R O M A N I A
R O M A N I A
R O M A N I A
Tribunalul Bucureşti Secţia a V a Civilă
Tribunalul Bucureşti Secţia a V a Civilă
Tribunalul Bucureşti Secţia a V a Civilă
ÎNCHEIERE
ÎNCHEIERE
Şedinţa publică din data de 23.09.2010
Tribunalul constituit din:
Tribunalul constituit din:
PREŞEDINTE: NĂSTASIE VERONICA
PREŞEDINTE: NĂSTASIE VERONICA
JUDECĂTOR: OLTEANU LAURA
JUDECĂTOR: OLTEANU LAURA
GREFIER: MATEESCU CRISTINA
GREFIER: MATEESCU CRISTINA
Pe rol soluţionarea apelului civil formulat de către apelanta pârâtă SC … SA împotriva sentinţei civile nr. 8223/06.11.2009 pronunţată de către Judecătoria Sector 2 Bucureşti în dosar nr. 12058/300/2008 având ca obiect obligaţia de a face, în contradictoriu cu intimata reclamantă C.A.M.L..
La apelul nominal făcut în şedinţă publică nu au răspuns părţile.
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de şedinţă care învederează instanţei că prin serviciul registratură la data de 15.09.210 intimata a depus la dosar întâmpinare, după care
Constatând că s-a solicitat judecarea cauzei în lipsă, tribunalul rămâne în pronunţare asupra apelului.
TRIBUNALUL
TRIBUNALUL
Având nevoie de timp pentru a delibera, urmează a amâna pronunţarea, motiv pentru care
DISPUNE
Amână pronunţarea la data de 30.09.2010.
Pronunţată în şedinţă publică, azi, 23.09.2010.
PREŞEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
PREŞEDINTE JUDECĂTOR GREFIER
Năstasie Veronica Olteanu Laura Mateescu Cristina
Năstasie Veronica Olteanu Laura Mateescu Cristina
Dosar nr. 12058/300/2008
Dosar nr. 12058/300/2008
Şedinţa publică din data de 30.09.2010
În aceeaşi compunere şi pentru aceleaşi motive
DISPUNE
Amână pronunţarea la data de 07.10.2010
Pronunţată în şedinţă publică, azi, 30.09.2010.
DECIZIA CIVILĂ NR. 891 A
Şedinţa publică din data de 07.10.2010
Pe rol se află pronunţarea asupra apelului civil formulat de către apelanta pârâtă SC … SA împotriva sentinţei civile nr. 8223/06.11.2009 pronunţată de către Judecătoria Sector 2 Bucureşti în dosar nr. 12058/300/2008 având ca obiect obligaţia de a face, în contradictoriu cu intimata reclamantă C.A.M.L..
Dezbaterile asupra apelului au avut loc în şedinţa publică din data de 23.09.2010 fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, când, tribunalul, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunţarea la data de 30.09.2010 şi 07.10.2010,
TRIBUNALUL
Deliberând asupra apelului de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti la data de 28.10.2008 sub nr. 12058/300/2008, reclamanta C.A.M.L. a chemat în judecată pe pârâta SC … SA., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea pârâtei să-i vândă camera nr. 30 din Căminul 2, situat în mun. Bucureşti, ….., în condiţiile art. 7 alin 1 şi alin.4 din Legea nr.85/1992 şi ale Decretului-lege nr.61/1990, imobil compus din camera de locuit, cota-parte indiviză asupra suprafeţelor comune şi cota-parte de teren aflată în indiviziune forţată, aferentă camerei, conform autorizaţiei de construire, la preţul de 1486 lei, obligarea pârâtei la plata unei amenzi civile în cuantum de 50 lei pentru fiecare zi de întârziere în executarea obligaţiilor ce vor lua naştere ca urmare a admiterii definitive şi irevocabile a prezentei acţiuni, precum şi notarea litigiului la Oficiul de şi Publicitate Imobiliară Sector 2 Bucureşti şi a interdicţiei de înstrăinare ca măsură de indisponibilizare asupra imobilului menţionat, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că ocupă în calitate de chiriaş camera nr.30 din căminul 2, situat în mun. Bucureşti, …, împreună cu mama sa R.E. şi cele două surori ale sale, toate patru fiind înscrise în cartea de imobil a căminului 2, plătesc lunar sumele stabilite de proprietar cu titlu de chirie, precum şi contravaloarea utilităţilor aferente camerei pe care o ocupă.
