ROMÂNIA
JUDEC?TORIA SECTORULUI 4 BUCURE?TI
SEC?IA CIVIL?
—————*—————
SENTIN?A CIVIL? NR. …
?edin?a public? din data de 21.03.2012
INSTAN?A CONSTITUIT? DIN:
PRE?EDINTE: …
GREFIER: …
Pe rol solu?ionarea cauzei civile privind pe reclaman?ii-pârâ?i … ?i pe pârâ?ii-reclaman?i … ?i cu pârâta …, având drept obiect evacuare ?i obliga?ie de a face – încheiere contract de închiriere.
Dezbaterile au avut loc în ?edin?a public? din data de 14.03.2012, fiind consemnate în încheierea de ?edin?? de la acea dat?, care face parte integrant? din prezenta hot?râre, când instan?a a amânat pronun?area la data de 21.03.2012 din lips? de timp pentru a delibera ?i pentru a da posibilitatea p?r?ilor s? depun? la doar concluzii scrise.
I N S T A N ? A
Deliberând asupra cauzei civile de fa??, constat? urm?toarele:
Prin cererea înregistrat? pe rolul Judec?toriei Sectorului 4 Bucure?ti la data de 7.07.2011 sub nr. …/4/2011 reclaman?ii …au solicitat evacuarea pârâ?ilor … ?i … din imobilul situat în Bucure?ti, str. …sector 4 pentru lipsa titlului locativ.
În motivare reclaman?ii au învederat c? imobilul respectiv le-a fost restituit prin dispozi?ia nr. …/7.05.2010 a Primarului General al Municipiului Bucure?ti, în temeiul Legii nr. 10/2001, iar preluarea imobilului s-a f?cut prin silit? conform procesului verbal întocmit la data de 1.10.2010 de Biroul Executorului Judec?toresc …în dosarul de executare nr. …/2010. Reclaman?ii au mai învederat c? …a refuzat s? accepte c? reclaman?ii sunt noii ai imobilului, în ciuda faptului c? i s-a prezentat dispozi?ia Primarului General. De asemenea, au precizat c? pân? în prezent pârâ?ii nu au întreprins nici un demers pentru a intra în normalitate astfel încât locuiesc f?r? drept în imobilul respectiv.
În drept au fost invocate dispozi?iile art. 480 ?i urm. C. Civil iar în dovedire reclaman?ii au solicitat proba cu înscrisuri.
La dosar au fost depuse copia dispozi?iei mai sus men?ionate ?i copia procesului verbal întocmit de judec?toresc.
Cererea a fost timbrat? cu o tax? de timbru în cuantum de 10 lei.
La data de 2.12.2011 pârâ?ii … au formulat întâmpinare ?i cerere reconven?ional? prin care au solicitat respingerea cererii de chemare în judecat? ?i obligarea reclaman?ilor-pârâ?i s? încheie cu ace?tia un contract de închiriere cu privire la imobilul situat în Bucure?ti, str. …sector 4 în condi?iile prev?zute de OUG nr. …/1999 cu un nivel maxim al chiriei de 15% din venitul net lunar pe membru de familie pentru o durat? de 5 ani de la data r?mânerii irevocabile a hot?rârii judec?tore?ti.
În motivare pârâ?ii-reclaman?i au învederat c? ocup? locuin?a din Bucure?ti, str. …sector 4 în baza contractului de închiriere nr. …/7/ din 18.01.2000 ce a fost încheiat pe o durat? de 5 ani, pân? la 8.05.2004, durata fiind prelungit? apoi pân? la data de 8.04.2009 în temeiul OUG nr. 8/2004 ?i apoi pân? în 19.05.2014 în temeiul OUG nr. 44/2009.
S-a mai învederat c? sunt aplicabile dispozi?iile OUG nr. 40/1999 deoarece la data restituirii imobilului în natur? c?tre reclaman?ii-pârâ?i aveau un contract de închiriere valabil încheiat cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti, reclaman?ii-pârâ?i nu le-au comunicat nicio notificare în vederea încheierii unui nou contract de închiriere iar veniturile de care dispun sunt reduse.
