•evacuarea pârâtei-reclamante reconvenţionale din imobilul situat administrativ în …..înscris în CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1. – casă, curte şi grădină;
•obligarea pârâtei-reclamante reconvenţionale la plata chiriei restante pe ultimii trei ani în cuantum de 4.000 lei.
Se solicită cheltuieli de judecată.
În fapt s-a arătat că reclamantul-pârât este proprietarul imobilului identificat în petitul acţiunii. Acest imobil i-a fost restituit în anul 2004 prin Decizia nr. 190/A/2005 a C.A.
Pârâta locuieşte în imobil fără a deţine vreun titlu (contractul de vânzare-cumpărare a fost anulat prin Decizia nr. 390/A/2003 a C.A.). Deşi a fost notificată de reclamant să se prezinte pentru încheierea contractului de închiriere, aceasta a refuzat încheierea contractului. Mai mult decât atât, aceasta a început o serie de procese împotriva proprietarului, toate acţiunile fiindu-i respinse irevocabil de către instanţe.
Reclamantul precizează că pârâta nu a plătit niciodată chirie pentru folosinţa locuinţei, ceea ce denotă reaua credinţă a acesteia.
În drept se invocă dispoziţiile art. 480, 481, 1429 C.civ., art. 1 din Protocolul 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, 112-114 C.pr.civ..
În susţinerea acţiunii reclamantul-pârât reconvenţional a depus extras de carte funciară.
Pârâta-reclamantă reconvenţională a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acţiunii, iar prin cererea reconvenţională (calificată astfel de instanţă prin încheierea din data de 20.11.2008) a solicitat instituirea unui drept de retenţie până la plata sumei de 25.000 lei, reprezentând sporul de valoare adus imobilului de către pârâtă prin investiţiile efectuate la imobilul în litigiu.
În motivarea cererii se arată că prin Dispoziţia nr. 28/2006 emisă de Primarul com. …, i-a fost restituit, în natură, reclamantului-pârât reconvenţional imobilul înscris în CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1– casă, curte şi grădină. Pârâta apreciază că restituirea în natură a imobilului nu a fost corectă având în vedere că pârâta a fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
În continuare se arată că pârâta nu a refuzat să încheie contract de închiriere cu reclamantul, aspect care rezultă din răspunsul formulat la data de 04.09.2007.
Aceasta solicită instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului până la data la care reclamantul-pârât le va plăti suma de 25.000 lei reprezentând sporul de valoare adus imobilului de către pârâtă prin investiţiile efectuate la imobilul în litigiu, sumă la care a fost obligată comuna … prin sentinţa civilă nr. 107/2006 a J.A., rămasă irevocabilă prin respingerea recursului de către T.S..
În drept se invocă dispoziţiile art. 1898, 1444 C.civ., art. 20 alin. 2, art. 48 alin. 2 din Lg. 10/2001.
Pârâta-reclamantă reconvenţională a formulat cerere de chemare în garanţie a comunei …. reprezentată prin Primar, solicitându-se completarea Dispoziţiei nr. 28/2006 cu obligarea reclamantului-pârât M.A. la plata sporului de valoarea adus imobilului în sumă de 25.000 lei şi a cheltuielilor de judecată în sumă de 1.108 lei, către pârâta-reclamantă reconvenţională S.E.M.
În motivarea cererii se arată că, prin sentinţa civilă nr. 107/2006 a J.A., rămasă irevocabilă prin respingerea recursului de către T.S., comuna … a fost obligată la plata sumei de 25.000 lei reprezentând spor de valoare adus imobilului prin investiţiile efectuate, iar în dispoziţia de restituire în natură nu s-au aplicat prevederile art. 48 alin. 2 din Lg. 10/2001 privind obligarea noului proprietar la plata sporului de valoare către chiriaş.
În drept se invocă prevederile art. 60-63 C.pr.civ., art. 48 alin. 1 şi 2 din Lg. 10/2001.
