Promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare având ca obiect un imobil dobândit în baza legii nr. 112/1995.
Valabilitatea convenţiei raportat la interdicţia prevăzută de legea nr. 112/1995.
Legea nr. 112/1995 interzicea înstrăinarea imobilelor dobândite în temeiul acestei legi, timp de 10 ani de la data cumpărării.
Această dispoziţie nu împiedică însă părţile să încheie o promisiune de vânzare – cumpărare cu privire la aceste imobile, prin care să se oblige la perfectarea vânzării după împlinirea termenului prevăzut de lege.
Sursa primară.
Decizia civilă nr. 172 din 3 februarie 2009
(Curtea de Apel Oradea în dosar nr. 5655/271/2006).
Prin sentinţa civilă nr. 6499 din 2 noiembrie 2007 pronunţată de Judecătoria Oradea în dosar nr. 5655/271/2006, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii T. I. şi T.I. împotriva pârâtului B.L.; a fost respinsă acţiunea formulată de reclamantul B.L. împotriva pârâţilor T.I. şi T.I. în dosar nr. 6624/2006 al Judecătoriei Oradea; s-a constatat că între părţi a luat naştere o promisiune sinalagmatică de vânzare – cumpărare, reclamanţii având calitatea de promitenţi cumpărători, iar pârâtul de promitent vânzător, în privinţa imobilului situat în Oradea, dispunând notarea acesteia în C.F. nr. 69533 Oradea, cu nr. top. 2091/2/3; a fost obligat pârâtul B.L. să plătească reclamanţilor 1.109 lei cheltuieli de judecată.
În motivarea hotărârii, instanţa a arătat că la data de 14.11.1993, reclamanţii au cumpărat de la pârât imobilul în litigiu şi au plătit preţul.
La acea dată pârâtul nu era proprietar tabular, dar ulterior a cumpărat apartamentul de la S.C.C.T.I. conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 326/6.09.1996, intabulându-şi dreptul în cartea funciară.
Actul încheiat de părţi are valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare cumpărare şi nu are relevanţă faptul că printr-o hotărâre judecătorească anterioară s-a constatat nulitatea vânzării încheiate între părţi, prin prisma dispoziţiilor Legii nr. 112/1995.
Apărarea formulată de pârâtul B.L. în sensul că, în realitate s-a încheiat un contract de împrumut, nu poate fi primită deoarece nu e dovedită prin probele care s-au administrat.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel B.L., solicitând modificarea ei în sensul admiterii acţiunii sale.
Tribunalul Bihor, prin decizia civilă nr. 328 din 20 mai 2008 pronunţată în dosar nr. 5655/271/2006, a respins ca nefondat apelul şi a menţinut în totalitate sentinţa primei instanţe, cu obligarea părţii apelante să plătească părţii intimate suma de 500 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunţa în acest mod, tribunalul a reţinut următoarele:
Prin cererea înregistrată la instanţă în dosar nr. 5655/2006, reclamanţii T. I.şi T.I. au solicitat în contradictoriu cu pârâtul B.L. să se constate că între părţi a luat naştere o promisiune de vânzare-cumpărare şi să se dispună notarea acestei promisiuni în cartea funciară. Din probe rezultă într-adevăr că părţile au încheiat un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul situat în Oradea, înscris în C.F. nr. 69533 Oradea, nr. top. 2091/1/3 şi 2091/2/3. La acea dată pârâtul nu era proprietar, proprietatea aparţinea Statului Român, el deţinând imobilul în calitate de chiriaş.
Ulterior, pârâtul a cumpărat imobilul de la stat – conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 326 încheiat la data de 6.09.1996 cu S.C.C.T.I.– devenind proprietar tabular.
Într-adevăr dispoziţiile Legii nr. 112/1995 interziceau înstrăinarea imobilelor dobândite în temeiul acestei legi, timp de 10 ani de la data cumpărării. Nimic însă nu împiedica părţile să încheie promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, respectiv să convină asupra obligaţiei vânzătorului de a vinde şi a cumpărătorului de a cumpăra după împlinirea termenului prevăzut de lege.
Că aceasta a fost intenţia părţilor rezultă şi din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, pârâtul în calitate de proprietar vânzător obligându-se ca la data apariţiei modalităţilor de transcriere a apartamentului, să facă actele necesare în vederea autentificării contractului, fără să mai pretindă sume de bani în contul preţului.
