Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că reclamanta C.C.R. a solicitat obligarea pârâţilor SC M.C. SRL şi C. G. la plata c/val. reparaţiilor efectuate la imobilul situat în Sibiu, în perioada 1993-1998 valoare ce se va actualiza cu rata inflaţiei până la data achitării acesteia.
Pârâţii sunt coproprietarii imobilului în litigiu înscris în CF A. Sibiu nr. top 1, 2 iar reclamanta a avut calitate de chiriaş conform contractului 1719/93 în perioada 1993-1998 şi a efectuat lucrări de reparaţii şi investiţii la imobil.
În urma expertizei efectuate în cauză s-a stabilit valoarea lucrărilor de investiţii în valoare actualizată de 237.107 ron şi sporul de valoare – 185.359 ron.
Făcând aplicarea principiului îmbogăţirii fără just temei şi statuând că părţile au fost de bună credinţă s-a stabilit că limita valorii îmbogăţirii nu poate depăşi sporul de valoare şi au fost obligaţi pârâţii la 185.359 ron.
Împotriva sentinţei s-a declarat apel şi prin decizia civilă nr. 389/07 a Tribunalului Sibiu s-au admis apelurile declarate de SC M. C. SRL şi C. G., s-a respins apelul declarat de C.C.R. S-a schimbat în parte sentinţa civilă 1239/2006 şi au fost obligaţi pârâţii la plata către reclamantă a sumei de 89.221 lei cu titlu de pretenţii câte 44.610,5 lei fiecare.
Instanţa de apel a statuat că cererea reclamantei de obligare la plata c/val. investiţiilor nu este prescrisă şi că lucrările de amenajare a imobilului au fost necesare.
Împotriva deciziei civile 389/07 a Tribunalului Sibiu s-a declarat recurs de către C.C.R. şi prin decizia civilă nr. 131/2008 a Curţii de Apel Alba Iulia s-a admis recursul s-a casat decizia civilă nr. 389/2007 a Tribunalului Sibiu şi s-a trimis cauza spre rejudecare aceleaşi instanţe pentru rejudecarea apelului.
Instanţa de recurs a statuat că deşi o parte din lucrările efectuate de reclamantă au fost distruse de aceasta la părăsirea imobilului instanţa nu le-a avut în vedere.
Deşi s-a reţinut principiul îmbogăţirii fără just temei instanţa de apel nu şi-a motivat soluţia. Ca atare, instanţa de apel va statua asupra apelurilor declarate împotriva sentinţei civile 1239/06 a Judecătoriei Sibiu astfel cum au fost declarate şi în limita deciziei de casare.
Împotriva sentinţei sus arătate au declarat apel toate părţile din proces:
1. C.C.R. a solicitat respingerea apelurilor declarate de pârâţi, a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune şi schimbarea sentinţei atacate în sensul admiterii cererii sale cu obligarea pârâşilor la plata integrală a investiţiilor de 2.937.357.000 lei vechi.
În ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune s-a arătat că este neîntemeiată pentru că dreptul său de a cere c/val. investiţiilor s-a născut la data când s-a solicitat evacuarea sa din imobil respectiv în 2003 dosar nr. 6319/2003 ca atare acţiunea a fost formulată în termen.
Apelanta a arătat că sentinţa este nelegală deoarece expertiza efectuată în cauză a relevat valoarea actualizată a investiţiilor la 2.937.357.000 lei însă instanţa de fond a acordat doar sporul de valoare.
Lucrările efectuate de apelantă la imobil au fost necesare pentru o desfăşurare normală a activităţii sale iar valoarea acestora a mărit patrimoniul pârâţilor ca atare nu pot fi înlăturate pe ideea că nu au adus un spor de valoare.
Parte din lucrările efectuate au fost distruse de pârâţii intimaţi după părăsirea imobilului de către apelanta în acest sens existând şi consemnările din procesul-verbal de predare primire ( sobe teracotă, pavaj cu ciment subsol şi plăci faianţă pereţi subsol ).
Apelanta arată că numai valoarea reţinută de către instanţa de fond este greşită.
În drept s-au invocat prevederile art. 282 şi urm. C.pr.civ., art. 484, 493, 494, 997, 1618 C. civil.
2. Apelanta C. G. a solicitat admiterea acestuia, schimbarea sentinţei şi respingerea acţiunii reclamantei.
Apelanta a invocat prescripţia dreptului la acţiune al reclamantei deoarece din 1997 s-a constatat că imobilul a trecut fără titlu în proprietatea statului prin decizia civilă 295/97 a Tribunalului Sibiu şi de atunci a început să curgă termenul de prescripţie de 3 ani.
Se arată că reclamanta a cunoscut de existenţa procesului de revendicare astfel că nu se poate reţine buna sa credinţă.
S-a arătat că în mod nelegal instanţa de fond a dat mai mult decât s-a cerut deoarece reclamanta nu a dovedit pretenţiile cu documente justificative.
S-au reţinut ca legale o serie de lucrări care nu erau necesare şi utile şi care au dus doar la mărirea gradului de confort al reclamantei.
S-au solicitat cheltuieli de judecată în apel.
Apelanta SC M. C. SRL a solicitat schimbarea sentinţei în sensul stabilirii dreptului de creanţă al reclamantei la nivelul sporului real de valoare adus imobilului şi obligarea la cheltuieli de judecată.
Apelanta arată că se impune stabilirea corectă a cuantumului cheltuielilor efectuate de reclamantă la imobil şi în ce măsură a avut loc o creştere a valorii fondului.
Se arată că în speţă lucrările din subsolul imobilului nu au condus la un spor de valoare adus imobilului.
Lucrările de canalizare au fost efectuate defectuos şi au trebuit refăcute.
