Pentru a se admite cererea de ieşire din indiviziune este necesar să existe premisa impusă de art. 728 din Codul civil, şi anume existenţa unei stări de coproprietate.
Dacă starea de coproprietate a părţilor litigante vizează exclusiv dependinţele, asupra celorlalte încăperi din imobil fiecare parte având un drept de proprietate exclusivă, şi nu pe cotă-parte, în cauză nu se îndeplineşte condiţia impusă de art. 728 din Codul civil, astfel încât nu poate fi admisă o cerere de ieşire din indiviziune.
Cât priveşte dependinţele asupra cărora părţile sunt într-adevăr coproprietare, coproprietatea este forţată şi perpetuă, neputând înceta prin partaj.
(Decizia nr. 1963 din 30 septembrie 2003 – Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 14.08.2002, sub nr. 12346, reclamanta D.l. i-a chemat în judecată pe pârâţii Primăria Municipiului Bucureşti, municipiul Bucureşti şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti – AFI, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună ieşirea părţilor din indiviziune asupra imobilului din Bucureşti, prin atribuirea acestuia către reclamantă, cu obligarea sa la sultă către pârâţi.
Prin Sentinţa civilă nr. 296 din 20.01.2003, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins acţiunea, reţinând că părţile nu se aflau în indiviziune asupra imobilului litigios, deoarece reclamanta este proprietara a două camere plus dependinţe din acest imobil, cealaltă parte fiind în proprietatea exclusivă a statului.
Apelul declarat de reclamantă împotriva sentinţei sus-menţionate a fost respins, ca nefondat, de Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a civilă, prin Decizia civilă nr. 584 din 11.03.2003.
Pentru a decide astfel, tribunalul a apreciat că situaţia de fapt şi de drept reţinută în prima instanţă este corectă, părţile neaflându-se în stare de indiviziune, conform art. 728 din Codul civil, deoarece reclamanta este proprietara a două camere şi dependinţe, iar restul imobilului este proprietatea exclusivă a statului.
Decizia din apel a fost atacată cu recurs de către reclamantă, care a criticat-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, în baza art. 304 pct. 9 şi 10 din Codul de procedură civilă.
în dezvoltarea motivului de nelegalitate (art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă), recurenta a arătat că instanţele anterioare au stabilit greşit că părţile nu se află în stare de indiviziune, fiind adevărat că ea este proprietara numai a două camere, numai că acestea nu pot fi folosite decât cu dependinţele aferente, care sunt toate în comun.
Astfel, s-a precizat că există un singur WC, o singură baie, o singură bucătărie, alte dependinţe şi părţi comune care trebuie folosite în comun, iar peretele de la camera sa şi camera de trecere este din glasvand, aşa încât nu se poate asigura securitatea deplină a proprietăţii sale, se aude fiecare zgomot când se foloseşte cineva de părţile comune şi se vede prin glasvand tot ce se întâmplă în camera sa.
De asemenea, recurenta a arătat că imobilul în cauză a fost conceput ca o singură unitate locativă, în sensul art. 3 alin. 1 din Legea nr. 112/1995, ceea ce explică existenţa unui singur rând de dependinţe în imobil şi că acestea nu se află în situaţia proprietăţii forţate prevăzute de art. 590 – 609 din Codul civil; în plus, a invocat că actele dosarului dovedesc starea de indiviziune dintre ea şi stat.
în susţinerea motivului de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă, recurenta a invocat că instanţele nu s-au pronunţat asupra unui mijloc de apărare invocat de ea, şi anume starea tehnică a imobilului, constatată prin expertiza administrată în cauză.
Potrivit expertizei, imobilul necesită urgent reparaţii capitale şi consolidări, începând de la infrastructură şi terminând cu acoperişul, iar gradul său de uzură este de 85% .
Recurenta a precizat că nu poate efectua reparaţia capitală a clădirii până nu va deveni proprietară a întregului spaţiu ce o compune, ceea ce impune ieşirea din indiviziune prin atribuirea întregului bun în lotul său, întrucât aşa cum este concepută şi construită clădirea nu poate fi individualizată şi partajată conform cotelor deţinute de părţi; pe de altă parte, a precizat că nu a putut cumpăra întregul imobil, deoarece la momentul contractării avea contract de închiriere doar pentru cele două camere trecute în actul de vânzare-cumpărare şi care reprezintă cotă indiviză de 42,52% din imobil.
în recurs nu au fost administrate înscrisuri noi.
Examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate, Curtea a constatat că recursul nu este fondat.
Prin cererea de chemare în judecată, reclamanta-recurentă a solicitat să se dispună ieşirea sa din indiviziune cu statul asupra imobilului compus din 4 camere, cameră de serviciu şi dependinţe, prin atribuirea întregului bun către ea.