În drept au fost invocate dispozi?iile OUG nr. 40/1999 iar în dovedire pârâ?ii-reclaman?i au solicitat proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriu ?i proba testimonial?.
O dat? cu întâmpinarea s-au depus la dosar, în copie, contractul de închiriere nr. …/7 din 18.01.2000 încheiat de Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, cu …?i anexele la acest contract.
Cererea reconven?ional? a fost timbrat? cu o tax? de timbru în cuantum de 8 lei.
La termenul din 18.01.2012 s-a încuviin?at pentru p?r?i proba cu înscrisuri, proba cu interogatoriul reclaman?ilor-pârâ?i solicitat? de pârâ?ii-reclaman?i fiind respins? ca inutil?. La termenul respectiv, când s-au discutat probele, pârâ?ii-reclaman?i nu au mai insistat în proba testimonial?.
În cursul judec??ii s-au mai depus la dosar copiile unor chitan?e privind plata chiriei pentru imobilul în litigiu, adresa nr. …/12.08.2008 emis? de Prim?ria Municipiului Bucure?ti, Direc?ia Juridic, ?i Legisla?ie, Serviciul Instan?e Civile ?i Contencios Administrativ.
Din analiza înscrisurilor depuse la dosar se re?ine c? imobilul din Bucure?ti, … sector 4, a fost restituit în natur? reclaman?ilor-pârâ?i prin dispozi?ia nr. …/7.05.2010 a Primarului General al Municipiului Bucure?ti. Conform procesului verbal întocmit la data de 1.01.2010 de Biroul Executorului Judec?toresc …în dosarul de executare nr. …/2010 reclaman?ii-pârâ?i au preluat unilateral imobilul în absen?a Prim?riei Municipiului Bucure?ti.
Potrivit contractului nr. …/7 din 18.01.2000 încheiat între Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, ?i pârâtul-reclamant …, un spa?iu compus din 3 camere ?i dependin?e, cu o suprafa?? locuit? de 66,09 mp, situat? la parter ?i la demisol în imobilul mai sus men?ionat a fost închiriat pârâtului-reclamant pentru o perioad? de 5 ani, de la 8.05.1999 la 8.05.2004, durata loca?iunii fiind prelungit? ulterior pân? la data de 8.04.2009 în temeiul OUG nr. 8/2004 ?i apoi pân? la data de 19.05.2014 în temeiul OUG nr. 44/2009. Chiria stabilit? pentru acest spa?iu a fost de 179,10 lei, dup? cum rezult? din anexa nr. 2 la contract.
Pârâ?ii nu au negat folosirea spa?iului din care se solicit? evacuarea sa ?i nici nu au f?cut dovada încheierii unui contract de închiriere cu reclaman?ii-pârâ?i dup? restituirea imobilului c?tre ace?tia din urm?. S-a probat îns? faptul c? pârâtul-reclamant …a pl?tit chirie Administra?iei Fondului Imobiliar iar aceast? institu?ie a continuat s? încaseze chiria de la pârâtul-reclamant pentru perioada ulterioar? datei de 7.05.2010 în ciuda dispozi?iei de restituire emis? de Primarul General al Municipiului Bucure?ti.
De asemenea, reclaman?ii-pârâ?i nu au probat deschiderea rolului fiscal pentru imobil ?i nici adresarea vreunei notific?ri c?tre pârâ?ii-reclaman?i dup? restituirea în natur? a imobilului, pentru încheierea unui nou contract de închiriere în conformitate cu art. 13 din Legea nr. 10/2001.
