Din economia acestui text de lege rezultă că ipoteca se întinde la toate accesoriile imobilului grevat, fără a fi nevoie de vreo menţiune specială în această privinţă. Legiuitorul a avut în vedere toate ameliorările şi adăugirile materiale executate asupra unui imobil.
Secţia civilă – Decizia civilă nr. 272/17 iunie 2010
Prin sentinţa civilă nr. 8140/2009 a Judecătoriei Sibiu s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI Sibiu şi s-a respins plângerea formulată de petenţii C.F. şi K.A.C. în contradictoriu cu OCPI Sibiu precum şi în contradictoriu cu R.O.M. împotriva încheierii de CF 43143/2009 din dosar 43143/2009.
Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că:
Prin încheierea nr. 43143/29.09.2009, a fost respinsă cererea formulată de petenţi cu privire la extinderea interdicţiilor de înstrăinare şi grevare şi a drepturilor de ipotecă asupra construcţiilor de sub A1.2 şi A1.3 sub C/3 din cartea funciară 100880 UAT Sibiu.
În motivarea încheierii de respingere s-a arătat că, din studiul cărţii funciare, s-a constatat că drepturile de ipotecă şi interdicţiile au fost înscrise în baza contractului de împrumut cu garanţie imobiliară autentificat sub nr. 1709/28.09.2006 de BNP DN, construcţiile de sub A1.2 şi A1.3 fiind notate prin încheierea nr. 30679/08.07.2009, iar în contractul de împrumut se arată că dreptul de ipotecă convenţională se întabulează asupra imobilului construcţii şi teren înscrise în CF 13031 Sibiu nr. top 6581/2009, fără a se face menţiunea că acest drept se va extinde şi asupra construcţiilor ulterior edificate. Astfel, având în vedere că s-a solicitat înscrierea unui drept real, faţă de dispoziţiile art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 potrivit cărora drepturile reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit în mod valabil, OCPI Sibiu a respins cererea de înscriere formulată de petenţi.
Împotriva sentinţei au declarat, în termen, apel petenţii care au solicitat admiterea acestuia şi admiterea plângerii lor în sensul înscrierii în CF 100880 Sibiu nr. top. 6581/2009 a dreptului de ipotecă şi asupra construcţiilor de sub A 1.2 şi A 1.3 ca efect al extinderii dreptului de ipotecă.
Apelanţii au invocat nelegalitatea sentinţei deoarece ipoteca trebuia extinsă asupra tuturor construcţiilor chiar dacă fiecărei construcţii i s-au atribuit număr topografic distinct.
Prin refuzul de a extinde ipoteca asupra întregului imobil s-a încălcat principiul indivizibilităţii prev. de art. 1746 C.civil potrivit căruia imobilul ipotecat garantează în integralitatea sa creanţa.
În drept s-au invocat prev. art. 282 şi urm. C.pr.civ., art. 24 Lg. 71/1996 şi art. 1777 C.civil.
Prin decizia civilă nr. 140/2010 Tribunalul Sibiu a respins apelul petenţilor împotriva sentinţei.
Pentru a pronunţa această decizie Tribunalul a reţinut că construcţiile asupra cărora s-a solicitat extinderea ipotecii de sub A 1.2 şi A 1.3 au fost notate prin încheierea de CF 30679/2009 şi nu au fost menţionate explicit în contractul de împrumut cu ipotecă ca atare nu pot opera prev. art. 20 Lg. 7/96.
Ipoteca fiind specială şi individualizată nu poate fi extinsă asupra altor bunuri decât cele menţionate expres în actul/titlul autentic care exprima voinţa părţilor.
În speţă nu devin incidente prev. art. 1777 Cod civ. deoarece imobilele asupra cărora s-a cerut extinderea ipotecii nu constituie adăugiri materiale ci corpuri noi funciare rezultate în urma unei dezmembrări realizate prin actul de dezmembrare autentificat nr. 1218/2008.
Împotriva acestei decizii petenţii au declarat recurs solicitând modificarea acesteia, admiterea apelului şi admiterea plângerii aşa cum a fost formulată, invocând în drept art. 304 pct. 8 şi 9 cod pr. civilă.
În expunerea de motive s-a arătat că instanţele de fond au făcut o greşită aplicare a legii reţinând în mod eronat că nu devin incidente prev. art. 1777 deoarece imobilele asupra cărora s-a cerut extinderea ipotecii nu constituie adăugiri materiale ci corpuri noi funciare rezultate în urma dezmembrării realizate prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1218/2008.
