Prin sentinţa civilă nr. 1724/2010, a Judecătoriei Beclean, a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de către intimatul de rând 2, bancar C.R. şi – pe cale de consecinţă – respinsă acţiunea civilă formulată de către reclamanta SC M. SRL împotriva acestuia, dată fiind lipsa calităţii procesuale pasive.
A fost respinsă ca nefondată excepţia inadmisibilităţii acţiunii precizate, invocată de către intimatul de rând 2, executorul bancar C.R..
A fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea civilă precizată de către reclamanta SC „M.” SRL Beclean, şi îndreptată împotriva intimatelor Banca Transilvania – Sucursala Bistriţa – şi SC „B.” SRL Beclean.
A fost obligata reclamanta la plata sumei de 800 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul bancar C.R..
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că reclamanta a contractat în cursul anului 2007, de la intimata de rând 1, Banca T. – Sucursala Bistriţa, un împrumut în cuantum total de 334.00 lei – la care s-au adăugat dobânzile stipulate în contract – potrivit contractelor de credit nr. 1025/08.11.2006, 130/16.02.2007, 409/01.04.2008 (garantat cu ipotecă de rang II, instituită asupra imobilului casă de locuit P+1+M ) şi 1138/14.09.2007.
Întrucât reclamanta nu a mai reuşit să-şi îndeplinească obligaţiile contractuale (achitarea ratelor prevăzute în actele sinalagmatice), creditoarea Banca T. – Suc. Bistriţa a solicitat, la data de 05.06.2009, Corpului Executorilor Bancari din cadrul propriei instituţii să procedeze la executarea silită a debitoarei, respectiv petenta SC „M.” SRL Beclean.
Potrivit dispoziţiilor legale aplicabile în materie, executorul bancar – intimatul de rând 2 – s-a adresat instanţei, cererea de încuviinţare a executării silite, întemeiată pe cele 4 titluri executorii (contracte de credit) sus menţionate, fiind admisă de către această instanţă, conform Încheierii Civile nr. 130/C/24.06.2009 pronunţată în dosarul nr. …/186/2009 (ataşat prezentei).
S-a întocmit, prin urmare, dosarul execuţional înregistrat sub acelaşi număr – 903/2009 – în cadrul căruia a fost demarată procedura executării silite, sens în care, după întocmirea la data de 15.07.2009 a procesului-verbal de vânzare şi potrivit disp. art. 371 ind. 4 C. pr. civilă, s-a procedat la înscrierea pentru vânzarea directă, prin bună învoială, a intimatei de rând 3, SC „B.” SRL, persoană juridică ce a oferit pentru imobilul scos la vânzare – casă, curte şi grădină, situate în oraşul Beclean, str. O., jud. Bistriţ Năsăud, compusă din P+1 – suma de 320.000 lei + TVA + dobânzi + cheltuieli de silită (conform înscrisului existent în dosarul execuţional, ataşat în copie).
Din cuprinsul aceluiaşi act, instanţa a mai reţinut că reprezentantul legal al reclamantei debitoare, în persoana lui N.M. s-a aflat de faţă, respectiv că acordul exprimat de către acesta – şi referitor la vânzarea imobilului prin bună-învoială şi la preţul oferit – a fost consemnat în cuprinsul actului anterior invocat.
Verificând legalitatea procedurii de executare silită demarată de către intimatul de rând 1 – executorul bancar – prin prisma susţinerilor invocate de către reclamantă, respectiv a împrejurării vânzării prin bună-învoială doar a unei părţi din imobilul casă de locuit, situat pe str. Obor, la nr. 12 , în loc. Beclean, respectiv doar a casei compusă din P+1 – aşa cum s-a consemnat şi în actul de adjudecare – instanţa a constatat că respectivele susţineri sunt lipsite de relevanţă juridică.
Astfel, analizând – înainte de toate – cuprinsul contractului de credit nr. 409/01.04.2008 şi al celui de ipotecă încheiat la aceeaşi dată şi reprezentând accesoriul celui dintâi, instanţa a reţinut că cel de-al doilea a avut drept scop garantarea creditului acordat, prin instituirea unei ipoteci de rang II (ipoteca de rang I fiind prevăzută în favoarea aceleiaşi bănci creditoare) asupra imobilului „Casă, curte şi grădină. Casă de locuit P+ 1 + M”, fiind detaliate, totodată, şi părţile componente ale respectivului imobil casă de locuit. Astfel, la mansardă s-a prevăzut expres că aceasta este formată din „3 camere, hol, baie, lenjerie şi logie”.
