R O M Â N I A
JUDEC?TORIA SECTORUL 4 BUCURE?TI
SEC?IA CIVIL?
…
SENTIN?A CIVIL? NR.7659
?edin?a Public? din Data de 3… Octombrie 20……
Completul constituit din:
PRE?EDINTE:
GREFIER:
Pe rol se afl? pronun?area cauzei civile privind pe reclaman?ii – pârâ?i … în contradictoriu cu pârâta – reclamant? … având ca obiect „preten?ii civile, drept de reten?ie”.
Dezbaterile ?i cuvântul asupra excep?iei lipsei calit??ii procesuale active ?i asupra fondului pricinii au avut loc în ?edin?a public? din data de …0 octombrie 20…… fiind consemnate în încheierea de ?edin?? de la acea dat?, care face parte integrant? din prezenta hot?râre, când instan?a având nevoie de timp pentru a delibera a amânat pronun?area pentru datele de …7 octombrie 20……, 24 octombrie 20……, respectiv ast?zi 3… octombrie 20……, când a hot?rât urm?toarele:
I N S T A N ? A
Deliberând asupra ac?iunii civile de fa?? constat? urm?toarele:
Prin cererea de chemare în judecat? înregistrat? pe rolul Judec?toriei … Bucure?ti la data de …3 aprilie 20…… sub nr. reclaman?ii … au chemat în judecat? pe pârâta … solicitând instan?ei ca prin hot?rârea ce o va pronun?a s? dispun? obligarea pârâtei la plata contravalorii îmbun?t??irilor necesare ?i utile aduse de reclaman?i apartamentului nr…. situat în str. … Bucure?ti, evaluate la nivelul sumei de …0.600 euro, ?i instituirea unui drept de reten?ie asupra imobilului pân? la achitarea sumei indicate anterior, solicitând totodat? ?i obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecat?.
În fapt, reclaman?ii arat? c? prin contractul de vânzare – cump?rare nr… au devenit proprietarii apartamentului nr…. din Bucure?ti … str. …, cump?rarea având loc în baza legii nr…….2/…995, iar prin Decizia civil? nr.225/A/ 25.03.20…0 pronun?at? de Curtea de Apel Bucure?ti – Sec?ia a III-a Civil?, irevocabil? prin Decizia civil? nr.934/04.02.20…… pronun?at? de ICCJ, pârâta a revendicat imobilul cump?rat.
Se mai arat? c? pentru a ajunge la solu?ia pronun?at? Curtea a re?inut c? pârâ?ii au fost de buna credin?? la încheierea contractului de vânzare – cump?rare, iar prin compararea titlurilor s-a acordat preferin?? titlului pârâtei, fiind astfel admis? ac?iunea în revendicare.
Reclaman?ii sus?in c? dup? cump?rarea apartamentului au efectuat o serie de îmbun?t??iri necesare ?i utile dup? cum urmeaz?: înlocuirea instala?iei electrice în totalitate, întrerup?toare, prize, spoturi noi, trasee de împ?mântare pentru ma?ina de sp?lat, frigider ?i central? termic?; efectuarea instala?iei de înc?lzire central?, cuprinzând proiectul pentru autoriza?ie, montare central? termic? tip „Solar” cu 5 calorifere, robine?i, ?eav?, conducte tur – retur; racordarea imobilului la combustibile, prin ob?inere proiect, bran?ament, conducte de alimentare a dou? guri de foc; instalare aparat aer condi?ionat în trei înc?peri, montare hot? la buc?t?rie, conexiune internet; refacere instala?ie de ap? ?i canalizare în interiorul apartamentului, precum ?i lucr?ri de canalizare exterioar? doar pentru pivni??, montare de obiecte sanitare noi, pentru baie ?i buc?t?rie; împrejmuire curte cu gard din tabl? pe supor?i metalici pentru partea de sud ?i cu policarbonat pe supor?i metalici la fa?ad?, precum ?i confec?ionare ?i montare por?i fier forjat; igienizare curte imobil prin t?ierea unui copac uscat, m?run?it ?i evacuat prin angajarea unor persoane; tencuieli interioare pe doi pere?i ?i cu izolare termic?, tencuieli gletuite pe un calcio vechio existent, tencuieli tavane pe plan?ee lemn, glet ipsos pentru vopsit în ulei baie ?i buc?t?rie, închis fereastr? prin zidire, apoi tencuit exterior; izolare termic? cu polistiren a doi pere?i exteriori, îmbr?cat doi pere?i cu rigips, vopsit pere?i interiori ?i exteriori cu vopsele lavabile; montare u?? de brad la baie, montare u?i din cire? în interiorul casei ?i o u?? termopan, montare trei ferestre termopan, montare pardoseli din parchet melaminat ?i du?umea (vopsit cu lavabil aceste pardoseli) pardoseal? din mozaic în baie, dar r?mas? nefinisat?, precum ?i scliviseala la scara din buc?t?rie, trei trepte; montare jgheaburi, vopsit acoperi?; montat faian?? în baie ?i buc?t?rie, montare profile sub?iri din ipsos gen brâu la pere?i, tavane panou-oglind?; diverse lucr?ri în curte, gen pavaje, precum ?i igienizarea cur?ii dup? efectuarea lucr?rilor.
