C.p.cv., art.295-296, art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004 si art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, Legea nr.255/2010
Cu privire la etapele procedurii de expropriere, Legea nr. 255/2010 prevede ca etapa consemnarii sumei individuale reprezentând plata despagubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de este anterioara etapei în care se realizeaza transferul dreptului de proprietate, iar potrivit art. 9 alin. 4 din lege, “transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale si în administrarea expropriatorului opereaza de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de catre expropriator, ulterior consemnarii sumelor aferente despagubirii”.
Din analiza normelor legale care reglementeaza procedura de expropriere, reiese ca efectul translativ de drept real al hotarârii de expropriere este afectat de o conditie suspensiva, aceea ca expropriatorul sa fi consemnat la dispozitia expropriatului sumele aferente despagubirii. Prin aceasta modalitate de reglementare sunt respectate imperativele constitutionale cuprinse în art. 44 alin. 3 din Constitutie, ca despagubirea sa fie prealabila exproprierii.
Din analiza normelor legale care reglementeaza procedura de expropriere, reiese ca efectul translativ de drept real al hotarârii de expropriere este afectat de o conditie suspensiva, aceea ca expropriatorul sa fi consemnat la dispozitia expropriatului sumele aferente despagubirii. Prin aceasta modalitate de reglementare sunt respectate imperativele constitutionale cuprinse în art. 44 alin. 3 din Constitutie, ca despagubirea sa fie prealabila exproprierii.
Cu privire la conditia ca despagubirea pentru expropriere sa fie justa, la momentul stabilirii cuantumului despagubirii prin hotarârea judecatoreasca instanta este obligata sa respecte normele juridice de trimitere cuprinse în 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A IV A CIVILA
DECIZIA CIVILA NR. 174/18.02.2011, dosar nr.21766/3/2006
Prin actiunea înregistrata pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a V-a Civila la data de 06.06.2008, sub nr. 21761/3/2008, contestatorii R.I si I.G. au formulat, în contradictoriu cu pârâta Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale din România SA – prin Comisia de Aplicare a legii nr. 189/2004, contestatie împotriva Hotarârii de stabilire a despagubirilor solicitând instantei anularea acesteia în ceea ce priveste cuantumul despagubirilor acordate în urma exproprierii de utilitate publica si obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea actiunii, contestatorii au aratat ca au fost notificati de catre reprezentantii CNADNR-DRDP Bucuresti prin care erau înstiintati ca în baza art. 5 din Legea nr. 198/2004 aveau dreptul într-un termen de 30 de zile de la publicarea în MO a HG 242/2008 sa depuna cerere pentru plata despagubirilor aferente suprafetelor de teren dezmembrate din imobilul proprietatea lor situat în Sos. Odai, sector 1, Bucuresti.
Reprezentantii Comisiei de aplicare a Legii 198/2004 au hotarât exproprierea suprafetei de 166 mp si acordarea unor despagubiri în valoare de 100 EURO/mp, respectiv 16.600 EURO pentru teren si 5322 euro pentru investitiile situate pe teren, valoarea totala fiind de 21.922 euro.
Contestatorii au solicitat anularea Hotarârii de Stabilire a Despagubirilor emisa de catre Comisia de aplicare a Legii Nr.19812004 din Cadrul Companiei Nationale de Autostrazi si Drumuri Nationale din Romania S.A. si obligarea pârâtei la plata unor despagubiri mult mai mari apropiate de pretul pietei in zona.
În drept, actiunea a fost întemeiata pe dispozitiile Legii nr. 198/2004.
Prin sentinta civila nr. 133/03.02.2010 Tribunalul Bucuresti Sectia a III-a Civila a admis contestatia, a anulat în parte hotarârea de stabilire a despagubirilor nr. 59/2008 cu privire la despagubirile acordate si a obligat pârâta la plata unei despagubiri catre reclamanti în cuantum de 32841 euro, echivalent în lei la data platii.
