În motivarea cererii, reclamanta arata ca , parata …. este chiriasa (titulara contractului ) apartamentului nr. 42 din …. , sector 6 ,conform contractului de închiriere pentru suprafetele cu destinatie de locuinte nr. … ( valabil in prezent) încheiat intre aceasta, in calitate de chirias si Primaria Municipiului Bucuresti , in calitate de proprietar si SC Orizont SA in calitate de administrator , prelungit de drept conform O.G. nr. 8/2004 . Parata …. nu achitat cotele de întretinere aferente acestui apartament pe perioada martie 2010 – februarie 2011 cuantumul acestora este de 3269,90 lei reprezentând cote de întretinere restante pentru perioada mai sus mentionata .
A precizat reclamanta ca paratii nu au achitat cotele restante din anul 2008 , astfel ca in prezent au un sold total de 7801.2 lei. Desi a luat legatura cu parata ….. de nenumarate ori ,insistând sa achite cotele de întretinere restante , aceasta a refuzat de fiecare data sa dea curs cererilor reclamantei si notificarii nr. …. prin judecatoresc , motiv pentru care a promovat prezenta actiune.
Potrivit art. 24 lit. c) din Legea locuintei nr. 114/1996 republicata, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se poate dispune si la cererea asociatiei de atunci când chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca acestea au fost stabilite in sarcina chiriasului prin contractul de închiriere .
In contractul de închiriere pentru suprafetele cu destinatie locuinte nr. ….. încheiat intre Primaria Municipiului Bucuresti in calitate de proprietar si …… in calitate de chirias , cu privire la apartamentul nr. 42, se prevede ca rezilierea contractului înainte de termen se face la cererea Asociatiei atunci când chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni. De asemenea, din contract pct. V lit. b reiese ca sunt in sarcina chiriasului cheltuielile comune aferente apartamentului nr. 42.
Asociatia de Proprietari a pus in întârziere parata ….. pentru achitarea obligatiilor sub sanctiunea rezilierii contractului, punere in întârziere prin executorul judecatoresc ( notificare nr. ….. ), potrivit dispozitiilor art. 1079 C. civil. Astfel fiind întrunite toate conditiile pentru a va pronunta asupra rezilierii contractului de închiriere si anume : neexecutarea obligatiei, culpa partii in neexecutare si punerea in întârziere de catre partea care solicita rezilierea, pe cale de consecinta, conform dispozitiilor art.25 din Legea locuintei nr.114/1996 republicata, solicitam si evacuarea paratei din imobil si a celorlalti membrii ai familiei ( mentionati in contractul de închiriere ).
Reclamanta a solicitat sa se aiba in vedere ca parata mai are înca doua debite de achitat in valoare totala de 4531,30 lei stabilit prin hotarâri judecatoresti ( ….. ).
În drept, au fost invocate disp. Legii nr.230/2007, art.16 si 31 din Legea nr.114/1996.
În dovedirea cererii, reclamanta a depus în copie notificare nr……., situatia apartamentului nr.42, liste de plata a cotelor de întretinere aferente perioadei solicitate.
La data de 29.09.2011, reclamanta a depus la dosar cerere precizatoare ptin care arata ca îsi majoreaza pretentiile, în sensul ca solicita obligarea pârâtilor la plata sumei de 4743,77 lei reprezentând cote de întretinere restante pentru perioada martie 2010 – august 2011, având în vedere ca pârâtii nu au achitat cotele de întretinere pe perioada martie 2011 – august 2011 în cuantum de 1473,87 lei.
În sustinerea cererii, reclamanta a depus în copie situatia apartamentului nr.42, liste de plata a cotelor de întretinere pentru perioada solicitata, sentinta civila nr……. pronuntata de Judecatoria Sector 6 Bucuresti în dosarul nr………
La data de 18.10.2011, reclamanta a depus la dosar cerere modificatoare , în sensul ca, solicita obligarea pârâtilor la plata sumei de 2604,97 lei, reprezentând cote de întretinere restante pentru perioada iulie 2010 (partial) – august 2011 inclusiv, având în vedere ca la data de 11.10.2011, conform chitantei nr.910/11.10.2011, pârâtii au achitat suma de 1138,8 lei , reprezentând cote de întretinere aferente perioadei martie 2010 – iulie 2010, iar suma de 1000 lei reprezinta asistenta sociala sector 6.
