ROMÂNIA
JUDEC?TORIA SECTORULUI 4 BUCURE?TI – SEC?IA CIVIL?
Sentin?a civil? nr. …
?edin?a public? de la 08 Martie 2012
Instan?a constituit? din:
PRE?EDINTE: …
GREFIER: …
Pe rol se afl? solu?ionarea cauzei civile, având ca obiect ordonan?? pre?edin?ial? – evacuare, formulat? de reclaman?ii …în contradictoriu cu pârâta ….
La apelul nominal f?cut în ?edin?? public?, la ordine, au r?spuns reclaman?ii, prin avocat …, care depune la dosar delega?ie de substituire a avocatului …, cu împuternicire avoca?ial? la dosarul cauzei (fila 62), lips? fiind pârâta.
Procedura de citare este legal îndeplinit?.
S-a f?cut referatul cauzei de c?tre grefierul de ?edin??, dup? care:
Nefiind cereri de formulat sau excep?ii de invocat, instan?a acord? p?r?ilor prezente cuvântul asupra propunerii de probe:
Având cuvântul, avocatul reclaman?ilor solicit? încuviin?area probei cu înscrisurile aflate la dosarul cauzei.
Deliberând, în condi?iile art. 167 C.pr.civ., instan?a încuviin?eaz? pentru reclaman?i ?i pentru pârât? proba cu înscrisuri, solicitat? de pârât? prin întâmpinare, considerând-o legal?, verosimil?, pertinent? ?i concludent? solu?ion?rii cauzei, ?i, fa?? de obiectul cauzei – ordonan?? pre?edin?ial? ?i de specificul acestei proceduri, care permite numai o pip?ire a fondului raporturilor dintre p?r?i ?i impune solu?ionarea cu celeritate a dosarului, respinge ca neutil? cauzei proba cu interogatoriul reclamantei …, solicitat? de pârât?, care, de altfel, nici nu a indicat faptele pe care inten?ioneaz? s? le dovedeasc? prin intermediul acestui mijloc de prob?.
Nemaifiind alte cereri de formulat sau probe de administrat, instan?a constat? cauza în stare de judecat? ?i acord? p?r?ilor prezente cuvântul în cadrul dezbaterilor:
Având cuvântul, avocatul reclaman?ilor solicit? admiterea ac?iunii ?i evacuarea pârâtei din imobilele ce au format obiectul contractelor de închiriere nr. … ?i nr. …, ar?tând c? î?i rezerv? dreptul de a solicita cheltuieli de judecat? pe calea unei ac?iuni separate. Sus?ine c? de?i pârâta a notificat reclamantei … rezilierea contractului de închiriere nr. …, în fapt nu a p?r?sit niciodat? imobilul ce formeaz? obiectul acestuia. Arat? c? sunt îndeplinite cerin?ele art. 581 C.pr.civ., urgen?a fiind dat? de prejudiciul pe care pârâta îl cauzeaz? reclaman?ilor prin ocuparea abuziv? a imobilelor, iar m?sura ce se va dispune este vremelnic?, urmând s? produc? efecte pân? la solu?ionarea irevocabil? a ac?iunii de fond de evacuare dintre p?r?i.
Instan?a re?ine cauza spre solu?ionare.
INSTAN?A,
Deliberând asupra cauzei civile de fa??, constat? urm?toarele:
Prin ac?iunea înregistrat? pe rolul acestei instan?e sub num?rul de mai sus la data de 13.12.2011 (data po?tei 09.12.2011), reclaman?ii …au chemat în judecat? pe pârâta …., solicitând ca, prin hot?rârea ce se va pronun?a, s? se dispun?, pe calea ordonan?ei pre?edin?iale, evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucure?ti, …; cu cheltuieli de judecat?.