Reiese, prin urmare, că debitoarea reclamantă a avut cunoştinţă despre întinderea proprietăţii imobiliare afectată garanţiei sus menţionate. Împrejurarea omiterii de către executor a menţiunii privind compunerea casei de locuit şi din mansardă nu reprezintă – în opinia instanţei – decât o eroare materială, eroare ce a fost îndreptată ulterior adjudecării prin chiar înscrisul intitulat „Precizare la actul de adjudecare” înregistrat sub nr. 136/31.07.2009.
Că este aşa reiese şi din cuprinsul Procesului-verbal de situaţie imobiliară, întocmit anterior adjudecării, respectiv la data de 26.06.2009, act în cuprinsul căruia s-a consemnat că obiectul executării silite îl reprezintă imobilul situat în loc. Beclean, pe str. O., fără a se face menţiune despre o eventuală „defalcare” a părţilor componente ale acestuia. Prezent a fost şi de această dată reprezentantul legal – N.M. – care şi-a exprimat acordul privind „vânzarea directă a imobilului situat în str. O., Beclean”.
Că debitoarea a fost pe deplin convinsă că executarea silită vizează întregul imobil, şi nu doar partea formată din P+1 – aşa cum s-a susţinut în prezenta acţiune – reiese şi din valoarea preţului de adjudecare plătit de către intimata de rând 3 (actualul proprietar tabular), valoare ce concordă cu cea de impozitare comunicată de către Primăria oraşului Beclean (de 305.000 lei, conf. răspunsului existent la fila 148 din prezentul dosar).
Analizând prezenta acţiune şi prin prisma temeiurilor legale invocate de către părţi, instanţa a mai reţinut că, în speţă, nu pot fi incidente disp. art. 33 alin. 1 şi disp. art. 34 din Legea nr. 7/1996, întrucât – pe de o parte – cuprinsul cărţii funciare corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, iar – pe de altă parte – reclamanta debitoare nu se află în posesia unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care să se fi stabilit nevalabilitatea înscrierii sau a actului ce a stat la baza acesteia.
Că procedura executării silite a vizat întregul imobil casă de locuit – situat în loc. Beclean, str. O. şi compus din P+1+M – reiese şi din cuprinsul disp. art. 1746 – incidente în speţă – potrivit cărora ipoteca este, prin natura ei, indivizibilă, subzistând asupra tuturor imobilelor afectate.
Raportat la capetele de cerere consemnate în precizarea de acţiune, la susţinerile invocate de către executorul bancar în cuprinsul întâmpinării şi la disp. Legii nr. 7/1996, va constata că intimatul de rând 2 – executorul bancar – nu are calitate procesuală pasivă, solicitarea reclamantei vizând doar constatarea nulităţii parţiale a încheierii de carte funciară, respectiv rectificarea acesteia, respectiv că precizarea de acţiune depusă ulterior de către reclamantă nu poate fi privită ca şi inadmisibilă – aşa cum s-a invocat în întâmpinarea amintită – având în vedere argumentele invocate în aceasta.
Pe cale de consecinţă, în virtutea disp. art. 137 C.pr.civilă, instanţa a admis excepţia lipsei calităţii procesuale invocată de către intimatul sus menţionat, respectiv a respins, ca nefondată, excepţia inadmisibilităţii acţiunii precizate.
Pe fondul cauzei, în virtutea considerentelor sus menţionate şi a disp. art. 1746 şi a art. 1169 din Codul civil şi a disp. art. 17, 20, 30 şi urm. din Legea nr. 7/1996, a respins, ca neîntemeiată, acţiunea precizată.
Raportat la soluţia adoptată şi având în vedere disp. art. 274 C.pr.civilă, a respins, ca nefondată, cererea petentei privind acordarea cheltuielilor de judecată.
În virtutea aceluiaşi temei legal, a admis cererea intimatului de rând 2, formulată cu acelaşi titlu, iar reclamanta a fost obligată la plata sumei de 800 lei , reprezentând onorariu avocaţial către acest intimat.