La data de 18.10.2011, pârâtul Municipiul Bucuresti prin Primarul General a depus întâmpinare si cerere de chemare în garantie a numitilor ……., in calitate de chemati in garantie, care au calitate de chiriasi conform contractului de închiriere nr…….., astfel ca in situatia admiterii cererii principale, acestia sa fie obligati la plata sumelor solicitate de catre reclamanta, inclusiv cheltuieli de judecata.
De asemenea, pârâtul a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a Municipiului Bucuresti prin Primarul General, având în vedere ca, cheltuielile de întretinere se repartizeaza lunar in functie de numarul de persoane care locuiesc in luna respectiva in condominiu, iar cheltuielile comune se calculeaza in functie de cota parte indiviza din proprietatea comuna.
Listele de întretinere nu mentioneaza la rubrica privind apartamentul in cauza drept datornic Municipiul Bucuresti, ci persoana fizica, beneficiarul cotelor de întretinere.
Dispozitiile Legii 114/1996 stabilesc in sarcina proprietarului doar obligatiile privind reparatiile capitale privind întretinerea si repararea structurii de rezistenta a cladirii, instalatiile comune (art.28) iar in sarcina chiriasului tot ceea ce tine de folosinta locuintei (art.29). Asadar, printr-o interpretare lato sensu a art.29 din Legea nr. 114/1996 rezulta ca tot ceea ce tine de întrebuintarea si folosinta locuintei sunt cheltuieli ce cad in sarcina chiriasului, deci si cheltuielile de întretinere. De altfel, in alin.2 din art.29 se mentioneaza “obligatiile chiriasului cu privire la întretinerea si repararea spatiului închiriat … “.
Rezulta fara echivoc obligatia chiriasului de a-si achita cotele de întretinere. Cotele de întretinere cad in sarcina chiriasului si nu a proprietarului mai ales când acesta din urma este statul sau unitatea administrativ-teritoriala.
Nu se poate retine vinovatia proprietarului câta vreme intre proprietar si beneficiarul furnizarii întretinerii nu exista identitate, vinovat de neplata cotelor de întretinere fiind chiriasul-persoana fizica, iar nu Municipiul Bucuresti.
Obligatiile chiriasului cu privire la întretinerea suprafetei locative rezulta din contract (art. 13) si din Anexa 5 la Normele Metodologice pentru punerea in aplicare a prevederilor Legii nr. 114/1996.
Având in vedere ca locatarii in cauza au beneficiat direct de acest serviciu, obligatia de plata s-a nascut direct in patrimoniul acestora si nu in patrimoniul proprietarului.
Prin urmare, neexistând o astfel de obligatie care sa incumbe Municipiului Bucuresti de a achita contravaloarea cheltuielilor de întretinere pentru persoanele care ocupa locuinta, este justificata exceptia invocata.
Este adevarat ca art.31 din Regulamentul Cadru al Asociatiei de Proprietari da dreptul Asociatiei de Proprietari de a actiona in justitie pe orice proprietar pentru neplata acestora, insa conditia esentiala prevazuta este retinerea vinovatiei.
Înca din art.3 lit.c din Regulamentul anexa la Legea nr. 114/1996 este definita notiunea de proprietate comuna in cadrul unui condominiu/bloc de locuinte, referindu-se la acele elemente ce se afla in proprietatea comuna fortata pe cote-parti a proprietarilor pe apartamente, iar potrivit art.3 lit.i, cheltuielile comune sunt acelea legate de proprietatea comuna, si anume cele privind “folosirea, întretinerea. repararea, înlocuirea. modificarea proprietatii comune”.
La aceste cheltuieli se refera art.31 din Regulament atunci când se impune proprietarului plata, întrucât sunt cheltuieli necesare si utile legate de proprietatea sa- inclusiv cota-parte din cheltuielile comune si indiferent daca locuinta este folosita de alta persoana decât proprietarul (chirias, tolerat, comodatar), proprietarului ii profita, de exemplu, întretinerea si repararea partilor comune.