În motivarea cererii, reclaman?ii au ar?tat c? prin contractele de închiriere nr. … ?i nr. …, … a închiriat pârâtei o construc?ie tip hal? în suprafa?? de 1.240 mp ?i o construc?ie tip hal? în suprafa?? de 620 mp, ambele situate pe un teren în suprafa?? de …mp, aflat la adresa din Bucure?ti, ….
Au mai ar?tat reclaman?ii c? întrucât pârâta nu ?i-a respectat obliga?iile contractuale asumate, cele dou? contracte de închiriere men?ionate au fost reziliate prin aplicarea de c?tre locatorul … a pactului comisoriu de gradul IV prev?zut în cuprinsul contractelor în discu?ie, la articolul 6.3.2, rezilierea fiind comunicat? pârâtei la data de 06.12.2010 prin intermediul executorului judec?toresc. Reclaman?ii au sus?inut c? pârâta nu a contestat în nici un fel intervenirea pactului comisoriu de gradul IV, iar în litigiul de fond, nr. …, a recunoscut încetarea efectelor contractului de închiriere nr. …, sus?inând c? a comunicat acest lucru c?tre … printr-o notificare din data de 28.03.2011.
Reclaman?ii au sus?inut c? în cauz? sunt îndeplinite cerin?ele impuse de art. 581 C.pr.civ., urgen?a fiind dat? de ocuparea abuziv? a spa?iilor în litigiu de c?tre pârât? dup? încetarea efectelor contractelor de închiriere ca urmare a rezilierii lor ?i de încheierea de c?tre aceasta, la data de 21.03.2011, f?r? acordul …, a unui contract de subînchiriere cu …. Cu privire la caracterul vremelnic, reclaman?ii au ar?tat c? aceast? ac?iune este singura modalitate de încetare a actelor abuzive s?vâr?ite de c?tre pârât? ?i c? efectele ordonan?ei pre?edin?iale se vor produce doar pân? la solu?ionarea litigiului de fond, ce formeaz? obiectul dosarului … al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti, iar cu privire la neprejudecarea fondului, a ar?tat c? instan?a va cerceta în cauza de fa?? numai dac? aparen?a dreptului este în favoarea reclaman?ilor.
În drept, reclaman?ii au invocat prevederile art. 581 ?i art. 109 C.pr.civ.
În dovedire, reclaman?ii au solicitat încuviin?area probei cu înscrisuri ?i au depus la dosar, în copie, contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de Biroul Notarial „…” din Bucure?ti, contract de comodat din data de 23.01.2007, contractele de închiriere nr. … ?i nr. …, notific?rile nr. … transmise pârâtei prin intermediul B.E.J. „…” ?i dovada comunic?rii lor c?tre pârât?, cerere de admitere ?i de înscriere în tabelul crean?elor formulat? în dosarul nr. … al Tribunalului Bucure?ti – Sec?ia a VII-a Comercial?, cita?ie emis? la data de 18.07.2011 de Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a VII-a Comercial? în dosarul nr. …, contract de subînchiriere din data de 21.03.2011, notificarea nr. … transmis? reclamantei … de c?tre pârât?, prin administrator judiciar, ?i informa?ii de pe portalul instan?elor de judecat? privind dosarele nr. … ?i nr. … ale Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti.
Ac?iunea a fost legal timbrat? cu suma de 10 lei tax? judiciar? de timbru ?i cu timbru judiciar de 0,3 lei.
La termenul de judecat? de la 23.02.2012, pârâta …., societate aflat? în procedura de insolven??, prin administrator special …, a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ac?iunii reclamantei … ca inadmisibil?, ca urmare a neîndeplinirii condi?iilor cumulative prev?zute de art. 581 C.pr.civ.; cu cheltuieli de judecat?.
În motivare, pârâta a ar?tat c? prin sentin?a comercial? nr. … pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a VII-a Comercial? în dosarul nr. …, s-a dispus deschiderea procedurii de insolven??/reorganizare judiciar? a debitoarei …. ?i numirea … în calitate de administrator judiciar al acesteia.