În susţinerea cererilor sale pârâta-reclamantă reconvenţională a depus: dispoziţia nr. 28/2006, sentinţa civilă nr. 107/2006 a J.A., decizia civilă nr. 999/2006 a T.S., notificarea formulată de reclamant în temeiul OUG 40/1999, răspunsul pârâtei la notificare.
Reclamantul-pârât reconvenţional a formulat întâmpinare la cererea reconvenţională şi la cererea de chemare în garanţie.
Acesta a solicitat respingerea cererii de chemare în garanţie ca inadmisibilă întrucât, pe de o parte hotărârea la care face referire pârâta nu-i este opozabilă, reclamantul nefiind parte în acel proces, iar pe de altă parte prin aceeaşi hotărâre s-a stabilit că imobilul în litigiu a fost preluat fără titlu, iar obligaţia de a achita contravaloarea sporului de valoare adus imobilului prin investiţiile efectuate de către chiriaşi, revine unităţii administrativ-teritoriale şi nu fostului proprietar.
Comuna … a solicitat admiterea cererii de chemare în garanţie.
La termenul din data de 30.10.2008 pârâta-reclamantă a precizat că prin cererea de chemare în garanţie solicită ca unitatea administrativ-teritorială, respectiv comuna …, să completeze dispoziţia de restituire în natură cu următorul paragraf: obligarea reclamantului M.A. la plata sporului de valoare adus imobilului dobândit în sumă de 25.000 lei, în favoarea pârâtei S.E.. Acesta a precizat că nu solicită ca acesta să fie obligat la plata acestei sume de către instanţă.
În probaţiune instanţa a încuviinţat proba cu înscrisuri (extras CF, dispoziţia nr. 28/2006, sentinţa civilă nr. 107/2006 a J.A., decizia civilă nr. 999/2006 a T.S., notificarea formulată de reclamant în temeiul OUG 40/1999, răspunsul pârâtei la notificare, contract de închiriere, decizia nr. 359/2003 a C.A., decizia civilă nr. 190/A/2005 a C.A..
Faţă de actele dosarului, instanţa a reţinut în fapt următoarele:
În ceea ce priveşte acţiunea principală:
Din extrasul de carte funciară rezultă că proprietar tabular al imobilului situat administrativ în …, înscris în CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1– casă, curte şi grădină, este reclamantul-pârât reconvenţional.
Imobilul a fost preluat de statul român în baza Decretului 223/1974. Reclamantul a solicitat restituirea în natură a imobilului în litigiu, iar prin Hotărârea nr. 302/1996, Comisia Judeţeană …. de Aplicare a Lg. 112/1995 a respins cererea.
Anterior rămânerii definitive a Hotărârii Comisiei Judeţene, Comuna … a procedat la vânzarea imobilului în litigiu către pârâta-reclamantă S.E.M.
Prin decizia civilă nr. 359/2003 a C.A. (irevocabilă la data de 13 februarie 2003) s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 336/1996 încheiat între Primăria Comunei …. şi pârâta S.E. cu privire la imobilul în litigiu, a fost anulat Ordinul nr. …. emis de Prefectul Judeţului …. şi s-a dispus restabilirea situaţiei anterioare de carte funciară.
Reclamantul-pârât reconvenţional a formulat notificare în temeiul Lg. 10/2001 prin care a solicitat restituirea în natură a imobilului în litigiu, iar prin Dispoziţia nr. 74/2001, Primarul comunei … a respins cererea.
Prin sentinţa civilă nr. 66/2003 T.S. a admis contestaţia formulată de reclamant împotriva dispoziţiei nr. 74/2001, a dispus anularea acesteia şi a obligat Primarul să emită dispoziţie de restituire în natură a imobilului înscris în CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1.
Această sentinţă a rămas irevocabilă la data de 19.06.2006, prin respingerea recursului de către Î.C.C.J.
