De esenţa contractului de închiriere este faptul că acesta se poate încheia prin acordul tacit al părţilor, fără o formalitate suplimentară.
În absenţa unei manifestări de voinţă contrară, la expirarea termenului locaţiunii, operează tacita relocaţiune, invocarea rezilierii voluntare a contractului de închiriere, neurmată însă de eliberarea spaţiului , nefiind de natură să exonereze locatarul de plata despăgubirilor aferente folosirii imobilului închiriat.
Chiriaşul care , după expirarea contractului de închiriere continuă să folosească spaţiul închiriat , datorează pentru această perioadă chiria stabilită conform contractului , caz în care tacita relocaţiune operează în condiţiile contractuale convenite de părţi , inclusiv în ceea ce priveşte modalitatea de stabilire a cuantumului chiriei.
Decizia nr. 18/RC/03.02.2012 pronunţată în dosarul nr. 4586/280/2010
Reclamanta Serviciul Public de Exploatare a Patrimoniului Municipiului P, a chemat în judecată pe pârâta SC G SRL, şi a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să dispună: obligarea pârâtei la plata sumei de 4104 lei, reprezentând debit calculat conform contractului de închiriere cu nr. 10426/2006, pentru perioada 01.04.2008(trim.II 2008) – 30.09.2009(trim.III 2009); obligarea pârâtei la plata sumei de 979 lei, reprezentând majorări de întârziere, aferente debitului de mai sus, pentru aceeaşi perioadă; rezilierea contractului de închiriere cu nr.10426/2006;obligarea pârâtei la ridicarea construcţiei proprii şi eliberarea amplasamentului deţinut de pârâtă pe terenul public (evacuarea acesteia) în suprafaţă de 9 mp., situat în X , obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.
Pârâta, legal citată, a formulat întâmpinare .
A invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, iar pe fond, respingerea cererii, arătând în esenţă faptul că acel contract de închiriere la care face referire reclamanta, a încetat de drept la data de 31.07.2007, astfel că rezilierea este inadmisibilă. Se mai precizează că pârâta nu datorează nicio sumă de bani, pe motiv că acest contract semnat de părţi a fost valabil până la data de 31.03.2007, la data de 28.06.2007, s-a încheiat procesul verbal de negociere prin care s-a stabilit o chirie lunară de 6 euro/mp, pentru o perioadă de 3 ani, iar la data de 23.07.2007, sub nr.41096 s-a încheiat actul adiţional nr.2 care prelungeşte contractul de închiriere până la data de 31.07.2007.
La data de 17.11.2010, instanţa a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei.
Sub aspectul fondului, instanţa , a admis în parte acţiunea, în contradictoriu cu pârâta SC G SRL, a obligat pârâta la plata sumei de 4104 lei, către reclamantă, reprezentând contravaloare chirie aferentă perioadei 01.04.2008-30.09.2009, la plata sumei de 979 lei, reprezentând contravaloare penalităţi de întârziere aferente debitului.Au fost respinse capetele de cerere privind rezilierea contractului de închiriere cu nr.10426/2006 şi obligarea pârâtei la ridicarea construcţiei proprii şi eliberarea amplasamentului deţinut de pârâtă pe terenul public .
Pentru a dispune astfel, instanţa fondului a reţinut că între Mun.P, prin primar şi pârâta SC G SRL.s-a încheiat un contract de închiriere cu nr. 10426/02.03.2006, având ca obiect închirierea unui spaţiu în suprafaţă de 9 mp teren domeniu public, situat în X ocupat de construcţie provizorie.
S-a reţinut că potrivit art.2 din contract, durata contractului este până la data de 31.03.2007, cu posibilitatea prelungirii cu acordul părţilor prin act adiţional. Potrivit art.11 din contract, contractul de închiriere se poate modifica prin act adiţional, aprobat în condiţiile legii, de către Consiliul Local al Mun. P.
Instanţa a reţinut că închirierea este un contract consensual, iar pentru încheierea valabilă a unui asemenea contract forma scrisă nu este prevăzută de lege ad validitatem, putând fi încheiat şi verbal, iar în ceea ce priveşte durata contractului, s-a reţinut că aceasta poate fi şi nedeterminată, dar nu poate fi perpetuă, veşnică.
