Din cuprinsul clauzei de dezicere inserată în promisiunea de vânzare cumpărare rezultă în mod cert că este necesar a fi îndeplinite două condiţii în mod cumulativ, respectiv lipsa consimţământului pentru încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică şi imposibilitatea instanţei de judecată de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, ambele instanţe de judecată constatând, în mod corect, că cea de a doua condiţie nu este îndeplinită în cauză întrucât, este evident, dat fiind natura juridică a bunului înstrăinat, că respectiva imposibilitate nu se referă la o eventuală lipsă a consimţământului ci la intervenirea unei bariere legale în ceea ce priveşte înstrăinarea unui apartament dobândit în baza Legii nr.112/1995.
Ca urmare, instanţele de judecată în mod legal au dat prioritate principiului executării în natură a obligaţiilor principiu prevăzut de art.1073 , lipsa consimţământului invocată de recurentă neputând fi reţinută întrucât consimţământul a existat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, acordul de voinţă al părţilor fiind întrunit la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, lipsa ulterioară a consimţământului neputând fi reţinută decât ca urmare a unui impediment legal.
Prin cererea înregistrată pe rolul judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 13.01.2009 sub nr. 547/299/2009, reclamanţii S. P. A. şi S. F. R., soţi, au solicitat în contradictoriu cu pârâta D.C.A. ca prin sentinţa civilă ce se va pronunţa să se dispună ca hotărârea să ţină loc de contract de vânzare cumpărare autentic, cu privire la imobilul situat în Bucureşti, sector 1, compus din 2 camere de locuit, bucătărie, hol şi wc, în suprafaţă utilă de 37,23 mp, şi cotă indiviză de 1,15% din suprafaţa de folosinţă comună a imobilului, cu cheltuieli de judecată.
În motivare au sustinut, în esentă, că au încheiat la data de 26.01.2001 o promisiune de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la acest imobil, cu tatal pârâtei, R.G.; deoarece acesta nu era în relaţii bune cu fiica, pentru a îi pune la adăpost de un eventual refuz de perfectare a actelor, a încheiat în favoarea lor şi un legat cu titlu particular referitor la acelaşi imobil.
După decesul promitentului vânzător a urmat dezbaterea succesiunii, în dosar nr.14512/303/2005, soluţionat prin sentinţa civilă nr. 7569 din 28.11.2006. Au precizat că pârâta a refuzat să se prezinte la Notariat în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare. În drept au invocat art. 1077 cod civil.
Prin întâmpinare – cerere reconvenţională pârâta a solicitat să se constate intervenită desfiinţarea promisiunii de vânzare – cumpărare autentificată sub nr. 969 datorită aplicării cauzei de dezicere din cuprinsul ei, fiind de acord să achite de 3 ori suma indicată drept preţ.
Ca apărări de fond, a menţionat existenţa dificultăţilor materiale, apreciind ( nu poate fi obligată să procure reclamanţilor un apartament de 2 camere în Bucureşti iar familia sa să fie condamnată ca în următorii 30 de ani să locuiască într-o garsonieră în Slobozia. A precizat că legatul este anterior promisiunii de vânzare cumpărare, iar voinţa autorului său nu a fost de a îi proteja pe promitenţii cumpărători. A menţionat că nu a ştiut de obligaţia de a se prezenta la notariat deoarece o perioadă de câteva luni, în cursul anului 2008 a locuit în Slobozia.
În drept invocat art. 948, 969,977, 978, 083, 1080 cod civil, art. 115 , art. 119 şi urm cod proc. civilă.
În cauză a fost administrată proba cu înscrisuri.
Prin sentinţa civilă cu nr. 9248/07.07.2009 Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti ,a admis cererea principală, a constatat dreptul de proprietate al reclamanţilor cu privire la imobilul situat în Bucuresti, sector 1, prezenta hotărâre urmând a tine loc de contract autentic de vânzare – cumpărare.
