Prin cererea inregistrata pe rolul acestei instanţei sub nr.de mai sus la data de 07.05.2010 petenta SC T.I .SRL în contradictotriu cu intimata TF şi OCPI Bucureşti a formulat plângere împotriva încheierii de respingere nr. -… pronunţata de OCPI Bucureşti — Sector 3 in dosarul …., prin care s-a respins cererea introdusa de subscrisa privind radierea notarii dreptului de promisiune inscris in baza Contractului autentificat de BNP -… sub nr. -… in favoarea dnei. -.TF căsătorita cu TM in partea a IlI-a Cartii Funciare nr. …deschisa la OCPI — Bucureşti Sectorul 3, plângere pe care solicita ca instanta sa o admita , sa desfiinteze încheierea atacata si dispuna radierea din partea a IlI-a a Cartii Funciare nr. …. a dreptului de promisiune inscris in baza a Contractului autentificat de BNP -…. sub nr. -…. in favoarea dnei. TF. căsătorita cu TM .
In fapt, petenta a arătat ca este proprietarul terenului in suprafaţa de … mp situat in -…., identificat cu număr cadastral -…, intabulat in Cartea Funciara nr. -…a Sectorului 3 Bucureşti, in baza Contractului de vanzare-cumparare autentificat de BNP -… sub nr. -… .
In calitate de proprietar al terenului mai sus identificat, petenta a demarat realizarea pe acest teren a unui proiect imobiliar Proiectului „-…” ce este construit in etape, un bloc de locuinţe in prima etapa Clădirea A si ulterior spatii de parcare si spatii de depozitare. Imobilul care face obiectul prezentei plângeri este situat in Clădirea .. clădire edificata in baza Autorizaţiei de construire nr. .. emisa de Primăria Sectorului 3 Bucureşti, dreptul de proprietate dobândit de către petenta asupra clădirii mai sus menţionate fiind intabulat in Cartea Funciara nedefinitiva nr. … a localităţii Bucuresti , in baza încheierii nr. …emisa de OCPI Bucureşti Sector 3. La data de … petenta, in calitate de Vânzător, a incheiat cu parata, in calitate de Cumpărător, căsătorita cu TM , Contractul de vanzare-cumparare autentificat de BNP …sub nr. … (denumit in continuare „Contract”) având ca obiect achiziţionarea apartamentului nr. .. situat la din cadrul Proiectului „…” din…., al cărui dezvoltator este S.C. TI. SRL. Având in vedere ca transferul dreptului de proprietate asupra apartamentului urmează sa opereze conform art. 1.3.1 din Contract la momentul achitării integrale si in prealabil de către Cumpărător a tuturor obligaţiilor financiare ce-i incumba, Contractul de vanzare-cumparare a fost notat in partea a III-a a Cartii Funciare nr. … ca un drept de promisiune, S.C. TI SRL rămânând in continuare unicul proprietar tabular al imobilului. Mai arata petenta ca la momentul semnării Contractului de vânzare cumpărare parata TF a achitat petentei un avans reprezentând 10% din preţul apartamentului urmând ca restul de pret sa fie achitat in mai multe transe astfel cum rezulta din Scadentarul de plaţi menţionat in Anexa 3 la Contract. In continuare arăta instanţei de judecata ca desi parata a fost informata si notificata cu privire la stadiul si la obligaţia sa de a achita si restul de pret aceasta a refuzat in mod constant sa-si indeplinească obligaţiile contractuale, petenta suportând costurile construcţiei pana la finalizare din fonduri proprii, desi scopul semnării Contractului si a achitării preţului in transe pe faze de execuţie era tocmai acela de a fi acoperite costurile finanţării pe măsura realizării construcţiei. Fata de aceasta atitudine prejudiciabila a paratei si in vederea limitării prejudiciilor, petenta a luat hotărârea de a incera Contractul Încheiat cu parata, iar in acest sens am trimis acesteia prin intermediul BEJ ..Notificarea nr…., urmând ca in termen de 5 zile de la primirea acesteia, conform cu art. 4.7, Contractul sa fie desfiinţat cu efect imediat fara nicio alta formalitate.
