solicitat notarea acesteia la cartea funciară în urma adeverinţei eliberate de Primăria Vaşcău, cerere înregistrată sub dosar de întabulare 13484/12.11.2008.
Aşadar reclamantul nu este proprietar asupra construcţiilor de la nr. administrativ 28, decât pe cele de la nr. administrativ 26, iar pârâta nu foloseşte decât construcţiile de la nr. administrativ 28.
Nefiind proprietar exclusiv asupra imobilului din care solicită evacuarea, acţiunea reclamantului apare ca fiind inadmisibilă, motiv pentru care pârâta solicită a fi tratată ca atare.
În drept, au fost invocate art. 115-118 C. pr. civilă, art. 480 C. civil
La termenul din 5.01.2009 reclamantul depune răspuns la întâmpinare.
Prin precizarea de acţiune, depusă la data de 05.02.2009, reclamantul solicită evacuarea pârâtei din imobilul situat pe nr. top 42 din CF 110 Bărăşti localitatea Vaşcău, comuna Bărăşti, str. Mihai Viteazu, jud. Bihor, cu cheltuieli de judecată.
Motivele de fapt arătate prin precizarea de acţiune:
Reclamantul arată că la data de 26.08.2006 a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului ce constă în casă de locuit şi teren aferent în suprafaţă de 784 mp, cu nr. top 42 înscris în CF nr. 110 Bărăşti, din localitatea Vaşcău, comuna Bărăşti, str. Mihai Viteazu, judeţul Bihor prin contract de vânzare – cumpărare autentificat de Notarul Public B. C. B. cu nr. 2066.
Reclamantul arată că a solicitat instanţei de judecată, evacuarea pârâtei, din imobilul cu nr. top 42, deoarece aceasta şi după vânzare continuă să îl folosească. Totodată, arată că nu a cumpărat imobilul după număr administrativ, care de fapt atestă doar identificarea, ci a cumpărat conform contractului de vânzare – cumpărare aşa cum rezultă din act: „imobilul reprezentând în natura sa casă de locuit situată în Bărăşti, cu teren aferent în suprafaţă de 784 mp, cu nr. top 42 înscris în CF nr. 110 Bărăşti, întabulat sub B10.”
În probaţiune, au fost depuse la dosarul cauzei copiile contractelor de vânzare – cumpărare 2066/29.08.2006 şi 2008/14.09.2008, copia cărţii de identitate şi copia CF 110 Bărăşti, copie adeverinţă nr. 5922/07.11.2008 eliberată de Primăria Vaşcău, copie cerere de înscriere OCPI Bihor, chitanţă OCPI Bihor, copie schiţă.
Analizând acţiunea de faţă prin prisma motivelor formulate, a apărărilor invocate şi a probelor administrate, instanţa reţine următoarele:
Prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2066/29.08.2006 la B.N.P. B. C. B. (fila 6), reclamantul M. M. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, ce reprezintă în natură, casă de locuit situată în Bărăşti şi teren aferent în suprafaţă de 784 mp., identificat cu nr. top. 42, imobil înscris în CF nr. 110 Bărăşti (fila 7).
Pe parcursul procesului, pârâta B. V. a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active. Această excepţie a fost unită cu fondul prin încheierea din data de 02.02.2009 (fila 42).
În motivarea excepţiei, s-a arătat că potrivit extrasului CF nr. 110 Bărăşti, pe nr. top. 43 este edificată o construcţie (casă), în care locuieşte pârâta. În replică reclamantul a arătat că se opune la admiterea excepţiei, deoarece nu a solicitat evacuarea din nr. top. 43, ci din nr. top. 42, care are o suprafaţă de 784 mp.
Pentru soluţionarea excepţiei, instanţa reţine că prin precizarea acţiunii (fila 43) s-a solicitat evacuarea din imobilul situat pe nr. top. 42 din CF nr. 110 Bărăşti, în localitatea Bărăşti, str. Mihai Viteazu, oraşul Vaşcău. Iar, în ceea ce priveşte calitatea procesuală activă, aceasta trebuie analizată în raport de obiectul cererii de chemare în judecată.
La dosar, a fost depusă o schiţă (fila 28), din care rezultă că, în fapt, pe nr. top. 42 sunt edificate două construcţii. Aceste aspecte au fost confirmate în şedinţa din data de 02.03.2009, când apărătorul reclamantului a arătat că pârâta locuieşte la casa cu nr. administrativ 28, astfel cum este indicată pe schiţa de la fila 28.
Se admite că o astfel de condiţie pentru exercitarea acţiunii civile (calitatea procesuală activă), presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului (M. M.) şi cel care este titularul dreptului afirmat.
În cauză, dreptul afirmat este dreptul de proprietate asupra imobilului identificat cu nr. top. 42, înscris în CF 110 Bărăşti. Or, aşa cum s-a reţinut anterior, titularul dreptului de proprietate asupra acestui teren este într-adevăr reclamantul M. M. Precizarea de acţiune se referă la evacuarea din imobilul situat pe acest nr. top. 42.
Sub acest aspect, având în vedere calitatea de proprietar asupra nr. top. 42, dar şi asupra unei case de locuit edificată pe acest nr. top., instanţa reţine calitatea procesuală activă a reclamantului, excepţia invocată urmând a fi respinsă ca neîntemeiată.
