Coproprietatea forţată este determinată de destinaţia bunurilor la care ea se referă, ce este permanentă, perpetuă şi nu poate înceta prin împărţire.
Destinaţia bunurilor, ce constă în asigurarea unei funcţionări normale a mai multor unităţi locative distincte, face ca asupra acestora să existe o coproprietate forţată, iar potrivit regimului juridic specific, această coproprietate nu este susceptibilă de partaj.
(Decizia nr. 1040 din 10 aprilie 2001 – Secţia a IV-a civilă)
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, reclamantul 0.1. a chemat în judecată pe pârâţii S.C. “A.” S.A., Primăria Municipiului Bucureşti şi T.A., solicitând partajarea şi ieşirea din indiviziune asupra spaţiilor comune, baia şi culoarul, situate în apartamentul deţinut în comun cu pârâta T.A., ocupat de aceasta în calitate de chiriaş.
Conform precizării ulterioare, E.P., în calitate de succesoare a reclamantului, decedat pe parcursul procesului, a solicitat atribuirea întregului apartament în proprietate, cu plata unei sulte către stat, reprezentând contravaloarea spaţiului închiriat pârâtei.
Prin Sentinţa civilă nr. 9319 din 25.06.1999, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea precizată şi a dispus ieşirea din indiviziune asupra imobilului din Bucureşti, prin atribuirea către reclamant a întregului imobil şi obligarea acestuia la sultă către Primăria Municipiului Bucureşti, în cuantum de 13.791.444 lei.
Pentru pronunţarea acestei soluţii, prima instanţă a reţinut că reclamanta ocupă în calitate de proprietară anumite încăperi din imobil, iar pârâta ocupă în calitate de chiriaşă alte încăperi, ambele părţi având folosinţa comună a camerelor 5 şi 6, reprezentând culoar şi baie.
S-a avut în vedere faptul că apartamentul a fost construit şi funcţionează ca o singură unitate locativă, acesta neputând fi partajat în natură decât dezechilibrat de folosinţă, astfel încât nefiind posibilă atribuirea de cote-părţi determinate fiecărei părţi, s-a dispus ieşirea din indiviziune prin atribuirea imobilului în întregime către reclamantă, cu obligarea acesteia la plata sultei.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta, arătând că în mod greşit s-a dispus ieşirea din indiviziune, pentru că în fapt, prin promovarea acestei acţiuni s-a urmărit lipsirea sa de dreptul de a ocupa în continuare locuinţa şi de a-şi putea valorifica acest drept locativ, în condiţiile Legii nr. 112/1995.
Apelul a fost respins ca tardiv motivat, prin Decizia civilă nr. 1875/A din 12.11.1999 a Tribunalului Bucureşti- Secţia a V-a civilă şi de administrativ, constatându-se că motivele de apel nu au fost formulate înăuntrul termenului prevăzut de art. 2881 din Codul de procedură civilă.
Decizia tribunalului a fost casată, în urma admiterii recursului declarat de apelanta-pârâtă, prin Decizia civilă nr. 1464 din 20.04.2000 a Curţii de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă, fiind trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe. S-a constatat că în mod greşit apelul a fost respins ca tardiv motivat, în condiţiile în care considerentele hotărârii atacate nu fuseseră comunicate apelantei la adresa indicată de aceasta.
Reluând judecata, Tribunalul Bucureşti – Secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ a pronunţat Decizia civilă nr. 3213/A din 8.12.2000, prin care a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa judecătoriei, în sensul respingerii acţiunii, ca neîntemeiată.
S-a reţinut, în considerentele deciziei, că pentru a se dispune ieşirea din indiviziune, conform art. 728 din Codul civil, este necesar ca părţile să fie coproprietare ale bunului în litigiu, dar cota-parte a fiecărei părţi să nu fie materializată asupra unei porţiuni din bunul respectiv, condiţie care nu este îndeplinită în speţă, câtă vreme fiecare parte deţine în exclusivitate anumite încăperi, numai baia şi culoarul aflându-se în folosinţă comună.
S-a apreciat că aceste două încăperi au regimul juridic al unor bunuri aflate în coproprietate forţată şi nu se justifică în nici un mod atribuirea lor în lotul intimatei-reclamante.
împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-intimată, arătând că soluţia a fost pronunţată cu aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă), deoarece, potrivit dispoziţiilor art. 728 din Codul civil, nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune.
