Legea nr. 85/1992 – art. 7
Art. 7 din Legea nr. 85/1992 prevede că „locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi”.
Aşadar, chiriaşii titulari ai unor contracte de închiriere valabil încheiate pot beneficia de prevederile Legii nr. 85/1992 şi pot solicita vânzarea locuinţelor în condiţiile specificate în cuprinsul acestui act normativ, chiar dacă acestea au intrat, prin privatizare, în patrimoniul unor persoane juridice, obligaţia de vânzare fiind una in rem.
Curtea de Apel Timişoara, Secţia civilă,
Decizia civilă nr. 1037 din 29 septembrie 2011, G.O.
Prin sentinţa civilă nr. 3270/05.03.2009 pronunţată în dosarul nr. 1279/325/2007 Judecătoria Timişoara a admis in parte actiunea formulata de reclamantii S.C. şi S.L. impotriva piritilor Statul Roman reprezentat de Consiliul Local T., Primaria T., S.C. „P.C.” S.A., obligând pârâta S.C. „P.C.” S.A. să vândă reclamanţilor locuinţa situată în Timisoara […] în conditiile prevazute de Legea 85/1992.
Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că reclamanţii sunt titularii contractului de inchiriere nr. 2427/1987 având ca obiect locuinţa situată în Timisoara, […].
Asupra valabilitatii acestui contract de închiriere s-a pronuntat Tribunalul Timiş prin sentinţa civilă nr. 459/BIS/2008 pronunţată în dosarul nr. 5607.1/325/2007, apreciind ca acesta nu a încetat întrucât nu prevede un termen în acest sens şi nici posibilitatea de reziliere unilaterală fără culpa chiriaşilor, iar aceştia au continuat să achite chiria, consemnând-o pe numele reclamantei.
Conform art. 7 din Legea nr. 85/1992 „locuinţele construite din fondurile unitatilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării in vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale prezentei legi”.
Asadar, pentru a putea beneficia de prevederile acestei legi reclamanţii trebuie să deţină un contract de inchiriere valabil.
Prin Hotarirea AGA din data de 28.07.2000 s-a decis vânzarea apartamentelor prin negociere, cu prioritate pentru cei ce locuiesc în aceste apartamente.
În cuprinsul notelor de sedinţă depuse la termenul din 05.02.2009 pârâta şi-a exprimat acordul cu privire la vânzarea acestui apartament către reclamanţi, nefiind însă de acord cu aplicarea prevederilor Legii nr. 85/1992 la încheierea acestuia.
Prima instanţă a înlăturat susţinerea pârâtei potrivit căreia Legea nr. 85/1992 creează o posibilitate juridică în favoarea chiriaşilor care locuiesc într-un apartament construit din fondurile statului de a solicita vânzarea acestuia în ipoteza în care apartamentul este încă proprietate de stat.
S-a apreciat că Legea nr. 85/1992 a instituit în favoarea chiriaşilor dreptul de a solicita cumpararea locuinţei dar şi obligaţia corelativă în sarcina persoanelor juridice deţinătoare ale unor astfel de locuinţe de a vinde, fără însă a face vreo precizare cu privire la forma de organizare a acesteia cu capital de stat sau privat.
De altfel, art. 1 alin. (1) din Legea nr. 85/1992, făcând referire la locuinţele construite din fondurile statului stabileşte că acestea „pot fi cumpărate” sau „vor fi vândute” ceea ce subliniază că naşterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere. Obligatia de vânzare a acestor imobile este una in rem, în raport cu natura imobilului-locuinţă construită din fondurile unităţilor economice sau bugetare până la data intrării în vigoare a legii, a arătat judecătoria.
Faţă de cele arătate instanţa de fond a constatat că reclamanţii, în calitate de chiriaşi, pot beneficia de prevederile Legii nr. 85/1992 şi pot solicita vânzarea locuinţei în condiţiile specificate în cuprinsul acestui act normativ.
Mai mult, s-a constatat că locuintele situate în acelaşi imobil au fost vândute de către pârâtă titularilor contractelor de închiriere în condiţiile stabilite de Decretul-lege nr. 61/1990, cum este situaţia contractului nr. 56/1991 cu privire la apartamentul în discuţie.
Pentru considerentele arătate anterior, instanţa de fond a apreciat că acţiunea reclamanţilor este întemeiată şi în consecinţă a obligat pârâta S.C. „P.C.” S.A. să le vândă locuinţa situată în T. […].
