Obligatia obtinerii autorizatiei de construire. Obtinerea autorizatiei de catre titularul unui drept real. Calitatea procesuala pasiva în cadrul actiunii având ca obiect desfiintarea unor lucrari realizate fara autorizatie de construire.
C.p.cv., art.304 pct. 9, art.312,
art. 28 alin. 3 si art. 32 alin. 1 lit. b din Legea 50/1991.
CURTEA DE APEL BUCURESTI – SECTIA A IV A CIVILA
decizia civila nr. 622/23.03.2012
Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti sub nr. ……., reclamanta Directia Generala de Politie Comunitara a Sectorului 1 a solicitat, în contradictoriu cu pârâta S. ……. oligarea acesteia la readucerea constructiei la starea initiala, respectiv desfiintarea lucrarilor de acoperire si închidere a terasei cu materiale din PVC si geam termopan.
În motivarea cererii, reclamanta a aratat ca pârâta a executat fara autorizatie de construire lucrari de construire constând în acoperirea si închiderea terasei cu materiale din PVC si geam termopan la imobilul situat in str. …….
A mai aratat ca pârâta a fost sanctionata contraventional si obligata sa desfiinteze lucrarile nelegal realizate.
În drept, actiunea a fost întemeiata pe prevederile art. 28 alin. 3 si art. 32 alin. 1 lit. b din Legea 50/1991, art. 112 C.pr.civ.
Prin sentinta civila nr. 4885/18.03.2010 Judecatoria Sectorului 1 Bucuresti a admis cererea, a obligat pârâta sa aduca la starea initiala constructia din Bucuresti, ……., prin desfiintarea lucrarilor de acoperire si închidere a terasei cu materiale din PVC si geam termopan, în termen de 30 de zile de la ramânerea irevocabila a hotarârii, luând act ca nu s-au solicitat cheltuieli de judecata.
Pentru a hotarî astfel, instanta de fond a retinut ca pârâta a executat fara autorizatie de construire lucrari de construire constând în acoperirea si închiderea terasei cu materiale din PVC si geam termopan la imobilul situat in str. Buzesti nr. 50-52, et. 13, sector 1.
S-a mai retinut ca prin procesul-verbal seria B nr. ……., încheiat de reclamanta Directia Generala de Politie Comunitara a Sectorului 1, s-a retinut în sarcina pârâtei savârsirea contraventiei prevazuta de art. 26 alin 1 lit. a din Legea nr. 50/1991, cu modificarile si completarile ulterioare, pentru motivul ca aceasta din urma a executat lucrari de construire constând în acoperirea si închiderea terasei cu materiale din PVC si geam termopan, fiind precizat si stadiul lucrarilor.
Totodata, în temeiul art.28 alin. 1 din acelasi act normativ, s-a stabilit ca masura complementara intrarea în legalitate prin obtinerea autorizatiei de construire, pâna la data de 20.02.2009.
Instanta a retinut incidenta dispozitiilor art. 28 din Legea nr. 50/1991 si ale art. 274 C.pr.civ
Împotriva acestei hotarâri a declarat apel pârâta.
Prin decizia civila nr. 1321A/15.12.2010 Tribunalul Bucuresti Sectia a IV a Civila a respins apelul declarat de apelanta-pârâta ……. ca nefondat, retinând urmatoarele considerente:
Prin procesul-verbal de constatare a contraventiei seria……., întocmit de Directia Generala de Politie Comunitara a Sectorului 1 Bucuresti, s-a stabilit ca apelanta-pârâta S. …….. a executat fara autorizatie de construire o serie de lucrari identificate prin procesul-verbal mentionat.
Prin acelasi proces-verbal, apelanta-pârâta a fost somata sa intre în legalitate prin obtinerea autorizatiei de construire pâna la data de 20.02.2009.
Potrivit dispozitiilor art. 32 din Legea nr.50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, în cazul în care persoanele sanctionate contraventional nu s-au conformat în termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contraventiei, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1), organul care a aplicat sanctiunea va sesiza instantele judecatoresti pentru a dispune, dupa caz, încadrarea lucrarilor în prevederile autorizatiei sau desfiintarea constructiilor realizate nelegal.
Potrivit alin. 3 al aceluiasi articol, în cazul nerespectarii termenelor limita stabilite, masurile dispuse de instanta se vor aduce la îndeplinire prin grija primarului, cu sprijinul organelor de politie, cheltuielile urmând sa fie suportate de catre persoanele vinovate.