A sus?inut pârâta c? în privin?a contractului de închiriere nr. …, conform clauzelor contractuale, a pl?tit reclamantei … în avans chiria pe întreaga durat? a contractului, respectiv pe 15 ani. Referitor la contractul de închiriere nr. …, pârâta a ar?tat c? p?r?ile au convenit plata unei chirii lunare de …Euro ?i c? prin notificarea nr. …, … a comunicat reclamantei … rezilierea sa în spiritul reorganiz?rii societ??ii ?i restrângerii activit??ii.
A învederat pârâta c? între p?r?i a ap?rut o stare conflictual?, reclamanta … solicitând evacuarea sa pe calea dreptului comun în cadrul dosarului nr. … al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti. Pârâta a men?ionat c? a formulat cerere reconven?ional? în dosarul nr. …, solicitând respingerea ac?iunii ca fiind lipsit? de obiect în privin?a contractului nr. … ?i ca inadmisibil? în privin?a contractului nr. …, pentru care a pl?tit chiria în avans.
Pârâta a ar?tat c? analiza detaliat? a raporturilor juridice dintre p?r?i este incompatibil? cu specificul procedurii ordonan?ei pre?edin?iale.
În drept, pârâta a invocat dispozi?iile art. 115 ?i art. 119 C.pr.civ.
În dovedire, pârâta a solicitat încuviin?area probelor cu înscrisuri ?i cu interogatoriul reclamantei … ?i a depus la dosar, în copie, notificarea nr. … transmis? reclamantei de c?tre pârât?, prin administrator judiciar …, informa?ii de pe portalul instan?elor de judecat? privind dosarul nr. … al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti, întâmpinare ?i cerere reconven?ional? formulate de pârât? în dosarul nr. … al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti, adres? emis? la data de 08.03.2011 de Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a VII-a Comercial? în dosarul nr. … ?i procesul-verbal al Adun?rii Generale a Asocia?ilor …. din data de 09.03.2011, de numire a administratorului special al societ??ii în condi?iile art. 18 din Legea nr. 85/2006.
La termenul de judecat? de la 08.03.2012, instan?a a încuviin?at pentru reclaman?i ?i pentru pârât? proba cu înscrisuri ?i a respins ca neutil? cauzei proba cu interogatoriul reclamantei …, solicitat? de pârât?.
Analizând actele ?i lucr?rile dosarului, instan?a re?ine urm?toarele:
Prin contractul de închiriere nr. …, astfel cum a fost modificat prin actul adi?ional nr. 1, reclamanta … a închiriat pârâtei …. imobilul format din construc?ie tip hal? în suprafa?? de 620 mp ?i din terenul aferent, în suprafa?? de …mp, situat în Bucure?ti, …, termenul de închiriere fiind de 15 ani, cu începere de la data de 25.02.2008, iar cuantumul chiriei fiind de …Euro lunar, plus TVA, pân? la începerea activit??ii de c?tre locatar, ?i de … Euro lunar, plus TVA, pentru perioada ulterioar?. S-a men?ionat în contract c? spa?iul închiriat va fi destinat desf??ur?rii activit??ii comerciale a locatarului ?i c? locatorul este de acord ca acesta s? î?i stabileasc? sediul social ?i s? înfiin?eze un punct de lucru în acest spa?iu. S-a prev?zut, totodat?, c? în cazul în care se modific? cadrul legislativ ?i locatarul nu î?i mai poate desf??ura activitatea conform obiectului de activitate, acesta are dreptul de a subînchiria spa?iul închiriat pân? la expirarea contractului de închiriere, având acordul în acest sens al locatorului.