Pentru a pronunta aceasta sentinta, tribunalul a retinut ca prin hotarârea nr. 59 din 22.04.2008 s-a dispus exproprierea terenului în suprafata de 166 m.p. situat în Bucuresti, sector 1, proprietatea reclamantilor în baza contractului de vânzare-cumparare autentificat, iar prin procesul-verbal de stabilire a cuantumului despagubirilor s-a stabilit suma de 100 euro/m.p. teren, respectiv 16600 euro si investitiile situate pe acesta la suma de 5.322 euro, în final rezultând un total de 21.922 euro, suma contestata de reclamanti.
Având în vedere dispozitiile art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004 dispozitii care fac trimitere la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 precum si concluziile raportului de expertiza tehnica efectuat în cauza, ce stabilesc o valoare a despagubirilor la momentul exproprierii de 32.841 euro, tribunalul a admis contestatia si a stabilit cuantumul despagubirii la suma de 32841 euro.
Împotriva acestei sentinte a formulat apel pârâta Compania Nationala de Autostrazi si Drumuri Nationale din România, reprezentanta a Statului Român, în sustinerea caruia a aratat ca instanta de fond a interpretat gresit probele, respectiv raportul de expertiza întocmit în cauza, si a interpretat gresit legea, respectiv Legea nr. 33/1994 si Legea nr. 198/2004.
Potrivit dispozitiilor legale, valoarea despagubirilor se stabileste prin expertiza evaluatorie, iar expertii trebuie sa aiba drept criteriu valoarea de circulatie a imobilelor de aceeasi natura cu imobilul expropriat aflate în aceeasi unitate administrativa. Altfel spus, comisia de experti trebuia sa foloseasca metoda comparatiei directe, iar nu metoda bonitarii.
Mai mult decât atât, potrivit Legii nr. 198/2004 asa cum a fost modificata, expertii trebuiau sa aiba în vedere valoarea de la momentul efectuarii expertizei, iar nu de la data exproprierii.
În drept, apelul a fost întemeiat pe dispozitiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. IV pct. 3 din OUG nr. 228/2008 de modificare a Legii nr. 198/2004.
Analizând sentinta apelata, în limitele devolutiunii fixate conform motivelor de apel formulate, potrivit dispozitiilor art. 295 alin. 1 C.pr.civ., si analizând actele si lucrarile dosarului, în raport de normele legale incidente, Curtea retine urmatoarele:
În fapt, terenul în litigiu, ce a facut obiectul exproprierii conform Legii nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale, este proprietatea intimatilor-reclamanti, conform contractului de vânzare-cumparare autentificat de BNP Gaspar Gabriela si actului aditional autentificat.
Prin Hotarârea nr. 59/22.04.2008 Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 din cadrul Consiliului Local sector 1 Bucuresti a stabilit cuantumul despagubirii pentru imobilul, în conformitate cu dispozitiile art. 6 din Legea nr. 198/2004, la suma de 21.922 euro, corespunzator unei valori de 100 euro/m.p. pentru teren.
Intimatii-reclamanti au contestat aceasta hotarâre sub aspectul cuantumului despagubirii.
În drept:
La data formularii actiunii, cadrul legal în materia exproprierilor pentru cauza de utilitate publica era reglementat prin Legea nr. 33/1994 (publicata în M. Of. nr. 139 din 2 iunie 1994), care la art. 26 prevedea ca: “(2) La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane îndreptatite, luând în considerare si dovezile prezentate de acestia”.
Prin urmare legea cadru în materia exproprierilor a stabilit un criteriu legal ce trebuie avut în vedere de comisia de experti numita de instanta în conformitate cu dispozitiile art. 25 din lege, în sensul ca evaluarea imobilului supus exproprierii se face în raport de preturile de tranzactionare ale unor imobile similare, de la data efectuarii raportului de expertiza, adica de la o data cât mai apropiata de momentul pronuntarii hotarârii prin care se stabileste cuantumul despagubirii.
În sistemul Legii nr. 33/1994 legiuitorul a legat cele doua momente – ale transferului dreptului de proprietate din proprietatea privata a expropriatului în proprietatea publica a statului si cel al platii despagubirii efective – de momentul ramânerii definitive a hotarârii judecatoresti pronuntate în cauza având ca obiect expropriere, cu respectarea imperativului constitutional consacrat de art. 44 alin. 3 din Constitutie potrivit caruia “Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire”.