Ulterior desfiinţării Contractului, la data de …, in temeiul art. 4.8, BNP …, in calitate de mandatar al partilor contractante, a solicitat OCPI — Sector 3 radierea din partea a IlI-a a Cartii Funciare nr. 101643 a dreptului de promisiune inscris in favoarea dnei.TF, căsătorita cu TM . Petenta apreciaza ca menţinerea notarii Contractului incheiat cu parata TF, in condiţiile in care acest contract a fost rezolvit este netemeinica si nelegala. Mai apreciaza petenta ca soluţia data de către OCPI-Sector 3 cererii de radiere a Contractului de vanzare-cumparare inscris in partea a IlI-a a Cartii Funciare .. este nejustificata si reprezintă un abuz cu efect extrem de prejudiciabil pentru petenta care datorita acestei inscrieri la mai bine de la 2 ani de la semnarea Contractului si 6 luni de la desfiinţarea acestuia este in imposibilitate de a vinde imobilul si de a-si recupera investiţia. Desi este evident ca cererea formulata de către subscrisa era vădit intemeiata si in ciuda faptului ca am depus toate dovezile din care rezulta in mod clar ca a rezolutionat Contractul in baza art. 4.7 din Contract, iar conform art. 4.8 din Contract „In executarea prevederilor art. 4.6 si 4.7, Vânzătorul si cumpărătorul se declara de acord cu radierea din Cartea funciara a prezentului Contract in a şasea zi calendaristica calculata de la data transmiterii „Notificării de Rezolutiune” si mandatează Biroul Notarului Public care incheie acest contract sa îndeplinească aceasta procedura. /…/” , OCPI Bucureşti Sector 3, in mod total neintemeiat, a respins cererea ce face obiectul dosarului nr. …. pronutand incheierea atacata prin prezenta plângere. Contractul de vanzare-cumparare incheiat in forma autentica reprezintă tidu executoriu astfel incat este evident ca prevederile art. 4.8 prin care este mandatat de către parti BNP …sa indeplineasca procedura radierii Contractului din Cartea Funciara in situaţia intervenirii rezolutiunii Contractului, ce reprezintă un mandat veritabil, sunt executorii. Mai mult decât atat este evidenta reau-credinta a OCPI-Sector 3 in aplicarea prevederilor legale atâta vreme cat petenta a făcut dovada făptuiţii ca paratei i-a fost notificata rezolutiunea confomi prevederilor contractuale, care a fost termenul de la care putea fi efectuata aceasta radiere, precum si a acordului partilor in privinţa mandatului Biroului Notarial de a efectua operaţiunea de radiere.
De asemenea motivarea OCPI Bucureşti Sector 3 nu poate fi primita, neavand niciun temei legal si/sau contractual atâta vreme cat Contractul de vanzare-cumparare a fost rezolutionat din culpa exclusiva a paratei, care si-a incalcat in mod flagrant obligatiile contractuale, reclamanta fiind pe deplin indreptăţită in calitate de proprietar tabular sa solicite radierea notarii din Cartea Funciara a unui contract a cărui efecte au încetat sa de mai producă de mai bine de 6 luni, având si acordul celeilalte parti in acest sens.
In consecinţa, pentru a pune de acord starea tabulara cu situaţia juridica reala a imobilul, se impune desfiinţarea încheierii atacate care este neconforma cu realitatea deoarece cuprinde respingerea radierii unui Contract rezolvit care daca, s-ar fi respectat spiritul si litera legii, trebuia radiat, menţinerea notarii conform dispoziţiilor Legii cadastrului si a publicitarii imobiliare nr. 7/1996 fiind in totalitate nevalabila, din analiza documentelor rezultând cu evidenta ca pentru radierea acestei notari nu este necesara o hotărâre definitiva si irevocabila a vreunei instanţe de judecata sau dovada făptuiţii ca a fost incheiat Contractul de vanzare-cumparare sau desi somat Cumpărătorul nu s-a prezentat la Notarul Public in vederea autentificării contractului, fiind mai mult decât suficient acordul partilor a cărui existenta si dovada a facut-o cu Contractul autentic care cuprinde acordul partilor.
In drept petenta a invocat Legea cadastrului si a publicitarii imobiliare tir. 7/1996, Ordinul nr. 633/2006 de aprobare a Regulamentului privind conţinutul si modul de intocmire a documentaţiilor cadastrale in vederea înscrierii in cartea funciara din 2006, Ordinul nr. 133/2009 de modificare a Regulamentului, art. 112 Cod proc. civila, precum toate celelte prevederi legale menţionate in corpul cererii de chemare in judecata.
In dovedirea cererii petenta ataseaza cererii ,in copie. următoarele documente: încheierea nr. …emisa de OCPI Bucureşti Sector 3; Extras de Carte Funciara pentru informare; Contract de vanzare-cumparare autentificat de BNP …sub nr…., alte inscrisuri .
Instanţa a administrat proba cu înscrisuri.
La termenul din 04.11.2010 instanţa a invocat excepţia lipsei calitaţii procesuale pasive a intimatului OCPI Sector 3.
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI, instanţa apreciază că aceasta este întemeiată întrucât procedura în faţa OCPI este o procedură necontencioasă, în cadrul căreia de regulă, cererea nu este îndeptată împotriva unui pârât. Acelaşi caracter îl păstrează şi procedura de soluţionare a plângerii împotriva încheierilor date de OCPI, întrucat Oficiul de si Publicitate Imobiliara Sector 3 in conformitate cu art 50-53 din legea nr 7/1996, indeplineste o activitate de natura jurisdictionala. De altfel, si Inalta Curte de Casatie si Justitie, in cadrul unui recurs in interesul legii ( decizia civila nr LXXII-72- din 15.10.2007- publicata in M Of, Partea I nr. 685 din 07/10/2008) a statuat ca, in cauzele care au ca obiect plangeri privind Cartea Funciara, intemeiate pe dispozitiile art 50 din legea nr 7/1996, OCPI nu are calitate procesuala pasiva.