Prin decizia civilă nr. 34/11 mai 2011 a Tribunalului Cluj, a fost respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanta SC „M.” SRL împotriva sentinţei civile nr.1724/2010, pronunţată de Judecătoria Beclean, care a fost menţinută, iar cererea intimatului C.R., de obligare a apelantei la plata cheltuielilor de judecată în apel a fost respinsă.
În considerentele acestei decizii, se reţine că, procesul civil fiind guvernat de principiul disponibilităţii şi cum reclamanta nu a investit instanţa cu o cerere prin care să solicite constatarea nevalabilităţii actului de adjudecare din data de 31.07.2009, instanţei îi revine obligaţia de a se pronunţa în limitele investirii, respectiv să cerceteze în ce măsură încheierea de intabulare nr. 3490/11.08.2009, dată de Biroul de carte funciară Beclean în dosarul nr. 3490/31.07.2009 este legală şi temeinică, soluţia asupra capătului de cerere având obiect rectificarea înscrierii în cartea funciară fiind consecinţa modului de soluţionare a cererii de constatare a nulităţii parţiale a încheierii de intabulare.
Prin urmare, chiar dacă actul în temeiul căruia, prin încheierea contestată, s-a dispus intabularea, îl constituie actul de adjudecare şi chiar dacă acesta ar fi nevalabil sub anumite aspecte, instanţa a verificat doar dacă încheierea de c.f. atacată reflectă conţinutul actului de adjudecare sub aspectul condiţiile impuse de Legea nr.7/1996, pentru intabularea acestuia în c.f. sau registratorul a dispus transcrierea în c.f. în favoarea adjudecatarei şi a altor imobile decât cele ce sunt indicate în actul de adjudecare.
Condiţiile pe care un înscris trebuie să le îndeplinească pentru a se putea dispune înscrierea în cartea funciară a dreptului pe care-l consacră sunt prevăzute de art. 48 alin. 1 din Legea nr. 7/1996 respectiv înscrisul: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege; b) identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal, numărul de identificare fiscală, codul de înregistrare fiscală sau codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora; c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; d) este însoţit de o legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română; e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului; f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor legale.
Potrivit dispoziţiilor cuprinse în alin. 2 al aceluiaşi articol încheierea prin care se dispune înscrierea în cartea funciară va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
Cum, în cauză, obiectul litigiului îl constituie doar aspectul legat de descrierea imobilelor, doar această condiţie a fost analizată de tribunal.
Din conţinutul acestor dispoziţii legale reiese faptul că pentru a constitui act apt pentru intabulare înscrisul ce consfinţeşte actul juridic (privit ca negotium) nu trebuie să conţină descrierea imobilelor înscrise în cartea funciară ci imobilele care urmează să fie înscrise sau transcrise trebuie individualizate doar prin număr de carte funciară şi număr cadastral sau topografic, după caz.
Prin urmare, chiar dacă în actul a cărui intabulare se solicită nu sunt descrise deloc imobilele sau descrierea este incompletă sau nu corespunde descrierii din cartea funciară acest aspect nu constituie un impediment pentru intabulare, cât timp în înscris se indică numărul de carte funciară în care figurează înscrise imobilele şi numărul cadastral sau topografic al imobilelor , după caz.
Registratorul de carte funciară este obligat să verifice dacă, în înscrisul a cărui intabulare se solicită, imobilele sunt individualizate cu număr de carte funciară şi cu număr cadastral sau topografic şi dacă această individualizare este indicată şi proprietarii coincid cu cei indicaţi în act, dispune intabularea, prin încheiere. Sub aspectul îndeplinirii condiţiilor pentru a se dispune intabularea, nu are nicio relevanţă dac, în conţinutul actului, sunt sau nu sunt descrise imobilele sau atunci când au fost descrise, descrierea ar fi incompletă sau nu ar corespunde cu cea din cartea funciară.
Că este aşa reiese şi din dispoziţiile alineatului 2 al art. 48 din Legea nr. 7/1996 în care se prevede că încheierea prin care se dispune intabularea trebuie să cuprindă obligatoriu: determinarea dreptului sau faptului ce s-a înscris şi indicarea numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii funciare în care urmează a se face înscrierea, fără să se prevadă şi condiţia ca imobilele să fie descrise.