Nu acelasi lucru se întâmpla cu asa numitele cote din cheltuielile de întretinere avute in vedere in speta, si anume cu cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termica, apa, ridicarea deseurilor menajere etc.
Acestea nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea comuna in sensul art.3 din Regulamentul cadru anexa la Legea nr. 114/1996 (terasa, acoperis, structura de rezistenta etc.) ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizeaza efectiv.
In privinta acestor din urma cheltuieli, izvorul si fundamentul lor nu este legat de proprietatea comuna, se regaseste intr-un raport contractual de prestari servicii, încheiat intre furnizorul serviciilor si beneficiar locatarul cel care locuieste proprietar sau chirias) prin intermediul asociatiei de proprietari ce are in aceste raporturi calitatea de mandatar al beneficiarilor in raportul cu furnizorii. Aceste cheltuieli reprezinta pretul serviciilor si trebuie înaintate furnizorului prin intermediul asociatiilor de locatari, care le poate de. in virtutea raporturilor specifice de mandat, particularizata la situatia locative, de la cei in numele chiriasilor, deci institutia ca proprietar ce nu are nici folosinta locuintei si nici a serviciilor prestate de furnizori nu are calitate pasiva pe acest aspect.
Mai mult, dispozitiile art. 3 alin. 1 din H.G. nr.400/2003 statueaza ca pentru întretinerea, repararea si exploatarea proprietatilor individuale precum si a proprietatilor comune indivize in cadrul unor condominiu. Utilizatorii acestora, chiriasi sau proprietari, efectueaza cheltuieli sau au obligatii financiare care nu se pot înregistra pe fiecare proprietate individuala. Textul de lege invocat are in vedere stabilirea obligatiilor financiare criteriul utilizarii imobilului, urmând ca aceste obligatii sa incumbe beneficiarului direct, fie el proprietar sau chirias.
In acelasi sens sunt si dispozitiile art.24 al in.3 din acelasi act normativ care dispune ca in situatia in are prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriasul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului in care locuieste Conform CAP.V din Contractul e închiriere cotele de întretinere la Asociatia de Locatari se achita de catre chirias.
Mai mult decât atât, facilitatile de care s-au bucurat paratii persoane fizice, in sensul limitarii chiriei lunare la un anumit cuantum plafon, astfel cum rezulta din art.44 din Legea nr.114/1996 nu pot fi extinse si asupra cheltuielilor strâns legate de persoana beneficiarului de utilitati, fara o dispozitie expresa in acest sens întrucât s-ar ajunge la crearea unei noi destinatii pentru bugetele locale, fara o reglementare legala. Obligând Municipiul Bucuresti la plata cotelor de întretinere s-ar schimba practic destinatia bugetului local stabilit pentru anul calendaristic in curs si aprobat cu 1 an anterior.
Fata de aceste considerente pârâtul a solicitat respingerea actiunii ca neîntemeiate, iar in caz contrar, admiterea cererii de chemare in garantie si obligarea chematului in garantie la plata cotelor de întretinere restante.
In situatia in care se va admite actiunea, pârâtul a solicitat obligarea chematului in garantie la plata catre reclamanta a sumei solicitate de catre aceasta, precum si la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu prezentul litigiu.
În drept, au fost invocate dispozitiile art. 115-118 Cod procedura civila, art.60 Cod procedura civila, Legea nr. 114/1996.
La data de 19.10.2011, pârâta SC Orizont SA a depus la dosarul cauzei prin serviciul registratura contractul de închiriere încheiat la 4.02.2000, fisa suprafetei locative închiriate, proces verbal de predare – primire a locuintei, fisa de calcul a suprafetei locative.
Pârâtii, …….., legal citati nu au depus întâmpinare si nu s-au prezentat în fata instantei pentru a combate în fapt si în drept sustinerile reclamantei.
