Imposibilitatea stabilirii de către instanţă a unei despăgubiri mai mici decât oferta expropriatorului.
(CURTEA DE APEL BUCUREŞTI – SECŢIA A III-A CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE – DOSAR NR.22325/3/2008 – DECIZIA CIVILĂ NR.597/A/15.06.2011)
Prin sentinţa civilă nr. 189 din 10 februarie 2010, Tribunalul Bucureşti – Secţia a III a Civilă a admis cererea formulată de reclamanta SC T.P.I. SRL în contradictoriu cu pârâtul S.R. prin C.N.A.D.N.R.; a dispus anularea parţială a Hotărârii nr.17 din 30 octombrie 2007 în ce priveşte cuantumul despăgubirilor; a obligat pârâta la plata unei despăgubiri către reclamantă în cuantum de 126.000 euro (echivalent în lei la data plăţii) în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a sentinţei; a obligat pârâtul la 600 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă instanţa a reţinut că, valoarea reală a imobilului supus exproprierii a fost calculată prin raportul de expertiză efectuat în cauză la nivelul anului 2009 la suma de 537.000 lei, folosindu-se ca metodă de calcul cea a comparaţiei directe, metodă apreciată de instanţă ca fiind edificatoare şi cea mai apropriată de valoarea preţurilor terenurilor din zona expropriată.
Echivalentul în euro a acestei sume la data efectuării expertizei a fost stabilit la suma de 126.000 euro.
În ce priveşte susţinerea reclamantului privitor la faptul că suma oferită cu titlu de despăgubire nu include şi prejudiciul suferit de aceasta ca urmare a desfiinţării unor construcţii aflate pe teren tribunalul a apreciat că aceasta este nefondată întrucât pe lângă faptul că acestea au fost după enumerarea din acţiune (împrejmuire, cabină portar, etc.) supraevaluate de reclamantă, existenţa lor în proprietatea acesteia nici nu a fost dovedită, construcţiile nefiind înscrise în cartea funciară.
De altfel şi în concluziile expertizei tehnice efectuate în cauză se menţionează că o serie de obiecte aparţinând reclamantei vor fi demolate cu ocazia extinderii şantierului din zonă, iar lucrările necesar a fi executate pentru continuarea activităţii în restul teritoriului rămas neexpropriat, pot fi întreprinse atât de proprietar cât şi de expropriator.
În cauză nu a fost dovedit nici prejudiciul contând în costul suportat de reclamantă pentru efectuarea lucrărilor de instalaţii reprezentând utilităţi, acestea din urmă putând fi realocate de expropriator pe cheltuiala sa.
În ce priveşte prejudiciul rezultând din posibilitatea desfăşurării contractelor de închiriere pe care reclamanta le are în curs de derulare, tribunalul a apreciat, văzând şi concluziile raportului de expertiză că acesta nu a fost dovedit, în cauză fiind prezentat un singur contract nr. 2360 din 09 mai 2008 (ulterior emiterii hotărârii) încheiat cu Internaţional Paper SRL, contract care în cazul în care ar fi fost desfiinţat ar fi creat reclamantei un prejudiciu eventual, ce nu justifică acordarea de despăgubiri.
Pentru toate aceste considerente tribunalul a avut în vedere dispoziţiile art. 26 alin. 1 şi 2 din Legea nr. 33/1994, a admis cererea reclamantei, dispunând anularea parţială a hotărârii nr. 17 din 30 octombrie 2007 în ce priveşte cuantumul despăgubirilor, obligând pârâta la plata către reclamantă a unei despăgubiri în cuantum de 126.00 euro (echivalent în lei la data plăţii) sumă reprezentând valoarea reală a imobilului expropriat calculată la data efectuării expertizei, în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a sentinţei.
Împotriva acestei sentinţe au declarat apel ambele părţi criticând-o ca nelegală şi netemeinică.
Reclamanta – apelantă critică sentinţa apelată pentru următoarele motive:
Instanţa în mod greşit nu a acordat despăgubiri pentru prejudiciile cauzate reclamantului ca urmare a desfiinţării unor construcţii aflate pe ternul expropriat.
Se constată că în raportul de expertiză la capitolul „D” (pagina 9 din raport) s-a făcut o analiză atât a obiectivelor desfiinţat cu ocazia exproprierii, cât şi a lucrărilor noi prilejuite de asigurarea activităţii în noua incintă, iar în anexa nr. 8 a raportului se regăseşte desfăşurătorul cheltuielilor aferente lucrărilor.