În ce priveşte fondul cauzei instanţa reţine urmatoarele:
La data de .. petenta, in calitate de Vânzător, a incheiat cu intimata TF, in calitate de Cumpărător, căsătorita cu TM , Contractul de vanzare-cumparare autentificat de BNP ….sub nr. …având ca obiect achiziţionarea apartamentului nr. ….din cadrul Proiectului „…” din…..
Parţile au prevazut ca transferul dreptului de proprietate sa opereze in momentul predarii imobilului de catre vanzator şi achitarii integrale a preţului de catre cumparator.
Contractul a fost notat in partea a III-a a Cărţii Funciare nr. … ca drept de promisiune , petenta ramanand in continuare proprietar tabular al imobilului.
Prin notificarea nr…. din …., petenta a notificat intimatei rezoluţiunea contractului de vanzare cumparare in temeiul art. 4.7 din contract , articol care cuprinde un pact comisoriu de gradul IV.
Considerand contractul desfiinţat , petenta a adresat OCPI Sector 3 o cerere de radiere a dreptului de promisiune înscris in favoarea intimatei.
Prin incheierea nr…., OCPI Sector 3 a respins cererea de radiere.
Prin prezenta acţiune petenta intelege sa formuleze plangere impotriva acestei incheieri , plangere reglementata de art. 50 din Legea nr.7/1996. Cu toate acestea , petenta a apreciat ca in cauza sunt aplicabile disp. art. 34 pct. 1 Legea nr.7/1996 privitoare la acţiunea in rectificarea carţii funciare.
În temeiul principiului disponibilităţii analiza cauzei, instanţa va analiza pricina strict în limitele obiectului şi temeiului juridic indicate de catre petenta .
Aşa fiind, instanţa va proceda la analiza prezentei cereri ca plângere de carte funciară, urmând a analiza şi în ce măsură sunt îndeplinite cerinţele art. 34 din legea nr. 7/1996 în cauză.
Potrivit Art. 76 alin.1 indice 1 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi publicitate imobiliară „Radierea notării antecontractului din cartea funciară se va realiza din oficiu la înscrierea contractului încheiat între aceleaşi părţi. În situaţia în care contractul nu se încheie, radierea notării antecontractului din cartea funciară se face cu acordul părţilor, iar în lipsa acestuia, în baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile sau în baza încheierii de certificare fapte, potrivit art. 91 din Legea nr. 36/1995, cu modificările şi completările ulterioare, care atestă că, deşi somată, una dintre părţi a refuzat să se prezinte la notarul public în vederea autentificării contractului”.
Instanţa constata ca in mod corect OCPI Sector 3 a respins cererea de radiere intrucat aceste condiţii impuse de lege pentru radierea notarii nu au fost respectate.
Pe de alta parte , in cazul in care prin prezenta cerere de chemare in judecata , petenta a inţeles sa formuleze o acţiune in rectificare carte funciara in temeiul art. 34 din legea nr. 7/1996 , acţiune avand ca finalitate radierea notarii din cartea funciara a dreptului de promisiune, acesta este neintemeiata pentru urmatoarele motive :
Instanţa reţine csa următoarele condiţiile de admisibilitate ale acţiunii în rectificare sunt strict reglementate de art. 34 din legea nr. 7/1996 republicată cu modificările şi completările ulterioare.
Astfel, potrivit acestui text “orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă s-a constatat că:
1. înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.”
Aşadar, acţiunea în rectificarea cărţii funciare se deschide numai în cazul în care printr-o hotărâre judecătorească s-a stabilit vreuna din situaţiile expres prevăzute de pct. 1-4 ale art. 34 din Legea nr. 7/1996.
Pretenţia reclamantei privind rectificarea cărţii funciare nr. 101643 a sectorului 3 Bucureşti pe motivul că a intervenit rezoluţiunea contractului încheiat intre parţi şi ca astfel au au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea ( art. 34 alin.3 din Legea nr. 7/1996) , nu poate fi valorificată pe calea acţiunii în rectificare de carte funciară. Din înscrisurile de la dosar nu rezultă că s-ar fi stabilit în prealabil printr-o hotărâre judecătorească faptul că actul de vanzare- cumpărare a fost rezoluţionat. O astfel de hotărâre judecătoreasca este necesara şi in situaţia in care părţile au prevăzut un pact comisoriu de gradul IV, intervenţia instanţei constând in constatarea faptului ca rezolutiunea contractului a operat de plin drept.
În lipsa unei asemenea hotărâri, acţiunea în rectificare de carte funciară nu este admisibilă. În cadrul acţiunii în rectificare, instanţa nu poate face asemenea verificări, intruct acţiunea in rectificare are un caracter accesoriu fiind o cerere subsecventa acţiunii principale care ocroteşte dreptul subiectiv vătămat prin înscrierea situaţiei juridice reale.
Pentru aceste motive instanţa va respinge ca neîntemeiata, acţiunea formulata.