Analizând actele si lucrarile dosarului în solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Bucuresti, instanta retine urmatoarele:
Legitimarea procesuala pasiva este traducerea procesuala a calitatii de subiect obligat in raportul juridic litigios si presupune o identitate între persoana pârâtului si cel obligat în raportul litigios, iar ocrotirea acestei echivalente este stabilita de legiuitor prin acordarea partilor si instantei a dreptului de a ridica exceptia lipsei calitatii procesuale pasive. Întrucât reclamantul este acela care declanseaza procedura judiciara, acestuia îi revine obligatia de a justifica atât calitatea sa procesuala, cât si calitatea procesuala a pârâtului. Aceasta obligatie îsi are temeiul în dispozitiile art. 112 Cod procedura civila, care prevede ca cererea de chemare în judecata trebuie sa cuprinda, printre alte elemente, obiectul, precum si motivele de fapt si de drept pe care se întemeiaza pretentia reclamantului. Prin indicarea pretentiei sale, precum si a împrejurarilor de fapt si de drept pe care se bazeaza aceasta pretentie, reclamantul justifica îndreptatirea de a introduce cererea împotriva unui anumit pârât.
Potrivit dispozitiilor art. 137 alin. 1 Cod procedura civila, instanta se va pronunta mai întâi asupra exceptiilor de procedura, precum si asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
Calitatea procesuala pasiva, presupunând o echivalenta între persoana celui obligat si persoana chemata în judecata în calitate de pârâta, impune verificarea daca, în speta de fata, exista o identitate între persoana vinovata de producerea prejudiciului in patrimoniul reclamantei si pârâtul Municipiul Bucuresti.
Astfel, in cauza, instanta retine ca, potrivit dispozitiilor art. 12 lit. c din H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, proprietarul are obligatia de a contribui la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei de proprietari si sa achite în termenul stabilit, cota de contributie care le revine în cadrul cheltuielilor asociatiei de proprietari. Iar, în temeiul art. 25 alin. 1 din acelasi act normativ, cotele de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acestia în termen de maxim 20 zile de la data afisarii listei de plata, data care trebuie sa fie înscrisa si lista de plata respectiva.
În plus, potrivit art. 50 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, asociatia de proprietari are dreptul de a actiona în justitie pe orice proprietar care se face vinovat, de neplata cheltuielilor comune timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Fata de dispozitiile mai sus mentionate si din întreaga reglementare legislativa în materie locativa, instanta retine ca cel ce ar putea fi obligat într-un raport juridic având ca obiect plata cheltuielilor de întretinere si a penalitatilor de întârziere aferente unui apartament este proprietarul, care, în întelesul art. 3 lit. f din Legea nr. 230/2007 reprezinta persoana fizica sau juridica, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spatiu, respectiv apartament, într-un condominiu.
Raportând aceste considerente la situatia dedusa judecatii, instanta retine ca pârâta ….. locuieste în apartamentul nr. 42 situat în Bucuresti, …., sector 6, în baza contractului de închiriere nr. …… încheiat între pârâta ……. si Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatar S.C. Orizont S.A., având, asadar, calitatea de chirias, iar pârâtul Municipiul Bucuresti de proprietar al apartamentului în litigiu.
În consecinta, având in vedere cele expuse mai sus, fata de obiectul si temeiul juridic al cererii de chemare in judecata si având în vedere si prevederile art. 58 alin. 2 din Legea nr. 230/2007, potrivit cu care raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriasul, indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre chirias nu absolva proprietarul de la obligatiile sale fata de asociatia de proprietari prevazute de lege, instanta apreciaza ca exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului Municipiul Bucuresti este neîntemeiata, urmând a o respinge în consecinta.
Analizând actele si lucrarile dosarului în solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale active pe capatul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtilor:
Calitatea procesuala activa este traducerea procesuala a calitatii de titular al dreptului subiectiv dedus judecati si presupune o identitate între persoana reclamantului si titularul dreptului din raportul litigios, iar ocrotirea acestei echivalente este stabilita de legiuitor prin acordarea partilor si instantei a dreptului de a ridica exceptia lipsei calitatii procesuale active. Întrucât reclamantul este acela care declanseaza procedura judiciara, acestuia îi revine obligatia de a justifica atât calitatea sa procesuala, cât si calitatea procesuala a pârâtului, în temeiul dispozitiilor art. 112 pct. 3 si 4 Cod procedura civila.