In situatia constatarii împrejurarilor aratate prin întocmirea unui proces verbal de contraventie cu respectarea dispozitiilor legale, masurile prevazute în art. 32 din Legea nr. 50/1991 sunt imperative pentru instante.
Asadar, masura desfiintarii constructiilor se aplica neconditionat, în situatia în care, la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul-verbal de constatare a contraventiei, contravenientul nu a obtinut autorizatia necesara.
În ceea ce priveste exceptia lipsei calitatii procesuale pasive invocata ca motiv de apel, tribunalul a constatat ca este neîntemeiata, întrucât pârâta …….. are legitimare procesuala pasiva în prezenta cerere de chemare în judecata, formulata de reclamanta în temeiul dispozitiilor art. 28 alin. 3 si art. 32 alin. 1 lit. b din Legea 50/1991. Astfel, conform prevederilor legale anterior mentionate, organul care a aplicat sanctiunea contraventionala sesizeaza instanta de judecata în vederea obligarii contravenientului la intrarea în legalitate prin desfiintarea constructiei realizate fara autorizatie de construire.
În cazul de fata, apelanta-pârâta …….. are calitate procesuala pasiva, întrucât acesteia i-a fost aplicata amenda contraventionala prin procesul verbal de contraventie seria ……. întocmit de Directia Generala de Politie Comunitara a Sectorului 1 Bucuresti, împotriva caruia contravenienta nu a formulat plângere contraventionala, situatie în care numai împotriva acesteia poate fi îndreptata actiunea de fata, în baza prevederilor art. 32 din Legea nr. 50/1991.
Nu prezinta importanta în acest sens împrejurarea ca apelanta-pârâta nu se mai afla în prezent în posesia spatiului ca urmare a încetarii contractului de subînchiriere nr.25/06.03.2008,atât timp cât apelanta sanctionata contraventional nu s-a conformat masurilor dispuse prin procesul verbal, în sensul obtinerii autorizatiei de construire pâna la data de 20.02.2009.
De asemenea, s-a constatat ca apelanta-pârâta nu a contestat faptul ca si-a încalcat obligatiile legale ce îi incumba, prin efectuarea lucrarilor fara obtinerea autorizatiei de construire, ca act de autoritate al administratiei publice locale, pe baza caruia se asigura aplicarea masurilor prevazute de lege, referitoare la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor, aceasta fiind emisa în temeiul si cu respectarea prevederilor documentatiilor de urbanism, avizate si aprobate potrivit legii. În plus, apelanta nu a facut nici în prezent dovada obtinerii autorizatiei de construire.
Fata de aceste considerente, în temeiul art. 296 C.proc.civ., tribunalul a respins apelul ca nefondat.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta ……..
În motivarea recursului pârâta critica decizia pentru urmatoarele motive:
Hotarârea pronuntata este lipsita de temei legal ori a fost data cu încalcarea sau aplicarea gresita a legii (art.304 pct.9 Cod procedura civila ).
Instanta de judecata în mod gresit a respins exceptia lipsei calitatii procesuale pasive.
Chiar daca masura intrarii in legalitate a fost dispusa prin proces-verbal de constatare si sanctionare a contraventiei, aceasta nu se refera in toate cazurile si automat la persoana contravenientului întrucât dispozitiile art.l alin (1) din Legea nr. 50/1991 prevad ca “Autorizatia de construire sau de desfiintare se emite la solicitarea detinatorului titlului de proprietate asupra unui imobil”.
Instanta de fond a interpretat si aplicat in mod gresit prevederile legii, tinand cont de faptul ca ii confera dreptul recurentei, in calitate de subchirias, sa obtina autorizatia de construire, or aceasta obligatie revine proprietarului. Recurenta arata ca a obtinut acordul proprietarului in sensul modificarii spatiului inchiriat in scopul desfasurarii activitatii de bar/restaurant asa cum rezulta din adresa din data de ……., fiind in sarcina acestuia obligatia autorizatia de construire.
De asemenea, s-a mentionat ca dupa ce proprietarul si-a dat acordul de modificare a spatiului in scopul exploatarii suprafetei sub inchiriate ca bar/restaurant, a aflat ca proprietarul imobilului nu are autorizatie de construire pentru etajul al 13-lea.
Buna credinta reiese din faptul ca pe durata cat era in posesia spatiului a depus o parte documentatia necesara emiterii autorizatiei de construire, neprimind insa cealalta parte de la proprietar, acesta neavand obtinuta autorizatia de construire pentru etajul 13.