Din titlul de proprietate prezentat de reclamanta-recurentă, respectiv Contractul de vânzare-cumpărare nr. 4788 din 5.08.2002, nu rezultă însă că aceasta ar deţine în coproprietate obişnuită cu statul imobilul cu privire la care a cerut ieşirea din indiviziune.
Astfel, potrivit contractului sus-menţionat, reclamanta-recurentă a dobândit de la stat prin cumpărare, în proprietate exclusivă, o parte determinată din imobilul litigios, şi anume două camere, debara, cămară, iar în comun numai dependinţele, şi anume hol, cameră trecere, bucătărie, baie cu cadă, vestibul, oficiu, culoar WC, pivniţă, ceea ce înseamnă că starea de coproprietate a părţilor litigante vizează exclusiv dependinţele, asupra celorlalte încăperi din imobil fiecare parte având un drept de proprietate exclusivă, şi nu pe cote-părţi.
în consecinţă, în mod corect tribunalul a apreciat că în speţă nu este îndeplinită condiţia impusă de art. 728 din Codul civil, pentru a se dispune ieşirea din indiviziune, aceea ca părţile să fie coproprietare asupra imobilului litigios.
Cu excepţia dependinţelor, drepturile recurentei şi ale statului nu se întâlnesc în nici o porţiune materială din imobil, fiecare având un drept exclusiv asupra unei părţi determinate din imobil, care este fracţionat în materialitatea lui, şi fiecare parte materială aparţine în exclusivitate unui singur proprietar, respectiv două camere, debara şi cămară aparţin în exclusivitate recurentei conform menţiunilor din titlul său de proprietate, iar restul încăperilor din acelaşi imobil au rămas în proprietatea exclusivă a statului; faţă de această situaţie este aşadar exclusă posibilitatea ieşirii părţilor din indiviziune, cum s-a pretins prin acţiune şi prin motivele de recurs, deoarece lipseşte premisa impusă de art. 728 din Codul civil, şi anume existenţa unei stări de coproprietate, de esenţa căreia este faptul că acelaşi bun, nefracţionat în materialitatea sa, aparţine concomitent mai multor titulari, fiecare din aceştia având numai o cotă-parte ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra respectivului bun.
Cât priveşte dependinţele, asupra acestora părţile sunt într-adevăr coproprietare, dar această coproprietate este forţată şi perpetuă, având ca obiect spaţii din imobil care, prin natura şi destinaţia lor, asigură folosirea normală a spaţiilor locative pe care recurenta şi statul le deţin fiecare în proprietate exclusivă, fiind deci accesorii ale acestora din urmă.
Imobilul litigios, deşi iniţial a fost conceput şi construit ca un imobil unifamilial, după preluarea lui de către stat a fost împărţit în două unităţi locative distincte, cu acces comun la dependinţe.
Practic, în imobil există un singur rând de dependinţe, după cum recunoaşte însăşi recurenta, or, acestea, prin destinaţia lor funcţională, asigură folosinţa normală a celor două unităţi locative distincte existente în prezent în imobil, aparţinând unor diferiţi (recurenta şi statul).
Ţinând seama de permanenţa acestei destinaţii, însăşi coproprietatea asupra dependinţelor este perpetuă, ea neputând să înceteze prin partaj, şi de aceea nici cu privire la dependinţele comune trecute în contractul de vânzare-cumpărare al recurentei nu se putea dispune partajarea.
Argumentele prezentate justifică netemeinicia criticii de recurs referitoare la nelegalitatea hotărârii tribunalului din punctul de vedere al aplicării dispoziţiilor art. 728 din Codul civil cu referire la forma de proprietate cu care imobilul este deţinut de părţile în litigiu, ceea ce face inaplicabil în cauză motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Recurenta a invocat ca motiv de recurs şi nepronunţarea tribunalului asupra apărării sale legate de starea tehnică precară a imobilului, care ar susţine cererea sa de ieşire din indiviziune.
Starea tehnică a imobilului este însă irelevantă din punct de vedere juridic în soluţionarea unei cereri de ieşire din indiviziune, ieşirea din indiviziune în sensul art. 728 din Codul civil fiind condiţionată exclusiv de existenţa stării de coproprietate obişnuită asupra bunului cu privire la care s-a cerut partajul.
De aceea, nepronunţarea instanţei de apel asupra acestei apărări a recurentei şi implicit asupra expertizei administrate la fond, care atestă starea tehnică precară a imobilului litigios, nu poate ocaziona motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 10 din Codul de procedură civilă, întrucât apărarea şi mijlocul de probă necercetate de instanţă nu erau hotărâtoare în dezlegarea pricinii, adică nu erau de natură să conducă la o altă soluţie decât cea pronunţată, aşa cum cere textul de lege menţionat.
Având în vedere considerentele arătate, Curtea a constatat că recursul reclamantei nu este fondat şi conform art. 312 alin. 1 din l-a respins ca atare.