În cauza, reclamanta Asociatia de Proprietari bl. D11 a solicitat evacuarea pârâtilor din apartamentul nr. 42 situat în Bucuresti, ……, sector 6.
Astfel, instanta retine ca pârâtii exercita dreptul de folosinta asupra acestui apartament în baza contractului de închiriere nr. ….. încheiat între pârâta …… si Primaria Municipiului Bucuresti prin mandatar S.C. Orizont S.A.. Or, actiunea în evacuare se circumscrie actelor de administrare ce pot fi îndeplinite de proprietar asupra unui imobil, având, asadar, caracterul unei actiuni personale derivând din contractul de închiriere încheiat între proprietar si chirias. Prin urmare, o astfel de actiune nu exista decât la îndemâna proprietarului imobilului în litigiu, în cauza pârâtul Municipiul Bucuresti. Împrejurarea ca dispozitiile Legii nr. 114/1996 pun la dispozitie asociatiei de proprietari posibilitatea de a solicita rezilierea contractului de închiriere atunci când chiriasul nu-si îndeplineste obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de trei luni, daca au fost stabilite, prin contractul de închiriere în sarcina chiriasului nu este de natura a conduce la o alta solutie întrucât prevederile art. 24 lit. c din actul normativ mentionat sunt de stricta interpretare si aplicare, neputând fi extinse prin analogie si la alte situatii în afara celor pentru a caror reglementare au fost edictate.
Prin urmare, instanta urmeaza a aprecia întemeiata exceptia lipsei calitatii procesuale active a reclamantei pe capatul de cerere având ca obiect evacuarea pârâtilor, urmând a o admite si a respinge acest capat de cerere în consecinta.
Analizând actele si lucrarile dosarului în solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratei S.C. Orizont S.A., instanta retine urmatoarele:
Calitatea procesuala pasiva presupune o echivalenta între persoana celui obligat si persoana chemata în judecata în calitate de pârâta.
Având în vedere considerentele expuse în solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Municipiului Bucuresti si fata de împrejurarea ca pârâta S.C. Orizont S.A. are calitatea de administrator al imobilului în litigiu, iar nu de proprietar, instanta va admite exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtei S.C. Orizont S.A. si va respinge cererea formulata în contradictoriu aceasta ca fiind introdusa împotriva unei persoane lipsita de calitate procesuala pasiva.
Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine urmatoarele:
Reclamanta, prin cererea de chemare în judecata a solicitat obligarea pârâtilor Municipiul Bucuresti si ……..la plata unei sume de bani. Obligatia de a plati o suma de bani ca si natura juridica este o obligatie de a da si poate avea doua izvoare: contractul sau legea.
Prin urmare, instanta considera ca, în vederea justei solutionari a cauzei, trebuie sa cerceteze izvorul raportului juridic în temeiul caruia reclamanta solicita obligarea celor pârâtilor la plata unei sume de bani.
Având în vedere cele aratate mai sus si cercetând continutul cererii de chemare în judecata, instanta constata ca reclamanta în cuprinsul solicitarii sale a mentionat în mod expres temeiurile de drept pe care îsi întemeiaza pretentiile. În acest sens, instantei nu-i ramâne decât sa aprecieze daca, în speta de fata, temeiurile de drept invocate de reclamanta sunt sau nu pertinente pentru solutionarea cauzei.
În temeiul dispozitiilor Legii nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si a H.G. nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si a Regulamentului cadru al asociatiilor de proprietari, proprietarul asociat este obligat la plata cotelor de întretinere.
Potrivit prevederilor art. 46 din Legea nr. 230/2007, toti proprietarii de apartamente trebuie sa plateasca în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuieli comune, asociatia de proprietari având dreptul sa actioneze în justitie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. În acelasi sens sunt si dispozitiile art. 25 din H.G. nr. 1588/2007.