Reclamanta a invocat dispoziţiile art.7 alin.1 şi alin.4 din Legea nr.85/1992 din care rezultă fără echivoc că trebuie îndeplinite următoarele condiţii pentru vânzare: cererea de cumpărare a acestui tip de locuinţe să fie adresată unităţii proprietare şi să fie refuzată, locuinţele care fac obiectul vânzării să fie construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat până la data de 29 iulie 1992, persoana care solicită cumpărarea unei asemenea locuinţe să fie titulara contractului de închiriere ce are ca obiect respectiva şi locuinţa ce se vrea astfel cumpărată să nu fie locuinţă de intervenţie.
Reclamanta a arătat că cererea de cumpărare a fost depusă la data de 21.07.2008 la unitatea proprietară a imobilului, fără ca pârâta să exprime vreo poziţie cu privire la aceasta, deşi i s-a acordat un termen de 15 zile, o atare atitudine fiind echivalentă cu un refuz nejustificat în scopul de a abuza de drepturile sale.
S-a mai arătat că imobilul respectiv a fost finalizat la data de 30.09.1981, conform autorizaţiei de lucrări nr.6H/08.12.1978 şi procesului-verbal de recepţie finală din data de 05.08.1981, fiind construit din fondurile economice sau bugetare de stat, şi nu constituie locuinţă de intervenţie şi nici măcar locuinţă de serviciu, nefiind închiriat ca accesoriu la contractul de muncă.
Reclamanta a învederat că este titulara contractului de închiriere, încheiat pe durată nedeterminată, raport juridic probat cu chitanţele de plată a chiriei, coroborate cu faptul folosirii spaţiului, fără a fi necesară forma scrisă sub sancţiunea nulităţii absolute a contractului de închiriere şi fiind fără relevanţă data de la care a dobândit calitatea de chiriaş, conform deciziei nr.5/21.01.2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pronunţată într-un recurs în interesul legii.
S-a mai invocat că prin legea specială s-a instituit obligaţia de a vinde către chiriaş la un preţ stabilit în baza unor criterii ferme de evaluare, într-un cuantum care să permită chiriaşilor să-şi poată exercita efectiv dreptul la cumpărarea locuinţelor, conform deciziei nr.324/27.11.2001 a .
Cererea de aplicare a amenzii civile este justificată prin necesitatea grăbirii transmiterii proprietăţii, dat fiind că imobilul cămin se află într-o stare avansată de degradare, din lipsa întreţinerii imobilului din culpa pârâtei, iar locatarii nu se pot lega la reţeaua de electricitate, de apă sau căldură. De asemenea, notarea litigiului în cartea funciară trebuie să se dispună în vederea evitării riscului prejudicierii reclamantei prin înstrăinarea imobilului către terţi dobânditori.
În drept, sunt invocate prevederile art.7 alin.1 şi 4, art.10 ale Legii nr.85/1992, Decretul-lege nr.61/1990, art.36 al Legii nr.18/1991, art.948, art.969, art.970, art.1073, art.1077 C.civ., decizia nr.5/2008 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Cererea a fost legal timbrată. Prin întâmpinare, pârâta SC … SA. a invocat excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere privind stabilirea de către instanţă a preţului, întrucât preţul şi modalităţile de plată se stabilesc conform principiului libertăţii contractuale şi autonomiei de voinţă de către părţi, iar instanţa potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 poate obliga doar la vânzare, fără a se putea substitui voinţei locatorului, preţul urmând a fi negociat între părţi.
