Art. 1020-1021 prevede că în contractele sinalagmatice condiţia rezolutorie este subînţelesă şi că partea în privinţa căreia nu s-a executat angajamentul are alegerea să oblige partea cealaltă să execute convenţia sau să ceară desfiinţarea cu daune interese.
Secţia I civilă – Decizia civilă nr. 818/03 noiembrie 2011
Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Sibiu sub dosar nr. 11734/306/2009, reclamanţii HD şi HLR au solicitat în contradictoriu cu pârâta ZL, ca prin hotărâre:
-să se dispună rezilierea promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare ale cărei semnături au fost legalizate prin încheierea nr. 7010/26.11.2008 de către BNP REM;
-să se dispună obligarea pârâtei la restituirea sumei de 81.500 Euro reprezentând avansul de preţ plătit pentru apartamentul compus din 4 camere, 2 băi, bucătărie şi balcon, apartament înscris în CF 55202 Sibiu, nr. top. 5553/2/2/2/1/1/1/XI nr. cad. 9708/XI.
În motivarea acţiunii, reclamanţii susţin că au achitat suma de 81.500 Euro cu ocazia încheierii promisiunii, urmând ca diferenţa de 33.500 Euro să fie achitată la data încheierii contractului în formă autentică. Cu acordul expres al pârâtei, reclamanţii au efectuat lucrări de amenajare a imobilului în sumă de 16.000 lei. Deşi au solicitat pârâtei derogarea de la termenul stabilit, cu 60 de zile, respectiv până la 15.06.2009, aceasta nu a dorit şi a vândut apartamentul la 21.04.2009 numitei KLR cu echivalentul a 50.000 Euro. Pârâta i-a înştiinţat despre această vânzare şi despre rezilierea de drept a promisiunii de vânzare, la data de 21.04.2009, deşi nu există pact comisoriu expres.
Prin sentinţa civilă 7866/15.10.2010 pronunţată de Judecătoria Sibiu, a fost admisă în parte acţiunea şi în consecinţă, s-a dispus rezoluţiuneea promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare ale cărei semnături au fost legalizate prin încheierea nr. 7010/26.11.2008 la BNP REM şi a obligat pârâta să restituie reclamanţilor suma de 81500 Euro în echivalent în lei la cursul oficial al BNR din ziua plăţii, reprezentând avans din preţ.
Pentru a pronunţa această sentinţă, judecătoria a reţinut că, potrivit promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare încheiată între reclamanţi, în calitate de promitenţi cumpărători pe de o parte şi pârâta în calitate de promitentă vânzătoare pe de altă parte, preţul de vânzare – cumpărare al apartamentului a fost stabilit de comun acord la 115.000 Euro, din care la data încheierii acesteia, s-a achitat suma de 81.500 Euro, urmând ca diferenţa de 33.500 Euro să fie achitată la data încheierii contractului translativ de vânzare – cumpărare în formă autentică, până cel mai târziu la data de 15.04.2009 sau la data stabilită prin actul adiţional. Părţile au prevăzut o clauză în favoarea promitentei vânzătoare, pârâta ZL, prin care aceasta s-a obligat ca până la data de 15.04.2009, să încheie cu promitenţii cumpărători, contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică iar în eventualitatea că, din cauze independente de voinţa sa, nu se va semna contractul de vânzare – cumpărare printr-un act adiţional, de comun acord se va putea face derogare de la data stabilită, cu până la 60 de zile.