În cauză s-a efectuat o contraexpertiză tehnică judiciară de experţii C., O. şi R. L. care a avut ca obiect sporul de valoare adus imobilului.
Experţii au concluzionat că nu toate lucrările efectuate au adus un spor de valoare astfel că din valoarea tehnică a lucrărilor reţinute de 186.600 ron sporul de valoare este de cca. 80 % deci 150.000 lei.
S-a efectuat de asemenea un supliment la contraexpertiză care a statuat că nelocuirea imobilului a condus la degradarea acestuia şi implicit a lucrărilor efectuate iar ulterior s-a statuat că sporul de valoare adus imobilului este de 89.221 ron ( f. 199 dosar apel ).
Analizând apelurile în limita motivelor invocate cât şi ţinând cont de imperativele impuse de instanţa de casare instanţa va statua astfel:
Imobilul în litigiu este coproprietatea pârâţilor apelanţi: SC M. C. SRL şi C. G. în cote de 1 şi este înscris în CF A Sibiu, nr. top 1, 2 situat în Sibiu.Reclamanta apelantă C.C.R. a deţinut imobilul iniţial în baza unui contract de închiriere nr. 1719/93 şi în perioada cât la folosit a efectuat lucrări de reparaţii şi investiţii la acesta în perioada 1993-1998.
Lucrările efectuate în această perioadă sunt dovedite cu situaţii de lucrări, situaţii de plată, devize, contracte de execuţie existente la filele 10-56 dosar 4980/04.
În ce priveşte excepţia prescripţiei dreptului la acţiune faţă de data promovării acţiunii 2004 raportat la data efectuării lucrărilor 1993-1998 instanţa va statua că acţiunea reclamantei C.C.R. a fost promovată în termenul legal de 3 ani conform Dec.167/58.
Termenul de prescripţie începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune conform art.7 Dec.167/58 ori în speţă acest drept s-a născut în anul 2003 când pârâţii din prezenta cauză au formulat acţiune de obligare a C.C.R. la contravaloarea lipsei de folosinţă şi evacuarea imobilului.
Acţiunea fiind promovată în anul 2004 se constată că este în termen astfel că se va respinge excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.
În ce priveşte lucrările de investiţii efectuate la imobil deşi toate părţile le recunosc în parte urmează ca instanţa să aprecieze cuantumul acestora respectiv dacă se acordă integral valoarea de circulaţie a acestora sau doar sporul de valoare adus imobilului.
Conform art. 494 C. civil proprietarul terenului devine prin accesiune şi proprietar al construcţiilor şi lucrărilor realizate având însă obligaţia să-l despăgubească pe constructor pe temeiul principiului îmbogăţirii fără justă cauză.
Ca atare, speţei îi sunt aplicabile prevederile art. 494 C. civil şi principiul îmbogăţirii fără justă cauză. Tratamentul este diferit în funcţie de cum constructorul a fost de bună sau de rea credinţă.
Instanţa apreciază că reclamanta apelantă C.C.R. a fost un constructor de bună credinţă deoarece la data începerii efectuării lucrărilor 1993 deţinea un titlu asupra imobilului respectiv un contract de închiriere.
Buna credinţă trebuie să existe în momentul când s-au realizat lucrările chiar dacă după terminarea lor a devenit de rea credinţă.
În atare situaţie proprietarii trebuie să plătească constructorului o sumă de bani egală cu valoarea materialelor şi preţul muncii sau sporul de valoare înregistrat.
Această opţiune în ce priveşte întinderea obligaţiei de despăgubire aparţine proprietarului terenului ori în speţă aceştia au optat pentru sporul de valoare adus imobilului.
Ca atare, neexistând raporturi juridice între părţi a avut loc o mărire de patrimoniu în detrimentul patrimoniului reclamantei şi nu există un alt mijloc de recuperare a pierderilor pricinuite.
Prin îmbogăţirea unui patrimoniu în dauna altuia, ia fiinţă un raport obligaţional, debitul obligaţiei de restituire fiind cel al cărui patrimoniu s-a mărit, iar creditor al aceleaşi obligaţii fiind cel al cărui patrimoniu a fost diminuat.
Instanţa de apel se va opri la valoarea stabilită prin suplimentul la contraexpertiză statuând că sporul de valoare este de 89.221 ron astfel că se va respinge apelul declarat de C.C.R. pentru considerentele sus arătate şi se va admite apelul declarat de apelanta C. G. se va schimba sentinţa civilă 1239/06 a Judecătoriei Sibiu în sensul că vor fi obligaţi pârâţii la plata sporului de valoare de 89.221 ron.
În ce priveşte apelanta SC M. C. SRL aceasta a fost radiată de la ORC Sibiu însă înainte de radiere şi-a înstrăinat cota sa de proprietate din imobilul în litigiu ( 1 ) către O. C. prin contractul de vânzare cumpărare din 31.01.2008 autentificat sub nr.36.
În atare situaţie O.C. a devenit apelantă în prezenta cauză în locul SC M.C. SRL conform art.66 C.pr.civ. şi în baza art. 295, 296 C.pr.civ. coroborat cu art. 494 C.civil s-a admis apelul declarat de O. C., a fost schimbată sentinţa civilă 1239/2006 a Judecătoriei Sibiu în sensul că vor fi obligate pârâtele la plata sporului de valoare de 89.221 ron câte 44.610,5 ron pentru O. C. şi 44.610,5 ron C. G. către reclamanta C.C.R.
În baza art. 274 C.pr.civ. C.C.R. a fost obligată la cheltuieli de judecată către O. C. deoarece numai ea a solicitat, în cuantum de: 6360 lei reprezentând onorariu de avocat în recurs f.25, c/val. onorar expertiză 1600.