Pe fondul cauzei, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, invocând incidenţa dispoziţiilor art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992 care acordă unităţilor economice un drept exclusiv de decizie în ceea ce priveşte modul de administrare şi de înstrăinare a locuinţelor de serviciu, excepţie de la regula instituită de alin.1 al aceluiaşi articol. S-a considerat că în speţă sunt îndeplinite condiţiile cerute de lege pentru încadrarea imobilului în ipoteza normei de excepţie, deoarece camera solicitată de reclamantă face parte din căminele de pe str. …, deţinute în proprietate de către aceasta începând cu data de 06.02.2007, fiind preluate de la S.C. Electroaparataj S.A. în urma procesului de divizare parţială a acestei societăţi şi au fost construite din fondurile proprii ale Întreprinderii Electroaparataj Bucureşti. Totodată, căminele respective au fost destinate închirierii către salariaţii Întreprinderii Electroaparataj, încă de la momentul construirii, reprezentând locuinţe de serviciu, natură pe care o au şi în prezent, în ciuda faptului că, ulterior, din lipsa solicitărilor din partea propriilor angajaţi, s-a acordat drept de folosinţă foştilor angajaţi sau altor persoane care nu au fost angajate niciodată la S.C. Electroaparataj S.A.
Pârâta a mai învederat că între părţi nu au existat contracte scrise de închiriere, permiţând folosirea camerelor din cele două cămine de nefamilişti de către alte persoane decât angajaţii, cu rezerva posibilităţii denunţării unilaterale în momentul în care proprii angajaţi solicită camerele pentru închiriere.
Totodată, s-a subliniat că dispoziţiile de excepţie cuprinse la art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992 sunt aplicabile atât locuinţelor construite după intrarea în vigoare a legii, cât şi în cazul locuinţelor construite înainte de intrarea în vigoare a acesteia, iar protecţia socială se realizează de către stat prin intermediul instituţiilor sale, iar nu de către persoanele juridice de drept privat.
În drept, sunt invocate prevederile art.115-118 C.pr.civ., art.7 alin.1 şi 8 din Legea nr.85/1992, art.480, art.1197-1198, art.1416-1414, art.1436 alin.2 C.civ., art.24 alin.1 lit. a, art.25 din Legea nr.114/1996.
La termenul din data de 10.02.2009 instanţa a respins ca neîntemeiată excepţia inadmisibilităţii, invocată de pârâtă prin întâmpinare, pentru considerentele arătate în încheierea de şedinţă de la acea dată.
Prin sentinţa civilă nr.8223/06.11.2009 pronunţată în dosarul nr.12058/30/2008, Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti a admis în parte cererea de chemare în judecată şi a obligat pârâta să vândă reclamantei camera nr.30 din căminul nr.2, situat în mun.Bucureşti, …., în condiţiile art.7 alin.1 şi alin.4 şi art.10 din Legea nr.85/1992 şi ale Decretului – lege nr.61/1990, la preţul de 1250 lei, conform raportului de expertiză tehnică judiciară nr.3617/01.04.2009 întocmit de expertul V.G.; a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata unei amenzi civile şi a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 2008,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că reclamanta C.A.M.L. ocupă camera 30 din căminul 2 situat în mun. Bucureşti, …, astfel cum rezultă din chitanţele ataşate la dosar, care atestă plata chiriei, aspect necontestat de către pârâtă.
Imobilul sus menţionat se află în proprietatea pârâtei SC … SA., fiind preluat de la S.C. Electroaparataj S.A., în urma procesului de divizare parţială a acestei societăţi, în condiţiile în care făcea parte din patrimoniul acesteia potrivit art. 20 din Legea 15/1990, iar dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară conform încheierii nr.211811/02.04.2008 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 2.
Deşi între părţi nu s-a încheiat un contract de închiriere în formă scrisă, instanţa a reţinut că în cauză s-a făcut dovada existenţei unor raporturi de locaţiune, raporturi ce rezultă din împrejurarea că reclamanta achită chirie pârâtei pentru camera ocupată în imobil. Inexistenţa înscrisului probator nu poate conduce la concluzia că reclamanta nu are un titlu locativ asupra camerei ocupate, întrucât în materia locaţiunii forma scrisă este prevăzută doar ad probationem, nu şi ad validitatem. Este adevărat că, în această materie, art. 1416 – 1417 C.civ. prevăd reguli speciale privind proba contractului, în măsura în care acesta nu este constatat printr-un înscris, reguli care se aplică însă numai în cazul în care se neagă existenţa raporturilor de locaţiune sau cuantumul chiriei, situaţie care nu se regăseşte în speţă, pârâta necontestând nici raporturile de locaţiune şi nici cuantumul chiriei, aspect care rezultă din întâmpinarea formulată în cauză.
