La apelul nominal făcut în cauză nu se prezintă nimeni.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă, după care:
Constată că, fondul cauzei s-a dezbătut la data de 15.09.2011, mersul dezbaterilor şi concluziile părţilor au fost consemnate în încheierea de şedinţă întocmită cu respectiva ocazie, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre şi prin care s-a amânat pronunţarea pentru astăzi, în vederea depunerii concluziilor scrise.
INSTANŢA
Deliberând asupra acţiunii de faţă constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei … la data de 26.03.2009, reclamanţii S G şi S G – C au chemat în judecată pârâţii P D şi CONSILIUL LOCAL …, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate că pe terenul cu nr. topo …. înscris în CF nr…., pârâtul a construit o casă de locuit şi anexe situate în …, strada … nr. …, să se dispună notarea casei şi a anexelor în CF nr. 1…, sub nr. topo … pe numele pârâtului, să se constate că între reclamanţi şi pârât a intervenit în data de 04.03.1990 un contract de vânzare cumpărare cu privire la imobilul situat administrativ în …, strada … nr. …, să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare şi să se dispună notarea casei în CF pe numele reclamanţilor, fără cheltuieli de judecată.
În motivarea în fapt a cererii, reclamanţii arată că pârâtul a construit în anul 1972-1973 o casă de locuit pe terenul Statului Român, situată în …, strada … nr. …, fiind trecut în cartea de imobil. La data de 04.03.1990 pârâtul le-a vândut această casă la preţul de 55.000 lei, preţ pe care l-au achitat integral, încheind în acest sens un contract de vânzare cumpărare sub semnătură privată. De la data cumpărării, mai arată reclamanţii, au intrat în posesia imobilului achitând toate taxele şi impozitele aferente, fiind înregistraţi la Primărie şi se comportă ca adevăraţi proprietari, fără a fi tulburaţi de nimeni.
Întrucât imobilul nu este notat în CF nu se poate încheia un contract autentic de vânzare cumpărare, susţin reclamanţii, motiv pentru care în baza art. 1073-1077 solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare şi să se dispună notarea casei în CF pe numele lor.
În drept au fost invocate disp. art.111, 112 Cod proc.civ., art. 1073-1077 Cod civil.
În probaţiune, reclamanţii au propus proba cu înscrisuri, martori şi expertiză şi au anexat în copie cărţile de identitate, situaţie privind imobilul situat în …, strada … nr. … parte din nr. topo …, declaraţie olografă a pârâtului, contract de vânzare cumpărare, chitanţe pentru creanţe ale bugetelor locale din anul 2000, respectiv 2009 eliberate pe numele reclamanţilor, copie CF … (f.6-14).
Prin încheierea dată în şedinţa camerei de consiliu din data de 30.11.2009, s-a admis cererea de acordare a ajutorului public judiciar sub forma scutirii de la plata taxei judiciare de timbru în cuantum de 6197,52 lei, apreciindu-se că reclamanţii întrunesc condiţiile prevăzute de OG 51/2008.
Pârâtul CONSILIUL LOCAL …, a formulat întâmpinare, depusă prin Serviciul registratură la data de 12.06.2009 (f.29), prin care a arătat că nu se opune admiterii acţiunii în privinţa primelor două capete de cerere. În ceea ce priveşte restul capetelor de cerere a invocat excepţia lipsei calităţii procesual pasive arătând că doar supraedificatul putea face obiectul contractului de vânzare cumpărare, terenul fiind proprietatea Statului Român. În acest context, a învederat pârâtul se impune a se releva evidentele discrepanţe între descrierea imobilului în contractul încheiat între părţi în anul 1990 şi descrierea acestuia din schiţa anexată, în care apar 2 case de locuit şi 6 anexe. A considerat pârâtul incidente în cauză disp. HCL 758/2005 privind cumpărarea terenului cu destinaţia de curţi şi construcţii în vederea reglementării juridice a ocupării terenului pe care este amplasată construcţie.
Pârâtul P D, deşi legal citat nu a depus la dosar întâmpinare şi nici nu s-a prezentat pentru a-şi face cunoscută poziţia procesuală.
Sub aspectul probatoriului în cauză a fost încuviinţată proba cu înscrisuri, proba testimonială şi proba constând în efectuare unei expertize de identificare topografică întocmită de expert topo T D (f. 97-99).