În executarea hotărârii judecătoreşti, Primarul comunei … a emis dispoziţia 28/2006 prin care a dispus restituirea în natură a imobilului către reclamant.
Reclamantul şi-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară în anul 2006.
Fiind vorba de un imobil cu destinaţia de restituit în natură fostului proprietar, conform art. 13 alin. 1 din Lg. 10/2001, în cauză devin aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în OUG 40/1999.
Aşadar, proprietarii sunt obligaţi să respecte dispoziţiile acestui act normativ în ceea ce priveşte prelungirea acestora, stabilirea şi plata chiriei.
Art. 10 alin. 1 din OUG 40/1999 prevede conţinutul notificării şi modalitatea de comunicare a acesteia.
Acelaşi articol prevede obligaţia proprietarului de a-l notifica pe chiriaş în termen de 30 de zile de la deschiderea rolului fiscal.
Astfel, reclamantul-pârât a notificat-o pe pârâta-reclamantă în vederea încheierii contractului de închiriere pentru imobilul situat administrativ în …., iar aceasta din urmă a confirmat primirea notificării în data de 24.08.2007.
Într-adevăr, notificarea reclamantului-pârât nu îndeplineşte toate condiţiile de formă prevăzute de art. 10.
Însă, consecinţa nerespectării termenului de 30 de zile nu este aceea că, după expirarea lui proprietarul nu ar putea să-l mai notifice pe chiriaş sau că o notificare făcută peste termenul de 30 de zile nu ar mai atrage din partea chiriaşului obligaţia de a comunica răspunsul său conform alin.2 al art.10.
Singura consecinţă a nerespectării termenului de 30 de zile este cea prevăzută de art. 11 alin. 1 din O.U.G. nr.40/1999 şi constă în aceea că până la încheierea unui nou contract de închiriere (obligaţie care rămâne, aşadar, valabilă) contractul anterior se consideră prelungit, iar neplata chiriei nu poate fi invocata de proprietar ca motiv de evacuare.
Această interpretare este în concordanţă cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului.
Astfel, referindu-se la dispoziţiile art. 11 alin. 1 din OUG 40/1999 Curtea a arătat că acest text de lege „se limitează să indice vag că această prelungire are loc „până la încheierea unui nou contract”, fără a preciza în ce condiţii acest nou contract poate fi încheiat. Într-adevăr, nicio informaţie nu este oferită în privinţa căii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorită necunoaşterii sau neglijenţei, să respecte condiţiile de formă impuse de art. 10 alin. 1 al ordonanţei de urgenţă a Guvernului pentru a încheia acest nou contract cu ocupanţii imobilului său pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriilor înainte de termenul prelungirii legale a contractelor, adică înainte ca cei cinci ani să se fi scurs” (paragraful 80).
În speţă, termenul de cinci ani curge de la data deciziei de restituire în natură, respectiv 08.03.2006.
Curtea, referindu-se la modul în care au procedat instanţele naţionale, a statuat că acestea s-au limitat la a constata că a avut loc o prelungire automată a contractelor încheiate anterior, „fără a invoca ce cale oferă acestora, la nevoie, pentru a încheia un contract de închiriere cu ocupanţii imobilului lor înainte de expirarea termenului” prevăzut de actul normativ (Radovici şi Stănescu, paragraful 86).
Curtea a considerat că „a sancţiona proprietarii care au omis să se conformeze condiţiilor de formă prevăzute de ordonanţa de urgenţă a Guvernului impunându-le o obligaţie atât de grea ca cea de a păstra locatarii în imobilul lor timp de cinci ani, fără nicio posibilitate concretă şi reală de a încasa o chirie, a făcut să apese asupra lor, o sarcină specială şi exorbitantă de natură să întrerupă echilibrul just dintre interesele aflate în joc” (Radovici şi Stănescu, paragraful 87).