Susţinerea instanţei este vădit netemeinică, pe de o parte deoarece nu există nicio obligaţie legală de a înscrie al Cartea funciară gardul sau împrejmuirea, poartă de acces, fosă septică, panou publicitar, precum şi alte bunuri de acest fel, iar de pe altă parte existenţa acestor obiecte pe proprietatea apelantei – reclamante a fost pe deplin dovedită, bunurile regăsindu-se pe teren, fiind identificate, individualizate şi evaluate în raportul de expertiză.
Instanţa în mod greşit nu a obligat pârâtul la plata tuturor cheltuielilor de judecată.
Instanţa de fond în mod greşit a obligat pârâtul la plata sumei de 126.000 euro (echivalent în lei la data plăţii) către reclamantă cu titlu de despăgubire întrucât în raportul de expertiză valoarea reală a imobilului a fost calculată la nivelul anului 2009 prin metoda de calcul a comparaţiei directe la suma de 537.000 lei, respectiv 126.000 euro.
Pârâtul – apelant critică sentinţa apelată pentru următoarele motive:
Instanţa de fond, prin omologarea raportului de expertiză, a încălcat dispoziţiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994.
Aşa cum se poate observa din raportul de expertiză experţii au luat în considerare numai oferte postate pe internet sau publicitate în presă pentru suprafeţe de până la 20 ori mai mari decât suprafaţa expropriată, aspecte care încalcă în mod flagrant exigenţele art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât acestea impun ca valori de comparaţie să fie reprezentate numai de preţurile de tranzacţionare şi nicidecum de cele de ofertare.
Instanţa de fond a încălcat dispoziţiile art. 26 alin. 4 din Legea nr.33/1994, în sensul că, deşi în prezenta cauză este vorba de o parţială, acesta nu a stabilit sporul de valoare dobândit de partea din imobil rămasă neexpropriată.
Prin obligarea S.R. la plata despăgubirilor în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii, instanţa de fond a încălcat dispoziţiile art. 5 alin. 8 din Lege nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local.
Din economia dispoziţiilor art. 5 alin. 8 din Lege nr. 198/2004 rezultă că sumele de bani cuvenite expropriaţilor nemulţumiţi de cuantumul acestora se eliberează doar la momentul prezentării hotărârii definitive şi irevocabile şi nicidecum în 30 de zile de la rămânerea definitivă, aşa cum eronat a stabilit prima instanţă.
Curtea a încuviinţat efectuarea unei noi expertize cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, expertiză depusă la dosarul de apel al filele 135 – 144.
Potrivit dispoziţiilor art. 296 Cod de procedură civilă, Curtea va găsi fondate apelurile pentru următoarele considerente:
Verificând în primul rând motivele de apel formulate de către apelanta – reclamantă Curtea constată că prin raportul de expertiză dipsas de instanţa de fond s-a constatat că pentru acoperirea integrală a prejudiciilor constate de exproprierea terenului sunt necesare o serie de lucrări nominalizate de către expert, fundaţie nouă pentru gardul din panouri de plasă pe suporţi metalici, mutarea gardului metalic şi a porţii de acces în incită, bretea de drum pentru acces pentru maşini în parcarea reclamantei, mutarea panoului publicitar amplasat la actuala intrare.
S-a constatat de către expert că o serie de construcţii ale reclamantei sunt desfiinţate cu ocazia exproprierii: drumul de acces în incintă, spaţiul verde ce era amenajat în zona expropriată, fosa septică, platformă betonată.
În mod greşit instanţa de fond nu a reţinut că aceste construcţii desfiinţare şi lucrările necesare unei bune desfăşurări a activităţii reclamantei în viitor nu trebuie avute în vedere la stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei.
Pe de o parte construcţiile desfiinţate nu trebuiau trecute în Cartea funciară existenţa lor fiind suficient probată prin constatarea expertului iar pe de altă parte Curtea constată că pârâtul apelant nu neagă necesitatea efectuării descrise de către expert, dar susţine că aceste lucrări (mutare gard, cale de acces în incintă, mutare panou publicitar) vor fi executate de către antreprenor în baza contractului de execuţie lucrări nr. 81/2007 anexa 2 pct. 1.8 şi 1.9.