Sustinerile privind imposibilitatea de a executa dispozitivul sentintei tinand cont ca nu mai are spatiul in folosinta, contractul de subinchiriere incetand la data de ……. (nu 30.09.2009 cum a retinut instanta de fond) sunt esentiale si totodata determinante in retinerea netemeiniciei actiunii.
Dupa incetarea contractului de subinchiriere, respectiv de la data de ……. (deci anterior introducerii cererii de chemare in judecata), nu mai detine niciun titlu valabil, respectiv nicio calitate asupra constructiilor a caror demolare se cere, investitiile efectuate ramanand proprietarului. In consecinta, recurenta arata ca se afla in imposibilitate de a se indeplini obligatia impusa de instanta de fond si instanta de apel, atat din punct de vedere practic cat si din punct de vedere juridic.
Instanta nu a avut in vedere ca obligatia mentionata în procesul-verbal de contraventie devine imposibil de executat, in conditiile dovedite ale incetarii contractului de subinchiriere (practic nemaiavând acces in acest imobil). Astfel, calitatea de contravenienta nu mai are relevanta juridica in prezenta speta, astfel ca nu sunt indeplinite conditiile de aplicare a dispozitiilor art. 26 lit. a din Legea nr. 50/1991.
Mai mult decat atat, sanctiunea prevazuta de lege pentru savarsirea unei fapte ilicite ar putea fi pusa in sarcina faptuitorului, in cazul de fata in sarcina recurentei-parate, dar doar daca proprietarul, la randul lui, s-ar face vinovat de savarsirea vreunei fapte ilicite. Or, avand in vedere situatia de fapt, proprietarul se afla in culpa prin faptul ca a indus-o in eroare prin semnarea acordului de modificare a spatiului in vederea desfasurarii activitatii de bar/restaurant, prin faptul ca nu a efectuat demersurile necesare in vederea obtinerii sau facilitarii obtinerii autorizatiei de construire, acesta nedetinand nici autorizatia de construire pentru etajul 13 al imobilului, din moment ce aceasta obligatie ii incumba potrivit legii.
Recurenta a mai aratat ca jurisprudenta Curtii de Apel Bucuresti este în sensul ca obligatia de a desfiinta constructia ridicata fara autorizatie incumba beneficiarului lucrarii, caruia ii revenea si obligatia de a solicita eliberarea autorizatiei de construire, astfel ca persoana care a executat imobilul in baza unui contract nu poate fi obligata la desfiintarea constructiei, fiind tert fata de raportul juridic creat intre beneficiarul lucrarii si autoritatea administrativa. In acest context instanta trebuia sa respinga cererea constatand lipsa calitatii procesual pasive.
În consecinta, recurenta solicita admiterea recursului si modificarea sentintei recurate, în sensul admiterii apelului si schimbarii în tot a sentintei instantei de fond, respingerea actiunii intimatei reclamante.
În drept, recursul a fost întemeiat pe dispozitiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ
Intimata-reclamanta Politia Locala sector 1 (cu mentiunea ca Directia Generala de Servicii Comunitare sector 1 si-a schimbat denumirea în Politia Locala sector 1, prin HCL sector 1 nr. 7/2011) a formulat întâmpinare în recurs, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefundat, aratând ca motivele invocate nu se încadreaza la niciunul din motivele de recurs prevazute în mod expres de art. 304 pct. 9 C.pr.civ; ca pârâta are calitate procesuala pasiva în baza procesului-verbal de contraventie.
Analizând actele si lucrarile dosarului, prin prisma motivelor de recurs, Curtea constata ca recursul este întemeiat, pentru urmatoarele considerente:
În ceea ce priveste apararile formulate de intimat prin întâmpinare, conform carora criticile formulate prin cererea de recurs nu se încadreaza la niciunul dintre motivele de recurs prevazute expres si limitativ de art. 304 C.pr.civ., Curtea arata ca prin recursul de fata pârâta reitereaza o exceptie de fond, absoluta si dirimanta, invocata si prin motivele de apel, astfel încât aceste critici urmeaza a fi analizate din perspectiva cazului de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. privind aplicarea sau interpretarea gresita a normei de drept substantial aplicabila în cauza.