Potrivit art. 13 din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la data emiterii dispozi?iei de restituire nr. …/7.05.2010, în situa?ia imobilelor restituite în natur? prin procedurile administrative prev?zute de prezenta lege sau prin hot?râre judec?toreasc?, sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonan?a de urgen?? a Guvernului nr. 40/1999 privind protec?ia chiria?ilor ?i stabilirea chiriei pentru spa?iile cu destina?ia de locuin?e, aprobat? cu modific?ri ?i complet?ri prin Legea nr. 241/2001, cu modific?rile ?i complet?rile ulterioare iar potrivit art. 10 din OUG nr. 40/1999 proprietarul are obliga?ia formul?rii unei notific?ri în termen de 30 de zile de la data intr?rii în vigoare a acestei ordonan?e sau de la data deschiderii rolului fiscal, notificare ce trebuie s? cuprind? data ?i locul întâlnirii, s? se realizeze prin intermediul unui judec?toresc ?i s? fie comunicat? chiria?ului sau fostului chiria? prin scrisoare recomandat? cu confirmare de primire, nerespectarea acestei obliga?ii fiind sanc?ionat? de lege (art. 11 alin. 1) cu prelungirea de drept a contractului de închiriere pân? la încheierea unui nou contract. A?adar, dup? restituirea în natur?, reclaman?ii-pârâ?i aveau obliga?ia de a încheia cu pârâ?ii un nou contract de închiriere conform procedurii prev?zute de art. 9 ?i urm. din OUG nr. 40/1999.
Pe de alt? parte, conform art. 14 din Legea nr. 10/2001, dac? imobilul restituit prin procedurile administrative prev?zute de prezenta lege sau prin hot?râre judec?toreasc? face obiectul unui contract de loca?iune, concesiune, loca?ie de gestiune sau asociere în participa?iune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice de?in?toare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dac? aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
În cauza de fa??, reclaman?ii-pârâ?i nu au dovedit existen?a vreunei hot?râri judec?tore?ti prin acre s? se fi constatat nevalabilitatea contractului de închiriere invocat de pârâ?i ?i nici nu au solicitat o dat? cu evacuarea sau la primul termen de dup? depunerea cererii reconven?ionale constatarea nulit??ii acelui contract de închiriere.
Cât prive?te prorogarea legal? succesiv? a duratei închirierii, instan?a re?ine c? ambele acte normative, OUG nr. 8/2004 ?i OUG nr. 44/2009, sunt aplicabile contractului încheiat de pârâtul-reclamant …cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti deoarece la data intr?rii acestora în vigoare imobilul nu fusese restituit, dispozi?ia Primarului General fiind emis? la data de 7.05.2010.
Conform OUG nr. 8/2004, publicat? în Monitorul oficial în data de 30.03.2004, durata contractelor de închiriere privind suprafe?ele locative cu destina?ia de locuin?e, din proprietatea statului sau a unit??ilor administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intr?rii în vigoare a prezentei ordonan?e de urgen??, care expir? la data de 8 aprilie 2004, se prelunge?te de drept pentru o perioad? de 5 ani, iar conform OUG nr. 44/2009, publicat? în Monitorul Oficial în data de 19.05.2009, durata contractelor de închiriere privind suprafe?ele locative cu destina?ia de locuin?e, din proprietatea statului sau a unit??ilor administrativ-teritoriale, reglementate de Ordonan?a de urgen?? a Guvernului nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, aprobat? prin Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita reloca?iune, în condi?iile prev?zute la art. 1.437 din Codul civil, este de 5 ani de la data intr?rii în vigoare a prezentei ordonan?e de urgen??.