Prin Serviciul Registratură la data de 18.10.2010 reclamanţii au depus la dosar o precizare de acţiune prin care au arătat că prin imobilul menţionat în petitul cererii de chemare în judecată, respectiv capetele 3 şi 4 de cerere, înţeleg doar casa de locuit şi nu şi terenul aferent casei, iar la data de 10.05.2011 au depus o altă cerere învederând că solicitările din cuprinsul cererii de chemare în judecată privesc nr. topo 7667/1 potrivit expertizei topo întocmite în cauză.
În motivarea în fapt se arată în esenţă că potrivit procesului verbal întocmit cu ocazia cercetării la faţa locului există o singură casă de locuit notată C1 în raportul de expertiză, imobilul notat C2fiind o bucătărie de vară construită în locul unei anexe existente la data cumpărării casei.
Au învederat reclamanţii că situaţia terenului urmează a fi clarificată cu reprezentanţii Primăriei care au făcut o ofertă de a le vinde terenul, ofertă acceptată şi care este în curs de finalizare.
Pe parcursul procesului, la data de 17.03.2011, pârâtul P D a decedat, reclamanţii solicitând introducerea în cauză a moştenitorului acestuia P N, care deşi legal citat, nu a depus la dosar întâmpinare şi nici nu s-a prezentat în faţa instanţei pentru a-şi exprima poziţia procesuală.
Analizând actele dosarul, instanţa reţine următoarele:
În fapt, potrivit evidenţei topografice ce rezultă din coala CF nr. … (f.141), imobilul reprezentând în natură teren în suprafaţă de 5847 mp, situat pe nr.topo…. este proprietatea Statului Român. Din cuprinsul acestei coli funciare reiese că pe acest teren sunt notate patru construcţii , sub B9, B13,B14 şi B21, niciuna neaparţinând părţilor din prezenta cauză.
Potrivit susţinerilor reclamanţilor, ce se coroborează cu declaraţiile martorilor audiaţi în cauză rezultă că pe o parte a acestui teren a fost edificată de numitul P D în ani 1972-1973 o construcţie – casă de locuit şi anexe şi că acesta a locuit în acea casă până în anul 1990 când a vândut-o reclamanţilor. Reclamanţii au folosit imobilul până în prezent fără a fi tulburaţi în vreun fel de către terţi.
Pentru identificarea şi amplasarea topografică a imobilului, s-a efectuat în cauză o expertiză tehnică de specialitate topografică, întocmită de expertul T D.
Potrivit concluziilor raportului de expertiză (f.97-99), pe terenul identificat cu nr.topo…., înscris în coala CF nr…., situat administrativ în …, strada … nr. … exisă două case de locuit notate cu C1 în suprafaţă de 67 mp şi C2 în suprafaţă de 45 mp, precum şi anexe gospodăreşti în suprafaţă totală de 144 mp. Suprafaţa totală a terenului aflat în folosinţa reclamanţilor este de 525 mp, conform aceloraşi concluzii ale raportului de expertiză.
Cu ocazia cercetării la faţa locului (f. 139) instanţa a constatat că în curtea imobilului situat în …, strada … nr. …, în partea dreaptă se află o casă de locuit pe care potrivit susţinerilor necontestate ale reclamanţilor, au mansardat-o în anii 1995-1996, o bucătărie de vară, notată cu C2 în raportul de expertiză, construită peste baraca de lemne existentă anterior şi mai multe anexe.
Totodată, instanţa reţine că în evidenţele fiscale ale Primăriei …, imobilul situat administrativ în …, strada … nr. …, figurează pe numele ambilor reclamanţi, astfel cum rezultă din procesul verbal privind impozitul datorat de persoane fizice, aceştia achitând impozit atât pe clădiri, cât şi pe anexele existente(cu o suprafaţă desfăşurată potrivit evidenţelor de la Primăria … de 133 mp) încă din anul 2000.
Potrivit art.111 C.proc.civ., partea care are interes în constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, poate formula o cerere în acest sens.
În speţă, reclamanţii au solicitat să se constate că pe terenul proprietatea Statului Român, situat pe nr. topo … înscris în CF nr. …, există edificată o casă de locuit (C1 ) şi anexe (C2 şi alte anexe) de către vânzătorul P D.
Instanţa apreciază că în acest caz este admisibilă acţiunea în constatarea existenţei construcţiei şi a anexelor, reglementată prin art.111 C.proc.civ., formulată în contradictoriu cu persoana care ar putea să conteste dreptul său, respectiv Statul român prin CONSILIUL LOCAL … şi moştenitorul vânzătorului, pârâtul P N.