Prin „cheltuieli comune” se întelege, în temeiul art. 3 lit. i din Regulament, cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei, care sunt legate de exploatarea, reparatia sau întretinerea proprietatii comune sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare proprietate individuala. Din reglementarea art. 3 lit. c si art. 3 lit i din acelasi act normativ rezulta ca aceste cheltuielile comune includ si cheltuielile ce nu pot fi înregistrate pe fiecare proprietate comuna, reprezentând servicii furnizate, de care beneficiaza proprietarul fiecarui apartament: apa, canalizare, iluminat, încalzire si altele, legea folosind denumirea generica de cheltuieli comune pentru a include atât sumele datorate furnizorilor de servicii de genul celor mentionate mai sus, cât si sume legate de exploatarea spatiului aflat în proprietate indiviza fortata si perpetua.
Asadar, obligatia impusa proprietarilor de apartamente, potrivit textelor legale amintite mai sus se refera atât la cheltuieli prilejuite de folosinta partilor comune, precum terasa, acoperis, structura de rezistenta care revin proprietarului, cât si cheltuieli reprezentând sumele datorate furnizorilor de servicii de canalizare, energie termica, energie electrica, apa, etc..
Prin urmare, din cele aratate mai sus instanta considera ca, pe de o parte, temeiurile de drept indicate de reclamanta în continutul cererii sale sunt pertinente în ceea ce priveste judecarea cauzei, iar, pe de alta parte, din aceste texte de lege rezulta ca izvorul raportului juridic existent între reclamanta si pârâtul Municipiul Bucuresti este un text de lege.
Sub acest aspect, instanta urmeaza a se raporta si la considerentele expuse în solutionarea exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Bucuresti, retinând ca legitimare procesuala pasiva în cauza are proprietarul imobilului în litigiu, respectiv Municipiul Bucuresti, motiv pentru care instanta apreciaza drept neîntemeiata cererea formulata în contradictoriu cu pârâtii ……….., acestia având numai calitatea de chiriasi în temeiul contractului de închiriere încheiat cu proprietarul Municipiul Bucuresti. Instanta va respinge ca neîntemeiata apararea formulata de pârâtul Municipiul Bucuresti în sensul ca, în cuprinsul contractului de închiriere nr. ……… se reglementeaza obligatia chiriasului de a achita cotele lunare de întretinere la asociatia locatarilor, întrucât acest raport juridic produce efecte relative, inter partes, astfel încât aceasta prevedere contractuala nu se impune cu forta obligatorie tertilor, în speta reclamantei.
Izvorul raportului juridic obligational având ca obiect plata unei sume de bani fiind un text de lege, instanta retine ca, spre deosebire de un izvor contractual unde un reclamant pe lânga temeiul în drept a cererii sale trebuie sa faca dovada executarii propriilor obligatii (exceptie facând contractile unilaterale unde e suficienta doar dovada temeiului juridic), iar apoi sa afirme neexecutarea obligatiilor de catre pârâtul debitor, în acest caz, în vederea admiterii unei cereri cu asemenea obiect, reclamantei nu-i revine decât sarcina dovedirii existen?ei temeiului de drept pe care îsi întemeiaza cererea urmata apoi de individualizarea (determinarea) concreta a sumei datorate prin depunerea la dosarul cauzei a înscrisurilor din care rezulta în mod exact cuantumul sumei datorate.
În ceea ce priveste prima conditie, respectiv aceea a indicarii temeiului în drept pe care reclamanta îsi întemeiaza cererea, instanta constata ca, din considerentele de mai sus, rezulta ca acesta a fost îndeplinita în totalitate de catre reclamanta.
În ceea ce priveste dovedirea lichiditatii creantei, instanta constata ca aceasta obligatie a fost îndeplinita de reclamanta care a administrat la dosarul cauzei înscrisuri, respectiv liste de întretinere pentru perioada în litigiu, centralizator debit pentru perioada iulie 2010-august 2011, iar, din analiza coroborata a acestora, rezulta existenta în sarcina pârâtului Municipiul Bucuresti a unor datorii reprezentând cote de întretinere neachitate în perioada in litigiu în cuantum de 2604,97 lei.