Instanţa a reţinut că pârâta a înaintat reclamanţilor o notificare, cu nr. 24/16.04.2009, prin BEJ CI, în conţinutul căreia se aducea la cunoştinţa reclamanţilor rezilierea de drept a promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare precum şi faptul că aceasta nu mai produce efecte juridice, apreciind că neprezentarea reclamanţilor la în data de 15.04.2009 cu diferenţa de preţ este un refuz de a încheia contractul de vânzare – cumpărare. Deşi promisiunea sinalagmatică de vânzare – cumpărare nu fusese desfiinţată de nicio instanţă, la data de 21.04.2009 apartamentul fusese vândut unei alte persoane, cu încălcarea convenţiei dintre părţi. Reţinând că promisiunea de vânzare – cumpărare nu şi-a încetat efectele precum şi culpa pârâtei, în baza art. 1020 – 1021 Cod civil, s-a dispus rezoluţiunea promisiunii sinalagmatice de vânzare – cumpărare, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, respectiv obligarea pârâtei să restituie reclamanţilor suma de 81.500 Euro în echivalent în lei la cursul oficial al BNR din ziua plăţii, reprezentând avans preţ.
Prin decizia civilă nr. 224/11.04.2011 pronunţată de Tribunalul Sibiu a fost respins apelul declarat de pârâta ZL.
În considerentele deciziei, Tribunalul a reţinut că prelungirea termenului pentru apelanţi a operat conform convenţiei părţilor, care a produs efecte după termenul limită stabilit iniţial în contract. Convenţia părţilor nu a devenit caducă ci a produs efecte datorită clauzelor convenite de părţi, iar vânzarea către altul nu a fost corectă, căci încălca marja de îngăduinţă convenită convenţional. Clauza penală a fost interpretată în conformitate cu sensul dat de părţi obligaţiei. Admiterea sau respingerea cererii doar pe baza neprezentării la notar ar fi încălcat principiul echităţii şi al asigurării egalităţii părţilor, iar buna – credinţă a cumpărătorilor a fost reţinută pe baza întregului probatoriu administrat. A mai reţinut că nu s-a probat faptul că reclamanţii nu aveau restul de preţ, acesta fiind motivul neprezentării la notar.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta. În motivarea recursului, se susţine că instanţa de apel a modificat considerentele primei instanţe, în ce priveşte prelungirea termenului limită stabilit iniţial în contract, deşi niciuna dintre părţi nu a formulat apel asupra acestui aspect şi nu a făcut obiectul dezbaterii dintre părţi. A doua critică formulată de pârâtă se referă la nepronunţarea instanţei de apel asupra incidenţei termenului extinctiv în speţă. Al treilea motiv de recurs invocat, se referă la interpretarea în mod greşit a probelor administrate în cauză care au dus la o dezlegare greşită a pricinii. O altă interpretare eronată a fost dată de instanţa de apel şi clauzei penale, arătând că din ansamblul prevederilor contractuale, se reţine că doar în cazul în care cu rea – credinţă promitenţii cumpărători nu se prezintă la notar vor pierde avansul achitat. O asemenea interpretare nu rezultă din convenţie, iar instanţa nu poate adăuga la prevederile contractuale.
În drept se invocă prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Analizând legalitatea hotărârii atacate, prin prisma criticilor formulate şi în raport de prevederile art. 304 C. proc. civ, CURTEA a constatat următoarele:
În actul intitulat „Promisiune sinalagmatică de vânzare cumpărare-Antecontract de vânzare cumpărare” încheiat între reclamanţi şi pârâtă, s-a stipulat că până la data de 15.04.2009 vânzătoarea se obligă încheie cu promitenţii cumpărători contratul de vânzare – cumpărare în formă autentică, iar în eventualitatea în care din cauze independente de voinţa sa nu se va semna contractul, prin act adiţional, de comun acord se va putea face derogare de la data stabilită cu până la 60 de zile. Din preţul de vânzare, stabilit de comun acord la 115.000 euro, la data încheierii antecontractului s-a plătit 81.500 euro, urmând ca diferenţa de preţ să se plătească la data încheierii actului autentic, 15.04.2009 sau la data stabilită prin actul adiţional. Părţile au mai stabilit că în eventualitatea că vânzătoarea refuză încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, până la data de 15.04.2009 din rea voinţă, să întoarcă promitenţilor cumpărători dublul sumei primite, respectiv 163000 euro, iar dacă promitenţii cumpărători refuză încheierea contractului în formă autentică până la data de 15.04.2009, vor pierde suma achitată de 81.500 euro. La data de 15.04.2009 urma a fi predat şi apartamentul „la cheie”, respectiv cu finisaje medii.