A respins cererea reconventională ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că la data de 26 iunie 2001 s-a încheiat în formă autentică ( BNP Zamfir Steluţa) sub nr. 969 promisiunea de vânzare dintre R.G., în calitate de promiten4 vânzător şi soţii S., în calitate de promitenţi cumpărători, cu privire imobilul – ap. nr. 27/2 , împreună cu o cotă de 1,15% din suprafaţa de folosin comună a imobilului situat în Bucureşti, sector 1, compus din 2 camere de locuit, bucătărie, hol şi wc, suprafaţă utilă de 37,23 mp, preţul de 4.000 USD fiind achitat integral la momentul încheierii acestui (f. 7-8).
Conform acestui antecontract, încheierea actului de vânzare cumpărare formă autentică urma să fie realizată imediat după împlinirea termenului de 10 ani, imobilul fiind cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995.
Referitor la clauza de dezicere, instanţa a reţinut că este necesar pentru aplicarea acesteia să fi fost îndeplinite 2 condiţii, în mod cumulativ: lipsa consimţământului pentru încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică şi imposibilitatea instanţei de judecată de a pronunţa o hotărâre care să suplinească acest consimţământ. În speţă; a doua condiţie nu este îndeplinită, neexistând un asemenea obstacol.
Situaţia financiară a pârâtei nu are relevanţă în cauză, iar instanţa nu a făcut niciun fel de aprecieri referitor la destinaţia sumei de 4.000 USD plătită de reclamanţi în 200l.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâta înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV a Civilă Ia data de 22.10.2009, sub nr. 547/299/2009.
În dezvoltarea motivelor de recurs se arată următoarele: instanţa nu a calificat actul şi nu a procedat la interpretarea clauzelor documentului intitulat “Promisiune de vânzare”, operaţiuni absolut necesare ţinând cont de petitul cererii de chemare în judecată şi de cel al cererii reconvenţionale.
Din lectura sentintei recurate reiese că instanta ar fi retinut că documentul este un antecontract şi că în acesta este prezentă o clauză de dezicere. Aceste reţineri ale instanţei nu sunt însoţite şi de argumentele care au condus la această concluzie.
Nu este analizată cererea de a constata activată clauza de dezicere, adică retragerea consimţământului dat la încheierea antecontractului.
În mod greşit, instanţa de fond a reţinut doar refuzul sau de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, fără a corela acest aspect cu analiza susţinerii sale cu privire la activarea clauzei contractuale (de dezicere) care îmi permite să solicit desfiinţarea actului şi a ofertei de a achita preţul dezicerii.
Principiul prevăzut de art. 1073 C.civ. (principiul executării în natură) reţinut de către instanţa de fond, nu poate prevala principiului formării valabile a actului juridic civil. Nici o obligaţie nu poate fi executată înainte de a fi născută dintr-un consimţământ valabil exprimat.
Prin încheierea de şedinţă din 16.06.2010 calea de atac a fost calificată ca fiind iar nu recurs.
Prin decizia civilă nr.A 1019/6.10.2010 Tribunalul Bucureşti Secţia a IV a Civilă a respins ca nefondat apelul.
S-a reţinut, în esenţă, că în ceea ce priveşte clauza de dezicere, ea nu poate fi invocată unilateral, astfel cum susţine apelanta-pârâtă, refuzul pârâtei de a nu mai încheia actul în formă autentică nefiind în nicin fel justificat, mai ales că părţile contractante au prevăzut posibilitatea activării clauzei penale după epuizarea căilor în instanţă.
Soluţia se impune cu atât mai mult cu cât prin sentinţa civilă nr.7569/ 28.11.2006 , irevocabilă, a fost respinsă cererea formulată de pârâtă privind constatarea nulităţii absolute a acestei promisiuni de vânzare-cumpărare, instanţa reţinând cu putere de lucru judecat că preţul pentru imobil a fost achitat integral cu o lună înainte de autentificarea actului.