Împrejurarea că edificarea construcţiei s-a făcut fără autorizaţia prealabilă a organului administrativ competent, nu are nici o consecinţă asupra dreptului proprietarului construcţiei de a cere să constate existenţa sa, deoarece interdicţia de a construi fără autorizarea organului administrativ reprezintă un raport de drept administrativ, încălcarea ei putând atrage o sancţiune contravenţională, în timp ce constatarea dreptului de proprietate asupra imobilului intră în sfera dreptului civil.
În speţă, construcţia şi anexele fiind edificate anterior intrării în vigoare a Legii nr.401/2003 care interzice notarea în cartea funciară a construcţiilor edificate fără autorizaţie de construcţie, funcţionează principiul „tempus regit actum”, legislaţia anterioară neprevăzând o atare interdicţie.
În considerarea celor expuse şi având în vedere că pârâtul CONSILIUL LOCAL …, a avut în cauză o poziţie de neopunere, iar pârâtul P N nu s-a prezentat pentru a-şi exprima poziţia în cauză. instanţa consideră că nu există nici un impediment pentru notarea construcţiei şi anexelor în CF, astfel că, având în vedere şi dispoziţiile art.55 alin.11 şi art.26 alin.4 din Legea nr.7/1996, va admite ca fondat capătul de cerere privind constatarea existenţei casei de locuit şi a anexelor (notată C2 în raportul de expertiză- bucătărie de vară + anexe) pe terenul situat administrativ în localitatea …, strada … nr. …, înscris în CF nr. … sub nr. topo … proprietatea Statului Român şi va dispune notarea acestor construcţii în evidenţele cărţii funciare, cu titlu de construire, în condiţiile prezentei hotărâri.
Cu privire la aceste construcţii, instanţa constată că la data de 04.03.1990 între defunctul P D în calitate de transmiţător şi reclamantul S G, în calitate de cumpărător s-a încheiat un contract de vânzare cumpărare. În temeiul acestui contract, reclamantului i se transmitea dreptul de proprietate asupra imobilului situat în …, strada … nr. …. În schimbul transferului dreptului de proprietate, reclamantul a achitat defunctului suma de 55.000 lei (ROL), părţile menţionând totodată că nu au pretenţii una faţă de cealaltă. Acest fapt a fost confirmat de către pârât şi prin înscrisul denumit ”declaraţie”, încheiat la data de 04.02.2009, prin care acesta confirma în faţa a doi martori, inclusiv martorul I M, audiat în cauză, că în anul 1990 a vândut imobilul menţionat celor doi reclamanţi, contra sumei de 55.000 lei, preţul fiindu-i achitat integral, motiv pentru care nu mai are nici o pretenţie faţă de aceştia.
Instanţa reţine că vânzătoriul promitent P D a decedat pe data de …, astfel cum rezultă din extrasul de decese aflate la dosar, motiv pentru care perfectarea actului autentic de vânzare-cumpărare nu a mai fost posibil. La acest fapt a concurat şi împrejurarea că imobilul nu era notat în cartea funciară.
Succesorul defunctului este pârâtul din prezenta cauza, P N, în calitate de fiu, pârâtul dobândind, în temeiul transmisiunii succesorale universale, şi obligaţiile asumate în mod valabil de către antecesorii lor în timpul vieţii, respectiv obligaţia de a încheia actul autentic translativ de proprietate.
Instanţa reţine că pârâtul deşi legal citat nu s-a prezentat în faţa instanţei şi nici nu a depus la dosar întâmpinare, deşi a primit citaţia sub semnătură.
Instanţa reţine că înscrisul sub semnătură privată intervenit între P D, pe de o parte, şi reclamanţi, pe de altă parte, constituie o promisiune sinalagmatică prin care părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere în viitor, la preţul predeterminat, un anumit imobil.