În speţa de faţă, instanţa a constatat că la data de 28.10.2008, pârâta a plătit suma de 450 lei, cu chitanţa nr.8027546, către reclamantă, suma reprezentând taxă spaţiu parţial trim.I 2008, prin această plată parţială, pârâta a înţeles să încheie un nou contract de închiriere ulterior datei de 31.07.2007( când a expirat contractul conform actului adiţional nr.2), acest nou contract fiind încheiat prin acordul tacit al părţilor.
În aceste condiţii, dat fiind faptul că acesta este un contract pentru care părţile nu au determinat durata locaţiunii, contractul ia sfârşit prin denunţarea unilaterală de oricare dintre părţi, cu condiţia respectării termenului de preaviz( art.1436 alin.2 cod civil).
În speţă, nu s-a făcut dovada de către reprezentantul pârâtei că a procedat la denunţarea unilaterală, cu respectarea condiţiilor impuse de lege, nefăcând niciun demers în sensul de a anunţa pe reprezentanţii reclamantei printr-o cerere scrisă şi înregistrată la reclamantă, în cadrul răspunsului la interogatoriu, la întrebarea 12, aceasta arătând că nu au fost anunţaţi cu privire la încetarea activităţii de pârâtă, după cum nu există nicio cerere în acest sens.
În aceste condiţii, contractul de închiriere îşi produce efectele, motiv pentru care societatea pârâtă era obligată să achite contravaloarea chiriei, pentru perioada solicitată prin acţiune, respectiv 01.04.2008-30.09.2009, în sumă de 4104 lei, la care se adaugă penalităţi de întârziere de 979 lei, aferente debitului, după cum rezultă din înscrisul aflat la fila 12 dosar.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal a formulat recurs pârâta SC G SRL.
În motivarea recursului, întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 şi art. 304 ind.1 Cod procedură civilă, recurenta a susţinut că în mod greşit instanţa a reţinut efectele contractului şi după expirarea termenului stabilit prin convenţia părţilor, în lipsa unei înţelegeri privind prelungirea acordului de închiriere, fiind astfel încălcate dispoziţiile art. 969 Cod civil.
Tot astfel s-a susţinut că la data de 24.04.2008, conform procesului verbal încheiat, a fost ridicată baraca metalică existentă pe teren, plata chiriei pentru perioada 24.04.2008 – 30.09.2009 nefiind întemeiată.
Examinând sentinţa atacată prin prisma motivului de recurs invocat, dar şi sub toate aspectele, conform art. 304 ind.1 Cod proc. Civilă, tribunalul a constatat că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Instanţa fondului a reţinut în mod corect situaţia de fapt în speţă şi faptul că ulterior împlinirii termenului contractual, locatarul a folosit spaţiul închiriat. Conform procesului verbal din 05.10.2009 (fila 6 dosar fond) încheiat cu ocazia concilierii prealabile, la acea dată baraca metalică exista pe teren , şi s-a convenit ca până la data de 31.12.2009 debitorul să elibereze spaţiul şi să ridice construcţia.
De esenţa contractului de închiriere este faptul că acesta se poate încheia prin acordul tacit al părţilor, fără o formalitate suplimentară.
În absenţa unei manifestări de voinţă contrară, la expirarea termenului locaţiunii, operează tacita relocaţiune, invocarea rezilierii voluntare a contractului de închiriere, neurmată însă de eliberarea spaţiului , nefiind de natură să exonereze locatarul de plata despăgubirilor aferente folosirii imobilului închiriat.
Chiriaşul care , după expirarea contractului de închiriere continuă să folosească spaţiul închiriat , datorează pentru această perioadă chiria stabilită conform contractului , caz în care tacita relocaţiune operează în condiţiile contractuale convenite de părţi , inclusiv în ceea ce priveşte modalitatea de stabilire a cuantumului chiriei.
Pentru considerentele arătate, în temeiul art. 312 Cod procedură civilă, recursul a fost respins ca nefondat.