La data de 21.07.2008, reclamanta a formulat o cerere de cumpărare a imobilului sus-menţionat, în temeiul art.7 din Legea nr.85/1992, adresată pârâtei în calitate de proprietară, însă aceasta nu a formulat niciun răspuns, atitudinea sa echivalând cu un refuz de vânzare.
Astfel, potrivit art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, „locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului – lege 61/1990 şi ale prezentei legi”. De asemenea, art. 7 alin. 4 prevede că „evaluarea şi vânzarea locuinţelor prevăzute la alin. 1 (…), pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condiţiile Decretului – lege nr.61/1990 şi ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienţii de uzură din Decretul 93/1977, la un preţ indexat în funcţie de creşterea salariului minim brut pe ţară la data cumpărării, faţă de cel existent la data intrării în vigoare a Legii 85/1992”, iar alin. 6 al art. 7 prevede că „ beneficiază de prevederile alin. 1 şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare”.
Trebuie subliniat că dispoziţiile legale anterior citate consacră o obligaţie în sarcina persoanelor juridice care deţin locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, de a vinde aceste locuinţe către titularii contractelor de închiriere, la cererea acestora, însă numai în măsura în care calitatea de chiriaş a solicitantului este indubitabilă.
Astfel cum rezultă din probele administrate căminul în care se află camera a cărei înstrăinare se solicită pe calea prezentei acţiuni a fost construit anterior intrării în vigoare a Legii nr. 85/1992 din fondurile Întreprinderii Electroaparataj Bucureşti, iar reclamanta are calitatea de chiriaşă a camerei ocupate, după cum reiese din chitanţele de plată a chiriei, coroborată cu faptul ocupării imobilului, aspecte necontestate de ambele părţi.
De asemenea, sunt neîntemeiate susţinerile pârâtei privind incidenţa în cauză a prevederilor art. 7 alin. 8 din Legea 85/1992 potrivit cărora „ unităţile economice sau bugetare pot să deţină şi să construiască din fondurile proprii locuinţe de serviciu, destinate închirierii salariaţilor acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare şi eventuala înstrăinare a acestor locuinţe se vor stabili de consiliile de administraţie, respectiv de conducerile unităţilor”. Astfel, instanţa a apreciat că aceste prevederi legale se referă la locuinţele de serviciu construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare după intrarea în vigoare a legii. Această concluzie este determinată de împrejurarea că spre deosebire de formularea art. 7 alin. 1 legiuitorul nu a mai folosit expresia „de stat”, precum şi expresia „până la data intrării în vigoare a prezentei legi” . Noţiunea de unitate economică sau bugetară „de stat” era caracteristică regimului anterior Revoluţiei din 1989, noţiune pe care, în art. 7 alin. 8, legiuitorul nu a mai folosit-o, deoarece s-a referit exclusiv la perioada ulterioară acestui moment. Aceeaşi interpretare este impusă şi de faptul că în fostul regim nu exista noţiunea de „fonduri proprii” ale unităţilor de stat, toate fondurile aparţinând statului.
În plus, interpretarea dată de pârâtă ar lipsi de efecte juridice prevederile art. 7 alin.1 din Legea 85/1992, consacrând o nouă excepţie (pe lângă locuinţele de intervenţie), respectiv locuinţele de serviciu, de la regula că locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cerere. De altfel, în speţă, nu s-a făcut dovada că locuinţa ocupată de reclamantă ar fi o locuinţă de serviciu, dar, chiar şi în situaţia în care s-ar reţine că raportul de locaţiune este accesoriu contractului de muncă, trebuie observat că singura excepţie consacrată de lege cu privire la acest aspect vizează doar locuinţele de intervenţie, camera în cauză neintrând în această categorie.
Instanţa a avut în vedere faptul că obligaţia consacrată de prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr.85/1992 există şi în situaţia în care pârâta este o societate comercială cu capital privat, întrucât obligaţia vânzării acestor locuinţe către chiriaşi este una in rem, iar nu in personam ce ar fi avut în considerare societatea comercială ce a luat naştere pe calea privatizării, astfel cum s-a statuat în practica Curţii Constituţionale.