Cu privire la art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 Curtea European? a Drepturilor Omului a apreciat c? a sanc?iona proprietarul unui imobil care a omis s? se conformeze condi?iilor de form? prev?zute de ordonan?? prin a-i impune obliga?ia de a-i tolera pe chiria?i în imobilul s?u timp de 5 ani, f?r? nicio posibilitate concret? ?i real? de a percepe chirie, echivaleaz? cu supunerea acestuia unei sarcini speciale ?i exorbitante, de natur? s? rup? justul echilibru între interesele aflate în joc (cauzele …Curtea a re?inut c? Ordonan?a de Urgen?? a Guvernului nr.40/1999 reprezint? o reglementare a folosin?ei bunurilor ce urm?re?te un scop de interes general ?i c? sistemul implementat de autorit??ile na?ionale prin acest act normativ nu este criticabil în sine, dar a atras aten?ia asupra riscului imposibilit??ii proprietarului de a-i obliga pe ocupan?ii imobilului s?u de a pl?ti chirie din cauza prevederilor defectuoase ?i a lacunelor constatate în ordonan??. Pe de alt? parte, prin Hot?rârea pronun?at? în cauza Tarik împotriva României, Curtea a considerat c? în materia intereselor proprietarilor ?i chiria?ilor, sarcina social? ?i financiar? pe care o presupun transformarea ?i reforma locuin?elor într-o ?ar? nu se poate cl?di pe un anumit grup social, indiferent de importan?a intereselor celuilalt grup sau ale colectivit??ii în ansamblul ei.
?inând seama de aceste aprecieri ale Cur?ii Europene a Drepturilor Omului, de faptul c? în cauza de fa?? nu s-a f?cut dovada pl??ii de c?tre pârâ?i a unei chirii c?tre reclaman?ii-pârâ?i, dup? restituirea imobilului în natur? conform dispozi?iei men?ionate mai sus ?i de art. 20 alin. 2 din Constitu?ia României referitoare la aplicarea prioritar? a pactelor ?i tratatelor privitoare la drepturile fundamentale ale omului, la care România este parte, dac? exist? neconcordan?e între acestea ?i legile interne, cu excep?ia cazului în care Constitu?ia sau legile interne con?in prevederi mai favorabile, instan?a urmeaz? s? fac? aplicarea art. 1 din Protocolul nr. 1 la Conven?ia European? a Drepturilor Omului conform c?ruia orice persoan? are dreptul la respectarea bunurilor sale ?i poate fi lipsit? de proprietatea sa numai pentru cauz? de utilitate public?, în condi?iile prev?zute de lege ?i de principiile generale ale dreptului interna?ional.
În raport de cele re?inute mai sus, dispozi?iile art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 nu sunt incidente în cauza de fa??.
Având în vedere îns? modificarea adus? dispozi?iilor art. 32 din OUG nr. 40/1999 prin Legea nr. 71/2011 în sensul abrog?rii prevederii referitoare la un nivel maxim al chiriei în func?ie de veniturile chiria?ului ?i men?inerii doar a prevederii referitoare la stabilirea chiriei dintre noul proprietar ?i chiria? prin negociere cu ocazia încheierii noului contract de închiriere, instan?a re?ine c? obligarea reclaman?ilor-pârâ?i de a închiria pârâ?ilor-reclaman?i spa?iile ce au f?cut obiectul contractului de închiriere nr. …/18.01.2000 nu este una excesiv?. P?r?ile vor putea stabili în mod liber chiria astfel încât s? fie acoperite costurile legate de conservarea imobilului, plata impozitelor ?i s? se asigure realizarea de c?tre reclaman?ii-pârâ?i a unu profit, nemaifiind condi?ionate de cuantumul veniturilor pârâ?ilor-reclaman?i iar în caz de neîn?elegere se pot adresa instan?ei judec?tore?ti în temeiul art. 42 din OUG nr. 40/1999 . În plus, conform art. 35 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, pentru contractele de închiriere cu durat? mai mare de un an, prev?zute la art. 26, proprietarul poate cere majorarea chiriei, dac? nu a renun?at la acest drept prin contractul de închiriere.