Împotriva acestei hotărâri judecătoreşti a formulat recurs în termen legal pârâta reclamantă D.C.A., criticând-o pentru nelegalitate şi invocând dispoziţiile art.304 pct.7,8 şi 9 Cod procedură civilă .
Se susţine că, în mod greşit , instanţa de apel a reţinut că nu se putea invoca în mod unilateral clauza de dezicere, această susţinere fiind contrazisă chiar de către textul promisiunii de vânzare cumpărare. Posibilitatea existenţei acestui refuz a fost prevăzută chiar prin voinţa părţilor, pentru fiecare dintre ele la momentul încheierii actului.
Consideraţiile din decizia recurată privind constatarea nulităţii absolute a promisiunii nu au nimic în comun cu invocarea unei clauze dintr-un act valabil încheiat, respectiv clauza de dezicere. Există o diferenţă clară între nulitatea contractului şi desfiinţarea lui. În prezentul dosar nu se discută despre nulitatea contractului ci despre desfiinţarea sa.
Prin invocarea clauzei de dezicere (cererea reconvenţională) se obţine retragerea consimţământului exprimat într-un act valabil, posibilitate prevăzută chiar de părţi la încheierea actului respectiv.
Interpretarea actului din prezenta cauză nu a fost făcută conform regulilor prevăzute de către Codul civil. Instanţa de apel, în mod greşit, a ales să interpreteze clauzele în ordinea în care sunt trecute în act, fără să facă aplicarea dispoziţiilor legale imperative, dispoziţii menţionate în motivele de apel şi în cererea reconvenţională.
Prin această abordare, instanţa a ignorat dispoziţiile art. 982 C.civ. în sensul că nu a analizat clauza de dezicere şi clauza privind obţinerea unei hotărâri judecătoreşti (în temeiul art. 1077 C.civ.) în raport de ansamblul actului.
Clauza de dezicere, în raport de dispoziţiile art. 978 C.civ., trebuia interpretată în sensul în care are putea avea un efect. Prin interpretarea dată de către instanţele de fond, această clauză rămâne fără efect.
O altă critică vizează împrejurarea că instanţa de apel a apreciat că în cuprinsul convenţiei există o clauză penală, făcând confuzie cu preţul dezicerii.
Dacă instanţa de apel, în raport de motivele invocate, ar fi interpretat contractul denumit “Promisiune de vânzare” conform principiilor prevăzute de Codul civil, prevederi care au fost indicate punctual, instanţa ar fi ajuns la concluzia că nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 948 C. civ., adică nu există consimţământul promitentului vânzător.
Prin invocarea clauzei de dezicere (clauză inserată în contract), acest consimţământ a fost retras în conformitate cu dispoziţiile art. 969 C.civ.
Pe cale de consecinţă, nu este posibilă nici încheierea contractului de vânzare cumpărare, nici pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti în temeiul art. 1077 C. civ.
Ultima critică se referă la lipsa motivelor pentru care instanţa de apel a preferat ca principiul prevăzut de art.1073 Cod civil să prevaleze în faţa principiului formării valabile a actului juridic civil.
Intimaţii reclamanţi S.P.A. şi S.F.R. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
Analizând actele şi lucrările de la dosarul cauzei în raport de criticile formulate cât şi de dispoziţiile legale incidente în materie, Curtea reţine că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Cu privire la incidenţa dispoziţiilor art.304 pct.7 invocate de către recurenta, Curtea reţine că hotărârea recurată cuprinde analiza criticilor formulate de către apelantă şi argumentele pentru care au fost înlăturate susţinerile din motivele de apel, fără a putea fi identificate motive contradictorii sau străine de natura pricinii.
Critica întemeiată pe dispoziţiile art.304 pct.8 Cod procedură civilă este, de asemenea, nefondată.