Împotriva hotărârii primei instanţe a declarat recurs pârâta S.C. „P.C.” S.A. solicitând modificarea sentinţei şi respingerea acţiunii, iar prin decizia civilă nr. 7/A din 14 ianuarie 2011, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 1279/325/2007, a admis apelul declarat de apelanta-pârâtă S.C. „P.C.” S.A. împotriva sentinţei civile nr. 3270/05.03.2009, pronunţată de Judecătoria Timişoara în dosarul nr. 1279/325/2007, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţi S.C. şi S.L. şi cu intimaţii-pârâţi Primăria Municipiului T. şi Statul Român prin Consiliul Local al Municipiului T.
A schimbat în parte hotărârea apelată, în sensul că a respins cererea de obligare a pârâtei S.C. „P.C.” S.A. la vânzarea către reclamanţi a apartamentului nr. 12.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul a reţinut considerentele de mai jos.
Conform susţinerilor părţilor, coroborate cu protocolul legalizat sub nr. 1295/21.04.2000 de BNP MAR şi cu adresa 102/04.11.2009 a S.C. „P.C.” S.A., apartamentul în litigiu a fost transferat la reorganizarea TAGCM Timisoara către S.C. „P.C.” S.A. încă din 1993.
Potrivit adresei 20112/11.04.2008 emisă de Depozitarul Central SA (fila 80 fond), S.C. „P.C.” S.A. are un capital integral privat. Privatizarea integrală a societăţii a avut loc, conform susţinerilor apelantei, necontestate de intimaţi, prin cumpărarea pachetului de actiuni deţinut de stat potrivit contractului de vânzare-cumpărare de acţiuni TM/15/23.02.2000.
În adevăr, Legea nr. 85/1992 dă dreptul chiriaşilor titulari ai unui contract de închiriere asupra unei locuinţe construite din fondurile statului sau din fondurile unităţilor economice ori bugetare de stat să cumpere aceste locuinţe, însă acest drept subzistă atât timp cât imobilul rămâne în proprietatea statului ori a unităţilor economice ori bugetare de stat, iar nu şi în cazul în care acesta a fost transmis în proprietatea privată a unei persoane juridice de drept privat, cum s-a întâmplat în speţă.
A admite faptul că persoana juridică de drept privat dobânditoare a unui astfel de imobil este obligată să vândă apartamentul în baza Legii nr. 85/1992, la un preţ mult inferior valorii de piaţă a imobilului, constituie o ingerinţă în dreptul său de proprietate, contrară art. 1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţie.
Conform art. 1 din Primul Protocol Aditional la Conventie, „Orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.
Dispoziţiile precedente nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau a amenzilor”.
Potrivit jurisprudenţei constante a Curtii, art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţie conţine trei norme distincte: „prima, care se exprimă în prima frază a primului alineat şi îmbracă un caracter general, enunţă principiul respectării proprietăţii; a doua, ce figurează în cea de-a doua frază a aceluiaşi alineat, vizează privarea de proprietate şi o supune anumitor condiţii; cât despre a treia, menţionată în cel de-al doilea alineat, recunoaşte dreptul statelor, printre altele, de a reglementa utilizarea bunurilor conform interesului general (…). Nu este vorba totuşi de reguli lipsite de legătură între ele. A doua şi a treia dintre ele se referă la anumite exemple de atingeri ale dreptului de proprietate; ca atare, ele trebuie interpretate în lumina principiului consacrat de prima normă” (James şi alţii împotriva Marii Britanii, Hotărârea din 21 februarie 1986, seria A nr. 98, p. 29 – 30, § 37).
O privare de proprietate aparţinând celei de-a doua norme nu poate fi justificată decât dacă se demonstrează, în special, că a intervenit pentru o cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege. În plus, orice ingerinţă în folosirea proprietăţii trebuie să răspundă criteriului proporţionalităţii. Curtea a apreciat că trebuie menţinut un just echilibru între cerinţele interesului general al comunităţii şi imperativele apărării drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru este inerentă ansamblului Convenţiei. Acest echilibru ce trebuie protejat ar fi distrus dacă individul respectiv ar suporta o sarcină specială şi exorbitantă (cauza Sporrong şi Lönnroth, citat anterior, pp. 26 – 28, paragrafele 69 – 74).
În ce priveste scopul ingerinţei, acesta nu poate fi motivat pe o normă de justiţie socială, pentru a da posibilitatea chiriaşilor să cumpere locuinţele la construirea carora au contribuit direct sau indirect în vechiul sistem statal-juridic, după cum a apreciat Curtea Constituţională. Statul trebuie să îşi reglementeze normele de justiţie economică şi socială fără a aduce atingere dreptului de proprietate privată al cetăţenilor săi. Înfaptuirea unui act de justiţie nu trebuie să dea naştere unei noi injustiţii.