Prin contractul de închiriere nr. …, reclamanta … a închiriat pârâtei …. o construc?ie tip hal? în suprafa?? de 620 mp, situat? pe un teren în suprafa?? de …mp, aflat la adresa din Bucure?ti, …, termenul de închiriere fiind de 15 ani, cu începere de la data de 12.05.2008, iar cuantumul chiriei fiind de 1… Euro lunar, plus TVA. S-a prev?zut în contract c? locatarul va pl?ti locatorului suma de … Euro, cu titlu de chirie în avans, cel mai târziu pân? la sfâr?itul anului 2008. S-a men?ionat, totodat?, c? spa?iul închiriat va fi destinat desf??ur?rii activit??ii comerciale a locatarului ?i c? locatorul este de acord ca acesta s? î?i stabileasc? sediul social ?i s? înfiin?eze un punct de lucru în acest spa?iu. De asemenea, p?r?ile au prev?zut c? în cazul în care se modific? cadrul legislativ ?i locatarul nu î?i mai poate desf??ura activitatea conform obiectului de activitate, acesta are dreptul de a subînchiria spa?iul închiriat pân? la expirarea contractului de închiriere, având acordul în acest sens al locatorului.
Terenul în suprafa?? total? de 3.019,35 mp în acte ?i de 3.012,34 mp conform m?sur?torilor cadastrale a fost cump?rat de so?ii … prin contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de Biroul Notarial „…” din Bucure?ti, iar ulterior dat în comodat de ace?tia, pentru o perioad? de 10 ani, începând cu data de 23.01.2007, societ??ii comerciale …, de?inut? de ei, în baza contractului de comodat din data de 23.01.2007.
Prin notific?rile nr. 532 ?i nr. 533 din data de 06.12.2010, transmise prin intermediul B.E.J. „…”, reclamanta … a comunicat pârâtei …. rezilierea contractelor de închiriere nr. … ?i nr. … în temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat în cele dou? contracte, pentru nerespectarea de c?tre pârât? a obliga?iilor contractuale asumate, respectiv neîncheierea pe cheltuiala sa a unei asigur?ri împotriva tuturor riscurilor ?i neplata cuantumului facturilor aferente utilit??ilor proprii spa?iului închiriat, precum ?i a cheltuielilor de între?inere a acestui spa?iu, în privin?a contractului de închiriere nr. …, ?i neplata chiriei în avans în cuantum de … Euro, neîncheierea unei poli?e de cu privire la riscurile pentru care ar opta orice proprietar prudent ?i neplata facturilor aferente utilit??ilor proprii spa?iului închiriat, precum ?i a cheltuielilor de între?inere a acestui spa?iu, în privin?a contractului de închiriere nr. ….
Prin sentin?a comercial? nr. … pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a VII-a Comercial? în dosarul nr. …, s-a dispus deschiderea procedurii de insolven?? împotriva debitoarei …. ?i numirea … în calitate de administrator judiciar al acesteia. Prin procesul-verbal al Adun?rii Generale a Asocia?ilor …. din data de 09.03.2011, a fost numit în calitate de administrator special al societ??ii, în condi?iile art. 18 din Legea nr. 85/2006, asociatul ….
Prin contractul de subînchiriere din data de 21.03.2011, pârâta …., prin administrator judiciar …, a subînchiriat c?tre …. spa?iul în suprafa?? total? de 114 mp, situat în Bucure?ti, …, pentru o durat? de un an, cu începere de la data de 01.04.2011 ?i contra unei chirii în cuantum de … Euro lunar.
Prin notificarea nr. …, administratorul judiciar … a comunicat reclamantei … rezilierea contractului de închiriere nr. …, începând cu data de 01.04.2011, în baza prevederilor art. 20 lit. j din Legea nr. 85/2006, motivat de faptul c? în contextul planului de reorganizare a societ??ii, costurile aferente utiliz?rii halei închiriate în baza acestui contract nu mai pot fi sus?inute. Notificarea a fost primit? de reclamant? la data de 30.03.2011.