În privinţa calităţii reclamantei de chiriaş, sunt relevante prevederile art.7 din Legea nr.85/1992, care fac referire la înstrăinarea locuinţelor către titularii contractelor de închiriere, fără a condiţiona încheierea actului juridic de calitatea de angajat al societăţii deţinătoare a imobilului la momentul efectuării vânzării – cumpărării, interesând doar calitatea de chiriaş la momentul formulării cererii de cumpărare, independent de existenţa sau inexistenţa unui contract de muncă încheiat cu pârâta, deoarece art.7 alin.6 din acelaşi act normativ dispune că beneficiază de prevederile alin.1 şi chiriaşii care nu sunt angajaţii unităţilor proprietare.
Este important de subliniat că pârâta, deşi avea posibilitatea denunţării unilaterale a contractului de închiriere încheiat cu reclamanta, nu a făcut acest lucru, nedepunând înscrisuri doveditoare în acest sens, şi nici nu a introdus acţiune în evacuarea reclamantei, nici anterior şi nici ulterior formulării cererii de cumpărare, exprimând un refuz tacit şi nejustificat dedus din lipsa oricărui răspuns la cererea transmisă la data de 21.07.2008.
În aceste condiţii, este indubitabilă calitatea reclamantei de chiriaş al imobilului solicitat pentru cumpărare, la data formulării cererii, iar în lipsa unui înscris probator al contractului de închiriere, la care se adaugă soluţia irevocabilă pronunţată prin decizia civilă nr.996/09.07.2007 a Tribunalului Bucureşti – secţia a V-a civilă în dosarul nr.12323/300/2005 al Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, se poate considera că reclamanta este titulara acestui contract.
În ceea ce priveşte preţul imobilului, instanţa a ţinut seama de concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară nr.3617/01.04.2009, întocmit de expertul specialitatea evaluarea proprietăţii imobiliare V.G., în care s-a stabilit un preţ de 1250 lei, în acord cu dispoziţiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 şi ale Decretului nr.61/1990. Apărările pârâtei în sensul că preţul oricărui act juridic se stabileşte conform principiului libertăţii contractuale, prin liberă negociere, nu pot fi primite, întrucât în situaţia dată legiuitorul a înţeles să intervină şi să stabilească un preţ legal pentru ocrotirea unei categorii defavorizate de cetăţeni, în scopul realizării justiţiei sociale. De aceea, preţul contractului de vânzare – cumpărare încheiat în temeiul art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 nu poate fi decât cel prevăzut la alin. 4, în conformitate cu care „evaluarea şi vânzarea locuinţelor prevăzute la alin. 1 (…), pentru care nu s-au încheiat contracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi, se vor face în condiţiile Decretului – lege nr.61/1990 şi ale prezentei legi, completate cu prevederile referitoare la coeficienţii de uzură din Decretul 93/1977, la un preţ indexat în funcţie de creşterea salariului minim brut pe ţară la data cumpărării, faţă de cel existent la data intrării în vigoare a Legii 85/1992”. Dacă s-ar accepta un preţ impus liber de piaţă, s-ar ajunge la eludarea acestor norme juridice de protecţie socială şi la lipsirea de orice eficienţă a prevederilor Legii nr.85/1992.
În final, trebuie subliniat că dispoziţiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 consacră o normă de justiţie socială, chiriaşii având posibilitatea să cumpere camerele ocupate, în condiţiile fixate de lege, în considerarea contribuţiei şi a stării lor materiale, limitarea dreptului de proprietate întemeindu-se pe o bază legală, urmărind un scop legitim şi fiind proporţională, din perspectiva necesităţii ei într-o societate democratică şi a justificării sociale şi morale, în acord cu jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului.
În schimb, instanţa a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata unei amenzi civile, întrucât nu sunt îndeplinite cerinţele art.5803 C.pr.civ., stabilite printr-o interpretare sistematică în raport de prevederile art.5802 C.pr.civ. Astfel, o atare posibilitate există doar în situaţia în care obligaţia de a face este cuprinsă într-un titlu executoriu, iar debitorul refuză îndeplinirea acesteia, cu toate că au trecut 10 zile de la primirea somaţiei. Or, este evident că aceste condiţii nu sunt îndeplinite în cauza de faţă, astfel că abia după rămânerea definitivă a prezentei hotărâri judecătoreşti se poate pune problema executării silite şi, implicit, a aplicării sancţiunii de drept procesual civil, solicitată de reclamantă.