Referitor la proporţionalitatea ingerinţei, o măsură care reprezintă o ingerinţă în dreptul de proprietate trebuie să asigure un just echilibru între cerinţele de interes general ale comunităţii şi imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului. Preocuparea de a asigura un atare echilibru se reflectă în structura art. 1 din Protocolul nr. 1 în totalitate, aşadar şi în a doua teză care trebuie citită în conformitate cu principiul consacrat de prima. În special, trebuie să existe un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat de orice măsură care privează o persoană.
Pentru a determina dacă măsura litigioasă respectă justul echilibru necesar şi, în special, dacă nu obligă pe cei privati de proprietate să suporte o sarcină disproporţionată, trebuie să se ia în considerare modalităţile de compensare prevăzute de legislaţia naţională. În această privinţă, tribunalul observă că obligarea pârâtei la vânzarea bunului, astfel cum am arătat şi anterior, se face la un preţ mult inferior valorii de piaţă a bunului, fără plata unei sume rezonabile în raport cu valoarea bunului. În aceste condiţii, privarea de proprietate constituie o atingere excesivă a dreptului de proprietate.
În aceste condiţii, admiţând chiar că lipsirea de proprietate ar fi justificată de o cauză de interes public, tribunalul a apreciat că prin obligarea paratei S.C. „P.C.” S.A. la vanzarea imobilului echilibrul rezonabil ar fi rupt şi că pârâta ar fi chemată să suporte o sarcină specială şi exorbitantă, contrar art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţie.
Împotriva Deciziei civile nr. 7/A/ din 14.01.2011, pronunţată de Tribunalul Timiş în dosarul nr. 1279/325/2007 au declarat recurs reclamanţii S.C. şi S.L., solicitând admiterea acestuia şi modificarea deciziei instanţei de apel în sensul respingerii apelului formulat de S.C. „P.C.” S.A.
În motivarea recursului s-a arătat că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că societatea comercială pârâtă nu mai este ţinută de obligaţiile existente în patrimoniul antecesoarei sale, înainte de privatizare respectiv a obligaţiei de a vinde locuinţele de serviciu, reclamanţilor, în conformitate cu Legea nr. 85 din 22.07.1992.
În drept, recurenţii au invocat prevederile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.
Prin Decizia civilă nr. nr. 1037 din 29 septembrie 2011, Curtea de Apel Timişoara, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a admis recursul declarat de reclamanţii S.C. şi S.L. împotriva Deciziei civile nr. 7/A/14.01.2011, pronunţată de Tribunalul Timiş, pe care a modificat-o în parte în sensul că a respins apelul declarat de pârâta S.C. „P.C.” S.A. împotriva Sentinţei civile nr. 3270/05.03.2009 pronunţată de Judecătoria Timişoara.
Pentru a pronunţa această decizie, Curtea a avut în vedere argumentele ce succed.
Reclamanţii sunt beneficiarii unor titluri locative asupra apartamentului ce face obiectul litigiului, în temeiul contractului de închiriere 2427/1987.
De la aceea dată titlul locativ al reclamanţilor a fost recunoscut în mod succesiv de diferitele acte normative în materie, la data intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 reclamanţii putând fi beneficiarii dreptului de a cumpăra locuinţa pe care o deţineau, deoarece îndeplineau toate condiţiile prevăzute la art. 2 – 7 din Legea nr. 85/1992.
Reclamanţii însă nu au uzat de acest drept, la momentul apariţiei Legii nr. 85/1992, iar după anul 1998, când şi-au manifestat voinţa în sensul cumpărării apartamentului, societatea comercială pârâtă s-a opus, invocând procesul de privatizare.
Opoziţia societăţii comerciale pârâte nu este justificată, dreptul reclamanţilor reglementat la art. 7 din Legea nr. 85/1992 subzistând, izvorul acestuia fiind tocmai dispoziţiile legale menţionate, dispoziţii în vigoare la momentul soluţionării recursului.
Este adevărat că, în urma actului de privatizare societatea comercială pârâtă şi-a constituit propriul patrimoniu, însă, în acest patrimoniu au intrat inclusiv acele obligaţii pe care le-a deţinut antecesoarea sa înainte de privatizare şi care sunt prevăzute în dispoziţii legale cu caracter special.
Preluând aceste obligaţii, societatea comercială pârâtă este ţinută să le onoreze cât timp dispoziţiile legale speciale sunt în vigoare.
Ca atare, în mod legal prima instanţă a dispus obligarea pârâtei la respectarea obligaţiei de a vinde locuinţa reclamanţilor, în condiţiile prevăzute de Legea nr. 85/1992.
Instanţa de apel a greşit în momentul în care a înlăturat această obligaţie legală existentă în sarcina societăţii comerciale pârâte.