Astfel, potrivit alin. 1 al art. 28 din Legea nr. 33/1994, “Transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii în patrimoniul expropriatorului se produce îndata ce obligatiile impuse lui prin hotarâre judecatoreasca au fost îndeplinite”, iar potrivit alin. 4 al aceluiasi text de lege, “Hotarârea de expropriere va stabili despagubirea tinând seama, pentru drepturile reale prevazute la alin. 3, de dispozitiile art. 26”.
La acelasi moment, legislatia în domeniu cuprindea o norma de procedura – respectiv art. 9 alin. 1 si 3 din Legea nr. 198/2004 privind unele masuri prealabile lucrarilor de constructie de autostrazi si drumuri nationale – care, în forma de la data introducerii actiunii (adica forma anterioara modificarii prin Legea nr. 184/2008 ce a fost publicata în M. Of. nr. 740 din 31 octombrie 2008) prevedea urmatoarele: “Expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute la art. 8 (..) se poate adresa instantei judecatoresti competente în termen de (..). Actiunea formulata în conformitate cu prevederile prezentului articol se solutioneaza potrivit dispozitiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, în ceea ce priveste stabilirea despagubirii. În acest caz, plata despagubirii se face de catre expropriator în termen de 30 de zile de la data solicitarii, pe baza hotarârii judecatoresti definitive si irevocabile de stabilire a cuantumului acesteia”.
Prin urmare, norma de drept procesual cu privire la modalitatea de solutionare a actiunii expropriatului nemultumit de cuantumul despagubirii stabilite pentru exproprierea unui teren necesar pentru realizarea unor lucrari de constructie de autostrazi si drumuri nationale trimitea la norma de drept procesual din dreptul comun în materia procedurii de expropriere, respectiv art. 21-27 din Legea nr. 33/1994.
Aceasta modalitate de legiferare (prin norme de trimitere la dreptul comun în materia exproprierii, asa cum au fost ele reglementate prin Legea nr. 33/1994) a fost mentinuta si de Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, necesara realizarii unor obiective de interes national, judetean si local (publicata în M. Of. nr. 853 din 20 decembrie 2010), lege care a abrogat Legea nr. 198/2004. Astfel, potrivit dispozitiilor art. 22 alin. 1 si 3 din Legea nr. 255/2010 “(1) Expropriatul nemultumit de cuantumul despagubirii prevazute la art. 19 se poate adresa instantei judecatoresti competente în termenul general de prescriptie, care curge de la data la care i-a fost comunicata hotarârea de stabilire a cuantumului despagubirii, sub sanctiunea decaderii, fara a putea contesta transferul dreptului de proprietate catre expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea cailor de atac nu suspenda efectele hotarârii de stabilire a cuantumului despagubirii si transferului dreptului de proprietate. (3) Actiunea formulata în conformitate cu prevederile prezentului articol se solutioneaza potrivit dispozitiilor art. 21 – 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publica, în ceea ce priveste stabilirea despagubirii”.
Cu privire la etapele procedurii de expropriere, Legea nr. 255/2010 (Cap. II) prevede ca etapa consemnarii sumei individuale reprezentând plata despagubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere este anterioara etapei în care se realizeaza transferul dreptului de proprietate, iar potrivit art. 9 alin. 4 din lege, “transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publica a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale si în administrarea expropriatorului opereaza de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de catre expropriator, ulterior consemnarii sumelor aferente despagubirii”.
Cu privire la conditia ca despagubirea pentru expropriere sa fie justa, la momentul stabilirii cuantumului despagubirii prin hotarârea judecatoreasca instanta este obligata sa respecte normele juridice de trimitere cuprinse în 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, conform caruia “La calcularea cuantumului despagubirilor, expertii, precum si instanta vor tine seama de pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, precum si de daunele aduse proprietarului sau, dupa caz, altor persoane îndreptatite, luând în considerare si dovezile prezentate de acestia”, precum si în art. 27 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, conform careia “Despagubirea acordata de catre instanta nu va putea fi mai mica decât cea oferita de expropriator (..)”.