Pe de alt? parte, chitan?ele depuse la dosar de pârâ?ii-reclaman?i ce atest? plata chiriei c?tre Administra?ia Fondului Imobiliar creeaz? prezum?ia c? reclaman?ii-pârâ?i î?i vor putea încasa chiria de la pârâ?ii-reclaman?i. Mai mult, din probele administrate nu a rezultat un comportament neadecvat al pârâ?ilor-reclaman?i sau alte împrejur?ri care s? conduc? la concluzia c? obligarea reclaman?ilor-pârâ?i la încheierea unui contract de închiriere cu pârâ?ii-reclaman?i ar afecta libertatea reclaman?ilor-pârâ?i de a dispune de bun ?i de a-l folosi cum cred de cuviin??. Nici suprafa?a spa?iului locativ nu poate fi considerat? excesiv de mare având în vedere num?rul de locatari (3 adul?i ?i un minor).
În ceea ce prive?te durata contractului de închiriere, instan?a re?ine c? o durat? mai mare decât cea prev?zut? de OUG nr. 44/2009 ar constitui o atingere adus? dreptului de proprietate al reclaman?ilor-pârâ?i întrucât ace?tia se puteau a?tepta în mod rezonabil ca imobilul cu privire la care au formulat notificarea de restituire în temeiul Legii nr. 10/2001 s? fie ocupat de chiria?i ai statului ?i, astfel, existen?a obliga?iei acestora de a accepta s? închirieze imobilul acelor persoane pân? la data de 19.05.2014 (data expir?rii duratei prev?zute de OUG nr. 44/2009) a fost cât se poate de previzibil?. Reclaman?ii-pârâ?i nu pot invoca necunoa?terea dispozi?iilor art. 13 ?i 14 din legea nr. 10/2001 ?i nici a OUG nr. 44/2009. De asemenea, puteau afla cu diligen?e reduse (o simpl? adres? c?tre Consiliul General al Municipiului Bucure?ti, Administra?ia Fondului Imobiliar) numele persoanelor ce de?ineau contract de închiriere pentru a putea încheia cu ace?tia un nou contract de închiriere prin care s? stabileasc? durata loca?iunii ?i nivelul chiriei.
Pârâ?ii-reclaman?i nu se pot prevala în continuare de dispozi?iile art. 32 alin. 2 din OUG nr. 40/1999 care plafonau nivelul chiriei cât? vreme cererea reconven?ional? a fost introdus? dup? intrarea în vigoare a Legii nr. 71/2011.
În temeiul art. 129 ?i art. 274 C.p.c. se va lua act c? nu s-au solicitat cheltuieli de judecat?.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOT?R??TE
Respinge ca neîntemeiat? cererea principal? formulat? de reclaman?ii-pârâ?i …, ambii cu domiciliul procesual ales la Societatea Civil? profesional? de Avoca?i … în Bucure?ti, Bd. … sector 4, în contradictoriu cu pârâ?ii-reclaman?i …, domicilia?i în Bucure?ti, str. …sector 4 ?i cu domiciliul procesual ales la cabinet de …. în Bucure?ti, sector 1, …., ?i cu pârâta …, domiciliat? în Bucure?ti, str. …sector 4, având ca obiect evacuarea pârâ?ilor din imobilul situat în Bucure?ti, str. …sector 4.
Admite în parte cererea principal?, formulat? de pârâ?ii-reclaman?i … în contradictoriu cu reclaman?ii-pârâ?i … .
Oblig? reclaman?ii s? încheie cu pârâ?ii un nou contract de închiriere în condi?iile OUG nr. 40/1999, pentru spa?iile ce au f?cut obiectul contractului de închiriere nr. …/18.01.2000 încheiat de pârâtul …cu Prim?ria Municipiului Bucure?ti, prin Direc?ia General? de Administrare a Fondului Imobiliar, cu o durat? a loca?iunii pân? la 19.05.2014, cuantumul chiriei urmând s? fie negociat de p?r?i în conformitate cu art. 32 din OUG nr. 40/1999, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 71/2011.
Ia act c? nu s-au solicitat cheltuieli de judecat?.
Cu apel în 15 zile de la comunicare.
Pronun?at? în ?edin?? public?, ast?zi 21 martie 2012.
PRE?EDINTE GREFIER
5