CURTEA, analizând legalitatea deciziei atacate prin prisma criticilor formulate a constatat că prezentul recurs este fondat şi l-a admis pentru următoarele considerente:
Petenţii, în calitate de creditori, au încheiat cu debitorul R.O.M. un contract de împrumut cu garanţie imobiliară autentificat sub nr. 1709/2006 prin care au împrumutat debitorul cu suma de 160.000 euro, împrumut ce a fost garantat cu o ipotecă convenţională asupra întregului imobil construcţii şi teren înscris în CF 100880 Sibiu, cu nr. top 6581/2009, fiind notată totodată şi interdicţia de înstrăinare şi grevare asupra întregului imobil până la stingerea obligaţiei debitorului. Destinaţia sumei împrumutate era construirea unui număr de 24 de apartamente, urmând ca petenţii să primească în schimbul sumei împrumutate 4 apartamente în imobilul ce urma să fie construit. Prin încheierea de carte funciară nr. 30679/8.07.2009 au fost notate în cartea funciară două blocuri construite de debitor, corpurile noi de clădire fiind notate sub A1.2 şi A1.3.
Prin cererea nr. 43143/15.09.2009 petenţii au solicitat OCPI Sibiu extinderea ipotecii precum şi a interdicţiilor de înstrăinare şi grevare asupra construcţiilor noi de sub A1.2 şi A1.3, cerere respinsă de OCPI Sibiu, cu motivarea că actul autentic în baza căruia au fost notate drepturile petenţilor în cartea funciară nu prevede menţiunea extinderii acestor drepturi.
Această soluţie este greşită, atât OCPI Sibiu cât şi instanţele judecătoreşti au interpretat greşit textele legale incidente în speţă. Astfel, potrivit art. 1777 cod civil ipoteca se întinde asupra tuturor amelioraţiilor survenite în urma constituirii imobilului ipotecat. Din economia acestui text de lege rezultă că ipoteca se întinde la toate accesoriile imobilului grevat, fără a fi nevoie de vreo menţiune specială în această privinţă. Legiuitorul a avut în vedere toate ameliorările şi adăugirile materiale executate asupra unui imobil, literatura de specialitate arătând care sunt ipotezele la care se aplică disp. art. 1777 Cod civil:
a) construcţiile şi clădirile ridicate de debitor asupra unui loc viran ipotecat vor fi încorporate în ipoteca constituită anterior asupra locului viran
b) dacă ameliorările sau clădirile au fost executate asupra imobilului de un terţ detentor, ele sunt totuşi cuprinse în ipotecă, creditorul ipotecar beneficiind de aceste lucrări, în sensul că i se măreşte garanţia.
c) servituţile active dobândite în favoarea imobilului ipotecat şi imobilele prin destinaţie încorporate după constituirea ipotecii, sunt şi ele lovite de aceasta. (C. Hamangiu, Codul civil adnotat).
Aşa fiind, extinderea ipotecii are loc de drept, automat, fără intervenţia părţilor, asupra tuturor construcţiilor notate în foaia A a cărţii funciare, atâta timp cât anterior a fost notată la foaia C – sarcini – ipoteca asupra terenului.
Acest argument este întărit şi de caracterul indivizibil al ipotecii, instituit prin art. 1746 alin. 2 cod civil, potrivit căruia ipoteca este din natura ei nedivizibilă şi subzistă în întregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecărui şi asupra fiecărei porţiuni din aceste imobile. Aşadar, atâta vreme cât corpul funciar este unul singur, ipoteca trebuie să subziste asupra întregului, nu doar asupra unora din construcţiile notate în foaia respectivă.
Ipoteca nu se întinde asupra achiziţiilor noi, care nu pot fi considerate ameliorări, în sensul art. 1777 cod civil. Aceste achiziţii noi sunt adăugiri, cumpărări sau dobândiri cu orice de titlu de parcele sau fonduri vecine cu cel ipotecat. Or, această situaţie nu se întâlneşte în speţă, întrucât construcţiile noi notate cu A1.2 şi A1.3 sunt simple numere de ordine în cadrul foii de proprietate A.1 (toate fiind sub A.1), nu sunt numere topo nou formate, corpul funciar nesuferind nicio modificare, iar titlul în baza căruia se solicită această extindere îl reprezintă, pe de o parte contractul de împrumut cu garanţie imobiliară autentificat sub nr. 1709/2006, iar pe de altă parte procura 618/2008 şi actul de dezmembrare nr. 1218/2008.
Pentru motivele expuse mai sus, s-a constatat că instanţele de fond au făcut o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor prev. de art. 1777 Cod civil, motiv de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr. civilă, împrejurare faţă de care s-a admis recursului declarat de petenţi împotriva deciziei civile nr. 140/2010 pronunţată de Tribunalul Sibiu.