Din conţinutul actului rezultă că posibilitatea de a amâna încheierea actului autentic a fost stipulată doar în favoarea promitentei vânzătoare, doar pentru motive independente de voinţa sa, derogarea de la termenul stabilit putând fi făcută doar prin acordul părţilor şi pentru cel mult 60 zile de la cel stabilit prin antecontract. De asemenea, a fost stabilită şi sancţiunea nerespectării termenului de 15.04.2009 pentru fiecare parte.
Clauza inserată în contract şi la care s-a făcut referire anterior, conferă un caracter mixt obligaţiei stabilite prin contract: este o obligaţie cu termen şi sub condiţie.
Reclamanţii, au recunoscut că la termenul prevăzut în contract nu obţinuseră banii necesari pentru a plăti diferenţa de preţ, şi nici măcar la data promovării acţiunii nu au făcut dovada că ar fi avut această sumă de bani. Deci, la scadenţă, reclamanţii prin prezenta acţiune, nu erau în măsură să achite diferenţa de preţ. Termenul stabilit de părţi este unul extinctiv, iar la împlinirea sa obligaţiile părţilor se sting, fără a mai fi necesară intervenţia instanţei. Acest efect de stingere a obligaţiilor la împlinirea termenului ţine de esenţa efectului extinctiv stabilit prin înţelegere de părţi. Tocmai de aceea nici nu era necesară existenţa unui pact comisoriu expres de grad IV.
În condiţiile în care termenul fusese stipulat în favoarea promitentei vânzătoare, şi aceasta s-a prezentat la notar în vederea încheierii actului autentic, deci şi-a îndeplinit obligaţia, însă reclamanţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de se prezenta la notar pentru că nu aveau diferenţa de preţ, este evident că sunt în culpă. Fiind în culpă pentru nerespectarea înţelegerii (încheiate în condiţiile art. 969 cod civil) pe care au avut-o cu vânzătoarea (de a plăti diferenţa de preţ), nu sunt în măsură să ceară rezilierea contractului invocând propria culpă.
Art. 1020-1021 Cod civil, prevede că în contractele sinalagmatice condiţia rezolutorie este subînţelesă şi că partea în privinţa căreia nu s-a executat angajamentul are alegerea să oblige partea cealaltă să execute convenţia sau să ceară desfiinţarea cu daune interese.
Aşadar, legea conferă alegerea între executarea convenţiei sau rezilierea ei părţii care şi-a îndeplinit obligaţia. Or, în cauza de faţă reclamanţii nu sunt în situaţia de a-şi fi îndeplinit obligaţia.
Faptul că, după împlinirea termenului stabilit de comun acord de promitenţii cumpărători şi promitenta vânzătoare, aceasta din urmă a vândut imobilul unei terţe persoane (la data de 21.04.2009) nu afectează în nici un fel valabilitatea promisiunii încheiate cu reclamanţii. De altfel, rezilierea unui contract face să înceteze efectele contractului numai pentru viitor lăsând neatinse prestaţiile succesive făcute anterior rezilierii.
Prin contractul în litigiu, reclamanţii s-au obligat să achite diferenţa de preţ din contract şi nu să facă demersuri pentru a obţine această sumă de bani, astfel că din această perspectivă sunt lipsite de relevanţă eforturile făcute cu acest scop. În acest context, sunt îndeplinite şi condiţiile din referitoare la pierderea sumei achitate de reclamanţi cu ocazia încheierii promisiunii de vânzare cumpărare.
Având în vedere aceste considerente de drept, s-a admis recursul pârâtei, în temeiul art. 312 coroborat cu art. 304 pct. 8 şi 9 Cod procedură civilă, fiind modificată decizia atacată şi admis apelul pârâtei, cu consecinţa schimbării în parte a sentinţei în sensul respingerii acţiunii cu privire la rezilierea antecontractului de vânzare cumpărare şi restituirea sumei de 81500 euro.