La data de 04.04.2011, reclamanta … a sesizat Judec?toria sectorului 4 Bucure?ti, pe rolul c?reia s-a format dosarul nr. …, cu cerere de evacuare pe calea dreptului comun a pârâtei …. din imobilele ce au format obiectul contractelor de închiriere nr. … ?i nr. …. În cadrul dosarului men?ionat, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ac?iunii reclamantei ca fiind lipsit? de obiect în privin?a contractului nr. …, pentru care a comunicat reclamantei rezilierea începând cu data de 01.04.2011, ?i ca inadmisibil? în privin?a contractului nr. …, pentru care a pl?tit chiria în avans, precum ?i cerere reconven?ional?, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de … Euro, chirie pl?tit? în avans pentru contractul nr. …, cheltuieli utile ?i necesare eviden?iate în contabilitatea societ??ii, efectuate conform contractului, ?i profit nerealizat raportat la diferen?a de 12 ani r?mas? ca urmare imposibilit??ii execut?rii contractului, precum ?i instituirea unui drept de reten?ie pân? la plata acestei sume.
La data de 09.12.2011 (data po?tei), reclaman?ii …au solicitat, pe calea ordonan?ei pre?edin?iale, evacuarea pârâtei …. din imobilul situat în Bucure?ti, …, obiect al celor dou? contracte de închiriere mai sus men?ionate. S-a format în acest sens dosarul de fa??, nr. … al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti.
Potrivit art.581 alin.1 C.pr.civ., „Instan?a va putea s? ordone m?suri vremelnice în cazuri grabnice, pentru p?strarea unui drept care s-ar p?gubi prin întârziere, pentru prevenirea unei pagube iminente ?i care nu s-ar putea repara, precum ?i pentru înl?turarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei execut?ri.”
A?adar, pentru admisibilitatea cererii de ordonan?? pre?edin?ial?, art.581 alin.1 C.pr.civ. impune îndeplinirea cumulativ? a trei condi?ii: 1. urgen?a m?surii solicitat? a se lua pe aceast? cale; 2. caracterul vremelnic al m?surii respective; 3. neprejudecarea fondului prin luarea m?surii pe aceast? cale.
De?i are un caracter definitiv, s-a admis în doctrina ?i în practica judiciar? c? ?i evacuarea se poate dispune pe calea ordonan?ei pre?edin?iale, dar aceasta numai în cazul în care pârâtul nu de?ine un titlu cu privire la imobilul din care se solicit? evacuarea sa ?i cu condi?ia ca prin evacuare s? se urm?reasc? înl?turarea unor situa?ii abuzive. Evacuarea pe calea ordonan?ei pre?edin?iale nu este posibil? în cazul în care pârâtul de?ine un titlu, chiar dac? acesta este contestat de c?tre reclamant.
A?a cum a rezultat din situa?ia de fapt mai sus prezentat?, nici una dintre condi?iile impuse de art. 581 C.pr.civ. în materia ordonan?ei pre?edin?iale, astfel cum au fost nuan?ate de doctrina ?i practica judiciar? în privin?a evacu?rii, nu sunt îndeplinite în cauza de fa??.
Astfel, pârâta …. nu a intrat în mod abuziv în folosin?a spa?iului din care se solicit? evacuarea sa, aspect ce nu a fost contestat de c?tre reclaman?i, ci în baza contractelor de închiriere nr. … ?i nr. … pe care le-a încheiat cu reclamanta …, ambele cu o durat? de 15 ani începând cu momentul semn?rii lor de c?tre p?r?ile contractante.