S-a susţinut că apelul nu a fost declarat de către coproprietar, Primăria Municipiului Bucureşti, ci de pârâtă, care, în calitate de chiriaş (introdus în cauză doar pentru a-i fi opozabilă hotărârea), nu avea calitatea să se opună ieşirii din indiviziune.
Motivul pentru care reclamanta a solicitat ieşirea din indiviziune l-a reprezentat faptul că apartamentul reprezintă o singură unitate locativă şi pentru buna administrare a acestuia este necesar să fie un singur proprietar.
Recursul este nefondat.
în speţă, reclamanta a solicitat ieşirea din indiviziune asupra spaţiilor deţinute în comun cu pârâta (baie şi culoar), prin atribuirea acestora către reclamantă şi obligarea sa la plata sultei, către pârâta Primăria Municipiului Bucureşti.
A rezultat din actele dosarului, că reclamanta este proprietara unui spaţiu situat la parterul imobilului din Bucureşti, conform Contractului de vânzare-cumpărare nr. 3258 din 28.05.1998, alcătuit din două camere, hol şi vestibul, în exclusivitate, şi având în folosinţă comună baia şi culoarul.
De asemenea, pârâta deţine, conform contractului de închiriere nr. 12118 din 5.03.1998, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, la parterul aceluiaşi imobil, o cameră în exclusivitate, baie şi culoar în folosinţă comună.
Indiviziunea, ca modalitate a dreptului de proprietate, presupune existenţa mai multor titulari, care au doar o cotă-parte ideală, abstractă din dreptul de proprietate asupra bunurilor aflate în această stare, fără a avea o fracţiune materială, determinată de bunuri.
O astfel de stare de indiviziune nu există în cauză, căci reclamanta a dobândit de la Primăria Municipiului Bucureşti anumite încăperi determinate, identificate ca atare şi de către expert (încăperile 1, 2, 3, 5 în raportul de expertiză).
Baia şi culoarul, solicitate de reclamantă a-i fi atribuite în exclusivitate, au natura unor încăperi cu folosinţă comună şi de aceea nu pot face obiect al partajului.
întrucât parterul imobilului a fost împărţit în două unităţi locative, ele nu pot funcţiona ca atare decât prin asigurarea accesului ambelor părţi (reclamanta şi pârâta T.) la culoarul de trecere şi la baie.
în aceste condiţii, în mod corect instanţa de apel a apreciat că asupra acestor spaţii reclamanta trebuie să rămână în indiviziune cu Primăria Municipiului Bucureşti, pentru ca, în calitate de locator, aceasta să poată asigura locatarului (pârâtei) folosinţa spaţiului pe care i l-a închiriat.
Aprecierea tribunalului în ce priveşte coproprietatea forţată asupra celor două încăperi este de natură a explica de ce starea de indiviziune nu poate fi sistată şi de ce, în aceste condiţii, nu sunt încălcate dispoziţiile invocate ale art. 728 din Codul civil, potrivit cărora “nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune”.
într-adevăr, destinaţia bunurilor, ce constă în asigurarea unei funcţionări normale a două unităţi locative, face ca asupra acestora să existe o coproprietate forţată, iar, potrivit regimului juridic specific, această coproprietate nu este susceptibilă de partaj.
De asemenea, susţinerea recurentei, în sensul că pârâta nu avea interes să atace hotărârea primei instanţe, deoarece are doar calitatea de chiriaş în imobil şi pe acest considerent calea de atac trebuia să-i fie respinsă, nu poate fi primită.
Reclamanta a fost cea care a înţeles să o cheme în judecată şi pe numita T.A., care a dobândit astfel calitatea de parte în proces, iar căile de atac sunt deschise părţilor aflate în litigiu, în contradictoriu cu care s-a pronunţat hotărârea judecătorească.
în acelaşi timp, interesul pârâtei în exercitarea apelului împotriva sentinţei era evident deoarece ea este, în temeiul contractului de închiriere deţinut, beneficiara folosinţei comune asupra celor două spaţii solicitate de reclamantă.
Faţă de considerentele expuse, rezultă că soluţionarea cauzei de către instanţa de apel s-a făcut cu aplicarea corectă a legii, astfel încât criticile formulate fiind neîntemeiate, recursul va fi respins în consecinţă.