În continuare, instanta apreciaza ca, dupa ce a dovedit existenta unui temei legal al cererii sale si a dovedit lichiditatea creantei sale, reclamantei nu-i ramâne decât sarcina afirmarii neexecutarii obligatiei de catre pârâtul Municipiul Bucuresti, acestuia din urma revenindu-i obligatia potrivit art. 1169 Cod civil, sa dovedeasca netemeinicia celor sustinute de reclamanta, depunând la dosarul cauzei chitante de plata prin care sa arate ca obligatia a fost stinsa în totalitate sau cel putin partial.
Având în vedere ca prin cererea de chemare în judecata, reclamanta a afirmat neexecutarea obligatiei de a plati o suma de bani din partea pârâtului Municipiul Bucuresti, instanta considera ca, în vederea respingerii cererii asa cum acesta a fost precizata, pârâtul trebuia sa depuna la dosarul cauzei chitante de plata din care sa rezulte contrariul celor aratate de reclamanta. Cu toate acestea, pârâtul nu a administrat dovezi pe acest aspect.
Prin urmare, instanta considera ca cererea reclamantei în ceea ce priveste obligarea pârâtului Municipiul Bucuresti la plata sumei de 2604,97 lei, cote de întretinere aferente perioadei iulie 2010-august 2011 este întemeiata si, prin urmare, o va admite.
Totodata, instanta va respinge ca neîntemeiata cererea formulata în contradictoriu cu pârâtii ………..
În privinta capatului de cerere având ca obiect rezilierea contractului de închiriere nr. …….. încheiat între pârâtul Municipiul Bucuresti si pârâta ……., instanta retine ca, potrivit art. 24 lit. c din Legea locuintei nr. 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se poate face la cererea asociatiei de proprietari, atunci când chiriasul nu si-a achitat obligatiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioada de 3 luni, daca au fost stabilite prin contractul de închiriere în sarcina chiriasului.
Potrivit art. 1021 Cod civil, aceasta sanctiune se întemeiaza pe îndeplinirea cumulativa a trei conditii: una dintre parti sa nu-si fi îndeplinit obligatiile, neexecutarea sa-i fie imputabila patii care nu si-a îndeplinit obligatia, iar debitorul sa fi fost pus în întârziere, în conditiile legii.
Dispozitiile ce reglementeaza rezilierea statueaza în sensul ca aceasta este o sanctiune judiciara a neexecutarii culpabile de catre una dintre partile contractului sinalagmatic a obligatiilor asumate, în cazul unui contract cu succesiva, aceasta producând efecte numai pentru viitor. Odata cu reglementarea caracterului judiciar al acestei sanctiuni, legiuitorul a împuternicit instanta ca, pe de o parte, sa verifice daca se impune rezilierea contractului, respectiv daca neexecutarea este suficient de importanta pentru a se dispune sanctionarea titularului obligatiei si, pe de alta parte, a împuternicit-o cu posibilitatea de a acorda, la cererea debitorului, un termen în vederea îndeplinirii acesteia, în tot cursul procesului. Astfel, prin îndeplinirea obligatiilor contractuale, debitorul poate paraliza actiunea în reziliere a contractului, instanta putând constata, în cursul procesului, ca nu se impune desfiintarea contractului prin reziliere, chiar daca titularul obligatiei o executa în timpul procesului.
În speta, din probele administrate rezulta ca pârâta ……, în calitate de chirias, nu si-a executat obligatia principala ce a luat nastere în sarcina acesteia, aceea de plata a cotelor de întretinere aferente o perioada îndelungata, mai mare de trei luni de zile, în conditiile în care prevederile contractului de închiriere a carui reziliere se cere reglementeaza aceasta obligatie în sarcina chiriasului (art. V alin. 2 din contract), astfel ca apreciaza ca sunt îndeplinite conditiile cumulative stabilite de art. 1020 Cod civil, pentru a dispune rezilierea contractului de închiriere nr. ……….