Totodată, în temeiul art.274 C.pr.civ., ţinând seama de soluţia de admitere în parte a cererii, întrucât pârâta a căzut în pretenţii, instanţa a respins ca neîntemeiată cererea acesteia de acordare a cheltuielilor de judecată, deoarece doar partea care obţine câştig de cauză este îndreptăţită la recuperarea acestor sume. De asemenea, pentru aceleaşi argumente, întrucât s-a reţinut culpa procesuală a pârâtei, aceasta a fost obligată să plătească reclamantei cheltuielile de judecată efectuate cu soluţionarea litigiului în cuantum de 2008,3 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru de 8 lei, timbru judiciar de 0,3 lei şi onorariul avocaţial în cuantum de 2000 lei, achitat cu chitanţa nr.16/08.07.2008.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta S.C. …. S.A., solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei apelate, în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.
Au fost invocate drept motive de apel greşita respingere a excepţiei inadmisibilităţii capătului de cerere privind stabilirea de către instanţă a preţului, interpretarea eronată a prevederilor art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, în condiţiile în care se referă la deţinerea locuinţelor de serviciu construite din fonduri proprii înainte dar şi după intrarea în vigoare a Legii nr. 85/1992, indiferent dacă la data intrării în vigoare a legii exista vreun contract de închiriere; calculul greşit al preţului prin raportare la cota parte deţinută din suprafaţa comună.
În drept, apelul se întemeiază pe dispoziţiile art. 282 şi următoarele C.proc.civ.
Cererea de apel a fost legal timbrată.
Intimata a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia tardivităţii declarării căii de atac, solicitând totodată respingerea apelului ca neîntemeiat, având în vedere că preţul este stabilit de legiuitor, că art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 nu este aplicabil, că expertul a calculat corect valoarea impusă de lege privind locuinţa construită din cota parte de teren.
În drept, au fost invocate prevederile art. 115-118 C.p.c., ale Legii nr. 85/1992 şi ale DL nr. 61/1990.
Analizând actele şi lucrările dosarului cu referire la motivele de apel şi excepţia procesuală invocate, tribunalul apreciază calea de atac fondată pentru cele ce preced:
În ceea ce priveşte excepţia tardivităţii formulării căii de atac, se constată că hotărârea judecătorească a fost comunicată apelantei la data de 20.01.2010, iar calea de atac a fost exercitată la 04.02.2010, data poştei, cu respectarea prevederilor art. 284 alin. 1 Cod de procedură civilă coroborate cu art. 101 alin. 1 şi art. 104 din acelaşi act normativ.
Constatând că apelul a fost declarat în termenul legal, tribunalul va respinge ca neîntemeiată excepţia procesuală invocată de intimata reclamantă.
Pe fond, căminul 2 situat în Bucureşti, str…. a fost construit de Întreprinderea Eletroaparataj, din fonduri proprii, pentru a servi necesităţilor locative ale angajaţilor instituţiei, aspect ce reiese din autorizaţia nr. 6H/08.12.1978 şi din procesul verbal de recepţie finală nr. 24635/05.08.1981.
Ulterior, patrimoniul întreprinderii a fost transferat către apelanta din prezentul litigiu, conform protocolului de predare primire din data de 06.02.2007.
Câtă vreme imobilul în ansamblul său a fost construit de Electroaparataj pentru a se asigura necesităţile locative ale propriilor săi angajaţi, fiind utilizat cu această destinaţie încă de la început, simpla împrejurare că apartamentele (camerele) din Cămin au fost excedentare în raport cu numărul propriilor angajaţi şi ulterior, ai apelantei, astfel încât au fost încheiate contracte de închiriere sau derulate raporturi locative, ca în speţă, şi cu alte persoane decât angajaţi ai locatorului, prin aceasta nu însemnă că regimul juridic iniţial stabilit al imobilului s-a schimbat, neexistând o normă legală care să permită o astfel de interpretare.
Dacă s-ar admite că ar fi operat o schimbare de regim juridic, dat fiind caracterul de persoană juridică de drept privat şi respectiv, calitatea apelantei de societate cu capital integral privat, singura concluzie plauzibilă ar fi aceea de stabilire a unor raporturi locative pe principiul libertăţii contractuale, conform art. 942 Cod civil, potrivit legii cererii şi ofertei, şi nicidecum reţinerea incidenţei art. 7 alin. 1 din Legea 85/1992.