Deşi actul este nul ca vânzare, prin prisma prevederilor Legii nr. 112/1995, el este perfect valabil ca promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare, situaţie faţă de care instanţa de apel a apreciat că în mod corect a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii cumpărători.
În ceea ce priveşte acţiunea în revendicare formulată în dosarul conexat nr. 6624/2006 de reclamantul B.L., tribunalul constată că aceasta a fost în mod corect respinsă, instanţa s-a pronunţat asupra ei aşa cum rezultă atât din considerentele hotărârii, cât şi din dispozitivul, situaţie faţă de care, se constată că motivul de apel constând în nepronunţarea instanţei este neîntemeiat.
Contractul de împrumut încheiat între părţi nu este de natură să conducă la o altă soluţie în cauză, el s-a încheiat ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar cu martori nu se poate dovedi peste conţinutul unui înscris.
Apreciind că prima instanţă a pronunţat o hotărâre legală şi temeinică, Tribunalul Bihor a respins apelul ca neîntemeiat.
Împotriva acestei decizii, în termen a declarat recurs pârâtul recurent B.L., solicitând modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul admiterii apelului, cu consecinţa respingerii cererii introductive, respectiv admiterii cererii conexate a pârâtului, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului se arată că instanţa de apel nu a avut în vedere la soluţionarea cererii recurentului, faptul că acesta deţine cu titlu de proprietate imobilul din speţă, în timp ce intimaţii au doar un drept de creanţă izvorât din clauzele promisiunii de vânzare – cumpărare, ceea ce nu este în măsură să lipsească de eficacitate dreptul de proprietate al recurentului.
Mai arată că instanţa de apel nu a ţinut cont nici de împrejurarea că în cursul anului 1996 s-a încheiat un contract de împrumut prin care recurentul în calitate de împrumutat, a garantat cu imobilul restituirea sumei de bani primită de la intimaţi.
În raport de acest fapt, apare ca neavenită şi lipsită de logică încheierea unui astfel de contract, în condiţiile în care în cursul anului 1993, între aceleaşi părţi s-ar fi încheiat un contract de vânzare – cumpărare având ca obiect imobilul din speţă.
Concluzia este aceea că din moment ce imobilul a fost acceptat de intimaţi ca şi garanţie a restituirii împrumutului în anul 1996, este clar că aceştia nu au înţeles să devină asupra imobilului în anul 1993, aşa cum au interpretat situaţia instanţele de fond şi apel.
În drept, invocă dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimaţii T.I.şi T.I. au solicitat respingerea recursului ca nelegal şi netemeinic.
Examinând recursul prin prisma motivelor invocate, precum şi din oficiu, Curtea apreciază că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:
În mod corect au reţinut instanţele de apel şi fond împrejurarea că interdicţia de înstrăinare a imobilelor dobândite în baza Legii nr. 112/1995 – pe o durată de 10 ani de la data cumpărării – nu împiedică părţile să încheie o promisiune de vânzare – cumpărare cu privire la aceste imobile, prin care să se oblige la perfectarea contractului în formă autentică, după împlinirea termenului prevăzut de lege.
În speţă, părţile au încheiat o astfel de promisiune la data de 14.11.1993, convenind ca la data apariţiei modalităţilor de transcriere a apartamentului, să facă actele necesare în vederea autentificării contractului.
Mai mult de-atât, reclamanţii au achitat întreg preţul imobilului, intrând totodată în posesia acestuia.
Faptul că ulterior între părţi s-a încheiat şi un contract de împrumut, nu schimbă cu nimic natura juridică a promisiunii de vânzare – cumpărare, iar susţinerea că acesta din urmă ar fi un contract simulat, nu are nici un suport probator.
Faţă de considerentele mai sus reţinute, Curtea urmează în temeiul art. 312 alin. 1, coroborat cu art. 316 şi 296 Cod procedură civilă, să respingă recursul ca nefondat, iar în baza art. 274 Cod procedură civilă să-l oblige pe recurent la 500 lei cheltuieli de judecată în recurs în favoarea intimaţilor, reprezentând onorariu avocaţial.