Dispoziţiile imperative ale art. 26 din Legea nr. 33/1994 prevăd că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ – teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Curtea în temeiul acestui text de lege şi reţinând că aceste despăgubiri nu au fost avute în vedere nici în hotărârea de expropriere va obliga pârâtul şi la plata contravalorii acestor construcţii desfiinţate şi lucrări ce trebuie executate la valoarea despăgubirii pentru acestea fiind stabilită de expert la suma de 106.000 lei.
Dreptul la despăgubiri al reclamante se naşte din lege, neavând relevanţă pentru aceasta contractul de execuţie lucrări încheiat între pârât şi antreprenorul constructor.
În mod corect instanţa de fond nu a acordat drept despăgubire contravaloarea chiriei pe care reclamanta susţine că ar fi încasat-o în viitor atâta vreme cât contractul de închiriere s-a încheiat după hotărârea de expropriere. Neavansarea chiria reprezintă un prejudiciu cu caracter de eventualitate.
Curtea nu va primi criticile privind neacordarea tuturor cheltuielilor de judecată şi neacordarea întregii sume calculate de către expert respectiv a 126.500 euro întrucât va fi admis apelul pârâtului cu consecinţa admiterii în parte a acţiunii astfel încât aceste critici vor rămâne fără obiect.
Analizând apelul pârâtului, Curtea constată că raportul de expertiză încuviinţat în apel a fost semnat în unanimitate de cei trei experţi care au respectat în totalitate procedura prevăzută de art.26 alin.2 din Legea nr.33/1994.
Astfel acest raport de expertiză a avut în vedere efectiv preţurile cu care s-au mai vândut terenuri similare între terţi în perioada ce mai apropiată de executarea expertizei şi nu doar oferte de vânzare înserate în din presă ori de pe paginile de internet aşa cum au avut în vedere experţii desemnaţi de instanţa de fond.
Ori, este unanim acceptat că prin sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” prevăzute de art. 26 alin. 2 se înţelege preţul stabilit efectiv şi consemnat ca atare în contractele de vânzare – cumpărare autentice şi nu oferte de preţ postate pe internet sau publicate în ziare.
Valoarea efectivă a despăgubirilor stabilite de expertiza apelului este de 212.420 lei echivalent a 51.625 euro, valoare ce se situează sub valoarea oferită ca despăgubire prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 17 din 30 octombrie 2007 de expropriaţi respectiv 276.189 lei echivalentul a 82.610 euro.
Nu apare fondat motivul de apel al pârâtului prin care acesta solicită să se scadă din despăgubire sporul de valoare dobândit de partea din imobil rămasă neexpropriată întrucât acest spor nu a fost dovedit de către pârâtul – apelant, deşi potrivit dispoziţiilor art. 1169 Cod civil, sarcina probei îi revenea.
Potrivit concluziilor experţilor desemnaţi de instanţa de apel, partea de imobil rămasă neexpropriată nu dobândeşte spor de valoare, întrucât experţii au constatat că la data exproprierii zona era dezvoltată de către reclamantă, avea realizate toate construcţiile, exista racordare la utilităţi şi deschidere la şoseaua de centură.
Potrivit dispoziţiilor art. 27 alin. 2 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât oferta de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat.
Ca atare, în cauză se impune respingerea în parte a acţiunii reclamantului, pe capătul de cerere având ca obiect majorarea despăgubirilor acordate de expropriat având în vedere că valoarea oferită de stat este mai mare decât cea din raportul de expertiză.
Faţă de soluţia de respingere a majorării despăgubirilor cuvenite apelantului – reclamant, rămâne fără obiect ultima critică a apelantului – pârât, vizând termenul în care trebuia plătite despăgubirile majorate expropriatului.
În consecinţă, faţă de aceste considerente, Curtea va admite apelurile, va schimba în parte sentinţa apelantă în sensul că va obliga pârâta la plata sumei de 106.000 lei despăgubiri către reclamantă reprezentând contravaloarea bunurilor de construcţie desfiinţate ridicate în expertiză ca fiind necesare în vederea efectuării exproprierii, va respinge cererea de majorare a despăgubirilor pentru terenul expropriat, menţionându-se valoare despăgubirilor acordate prin hotărârea de expropriere şi va menţine restul dispoziţiilor sentinţei apelate cu privire la cheltuieli de judecată acordate reclamantei.