Se învedereaz? faptul c? pentru evaluarea lucr?rilor, astfel cum prevede legea nr…./2009, reclaman?ii au solicitat ?i pl?tit un expert judiciar în specialitatea construc?ii civile ?i industriale ?i evaluare imobiliar?, raport prin care s-a stabilit contravaloarea lucr?rilor men?ionate anterior la nivelul sumei de …0.600 euro.
Precizeaz? reclaman?ii în leg?tur? cu solicitarea instituirii dreptului de reten?ie faptul c? sunt întrunite cerin?ele legale, ace?tia locuind în apartamentul la care au efectuat îmbun?t??irile, având astfel calitatea de detentori ai bunului.
Ac?iunea a fost întemeiat? în drept pe dispozi?iile art.48 din Legea nr….0/200… republicat? ?i modificat? prin Legea nr…./2009 ?i art….444 C.civ.
Ac?iunea este scutit? de la plata taxei judiciare de timbru ?i a timbrului judiciar în temeiul dispozi?iilor art….5 lit. r din legea nr….46/…997.
În sus?inerea cererii reclaman?i au depus la dosarul cauzei, în copii, urm?toarele înscrisuri: Sentin?a civil? nr.2…3/…6.02.2009 pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a V-a Civil? în dosarul nr.57/2/200…; Decizia civil? nr.225A/25.03.20…0 pronun?at? de Curtea de Apel Bucure?ti – Sec?ia a III-a Civil? în dosarul nr.57/2/200… (…382/2009); Cerere de repunere a cauzei pe rol formulat? în dosarul nr…….06/200…; Încheiere de ?edin?? din data de 20 aprilie 20…… pronun?at? de Curtea de Apel Bucure?ti în dosarul nr…….06/ 200…; Certificat de gref? eliberat de I.C.C.J. în dosarul nr.3820/…/20…0; Contract de vânzare – cump?rare nr……. înso?it de schi?e ?i planuri; chitan?e ?i facturi fiscale; rela?ii furnizate de INS; Contract de închiriere nr…. înso?it de Fi?? de calcul, Fi?a suprafe?ei locative ?i proces verbal de predare – primire ?i Raport de expertiz? extrajudiciar?.
La data de 27 iunie 20……, în ?edin?? public?, s-a depus la dosarul cauzei întâmpinarea ?i cererea reconven?ional? formulat? de pârâta ….
Pe cale de întâmpinare pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecat? ca neîntemeiat?, ar?tându-se c? dispozi?iile legale indicate drept temei al cererii de c?tre reclaman?i sunt aplicabile numai în situa?ia în care imobilul ar fi fost restituit prin procedura administrativ? prev?zut? de dispozi?iile legii nr….0/200… nu ?i în cazul admiterii ac?iunii în revendicare întemeiat? pe dispozi?iile dreptului comun.