Or, în cauza dedusă judecăţii, instanţa reţine că reclamantul a dovedit că a făcut toate demersurile necesare încheierii contractului de închiriere cu pârâta (din cuprinsul notificării rezultă intenţia şi disponibilitatea proprietarului de a încheia contract de închiriere, acesta comunicându-i pârâtei locul întâlnirii pentru a discuta clauzele contractului).
Pârâta-reclamantă, formal, nu a refuzat încheierea contractului de închiriere, însă a solicitat ca plata chiriei să fie suspendată până la rămânerea irevocabilă a soluţiei ce se va pronunţa cu privire la contestaţia formulată împotriva deciziei de restituire în natură şi până la achitarea de către reclamant a sporului de valoare adus imobilului prin investiţiile efectuate. Aceasta a arătat de asemenea, că apreciază dispoziţia de restituire în natură ca nelegală.
Acest răspuns al pârâtei nu poate fi calificat ca un refuz justificat în sensul art. 15 alin. 2 din Lg. 10/2001 (articolul citat califică drept refuz justificat situaţiile în care neînţelegerea se referă la cuantumul chiriei cerute de proprietar, ori este cauzată de pretenţia de restrângere a suprafeţei locative), ci ca un refuz nejustificat din partea chiriaşului.
Pentru a califica astfel răspunsul pârâtei, instanţa reţine că acesta exprimă însăşi negarea calităţii de proprietar a reclamantului (aceasta nu doreşte să plătească chirie până la soluţionarea contestaţiei împotriva deciziei de restituire în natură a imobilului, decizie emisă în baza unei hotărâri judecătoreşti şi care constituie însăşi titlu de proprietate al reclamantului asupra imobilului în litigiu), iar solicitarea de a nu plăti chirie până la achitarea de către reclamant a sporului de valoare adus imobilului (deşi printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă s-a stabilit că această obligaţie incumbă comunei … şi nu fostului proprietar, în condiţiile în care imobilul a fost preluat de stat fără titlu) nu poate fi interpretată ca „neînţelegere” în sensul legii, întrucât plata chiriei este de natura contractului de închiriere.
Aşadar, instanţa reţine că în cauză nu operează prevederile art. 11 alin. 1 din OUG 40/1999, ci prevederile alin. 2 ale aceluiaşi articol.
Reclamantul-pârât reconvenţional a făcut dovada că este proprietar al imobilului în cauză, drept pe care şi l-a intabulat în cartea funciară în anul 2006, conform încheierii nr. 2915. În această calitate el are, potrivit dispoziţiilor art. 480 C.civ. dreptul de a se folosi şi a dispune nestingherit de obiectul asupra căruia poartă dreptul de proprietate, în speţă imobilul din …, nr. 159.
Prin urmare, cererea lui de a se dispune evacuarea persoanelor ce locuiesc fără titlu în imobil este întemeiată, motiv pentru care va fi admisă.
În ceea ce priveşte echivalentul folosinţei lucrului:
Reclamantul-pârât a solicitat obligarea pârâtei la plata unei despăgubiri reprezentând echivalentul folosinţei imobilului.
În absenţa unui contract, folosirea bunului altuia cu rea-credinţă îl îndreptăţeşte pe proprietar la o sumă de bani cu titlu de despăgubiri.
În măsura în care acest bănesc reprezintă echivalentul folosinţei lucrului se poate considera că este un fruct, astfel încât acesta îi revine proprietarului.
De altfel şi Curtea a apreciat că există o legătură directă între încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 (încălcare ce a rezultat din imposibilitatea de a încasa timp de mai mulţi ani chiria pentru proprietatea sa) şi acordarea unei despăgubiri pentru privarea de folosinţa imobilului (paragraful 94).