În speţă, în cuprinsul actului de adjudecare nr. 136/31.07.2009, emis în dosarul execuţional nr. 903/2009 de executorul bancar C.R., a cărui intabulare s-a solicitat, fiind depus la biroul de carte funciară Beclean, imobilele au fost individualizate cu număr de carte funciară, c.f. nr. 3184 Beclean, sub A+1 şi cu număr cadastral, nr. 702, ce aparţin proprietarului SC „M.” SRL.
Aşa fiind, în mod legal, prin încheierea nr. 3490/11.08.2009, dată în dosarul de carte funciară nr. 3490/31.07.2009 al Biroului de şi publicitate imobiliară Beclean s-a dispus intabularea.
Aşa cum anterior s-a arătat, în speţă, sub aspectul condiţiilor de înscriere în cartea funciară, actul de adjudecare îndeplineşte toate condiţiile, neavând nicio relevanţă faptul că, în conţinutul acestuia, executorul judecătoresc a descris incomplet imobilele ce urmează a fi transcrise în favoare adjudecatarului.
Prin urmare, în prezenta cauză, nu prezintă relevanţă nici calificarea actului înregistrat sub nr. 137/31.07.2010, prin care se precizează actul de adjudecare nr. 136/31.07.2009), emis de executorul judecătoresc la aceeaşi dată, 31.07.2010.
Tribunalul a reţinut că atâta timp cât, prin acest act cu nr. 137/31.07.2010, se precizează actul de adjudecare nr. 136/31.07.2010, acesta face corp comun cu actul pe care-l precizează şi nu se impunea ca, în cuprinsul încheierii de intabulare contestată, să se facă referire în mod distinct şi la actul administrativ nr. 137/31.07.2010. De altfel acest act, nu cuprinde nicio prevedere care să aibă relevanţă sub aspectul intabulării în cartea funciară, aşa cum acestea sunt reglementate dispoziţiile art. 48 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.
Pe de altă parte, în cauză, nu este vorba de o îndreptare a vreunei erori care s-ar fi strecurat în cuprinsul încheierii de carte funciară nr. 3490/11.08.2010, aşa acum susţine apelanta-reclamantă, această încheiere fiind emisă la data 11 august 2010, avându-se în vedere toate actele depuse de executorul judecătoresc anexate cererii de intabulare, printre care figurează şi actul ce reprezintă precizarea actului de adjudecare înregistrat sub nr.137/2010.
Încheierea de carte funciară contestată, cuprinde toate cerinţele prevăzute de art. 48 alin. 2 din Legea nr. 7/1996 şi odată cu înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor cu nr. cadastral 702, din c.f nr. 25079 Beclean, potrivit art. 518 alin. 3 C.pr. civilă, în baza actului de adjudecare, s-a dispus şi radierea ipotecilor, sarcinilor şi notărilor şi s-a înscris privilegiul creditorului urmăritor asupra imobilului până la achitarea în întregime a preţului(care nu a fost achitat integral la data emiterii actului de adjudecare.
Aşa fiind, tribunalul a reţinut că încheierea de carte funciară contestată este legală şi temeinică nefiind dat nici un motiv de anulare parţială a acesteia.
Cât timp valabilitatea actului de adjudecare nu a fost contestată în prezentul dosar, nemulţumirile reclamantei vizând imobilele care au făcut obiectul vânzării silite, vor putea fi rezolvate, eventual, într-un alt cadru procesual în care se va stabili dacă întregi imobilele individualizate cu nr. cadastral 702, au făcut obiectul vânzării silite.
Împotriva acestei decizii a declarat în termen legal recurs reclamanta SC M. SRL Beclean, solicitând modificarea ei în sensul admiterii apelului, schimbării sentinţei apelate, cu consecinţa admiterii acţiunii, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului ei, reclamanta reiterează starea de fapt reţinută de instanţele de fond, susţinând în continuare că mansarda nu putea face obiectul executării silite, întrucât nu a constituit obiect al contractului de ipotecă iniţial, ce a stat la baza executării silite, fiind trecut în actul iniţial de adjudecare nr. 136/2009 întocmit de executorul bancar, actul adiţional la acesta, cu nr. 137/2009, întocmit în aceeaşi zi, referitor la mansardă, nefiindu-i comunicat.