Mai mult arat? pârâta textul de lege se refer? strict la chiria?i ?i nu la cei care au cump?rat imobilul în temeiul legii nr…….2/…995, ace?tia din urma beneficiind de o procedur? special? de repara?ie reglementat? de art.50….
Referitor la cap?tul doi al cererii pârâta apreciaz? c? ?i acesta este neîntemeiat, având în vedere, pe de o parte dispozi?iile legale amintite anterior, iar pe de alt? parte prevederile art….444 C.civ., care presupun existen?a unui contract de loca?iune.
Mai adaug? pârâta c? dreptul de reten?ie se instituie dac? sunt îndeplinite urm?toarele condi?ii: crean?a creditorului s? fie cert?, lichid? ?i exigibil?, dreptul de reten?ie s? fie invocat fa?? de proprietarul exclusiv ?i actual al bunului, respectiv, între lucru ?i crean?? s? existe o conexiune contractual sau extracontractual, iar în cauza de fa?? aceste condi?ii nu sunt îndeplinite.
Pe cale de cerere reconven?ional? pârâta a solicitat obligarea reclaman?ilor la plata contravalorii lipsei de folosin?? a imobilului începând cu data r?mânerii definitive a hot?rârii judec?tore?ti prin care au fost obliga?i s? lase în deplin? proprietate ?i lini?tit? posesie imobilului.
Pârâta arat? c? în?elege s? evalueze provizoriu lipsa de folosin?? la suma de 2.000 euro, echivalent în lei 8.400 lei, precum ?i faptul c? apreciaz? c? sunt îndeplinite condi?iile r?spunderii civile delictuale, având în vedere c? reclaman?ii nu vor s? respecte hot?rârea judec?toreasc? prin care au fost obliga?i s? lase în deplin? proprietate ?i lini?tit? posesie imobilul.
În drept întâmpinarea ?i cererea reconven?ional? au fost întemeiate pe dispozi?iile art…….5 – ……8 C.pr.civ. ?i art…….9 C.pr.civ.
La termenul de judecat? de la data de …2 septembrie 20…… pârâta – reclamant? a invocat excep?ia lipsei calit??ii procesuale active a reclaman?ilor – pârâ?i, prin raportare la prevederile art.48 ?i art.50… din legea nr….0/200… excep?ie care a fost unit? cu fondul.
În cauz? s-a admis ?i administrat pentru reclaman?ii – pârâ?i, în dovedirea cererii principale, proba cu înscrisuri, iar în ap?rare, pe cererea reconven?ional?, proba cu înscrisuri ?i interogatoriul pârâtei – reclamante, iar pentru pârâta reclamant?, în ap?rare pe cererea principal?, proba cu înscrisuri ?i expertiz? tehnic? specialitate construc?ii, iar în dovedirea cererii reconven?ionale, proba cu înscrisuri ?i expertiz? tehnic? specialitatea contabilitate.
În cadrul probei cu înscrisuri s-au mai depus la dosarul cauzei, în copii, urm?toarele documente: Decizia civil? nr.934/04.02.20…… pronun?at? de Înalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie în dosarul nr.3820/…/20…0; Adresa nr.53259/3/09……..20…0 emis? de Ministerul Finan?elor Publice – D.G.F.M.B. – Serviciul Inspec?ie; Încheierea din data de 0….02.20…… pronun?at? de Judec?toria Sectorului 4 Bucure?ti în dosarul nr….7444/4/20…0; Încheierea din data de 0…….0.20…0 pronun?at? de Înalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie în dosarul nr.3820/…/20…0; plan?e foto ?i Sentin?a civil? nr.22447/…5……..20…0 pronun?at? de Judec?toria Sectorului … Bucure?ti în dosarul nr….9802/299/2008.
Raportul de expertiz? tehnic? specialitatea a fost depus la dosarul cauzei la data de 09 septembrie 20…… (filele …35 – …99), p?r?ile neformulând obiec?iuni fa?? de concluziile expertului.
Raportul de expertiz? specialitatea construc?ii a fost depus la dosarul cauzei la data de 04 octombrie 20…… (filele 208 – 222) p?r?ile neformulând obiec?iuni fa?? de concluziile expertului.