Pe fond, în soluţionarea cauzei, instanţa va avea în vedere următoarele:
În primul rând, aşa cum s-a consemnat şi în practicaua acestei sentinţe, instanţa constată că schiţa de la fila 28 reprezintă situaţia reală de la faţa locului, sub aspectul amplasării a două construcţii pe nr. top. 42, înscris în Cf 110 Bărăşti.
În această privinţă, prin adresa nr. 190/21.01.2009 a Primăriei oraşului Vaşcău, (fila 39), se arată că „imobilele cu nr. de ordine 26 şi 28 sunt situate în oraşul Vaşcău, str. M. Viteazu, respectiv 26 şi 28 şi figurează înscrise în CF 110 Bărăşti nr. top. 42 şi 43 şi în registrul agricol pe anii 2007-2011, vol. I, fila 57, precum şi în registrul de ROL nominal la poziţia 585, în calitate de plătitor de taxe şi impozite pe numele B. V. cu adresa oraş Vaşcău, str. M. Viteazu, nr. 26-28, jud. Bihor.
În al doilea rând, este deosebit de important a se analiza, în mod concret, imobilul care a fost obiectul contractelor de vânzare – cumpărare, depuse la dosar.
Astfel, potrivit contratului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2008/14.09.2005 la B.N.P. M. A. (fila 26), pârâta B. V. a vândut numitului L. C. „o casă, compusă din două camere şi dependinţe şi terenul aferent în suprafaţă de 784 mp, casă situată în oraşul Vaşcău, str. Mihai Viteazu, nr. administrativ 26, jud. Bihor, nr. top. 42 înscris sub nr. B9, în CF 110 Bărăşti.” Această înstrăinare a dreptului de proprietate a fost operată şi la cartea funciară (fila 22).
În anul următor, numitul L. C. (proprietar tabular sub B10 din CF 110 Bărăşti) vinde reclamantului dreptul de proprietate asupra „imobilului reprezentând în natură casă de locuit situat în Bărăşti cu teren aferent în suprafaţă de 784 mp, cu nr. top. 42, înscris în CF 110 Bărăşti”. Şi această înstrăinare a fost operată la cartea funciară.
Instanţa constată, însă, că din al doilea contract (prin care reclamantul a dobândit dreptul de proprietate), lipsesc două precizări cu privire la imobilul vândut. Pe de o parte, nu se mai face referire la ceea ce reprezintă în natură construcţia (casa) cumpărată de către reclamant. Pe de altă parte, în al doilea contract nu se mai face referire la nr. administrativ al casei cumpărate. Lipsa acestor menţiuni determină, într-o anumită măsură caracterul incert al imobilului pe care l-a cumpărat reclamantul.
Acesta, la termenul din data de 02.03.2009, a arătat că imobilul cu nr. administrativ 26 este compus din două camere.
Faţă de această precizare a reclamantului, dar şi luând în considerare descrierea imobilul vândut, astfel cum se arată în cele două contracte de vânzare – cumpărare, instanţa reţine că reclamantul este proprietar asupra terenului în suprafaţă de 784 mp, identificat cu nr. top. 42 şi asupra unei construcţii existente pe acest nr. top care se compune din doar două camere şi dependinţe. Or, această descriere a construcţiei coincide cu casa de la nr. administrativ 26 (fila 28).
În fapt, potrivit schiţei de la dosar, pe nr. top 42 sunt edificate două astfel de construcţii. A doua construcţie are nr. administrativ 28, reprezintă în natură casă de locuit şi grădină, înscrise în Cf 110 Bărăşti şi este compusă din patru camere şi dependinţe, construcţie în care, arată chiar apărătorul reclamantului, locuieşte pârâta, aceasta având calitatea de proprietar
Litigiul, care face obiectul acestui dosar, este determinat, însă, de faptul că, potrivit Cf 110 Bărăşti, (fila 36), casa de locuit – proprietatea pârâtei este amplasată pe nr. top. 43, iar, potrivit schiţei de la fila 28 (recunoscută de către ambele părţi), această casă este amplasată pe nr. top. 42, cu nr. administrativ 28.
Aşadar, instanţa constată că există anumite neconcordanţe între situaţia de carte funciară, deci referitor la nr. top. pe care este amplasată casa pârâtei. În realitate casa pârâtei, cu nr. administrativ 28 este amplasată pe nr. top. 42.
Dar, acest lucru nu îl poate îndreptăţi pe reclamant să solicite evacuarea pârâtei din nr. top. 42, pe care este amplasată construcţia cu nr. administrativ 28. Afirmaţia reclamantului, în sensul că nu a cumpărat imobilul după număr administrativ, care de fapt atestă doar identificarea, ci a cumpărat conform contractului de vânzare – cumpărare nu poate fi luată în considerare, cât timp numitul L. C. nu putea să vândă decât una dintre cele două case, adică cea compusă din două camere, deci cu nr. administrativ 26.
Construcţia compusă din patru camere şi dependinţe, cu nr. administrativ 28 – proprietatea pârâtei, nu a făcut obiectul celor două contracte de vânzare – cumpărare, deci reclamantul nu are niciun drept cu privire la aceasta, chiar dacă respectiva casă este amplasată pe nr. top. 42.
În baza acestor considerente, instanţa va respinge cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
