INSTANTA
Dupa ce a deliberat in secret in Camera de Consiliu, conform art. 256 C.pr.civ., instanta a adoptat urmatoarea hotarare:
I. Procedura de judecata
A. Cererea de chemare in judecata
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei B la data de 22.02.2011 sub numar de dosar X/189/2011, repartizat in mod aleatoriu prezentului complet, reclamanta B I a chemat in judecata parata N M, solicitand instantei sa pronunte o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare asupra imobilului situat in sat/com. Z, in suprafata de 63 mp., fara cheltuieli de judecata.
In fapt, reclamantul a aratat ca a cumparat la data de 02.02.2011 de la parata N M printr-un act sub semnatura privata, intitulat contract de vanzare cumparare, suprafata de 63 m.p. teren intravilan, cu nr. cadastral 70725, avand ca vecinatati, la nord DS 2143, la vest DS 2566, la est si sud N M, teren ce face parte din suprafata de 438 m.p., real masurat 499 m.p., individualizat in tarlaua 62, parcelele 2567, 2568 din titlul de proprietate nr. X/47478 eliberat de catre Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate. Reclamantul a invederat instantei ca, desi s-a inteles cu vanzatoarea sa perfecteze vanzarea, parata a refuzat sa se prezinte la Biroul Notarului Public X, asa cum rezulta din incheierea de certificare de fapt nr. 501 din data de 21.02.2011.
In drept, reclamantul a invocat art. 1073, art. 1077 C.civ.
Actiunea a fost legal timbrata cu taxa judiciara de timbru in cuantum de 180 lei, conform art. 2 alin. 1 din Legea 146/1996 privind taxele de timbru. A fost aplicat timbru judiciar in cuantum de 3 lei, conform art. 3 alin. 2 din O.G. 32/1996 privind timbrul judiciar.
B. Intampinare
Parata nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat in fata instantei pentru a arata probele si mijloacele de aparare.
C. Probe
Au fost anexate cererii de chemare in judecata, in temeiul art. 112 C.pr.civ., urmatoarele copii de pe inscrisuri: inscrisul „contract de vanzare-cumparare” incheiat la data de 02.02.2011 la Z (filele 5), incheiere de certificare de fapt (fila 6), titlul de proprietatea nr. 1177/474778 (fila 7), plan de amplasament si delimitare a imobilului cu propunerea de dezmembrare (filele 8-10) .
A fost depus la dosar extras de cate funciara (filele 13-16).
In cauza a fost administrata proba cu inscrisuri si proba testimoniala cu martorii F si P L A, declaratiile acestora fiind consemnate si atasate la dosar la fila 19, respectiv fila 20.
II. Solutia instantei
In urma analizarii probelor din dosar, instanta retine urmatoarea situatie de fapt:
La 02.02.2011 intre reclamant si parata s-a incheiat o conventie constatata prin inscrisul sub semnatura privata intitulat „contract de vanzare-cumparare” prin care partile au convenit sa incheie un contract de vanzare cumparare cu privire la un imobil teren. Parata a declarat ca vinde suprafata de 63 m.p. teren intravilan, cu nr. cadastral 70725, avand ca vecinatati, la nord DS 2143, la vest DS 2566, la est si sud N M, teren ce face parte din suprafata de 438 m.p., real masurat 499 m.p., individualizat in tarlaua 62, parcelele 2567, 2568 din titlul de proprietate nr. 1177/47478 eliberat de catre Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate.
In conventia semnata de ambele pati, s-a stabilit ca pretul de vanzare al terenului este de 2000 lei, mentionandu-se ca fost incasat integral de catre parata promitenta-vanzatoare de la reclamant, la data de 02.02.2011.
Potrivit contractului, terenul intra in stapanirea cumparatorului.
Desi prin conventie, partile s-au obligat sa incheie contractul in forma autentic, la notariatul ales de catre vanzator, in termen de 8 zile de la data incheierii conventiei, parata nu s-a prezentat la Biroul Notarului Public X – asa cum rezulta din incheierea de certificare de fapt de la fila 6.
In drept, potrivit art. 969 alin. 1 din Codul civil, conventiile legal facute au putere de lege intre partile contractante. Articolul 1073 din acelasi cod prevede: creditorul are dreptul de a dobandi indeplinirea exacta a obligatiei si in caz contrar are dreptul la dezdaunare. Articolul 1077 C.civ. prevede ca nefiind indeplinita obligatiunea de a face, creditorul poate sa fie autorizat a o aduce el la indeplinire cu cheltuiala debitorului.
Articolul 5 alin. 2 din Titlul X Circulatia juridica a terenurilor din Legea nr. 247/2005 privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei, precum si unele masuri adiacente are urmatorul enunt: in situatia in care dupa incheierea unui cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Potrivit art. 2 alin. 1 din Legea nr. 247/2005, terenurile cu sau fara constructii, situate in extravilan si intravilan, indiferent de destinatia sau de intinderea lor, pot fi instrainate si dobandite prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica, sub sanctiunea nulitatii absolute.