Analizând actele ?i lucr?rile dosarului asupra excep?iei lipsei calit??ii procesuale active ?i pe fondul cauzei, instan?a re?ine urm?toarele:
Prin Contractul de vânzare – cump?rare nr……. încheiat între reclaman?ii – pârâ?i …, pe de o parte, ?i Prim?ria Municipiului Bucure?ti prin …., pe de alt? parte, reclaman?ii pârâ?i au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr…. situat în Bucure?ti, … str. …, compus din 2 camere, hol, camer?, buc?t?rie, wc., loc de baie, pivni??, antreu în suprafa?? util? de 59,8… mp., reprezentând o cot? indiviz? de 57,88% din imobil.
Se men?ioneaz? în contract c? imobilul se vinde în baza cererii nr….formulat? de …, care de?ine apartamentul în baza contractului de închiriere nr…..
Contractul de vânzare – cump?rare men?ionat anterior a fost încheiat în temeiul Legii nr…….2/…995 ?i nu a fost anulat, îns? prin Decizia civil? nr.225A/25.03.20…0 pronun?at? de Curtea de Apel Bucure?ti – Sec?ia a III-a Civil? în dosarul nr.57/2/200… (…382/2009) a fost admis? ac?iunea în revendicare formulat? de pârâta – reclamant? … în contradictoriu cu reclaman?ii – pârâ?i …, ace?tia din urm? fiind obliga?i s? lase în deplin? proprietate ?i lini?tit? posesie apartamentul nr…. identificat prin contractul nr….
Pentru a pronun?a aceast? decizie Curtea a re?inut c? raportat la circumstan?ele particulare ale spe?ei, la prevederile art…. din Primul Protocol adi?ional la Conven?ie ?i la jurispruden?a în materie a Cur?ii Europene, care înl?tur? aplicarea dispozi?iilor de drept intern, respectiv art….8 lit. c ?i art.45 alin.2 din Legea nr….0/200…, restituirea în natur? a bunului litigios, prin admiterea ac?iunii în revendicare, se impune ca unic? m?sur? reparatorie posibil? pentru privarea de proprietate suferit? de reclamant? (pârâta – reclamant? din spe?a de fa??).
Împotriva acestei decizii reclaman?ii – pârâ?i au declarat recurs, solicitând totodat? ?i suspendarea execut?rii hot?rârii recurate pân? la solu?ionarea recursului.
Cererea de suspendare a execut?rii a fost admis? prin Încheierea din Camera de Consiliul din data de 0… octombrie 20…0, Înalta Curte, dispunând suspendarea execut?rii deciziei civile nr.225A din 25 martie 20…0 a Cur?ii de Apel Bucure?ti pân? la solu?ionarea recursului.
În ceea ce prive?te recursul acesta a fost respins ca nefondat prin Decizia civil? nr.934/04.02.20…… pronun?at? de Înalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie în dosarul nr.3820/…/20…0, prin care s-a re?inut, printre alte aspecte, faptul c? recuren?ii – pârâ?i Bere? Liliana ?i Bere? ?tefan nu au putut demonstra îndeplinirea uneia dintre condi?iile cumulative ale teoriei aparen?ei în drept, respectiv c? s-au aflat într-o eroare comun? ?i invincibil? la data contract?rii cu statul neproprietar, a?a încât, chiar de bun? – credin?? fiind, ei nu au „bun” sub forma unei „speran?e legitime” spre a beneficia de protec?ia art…. Protocolul … la Conven?ie.
Odat? cu r?mânerea definitiv? a hot?rârii prin care a fost admis? ac?iunea în revendicare, pârâta – reclamant? a încercat punerea în a acesteia, reclaman?ii – pârâ?i formulând contesta?ie la executare împotriva actelor de executare ?i solicitând totodat? ?i suspendarea execut?rii.
Cererea de suspendare provizorie a execut?rii formulat? de reclaman?ii pârâ?i a fost admis? prin încheierea de ?edin?? din data de …5 septembrie 20…0, iar prin Încheierea de ?edin?? din data de 0… februarie 20…… pronun?at? de Judec?toria Sectorului 4 Bucure?ti în dosarul nr….7444/4/20…0 a fost admis? cererea de suspendare a execut?rii silite ce formeaz? obiectul dosarului de executare nr.86/20…0 al B.E.J.A. … pân? la solu?ionarea irevocabil? a dosarului nr….4777/4/20…0.