Prin urmare, în mod greşit a apreciat prima instanţă că în speţă nu s-a făcut dovada că locuinţa ocupată este o locuinţă de serviciu, destinaţie dată imobilului de la momentul construirii acestuia.
Din această perspectivă, se observă că sunt aplicabile normele din art. 7 alin. 8 ale Legii nr. 85/1992, care se preocupă tocmai de situaţia locuinţelor de natura celei în litigiu, topografia textelor indicând o reglementare a unei situaţii de excepţie de la regula din alin. 1 al aceluiaşi art. 7.
Astfel, potrivit art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992, “unităţile economice sau bugetare pot să deţină şi să construiască din fonduri proprii locuinţe de serviciu, destinate închirierii salariaţilor acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare şi eventuala înstrăinare a acestor locuinţe se vor stabili de consiliile de administraţie, respectiv de conducerile unităţilor”.
Această normă constituie o derogare de la alin. 1 al aceluiaşi art. 7, în sensul că nu impune vânzarea la cerere a spaţiului locativ, astfel cum se prevede în cazul general al locuinţelor construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, altele decât locuinţele de intervenţie.
Derogarea este explicabilă prin ipoteza particulară reglementată, ce are în vedere scopul deţinerii de locuinţe de serviciu, acela deja arătat, al satisfacerii nevoilor locative ale salariaţilor, care presupune libertatea unităţii de a gestiona un astfel de patrimoniu în funcţie de date şi împrejurări concrete.
Este de precizat că norma din alin. 8 este aplicabilă în speţă, cum corect susţine apelanta, independent de faptul că locuinţa în discuţie este construită anterior anului 1989, din fondurile proprii ale fostei unităţi economice de stat Electroaparataj, reorganizată după 1990 şi ulterior privatizată.
Acest fapt incontestabil nu exclude incidenţa alin. 8 al art. 7 în favoarea alin. 1, ce se preocupă de acest tip de imobile.
Potrivit art. 7 alin. 8, unităţile economice pot “deţine” şi “construi din fonduri proprii” locuinţe de serviciu, distincţia vizând tocmai sursa fondurilor pe baza cărora s-a construit locuinţa respectivă.
Astfel, prima ipoteză se referă la preexistenţa în patrimoniu a unor spaţii deja construite, indiferent dacă din surse proprii ori din alte fonduri, fiind posibilă, aşadar, deţinerea de locuinţe construite din fondurile fostelor unităţi economice de stat, dacă este vorba despre un imobil construit înainte de 1989.
Cea de-a doua ipoteză, vizează acte viitoare de construire a unor asemenea locuinţe, descrierea acestei situaţii nefiind relevantă în speţă decât în măsura în care serveşte delimitării clare a ipotezelor legale.
Or, această delimitare este certă, chiar dacă cele două ipoteze sunt legate prin conjuncţia “şi”, ce ar presupune că se are în vedere o situaţie unică, cea pe care am arătat-o anterior ca fiind corespondentul celei de-a doua ipoteze.
Constatarea că art.7 alin. 8 acoperă inclusiv situaţia locuinţelor de care se preocupă alin. 1, desprinsă prin interpretarea literală şi teleologică, este confirmată prin coroborarea normei cu cea din art. 51 din legea cadru reprezentată de Legea nr. 114/1996, potrivit căruia “fondul de locuinţe de serviciu se compune din: a) locuinţe existente, care, potrivit prevederilor legale, rămân cu destinaţia de locuinţe de serviciu la data intrării în vigoare a prezentei legi; b) locuinţe noi”.
Art. 7 alin. 8 din Legea nr. 85/1992 ilustrează tocmai cele două categorii de locuinţe de serviciu, în speţă, locuinţa integrându-se în cea de la lit. a.
Derogarea conţinută în alin. 8 faţă de alin. 1, explicabilă prin natura particulară a locuinţei reglementate, rezidă în înlăturarea restricţiilor aduse exerciţiului dreptului de dispoziţie asupra locuinţelor de natura celor prevăzute în alin. 1, în sensul că nu se mai impune obligaţia de a vinde în urma unei simple cereri a chiriaşului, unitatea putând decide liber asupra vânzării unor astfel de locuinţe.