Încheierea de intabulare a actului de adjudecare este lovită de nulitate în ceea ce priveşte mansarda, întrucât, în actul de adjudecare nr. 136/2009, aceasta nu figurează, iar actul adiţional nr. 137/2009 nu putea fi avut în vedere.
Greşit au reţinut instanţele de fond că omiterea din actul de adjudecare a descrierii exacte a imobilului poate fi îndreptată pe calea îndreptării erorii materiale, pentru că nu este vorba de greşeli materiale în legătură cu numele proprietarilor, numere topografice sau cadastrale şi adresa imobilului, ci de o eroare care afectează însuşi fondul dreptului, neîncadrându-se în dispoziţiile art. 53 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.
Acţiunea civilă exercitată de reclamantă, precizată la termenul din 20 mai 2010, se încadrează în dispoziţiile art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7 71996, solicitându-se anularea actului în baza căruia s-a făcut intabularea, acesta fiind încheierea de intabulare şi, ca o consecinţă, rectificarea cuprinsului cărţii funciare.
Motivarea instanţei de apel nu combate motivele invocate în apel de reclamantă, fiind total contrară motivării primei instanţe.
Pârâta intimată Banca T. SA Sucursala Bistriţa, prin întâmpinare, solicită respingerea recursului ca nefondat, pe motiv că apărările formulate de reclamantă nu pot constitui obiect al unei acţiuni în rectificare, ci a unei contestaţii la executare, astfel că acţiunea acesteia ar fi trebuit respinsă ca inadmisibilă.
Pârâtul intimat C.R., prezent personal în faţa instanţei, a invocat, în principal, nulitatea recursului, pe motiv că nu face decât să reitereze motivele din apel, neconstituind o critică a hotărârii pronunţate în apel, în subsidiar, solicitând respingerea recursului ca nefondat, pe motiv că executarea silită nu se putea face decât asupra întregului imobil, conform dispoziţiile art. 1746 şi 1777 C. civil.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, raportat la dispoziţiile art. 304 pct. 9 Cod proc. civ., în care acestea s-ar putea încadra, referindu-se la încălcarea normelor de drept substanţial de către instanţa de apel, curtea apreciază că acesta nu este fondat, din considerentele ce urmează a fi expuse.
Astfel, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, deşi, la un moment dat, prin precizarea de acţiune depusă la termenul din 4.03.2010, reclamanta solicită anularea actului de adjudecare (f. 93 dosar judecătorie), prin ultima precizare de acţiune, depusă la termenul din 20 mai 2010, la care face referire şi în motivele de apel, revine la cererea iniţială, limitându-se la a solicita anularea încheierii de intabulare şi rectificarea cuprinsului cărţii funciare, în ceea ce priveşte mansarda imobilului obiect al executării.
Încheierea de intabulare, aşa cum corect au reţinut instanţele de fond este valabilă, întrucât este conformă cu actele depuse ce constituie titlul ce a stat la baza înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară, care este actul de adjudecare nr. 136/2009, precum şi actul adiţional la acesta nr. 137/2009, nefiind întrunite condiţiile prev. de art. 34 pct. 1 din Legea nr. 7/1996 pentru admisibilitatea acţiunii în rectificare.
Ceea ce solicită reclamanta instanţelor de judecată este să stabilească împrejurarea că Oficiul de cadastru trebuia să verifice valabilitatea înscrisurilor ce au stat la baza cererii de înscriere şi, cenzurând aceste înscrisuri, să constate că actul adiţional la actul de adjudecare nu ar fi valabil, acesta fiind motivul pentru care încheierea de intabulare este nulă.
În realitate, chiar dacă s-ar aprecia că Oficiul de Cadastru mai are o astfel de atribuţie şi după abrogarea textului art. 48 lit. a din Legea nr. 7/1996 („în cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii: a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege), o astfel de verificare viza condiţiile de valabilitate ale actului absolut evidente, ce pot fi verificate fără o dezbatere contradictorie, or, din cuprinsul actului de adjudecare, completat prin actul adiţional, nu rezultă în mod evident că actul adiţional ar fi nul pentru că mansarda nu ar fi constituit obiect al executării silite.