Potrivit dispozi?iilor art….37 alin…. C.pr.civ. „instan?a se va pronun?a cu prioritate asupra excep?iilor de procedur? ?i asupra celor de fond care fac de prisos, în tot sau în parte, cercetarea în fond a pricinii”, astfel c? instan?a va analiza cu prioritate excep?ia lipsei calit??ii procesuale active a reclaman?ilor – pârâ?i invocat? de pârâta – reclamant? … la termenul de judecat? de la data de …2 septembrie 20…….
Asupra excep?iei lipsei calit??ii procesuale active a reclaman?ilor pârâ?i, se re?ine c? exist? calitate procesual? activ? atunci când exist? identitate între persoana reclamantului ?i creditorul din raportul juridic dedus judec??ii, reclamantul fiind cel care potrivit dispozi?iilor art…….2 C.pr.civ. trebuie s? justifice atât propria calitate procesual? cât ?i calitatea procesual? pasiv?.
În cauza de fa?? reclaman?ii-pârâ?i în calitate fo?ti ai apartamentului nr…. situat în Bucure?ti, …, str. …, solicit? obligarea pârâtei – reclamante la plata contravalorii îmbun?t??irilor aduse imobilului în temeiul art.48 din Legea nr….0/ 200….
Conform textului de lege indicat de reclaman?ii – pârâ?i alin…. ?i alin.2 „Chiria?ii au dreptul la desp?gubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destina?ia de locuin?? prin îmbun?t??irile necesare ?i utile. Indiferent dac? imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau f?r? titlu, obliga?ia desp?gubirii prev?zut? la alin…. revine persoanei îndrept??ite”.
Astfel dispozi?iile legale stabilesc în mod clar faptul c? au dreptul la desp?gubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor persoanele care la data restituirii bunului c?tre fostul proprietar aveau calitatea de chiria?i. În cazul celor care au de?inut apartamentele cu titlu de proprietar, cum este ?i cazul reclaman?ilor – pârâ?i, devin incidente dispozi?iile art.50… din Legea nr….0/200….
Nu vor fi primite sus?inerile reclaman?ilor – pârâ?i în sensul c? no?iunea de „chiria?i” este susceptibil? de o interpretare extinctiv? datorit? faptului c? în cuprinsul legii se face referire la „chiria?ii ale c?ror contracte de vânzare –cump?rare au fost desfiin?ate”, deoarece prin modificarea legii nr….0/20…… prin legea nr…./2009 s-a urm?rit tocmai a se reglementa în mod distinct situa?ia persoanelor care aveau calitatea de chiria?i la data restituirii imobilului c?tre proprietar, persoane c?rora le sunt aplicabile art.48 din Legea nr….0/200… ?i art.43 din OUG nr.40/…999, cu modific?rile ulterioare, ?i persoanele care aveau calitatea de cump?r?tor în temeiul legii nr…….2/…995 ?i c?rora li se aplic?, dup? caz dispozi?iile art.50 din legea nr….0/200… referitoare la pre?ul actualizat sau art.50… din legea nr….0/ 200… referitoare la valoarea de pia?? a imobilului.
În cauza de fa?? reclaman?ii – pârâ?i aveau calitatea proprietari la momentul admiterii ac?iunii în revendicare, ac?iune care a condus la lipsirea de con?inut a contractului de vânzare – cump?rare încheiat cu statul, astfel c? re?inându-se buna credin?? a acestora prin decizia din apel, devin aplicabile în cazul lor dispozi?iile art.50… din Legea nr….0/200….
Pe de alt? parte, nu pot fi re?inute dispozi?iile art.48 în cauza de fa?? ?i fa?? de afirma?iile reclaman?ilor din cererea de chemare în judecat? în sensul c? toate îmbun?t??ire au fost efectuate ulterior cump?r?rii apartamentului, lucr?rile de îmbun?t??ire fiind efectuate în calitate de proprietari ?i nu de chiria?i.