La stabilirea acestui prejudiciu instanţa a avut în vedere dispoziţiile art. 31 din OUG 40/1991, iar, în lipsa altor probe, a fost avut în vedere venitul minim pe economie (conform declaraţiei pârâtei familia este formată din patru persoane – mama şi trei copii şi s-a considerat că sunt apţi de a realiza venituri mama şi cei doi copii în vârstă de 26, respectiv 25 de ani).
Instanţa a apreciat că pârâta-reclamantă a beneficiat de prelungirea contractului de închiriere până la data când şi-a exprimat refuzul (calificat de instanţă ca nejustificat) de a încheia contract de închiriere, respectiv 01.09.2007.
Pentru aceste considerente, instanţa va admite în parte acest capăt de cerere şi va obliga pârâta să plătească reclamantului suma de 2781 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă, începând cu data de 01.09.2007 şi până la data introducerii acţiunii.
În ceea ce priveşte instituirea dreptului de retenţie, această cerere urmează a fi respinsă întrucât nici OUG 40/1999, nici Legea 10/2001 nu recunosc vreun drept de retenţie persoanelor din imobilele preluate fără titlu valabil până la plata despăgubirilor cuvenite pentru sporul de valoare adus acestora prin cheltuielile necesare sau utile, deoarece obligaţia nu revine persoanei îndreptăţite, ci statului sau unităţii deţinătoare.
În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie, aceasta este inadmisibilă.
Potrivit art. 60 alin. 1 C.pr.civ. „partea poate să cheme în garanţie o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte, în cazul în care ar cădea în pretenţiuni cu o cerere în garanţie sau în despăgubire”, iar soluţia ce se va da asupra cererii de chemare în garanţie depinde de soluţia ce se va pronunţa cu privire la cererea principală.
Aşadar, o condiţie de admisibilitate a cererii de chemare în garanţie este existenţa unei legături suficiente între cererea principală şi cererea de chemare în garanţie, trebuind să fie o legătură de dependenţă şi de subordonare între cele două cereri, astfel încât soluţia ce se va da cu privire la cererea pricipală să poată influenţa soluţia ce se va pronunţa asupra cererii de chemare în garanţie. Este evident că în speţă această condiţie nu este îndeplinită, soluţia din acţiunea principală neputând să influenţeze soluţia din cererea de chemare în garanţie.
De altfel, instanţa nu ar putea dispune completarea dispoziţiei de restituire în natură în sensul solicitat de pârâta-reclamantă, atâta vreme cât prin sentinţa civilă nr. 107/2006 a J.A., rămasă irevocabilă prin respingerea recursului de către T.S., comuna … a fost obligată la plata sumei de 25.000 lei reprezentând spor de valoare, iar nu reclamantul-pârât.
Deoarece admiterea acţiunii face dovada deplină a culpei procesuale a pârâtei acesta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru aceste motive
ÎN NUMELE LEGII
H O T Ă R Ă Ş T E :
Admite în parte acţiunea civilă formulată de reclamantul-pârât reconvenţional M.A. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă reconvenţională S.E.M.
Dispune evacuarea pârâtei S.E.M.din imobilul situat administrativ în …, înscris în CF 2872 …, nr. top 49/1, 50/1– casă, curte şi grădină.
Obligă pârâta să plătească reclamantului suma de 2781 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă, începând cu data de 01.09.2007 şi până la data introducerii acţiunii.
Respinge restul pretenţiilor din acţiunea principală, ca neîntemeiate.
Respinge cererea reconvenţională privind instituirea unui drept de retenţie formulată de pârâta-reclamantă reconvenţională S.E.M. în contradictoriu cu reclamantul-pârât reconvenţional M.A., ca neîntemeiată.
Respinge cererea de chemare în garanţie formulată de pârâta-reclamantă reconvenţională S.E.M. în contradictoriu cu COMUNA …, reprezentată prin Primar.
Obligă pârâta-reclamantă reconvenţională S.E.M. să plătească reclamantului-pârât reconvenţional M.A. suma de 241,74 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, azi 26.02.2009.