Nefiind perfectat în forma autentică, actul nu are ca efect strămutarea dreptului de proprietate de la vânzători la cumpărător, însă dă naştere unei obligaţii de a face, respectiv unui drept de creanţă, şi anume dreptul de a încheia contractul în forma înscrisului autentic notarial. De aceea, în cazul refuzului uneia dintre părţi, cealaltă parte este îndrituită, în măsura în care bunul promis se află încă în patrimoniul promitentului vânzator, să solicite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Potrivit dispoziţiilor ce reglementează materia obligaţiilor, în temeiul art. 1073, art. 1075 şi art. 1077 Cod civil, creditorul are dreptul la îndeplinirea exactă a obligaţiei asumate, iar în caz de neexecutare poate cere instanţei autorizarea de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului. Prin instituirea acestei dispoziţii legale, legiuitorul a permis ca manifestarea de voinţă a debitorului să poată fi suplinită de către instanţă, asigurându-se astfel executarea în natură a acordului de voinţă dintre părţi. În acest fel, în lumina principiilor executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciului, obligaţia poate fi adusă la îndeplinire pe calea executării silite directe, în speţă prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare.
Pentru considerentele de fapt şi de drept expuse anterior, instanţa urmează a admite acţiunea formulată de reclamanţii S G, S G – C, în contradictoriu cu pârâtul P N în calitate de moştenitor al defunctului P D.
Întrucât legitimarea procesuală pasivă, condiţie pentru exercitarea dreptului la acţiune, presupune existenţa unei identităţi între pârât şi cel obligat în raportul juridic dedus judecăţii, pârâtul CONSILIUL LOCAL …, nefiind parte la încheierea înscrisului sub semnătură privată referitoare la transmisiunea dreptului de proprietate asupra construcţiei, instanţa va admite excepţia lipsei calităţii procesual pasive a acestuia în ceea ce priveşte capetele de cerere referitoare la constatarea încheierii contractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul situat administrativ în …, strada … nr. … şi a pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Faţă de cele de mai sus, în temeiul art. 942, art. 969, art. 1073, art. 1075, art. 1077 si art. 1294 Cod civil, instanţa urmează a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, hotărâre care va avea caracter constitutiv de drepturi.
În baza art.20 din Legea nr.7/1996 se va dispune întabularea în evidenţele Cărţii funciare a dreptului de proprietate dobândit de reclamanţi asupra casei de locuit şi a anexelor ( C2 şi alte anexe), în condiţiile prezentei hotărâri.
Instanţa nu va dispune întabularea pe nr. topo … (dezmembrat), dat fiind faptul că în evidenţele cărţii funciare nu s-a operat anterior o astfel de dezmembrare, că instanţa nu a fost investită cu o astfel de cerere în contradictoriu cu proprietarul terenului, precum şi că potrivit susţinerilor reclamanţilor situaţia terenului va fi soluţionată prin procedura vânzării cumpărării cu reprezentanţii Primăriei.
Faţă de cele de mai sus, instanţa va admite cererea precizată potrivit dispozitivului.
În considerarea principiului disponibilităţii care guvernează procesul civil, urmează a se luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:
Admite excepţia lipsei calităţii procesual pasive a pârâtului CONSILIUL LOCAL … cu sediul în …, … nr. …, judeţul … în ceea ce priveşte capetele de cerere referitoare la încheierea antecontractului de vânzare cumpărare cu privire la imobilul situat administrativ în …, strada … nr. … şi a pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Admite acţiunea civilă precizată formulată de reclamanţii S G şi S G – C, ambii domiciliaţi în …, strada … nr. …, judeţul … în contradictoriu cu pârâtul P N domiciliat în …, str. … nr. … judeţul … în calitate de succesor al numitului P D şi cu pârâtul CONSILIUL LOCAL … cu sediul în …, … nr. …, judeţul …r şi, în consecinţă:
Constată că pe terenul situat administrativ în …, strada … nr. …, identificat cu nr. topo …, înscris în coala CF nr. …, proprietatea Statului Român, există edificată o casă de locuit şi anexe, de către numitul P D (decedat la data de …).
Dispune notarea acestei case de locuit şi a anexelor (C2 şi anexe) în cartea funciară, cu titlu de construire, în condiţiile prezentei hotărâri, pe seama numitului P D.
Constată că reclamanţii, au cumpărat prin act sub semnătură privată, la data de 04.03.1990 de la numitul P D, imobilul constând în construcţie – casă de locuit şi anexe ( C2 şi alte anexe), situat în …, strada … nr. …, judeţul …, înscris în CF nr. …, nr. topo ….
Prezenta hotărâre ţine loc de contract autentic de vânzare-cumpărare.
Dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate a reclamanţilor S G, S G – C asupra imobilului anterior menţionat.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, azi, ….
??
??
??
??
5