În aceste condi?ii, fa?? de considerentele re?inute anterior, apreciind c? reclaman?ilor – pârâ?i nu li se aplic? prevederile art.48 din Legea nr….0/200…, instan?a urmeaz? s? admit? excep?ia lipsei calit??ii procesuale active ?i s? resping? cererea de chemare în judecat? ca fiind formulat? de persoane f?r? calitate procesual? activ?.
Examinând temeinicia cererii reconven?ionale, prin raportare la temeiul de drept indicat de pârâta reclamant?, instan?a re?ine c? potrivit art.998-999 C.civ, „orice fapt? a omului, care cauzeaz? altuia un prejudiciu oblig? pe acela din a c?rui gre?eal? s-a ocazionat a-l repara”, omul fiind responsabil nu numai de prejudiciul ce a cauzat prin fapta sa, dar ?i de acela ce a cauzat prin neglijen?a sau prin impruden?a sa, astfel c? pentru angajarea r?spunderii civile delictuale a unei persoane fizice pentru fapta proprie este necesar s? fie îndeplinite în mod cumulativ urm?toarele condi?ii: existen?a unei fapte ilicite, existen?a vinov??iei celui c?ruia i se imput? fapta ilicit?, existen?a unui prejudiciu, a unei leg?turi de cauzalitate dintre fapta ilicit? ?i prejudiciu.
În cauza de fa?? nu sunt îndeplinite în mod cumulativ toate condi?iile pentru angajarea r?spunderii civile delictuale a reclaman?ilor – pârâ?i pentru fapta proprie, astfel cum se desprind din interpretarea prevederilor legale men?ionate mai sus.
În aceste sens instan?a re?ine c? de?i reclaman?ii – pârâ?i au fost obliga?i s? lase în deplin? proprietate ?i lini?tit? posesie pârâtei – reclamante apartamentul nr…. din Bucure?ti, …, str. …, ace?tia continu? s? ocupe imobilul folosindu-se de dispozi?iile legale care permit suspendarea execut?rii unei hot?râri judec?tore?ti.
Astfel, prin Încheierea din Camera de Consiliu din data de 0…….0.20…0 Înalta Curte de Casa?ie ?i Justi?ie a suspendat executarea deciziei civile nr.225A din 25 martie 20…0 a Cur?ii de Apel Bucure?ti pân? la solu?ionarea recursului, iar la data de 0… februarie 20…… Judec?toria Sectorului 4 Bucure?ti a suspendat executarea pân? la solu?ionarea contesta?iei la executare promovate de reclaman?ii – pârâ?i, contesta?ie care în prezent de afl? în faza procesual? a recursului.
Pe cale de consecin??, în sarcina reclaman?ilor pârâ?i nu se poate re?ine existen?a unei fapte ilicite, de natur? s? cauzeze un prejudiciu pârâtei – reclamante, atât timp cât ace?tia au uzat de prevederile legale puse la îndemâna debitorului.
Fa?? de considerentele de fapt ?i de drept re?inute anterior, apreciind c? în cauz? nu se poate re?ine s?vâr?irea unei fapte ilicite de c?tre reclaman?ii – pârâ?i, în temeiul art.998 – 999 C.civ., instan?a urmeaz? s? resping? cererea reconven?ional? ca neîntemeiat?.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOT?R??TE
Admite excep?ia lipsei calit??ii procesuale active a reclaman?ilor – pârâ?i.
Respinge cererea de chemare în judecat?, formulat? de reclaman?ii – pârâ?i …, ambii cu domiciliul în Bucure?ti str. …, ap…., parter, …, în contradictoriu cu pârâta – reclamant? …, cu domiciliul în Bucure?ti str. …, ca fiind formulat? de persoane lipsite de calitate procesual? activ?.
Respinge cererea reconven?ional? ca neîntemeiat?.
Cu drept de recurs în termen de …5 zile de la comunicare.
Pronun?at? în ?edin?? public? azi, 3… Octombrie 20…….
PRE?EDINTE, GREFIER,
1