Trebuie reluată precizarea că pârâta iniţială SC Electroaparataj SA, şi succesoarea acesteia, ca urmare a procedurii de divizare a SC Electroaparataj SA ,SC … SA sunt, încă de la data promovării acţiunii pendinte, unităţi cu capital social privat, situaţie în raport de care acestora nu le pot fi impuse obligaţii fundamentate pe raţiuni de justiţie socială ori de protecţie socială, în condiţiile în care societăţile comerciale sunt persoane juridice de drept privat, potrivit art. 1 din Legea nr. 31/1990, a căror organizare şi funcţionare constituie expresia libertăţii de asociere consacrată prin art. 37 din României, având dreptul de a-şi administra patrimoniul potrivit cu scopul societăţii şi cu interesul privat al acesteia.
Realizarea protecţiei sociale reprezintă o obligaţie a statului, context în care sunt relevante dispoziţiile art. 135 alin. 2 lit. f din Constituţia României, statul fiind cel care trebuie să asigure „crearea condiţiilor necesare pentru creşterea calităţii vieţii”.
Aşadar, chiar dacă s-ar admite că sunt incidente în speţă prevederile art. 7 alin. 1 din Legea nr. 85/1992, nu se poate ignora că politica de protecţie a unei categorii sociale (aceea a chiriaşilor din locuinţele construite anterior anului 1989) nu se poate materializa în impunerea unei obligaţii de vânzare către chiriaşi în sarcina actualelor persoane juridice de drept privat, chiar dacă în patrimoniul acestora se regăsesc locuinţe de natura celor arătate.
În raport cu scopul limitării dreptului de proprietate asupra unor astfel de imobile – protecţia chiriaşilor -, este suficientă o reglementare a folosinţei bunului, prin eventuala obligaţie de menţinere a titlurilor locative, însă impunerea unei obligaţii de vânzare depăşeşte cadrul unei asemenea protecţii, conturându-se drept o sarcină exorbitantă pentru actualii proprietari.
Faţă de cele arătate, se apreciază că susţinerea apelantei cu privire la incidenţa art. 7 alin. 8 din legea specială este întemeiată, în mod greşit prima instanţă obligând pârâta să vândă reclamantei camera nr. 30 din căminul 2.
Referitor la modul de soluţionare a excepţiei inadmisibilităţii, se apreciază că în mod corect prima instanţa a respins-o ca neîntemeiată, având în vedere că acţiunea principală a fost întemeiată pe Legea nr. 85/1992, normă derogatorie de la dreptul comun, ce a permis legiuitorului să stabilească un preţ, exterior voinţei părţilor, în cazul încheierii contractelor de vânzare cumpărare, cu respectarea cerinţelor legale.
Motivul de apel privind calculul greşit al preţului de către expert nu va mai forma obiectul analizei tribunalului, faţă de considerentele anterior menţionate.
În temeiul art. 296 Cod de procedură civilă, se va admite apelul, se va schimba în parte sentinţa civilă apelată în sensul că se vor respinge ca nefondate capetele de cerere privind obligarea intimatei pârâte la vânzarea imobilului în litigiu şi plata cheltuielilor de judecată (acesta din urmă prin raportare la soluţia pronunţată pe fond şi în lipsa culpei procesuale a apelantei pârâte).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca neîntemeiată, excepţia tardivităţii formulării căii de atac.
Admite apelul formulat de apelanta pârâtă SC …. SRL, cu sediul în …, împotriva sentinţei civile nr.8223/06.11.2009 pronunţată de Judecătoria Sectorului 4 Bucureşti în dosarul nr.12058/30/2008, în contradictoriu cu intimata reclamantă C.A.M.L., cu domiciliul ….
Schimbă în parte sentinţa civilă apelată în sensul că:
Respinge ca nefondate capetele de cerere privind obligarea intimatei pârâte la vânzarea imobilului în litigiu şi la plata cheltuielilor de judecată.
Cu recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţă publică, azi, 07.10.2010.
PREŞEDINTE, JUDECĂTOR, GREFIER,
Veronica Năstasie Laura Olteanu Cristina Mateescu
red.L.O.
4 ex./th.red.N.V.
JUD.S. 1/Jud.Tudor Mihaela