Astfel, Curtea retine ca în faza de apel, în sustinerea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive, apelanta-pârâta a depus la dosar o serie de înscrisuri, respectiv: contractul de închiriere nr. ……., din care reiese ca la acel moment ai imobilului situat în Bucuresti, str. ……., în suprafata de 162,05 m.p. folosit ca spatiu pentru birouri si suprafata de 171,10 m.p. terasa, situate la etajul 13, erau ……. care au închiriat spatiul respectiv catre …….; precum si actul aditional nr. ……. la contractul de închiriere nr. ……. din care reiese ca la data de ……. dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu a fost transferat, în conformitate cu contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. ……., catre …….. Recurenta-pârâta ……. are calitatea de sub-chirias a spatiului mentionat mai sus, în baza contractului de subînchiriere nr. ……..
De asemenea, Curtea mai constata ca prin motivele de apel pârâta a invocat, în sustinerea exceptiei lipsei calitatii procesual pasive, dispozitiile art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991, dispozitii legale care nu au fost analizate de catre instanta de apel, ipoteza în care devine incident cazul de recurs prevazut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 50/1991 republicata privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii “(1) Executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire sau de desfiintare, emisa în conditiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil (subl.inst.) – teren si/sau constructii – identificat prin numar cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel”.
Prin urmare, din interpretarea textului legal invocat de catre recurenta-pârâta reiese ca autorizatia de construire sau de desfiintare se emite în conditiile legii – or, Legea nr. 50/1991 prevede ca autorizatia de construire se emite numai la solicitarea titularului unui drept real.
În legislatie, drepturile reale sunt limitate ca numar (a se vedea dispozitiile art. 551 din Codul civil adoptat prin Legea nr. 287/2009), drepturile reale principale fiind dreptul de proprietate si dezmembramintele acestuia (dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie, dreptul de superficie si dreptul de servitute), iar drepturile reale accesorii sunt dreptul de ipoteca, dreptul de gaj si privilegiile.
Ca natura juridica, dreptul de folosinta al locatarului (sau al sublocatarului) este un drept de creanta, deoarece locatiunea nu este un contract translativ sau constitutiv de drepturi reale, ci un contract creator de raporturi obligationale.
Având în vedere faptul ca recurenta-pârâta, în calitate de subchirias al spatiului în litigiu, este parte a unui raport juridic obligational nascut din contractul de subînchiriere dintre locatara ……. si recurenta, locatara care la rândul sau nu avea un drept real asupra spatiului în litigiu, Curtea constata ca este corecta sustinerea recurentei-pârâte conform careia nu avea posibilitatea legala de a i se emite o autorizatie de construire, deoarece nu este titulara unui drept real asupra imobilului în litigiu, singurul care avea aceasta obligatie legala fiind proprietarul.
Pentru a respinge motivul de apel referitor la lipsa calitatii procesuale pasive a pârâtei, tribunalul a aratat ca masurile prevazute la art. 32 din Legea nr. 50/1991 sunt imperative pentru instante, astfel ca masura desfiintarii constructiei se aplica neconditionat.
Curtea va înlatura aceste sustineri ale instantei de apel, aratând ca aplicarea dispozitiilor art. 32 din Legea nr. 51/1991 nu se face automat de instanta, ci aceasta are obligatia de a verifica îndeplinirea conditiilor prevazute de lege pentru obtinerea în mod legal a autorizatiei de construire, precum si daca procesul-verbal de contraventie a fost încheiat cu respectarea dispozitiilor.
Or, verificând aceste conditii legale, Curtea constata ca în sarcina recurentei-pârâte s-a retinut contraventia prevazuta la art. 26 alin. 1 lit. a) din lege, constând în executarea lucrarilor enumerate în continutul procesului-verbal, fara autorizatie, fara sa se observe faptul ca aceasta nu avea obligatia si nici posibilitatea legala de a obtine o astfel de autorizatie, si fara sa se observe faptul ca “emiterea de autorizatii de construire/desfiintare în lipsa unui drept real asupra imobilului, care sa confere dreptul de a solicita autorizatia de construire/desfiintare” constituie la rândul sau contraventie, conform art. 26 alin. 1 lit. i) din lege.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 304 pct. 9 C.pr.civ., constatând ca hotarârea apelata este pronuntata cu încalcarea dispozitiilor art. 1 alin. 1 din Legea nr. 3371994, în temeiul art. 312 alin. 1, 2 si 3 C.pr.civ., va admite recursul declarat de recurenta pârâta, va modifica în tot decizia civila recurata în sensul ca va aAdmite apelul declarat de apelanta-pârâta S.C …….. împotriva sentintei civile nr.4885/18.03.2010, pe care o va schimba în tot sentinta apelata în sensul ca va admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive si va respinge actiunea, ca fiind introdusa împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuala pasiva.