Instanţa de apel a interpretat corect actul juridic dedus judecăţii, respectiv promisiunea de vânzare – cumpărare încheiată între autorul reclamantei şi pârâţi, caracterul juridic al acestui act fiind recunoscut şi de către recurentă chiar prin motivele de recurs, odată cu invocarea deciziei civile nr.1624/4.11.2008 a Curţii de Apel Bucureşti Secţia a IV a Civilă, decizie irevocabilă, arătându-se că în calitate de succesor al tatălui său a preluat şi obligaţia privind încheierea actului de vânzare – cumpărare.
În ceea ce priveşte criticile vizând modul de interpretare a clauzei de dezicere şi încălcarea de către instanţa de apel a dispoziţiilor art.948,969 Cod civil , Curtea reţine că respectiva clauză de dezicere a fost interpretată în mod corect şi legal.
Astfel, din cuprinsul clauzei de dezicere inserată în promisiunea de vânzare cumpărare rezultă în mod cert că este necesar a fi îndeplinite două condiţii în mod cumulativ, respectiv lipsa consimţământului pentru încheierea actului de vânzare cumpărare în formă autentică şi imposibilitatea instanţei de judecată de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare, ambele instanţe de judecată constatând, în mod corect, că cea de a doua condiţie nu este îndeplinită în cauză întrucât, este evident, dat fiind natura juridică a bunului înstrăinat, că respectiva imposibilitate nu se referă la o eventuală lipsă a consimţământului ci la intervenirea unei bariere legale în ceea ce priveşte înstrăinarea unui apartament dobândit în baza Legii nr.112/1995.
Ca urmare, instanţele de judecată în mod legal au dat prioritate principiului executării în natură a obligaţiilor principiu prevăzut de art.1073 Cod civil , lipsa consimţământului invocată de recurentă neputând fi reţinută întrucât consimţământul a existat la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, acordul de voinţă al părţilor fiind întrunit la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, lipsa ulterioară a consimţământului neputând fi reţinută decât ca urmare a unui impediment legal.
În acest context, instanţa de apel a apreciat că nu se putea invoca unilateral clauza de dezicere şi nu strict cu referire la persoana recurentei.
Dispoziţiile art.978 Cod civil invocate de recurentă, nu pot fi apreciate ca având incidenţă în raport de clauza de dezicere întrucât în privinţa interpretării convenţiilor trebuie avute în vedere totalitatea regulilor cuprinse în dispoziţiilor art.977 – 985 Cod civil , respectiv , şi dispoziţiile art.982 Cod civil ce arată că toate clauzele convenţiilor se interpretează unele prin altele dându-se fiecărei înţelesul ce rezultă din actul întreg precum şi art.977 Cod civil – interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, ceea ce a condus la a da prioritate principiului executării în natură a obligaţiilor.
Ca urmare, nu se poate susţine că nu sunt îndeplinite în ceea ce priveşte actul juridic dedus judecăţii dispoziţiilor art.948 Cod civil în sensul că nu există consimţământul promitentului vânzător, acesta fiind valabil exprimat la data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare. În principiu , părţile pot stipula expres facultatea de revocare unilaterală a contractului, respectiv clauza de dezicere, sub dubla cerinţă de a nu constitui o condiţie pur potestativă din partea celui ce se obligă şi de a nu fi exercitată prin abuz de drept. Or, în cauză, retragerea consimţământului din partea moştenitoarei celui ce s-a obligat îmbracă forma abuzului de drept în condiţiile în care nu s-a constatat imposibilitatea de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare cumpărare.
Faţă de aceste considerente,Curtea reţine că hotărârea judecătorească recurată nu este afectată de motivele de modificare prevăzute de dispoziţiile art.304 pct.7,8 şi 9 Cod procedură civilă, astfel că în baza dispoziţiilor art.312 alin.1 şi 2 Cod procedură civilă recursul va fi respins ca nefondat.
(dec.civ. 595 din 23.05.2011 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a Civilă)
6