Raportand textele de lege mai sus enuntate la situatia de fapt retinuta, instanta gaseste intemeiata actiunea.
Instanta retine ca, desi partile au intitulat conventia incheiata „contract de vanzare-cumparare”, din punct de vedere juridic, acest inscris constituie un antecontract, o promisiune bilaterala de incheiere a unei vanzari-cumparari ulterioare, cu respectarea formei autentice, asa cum chiar partile contractante se angajau prin ultimul paragraf al contractului. El nu poate fi considerat un contract de vanzare cumparare valabil incheiat, intrucat contractul de vanzare-cumparare, in ceea ce priveste terenul este lovit de sanctiunea civila a nulitatii absolute pentru nerespectarea formei autentice impuse de art. 2 alin. 1 din Legea nr. 247/2005.
In urma incheierii acestui antecontract, in patrimoniul partilor contractante a luat nastere cate un drept, respectiv cate o obligatie de a face corelativa, de a incheia contractul de vanzare-cumparare in forma autentica, prin prezentarea in fata autoritatii statului ce are in atributii instrumentarea actelor autentice.
Din analiza probelor din dosar, instanta retine ca partile nu au incheiat pana la acest moment actul de vanzare cumparare in forma autentica.
Astfel, avand in vedere dispozitiile legale mai sus mentionate, in lumina principiului executarii in natura a obliga?iilor ?i repararii in natura a pagubelor, instanta ar putea sa pronun?e, o hotarare care sa ?ina loc de contract de vanzare cumparare, cu caracter constitutiv de drepturi, operand transferul proprieta?ii de la data ramanerii definitive, cu indeplinirea cumulativa a doua cerinte, si anume promitentul vanzator sa fie proprietarul bunului pe care a in?eles sa-l vanda, numai in aceasta ipoteza putand opera transferul proprietatii, din patrimoniul lui in patrimoniul promitentilor cumparatori, iar pre?ul vanzarii sa fi fost achitat la data pronuntarii hotararii.
Din analiza probelor administrate de la dosar, instanta retine ca in cauza s-a facut dovada dreptului de proprietate al paratei asupra imobilului ce face obiectul cauzei, prin titlul de proprietate nr. 1177/47478 din data de 09.06.1995 emis de Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe numele paratei N M.
Totodata, s-a facut dovada pretului vanzarii in cuantum de 2.000 lei, asa cum rezulta din antecontratul intitulat ,,contract de vanzare cumparare” din data de 02.02.2011 coroborat cu declaratiile martorilor audiati in fata instantei in mod nemijlocit (filele 19, respectiv 20).
Instanta are in vedere si un alt criteriu determinant in aprecierea ca indreptatita a cererii cu care a fost sesizata. Acesta este cel al posesiei imobilului. Din conventia incheiata intre parti, cat si din declaratia martorilor rezulta ca reclamantul poseda in fapt imobilul.
Din extrasul de carte funciara depus la dosar (filele 13-16), rezulta ca imobilul-teren in suprafata de 438 m.p. din acte si 499 m.p. real masurat, proprietatea paratei N M, din care face parte suprafata de 63 mp., este liber de sarcini.
Prin urmare, retinand refuzul paratei promitent-vanzator de a incheia contractul autentic in fata notarului, ca aceasta este proprietarul bunului imobil mentionat in antecontract, ca acest bun nu este scos din circuitul civil, se afla in posesia reclamantului de la momentul incheierii antecontractului de vanzare-cumparare, ca pretul vanzarii a fost platit, instanta constata ca se impune admiterea actiunii si pronuntarea unei hotarari care sa suplineasca vointa paratei la incheierea contractului autentic de vanzare-cumparare.
Asadar, instanta va suplini consimtamantul paratei si va pronunta o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare intre partile litigante cu privire la obiectul antecontractului intitulat impropriu „Contract de vanzare-cumparare”, datat 02.02.2011, ceea ce inseamna ca, de la ramanerea definitiva si irevocabila a prezentei hotarari, reclamantul devine proprietarul imobilului teren, situat in suprafata de 63 m.p. teren intravilan, cu nr. cadastral 70725, avand ca vecinatati, la nord DS 2143, la vest DS 2566, la est si sud N M, teren ce face parte din suprafata de 438 m.p., real masurat 499 m.p., individualizat in tarlaua 62, parcelele 2567, 2568 din titlul de proprietate nr. /47478 eliberat de catre Comisia Judeteana pentru stabilirea dreptului de proprietate pe numele N M, asa cum este identificat in planul de amplasament si delimitare a imobilului.
Nu au fost solicitate cheltuieli de judecata.
1