Aplicând în cauza aceste dispozitii legale, la situatia de fapt astfel stabilita, Curtea constata ca despagubirea pentru imobilul expropriat trebuie sa se raporteze la valoarea stabilita de comisia de experti în faza de apel, si nu la valoarea stabilita prin raportul de expertiza efectuat în prima instanta, care nu a avut în vedere ca metoda de evaluare criteriul legal prevazut de art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, se sustine de catre apelanta-pârâta faptul ca expertiza efectuata în prima instanta nu a folosit metoda comparatiei directe, prin comparare cu preturile de tranzactionare ale unor imobile similare din aceeasi raza teritoriala cu imobilul supus exproprierii, ci metoda bonitatii, care este o metoda gresita.
Critica este întemeiata si este fundamentata în drept pe prevederile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, mentionate mai sus.
Într-adevar, Curtea constata ca, în prima instanta comisia de experti desemnata de instanta a utilizat o metoda care nu este prevazuta de legea cadru a exproprierii – respectiv metoda comparatiei prin bonitare, în baza careia imobilul în litigiu a fost evaluat la data de 21.04.2008 – si ca singurul criteriu legal ce trebuia sa fie avut în vedere de comisia de experti este cel reglementat în mod expres prin dispozitiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Si cea de-a doua critica sustinuta prin motivele de apel este întemeiata, pentru aceleasi considerente, Curtea constatând ca în mod gresit comisia de experti s-a raportat, pentru stabilirea despagubirii, la momentul exproprierii, si nu la momentul efectuarii raportului de expertiza, fata de dispozitiile imperative cuprinse în art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994 si fata de ratiunea legii, ca stabilirea cuantumului despagubirii sa se faca la un moment cât mai apropriat de momentul transferului dreptului de proprietate si de momentul pronuntarii hotarârii judecatoresti în cauza având ca obiect expropriere.
În aceste conditii, Curtea constata ca hotarârea apelata, ce s-a bazat pe un raport de expertiza având stabilit un obiectiv care nu a respectat prescriptiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, este nelegala, iar apelul declarat de pârâta urmeaza a fi admis.
Prin expertiza efectuata în faza de apel, care au tinut seama, la stabilirea cuantumului despagubirilor, de pretul cu care se vând, în mod obisnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala, la data întocmirii raportului de expertiza, comisia de experti a stabilit ca, la data efectuarii raportului de expertiza, terenul si constructiile existente pe el au o valoare de 26.772 euro. Expertul desemnat de intimatii-reclamanti si-a exprimat punctul de vedere conform caruia în mod gresit ceilalti doi experti din componenta comisiei au aplicat corectia de 3% constând în “forma neregulata a terenului si deschiderea la strada” si corectia de 10% constând în “marja de negociere si comisionul firmei imobiliare”, astfel încât expertul desemnat de intimatii-reclamanti ajunge la concluzia ca valoarea totala a terenului si a constructiilor de pe acest teren este de 29.934 euro.
Curtea constata ca punctul de vedere al expertului Pandele Paraschiv este corect, deoarece în cauza nu se pune problema acordarii vreunui comision unei agentii imobiliare care sa atraga corectia de -10%, însa constata ca în mod gresit a fost adaugat de catre expert procentul de 3%, care a fost aplicat de catre ceilalti doi experti din comisie cu respectarea criteriilor de evaluare stabilite prin HCGMB nr. 207/2005, cu modificarile si completarile ulterioare. În consecinta, din valoarea stabilita de expert Pandele Paraschiv, de 29.934 euro, instanta va scadea corectia de 3% (898,02 euro), ajungând la suma de 29.036 euro.
Pentru aceste considerente, în temeiul dispozitiilor art. 296 C.pr.civ., Curtea va admite apelul declarat de apelanta-pârâta si va schimba în parte sentinta civila apelata, în sensul ca va obliga pârâtul Statul Român, prin CNADR, sa plateasca reclamantilor suma de 29.036 euro, echivalent în lei la data platii, cu titlu de despagubire pentru imobilul expropriat si va mentine celelalte dispozitii ale sentintei civile apelate, referitoare la anularea în parte a Hotarârii nr. 59/2008 cu privire la despagubirile acordate si la cheltuielile de judecata.