Prin urmare, pârâta de?ine un titlu cu privire la imobilele din care se solicit? evacuarea sa, titlu care i-a conferit calitatea de detentor precar al acestora, despre care reclaman?ii sus?in îns? c? nu ar mai exista înc? din luna decembrie 2010, când ar fi intervenit rezilierea celor dou? contracte de închiriere men?ionate, prin interven?ia pactului comisioriu de gradul IV inserat în acestea, pentru neîndeplinirea de c?tre pârât? a obliga?iilor contractuale asumate. La rândul s?u, pârâta sus?ine c? afirma?iile reclaman?ilor sunt nefondate, c? ?i-a respectat toate obliga?iile contractuale ?i c? efectele contractului de închiriere nr. … ar fi încetat, într-adev?r, dar de la data de 01.04.2011 ?i din ini?iativa sa, ca urmare a intr?rii sale în procedura de insolven??.
Or, verificarea încet?rii sau nu a efectelor celor dou? contracte de închiriere mai sus men?ionate, a motivelor ?i a datei la care încetarea a intervenit, respectiv a inciden?ei sau nu în cauz? a pactului comisoriu inserat în contractele amintite, verificare indespensabil? pentru a se putea dispune evacuarea pârâtei din imobilele ce au format obiectul acestora, este incompatibil? cu procedura ordonan?ei pre?edin?iale, dat fiind c? ar implica în mod necesar l?murirea raporturilor juridice dintre p?r?i ?i stabilirea drepturilor fiec?reia asupra imobilelor în discu?ie, prin cercetarea îndeplinirii de c?tre pârât? a obliga?iilor contractuale asumate, precum ?i a dreptului acesteia de a subînchiria, ?i deci tran?area pe fond a litigiului dintre ele.
În plus, m?sura evacu?rii pârâtei nu reclam? urgen??, din moment ce, de?i sus?in c? rezilierea contractelor de închiriere ar fi intervenit înc? din luna decembrie 2010, dat? dup? care pârâta ar ocupa abuziv imobilele obiect al acestora, cauzându-le în acest fel un prejudiciu, reclaman?ii au introdus ac?iunea în evacuare pe calea dreptului comun abia în luna aprilie 2011, iar prezenta cerere de ordonan?? pre?edin?ial? abia în luna decembrie 2011, deci un an mai târziu. Prin urmare, dac? în decursul acestui an reclaman?ii nu s-au considerat atât de prejudicia?i încât s? o ac?ioneze pe pârât? în justi?ie în vederea evacu?rii, nu exist? nici un motiv pentru ca ace?tia s? pretind? în prezent evacuarea pârâtei pe cale de ordonan?? pre?edin?ial?, în loc s? a?tepte solu?ionarea ac?iunii de evacuare ini?iat? pe calea dreptului comun, obiect al dosarului nr. … al Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti.
Fa?? de toate cele de mai sus, constatând c? nu sunt îndeplinite condi?iile impuse de art. 581 C.pr.civ. în materia ordonan?ei pre?edin?iale, instan?a va respinge ac?iunea reclaman?ilor ca neîntemeiat?. De?i reclaman?ii se afl? în culp? procesual?, fa?? de prevederile art. 274 C.pr.civ., instan?a va respinge ca neîntemeiat? cererea pârâtei de obligare a reclamantei … la plata cheltuielilor de judecat?, dat fiind c? pârâta nu a f?cut dovada suport?rii vreunei cheltuieli în vederea sus?inerii ap?r?rii în prezentul dosar.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOT?R??TE:
Respinge ac?iunea, având ca obiect ordonan?? pre?edin?ial? – evacuare, formulat? de reclaman?ii …, …, to?i cu domiciliul ales la ….”, din Bucure?ti, ……., în contradictoriu cu pârâta …., cu sediul în Bucure?ti, …, societate comercial? în insolven??, având ca administator judiciar pe …, cu sediul în Bucure?ti, …, ca neîntemeiat?.
Respinge cererea pârâtei de obligare a reclamantei …, la plata cheltuielilor de judecat? ca neîntemeiat?.
Cu drept de recurs în termen de 5 zile de la pronun?are.
Pronun?at? în ?edin?? public? azi, 08 Martie 2012.
PRE?EDINTE, GREFIER,
5