Fata de considerentele mai sus aratate, având în vedere ca pârâta …… nu a achitat contravaloarea cotelor de întretinere pe perioada iulie 2010-august 2011, instanta urmeaza sa dispuna rezilierea contractului de închiriere nr. ………
Analizând actele si lucrarile dosarului în solutionarea cererii de chemare în garantie, instanta retine urmatoarele:
Prin contractul de închiriere nr. ….., pârâtul Municipiul Bucuresti, în calitate de proprietar, s-a obligat sa închirieze chematei în garantie …….. apartamentul nr. 42 situat în Bucuresti, str. …………, sector 6.
Potrivit art. V alin. 2 din contract, chiriasul este obligat sa achite cotele lunare de întretinere la asociatia locatarilor.
Astfel, în speta, instanta retine ca, între pârâtul Municipiul Bucuresti si chemata în garantie …….. a luat nastere un raport juridic civil in temeiul contractului de închiriere nr. ……. Cu toate acestea, chemata în garantie nu a îndeplinit obligatia contractuala ce-i incumba de plata a contravalorii cotelor de întretinere si a penalitatilor de întârziere aferente, astfel cum rezulta din considerentele anterioare.
Pe cale de consecinta, instanta apreciaza ca, în cauza, sunt pe deplin îndeplinite conditiile raspunderii civile contractuale, respectiv:
– existenta unei fapte ilicite a chematei în garantie, care consta in nerespectarea unei obligatii contractuale si anume aceea de a achita la scadenta contravaloarea cotelor de întretinere aferente perioadei iulie 2010-august 2011, aducând prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al pârâtului Municipiul Bucuresti. Din dispozitiile art. 1082 Cod civil, rezulta ca debitorul va fi obligat la plata despagubirilor nu numai atunci când actioneaza cu intentia de a-l pagubi pe creditor, ci ori de cate ori nu va dovedi existenta unei cauze straine, neimputabile, în conditiile art. 1083 Cod civil. In acelasi timp, textul de lege instituie si o prezumtie de vina in sarcina chematei în garantie, prezumtie relativa, care, insa, in cauza, nu a fost rasturnata de chemata în garantie nici prin dovada cazului fortuit sau a celui de forta majora si nici prin dovada vinovatiei pârâtului Municipiul Bucuresti.
– existenta unui prejudiciu patrimonial in care se concretizeaza aceasta atingere, constând in suma de 2604,97 lei, reprezentând cote de întretinere restante pentru perioada iulie 2010-august 2011. Astfel, art. 1084 dispune ca daunele-interese ce sunt debite creditorului cuprind in genere pierderea ce a suferit si beneficiul de care a fost lipsit, in vreme ce art. 1086 Cod civil prevede ca este reparabil numai prejudiciul direct care se gaseste în legatura cauzala cu faptul care a generat neexecutarea contractului.
– raportul de cauzalitate intre fapta ilicita si prejudiciu, fiind pe deplin dovedit in prezenta cauza.
– vinovatia celui ce savârseste fapta ilicita, constând în executarea necorespunzatoare a obligatiei contractuale asumate, prin raportare si la prevederile art. 1080 Cod civil, potrivit cu care diligenta ce trebuie sa se depuna în îndeplinirea unei obligatii este totdeauna aceea a unui bun proprietar.
Fata de cele de mai sus, instanta urmeaza a retine ca, în speta, s-a facut dovada existentei în patrimoniul pârâtului Municipiul Bucuresti a unei creante certe, lichide si exigibile, care este constatata prin înscrisurile administrate la dosar.
Astfel, instanta retine caracterul cert al creantei, în conformitate cu dispozitiile art. 379 alin. 3 Cod procedura civila, existenta acesteia rezultând din înscrisurile mentionate, precum si caracterul lichid, astfel cum este stabilit de art. 379 alin. 4 Cod procedura civila, câtimea creantei fiind determinabila prin acelasi act de creanta, opozabil chematei în garantie.
Pe cale de consecinta, instanta va admite în parte cererea de chemare în garantie si va obliga chemata în garantie ……… la plata catre pârâtul Municipiul Bucuresti a sumei de 2604,97 lei, cote de întretinere aferente perioadei iulie 2010-august 2011.
