DECIZIA CIVILĂ Nr. 139/R/ 29 Februarie 2012
Prin cererea înregistrată la Judecătoria O sub nr.xx/2011 reclamanta BE a chemat în judecată pe pârâţii BP, CG şi CV pentru ca prin sentinţa ce se va pronunţa să se constate inopozabilitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3919/13.08.2003 de către Biroul Notarial „Notariatul Public O” încheiat între cei doi pârâţi pentru suprafaţa de 1,25 ha teren arabil situat pe teritoriul comunei R, judetul Călăraşi, în tarlaua 5, parcela 25 şi identificat cu următoarele vecinătăţi: XXX; Reaua credinţă a pârâtului CG, la dobândirea imobilului teren, astfel cum a fost identificat mai sus, obiect al contractului de vânzare-cumpărare nr.3919/13.08.2003 încheiat cu pârâta BP, şi să fie obligat la reparaţia în natură a daunei suferite (995 C.civ.) pe care o evaluează la valoarea preţului achitat de pârât conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3919/13.08.2003 de la Biroul Notarial „Notariatul Public O”, respectiv 16 milioane lei vechi.
Reclamanta mai solicită pronunţarea unei sentinţe care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 0,5225 ha teren, în tarlaua 5, parcela 25 pe raza comunei R, judetul Călăraşi, cu stabilirea liniei de hotar între cele două loturi; obligarea pârâtei la restituirea preţului plătit pentru suprafaţa de ? din 1,25 ha teren, obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare încheiat de ea prin mandatar MD la 27.02.2000, reprezentând 600 USD şi 50.000.000 lei vechi indexaţi cu coeficientul de inflaţie la zi, precum şi daune interese în cuantum de 10.000 lei noi; modificarea cărţii funciare, în sensul radierii înscrierii dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 0,6250 ha teren, în tarlaua 5 parcela 25 dispus prin încheierea de intabulare în favoarea pârâtului CG; să se dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 0,6250 ha teren, în tarlaua 5 parcela 25 pe numele său. A solicitat şi cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii arată că la data de 27.02.2000 a încheiat cu pârâta, BP, prin mandatarul său, MD (conform mandatului tacit acordat în baza art.1532 şi urm.C.civ.) înscrisul sub semnătură privată intitulat „Contract de vânzare-cumpărare” având ca obiect suprafaţa de teren de 1,25 ha arabil în localitatea R având ca vecini: la XX la preţul de 1200 USD, suma pe care a primit-o integral la aceeaşi dată.
La rubrica intitulată „clauze” s-a specificat că tranzacţia este benevolă, adică liber şi conştient încheiată, definitivă iar părţile nu vor reveni asupra ei.
Se mai precizează, că oricare dintre părţi va încerca să schimbe înţelegerea, va desdăuna pe cealaltă cu suma de 100.000.000 lei vechi plus preţul de vânzare.
Calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra terenului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare s-a făcut de către pârâta, cu adeverinţa de reconstituirea dreptului de proprietate nr.3, poz.94/51 eliberată în august 1993 de către Comisia Locală de Aplicarea Legii 18/1991. Perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, fiind amânată până la obţinerea titlului de proprietate.
La data de 23.04.2003, Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Călăraşi, emite în baza 118/1991 Titlul de Proprietate nr.61959 pe numele BP şi SS, pentru suprafaţa de 2 ha şi 8200 mp teren situată în tarlaua 5 parcela 25, com.R, jud.Călăraşi.
La data de 13.08.2003, sub nr.3919, pârâţii, primul în calitate de vânzător, iar cel de-al doilea în calitate de cumpărător, încheie între ei contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică, pentru suprafaţa de 1,25 ha teren, la BNP O. Suprafaţa vândută astfel reprezintă terenul promis ei încă din anul 2000. Terenul obiect al prezentei cauze se învecinează pe latura de Sud cu pârâtul cumpărător CG.
Prin cererea de chemare în judecată şi înregistrată la 23.04.2004, în dosarul civil nr.XX/2004 pe rolul Judecătoriei O, mandatarul său, (conform împuternicirii date la 01 mai 2000) solicită instanţei să se constate: nulitatea absolută a titlului de proprietate nr.61959/23.04.2003, emis pe numele pârâtei şi al numitei SP, precum şi a contractului de vânzare-cumpărare nr.3919/13.08.2003 încheiat între cei doi pârâţi.
Soluţionând cauza, la data de 17 noiembrie 2004, instanţa admite în parte acţiunea, constată nulitatea absolută parţială a titlului de proprietate ca fiind eliberat şi pe numele numitei SS, persoana neîndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate, aceasta nesituându-se sub incidenţa dispoziţiilor art.13 din Lg.18/1991, drept consecinţă şi raportat la principiul efectelor nulităţii actelor juridice civile, hotărăşte ca şi contractul de vânzare-cumpărare subsecvent titlului de de proprietate are soarta nulităţii absolute parţiale, relativ la validitatea corespunzătoare dreptului asupra căruia neproprietara SS şi-a exprimat consimţământul la înstrăinare, adică nul absolut parţial, pentru ? din suprafaţa de teren vândută.
Hotărârea este apelată de numita SS.
Tribunalul Călăraşi pronunţă decizia civilă nr.131/A/27 mai 2005 în dosarul nr.400/2005 şi admite apelul, schimbă în tot sentinţa şi respinge acţiunea de fond.
Curtea de Apel Bucureşti, cu ocazia soluţionării căii de atac, în dosarul civil nr.2656/2005, luând în discuţie recursul promovat de mandatarul său, împotriva deciziei Tribunalului Călăraşi, admite recursul conform deciziei civile nr.1367/18.10.2005, modifică în parte decizia recurată şi respinge apelul promovat de SS menţinând celelalte dispoziţii.
În drept, a invocat dispoziţiile art.112 C.pr.civ., art.946-968, 998-999, 978, 1073. rap.la art.992-994 C.civ. art.5 alin.2 din L.247/2005.
La dosar reclamanta a depus în copii conforme cu originalul următoarele înscrisuri: titlul de proprietate nr.61959/23.04.2003, contractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 27.02.2000, decizia nr.131/A/27 mai 2005 pronunţată de Tribunalul Călăraşi, decizia civilă nr.1367/18.10.2005 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, şi copia cărţii de identitate.
În termen legal în temeiul art.115-118 C.pr.civ. pârâţii au formulat întâmpinare solicitând respingerea acţiunii pentru următoarele motive:
Acţiunea este nefondată, titlul de proprietate al vânzătoarei BP cât şi actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3919/13.08.2003 de către BNP O prin care CG a cumpărat suprafaţa de 1,25 ha teren arabil extravilan din comuna R, judetul Călăraşi, situate în tarlaua nr.5, parcela 25 au rămas valabile.
Intimatul MD a solicitat nulitatea absolută a titlului de proprietate precum şi a actului de vânzare cumpărare în cauză ce a făcut obiectul dosarului nr.958/2004 al Judecătoriei O în care a fost pronunţată sentinţa civilă nr.1778/17.11.2004, modificată prin decizia nr.1367/18.05.2005 a Curţii de Apel Bucureşti.
Din dispozitivul deciziei de recurs rezultă că se modifică în parte decizia recurată în sensul că se respinge apelul formulat de SS şi menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
Celelalte dispoziţii ale deciziei (menţinute de instanţa de recurs) se referă la : faptul că se respinge apelul declarat de MD… şi respinge acţiunea formulată de reclamantul MD împotriva pârâţilor SS, BP, CG şi cele două comisii de fond funciar.
CG şi CV, sunt proprietarii terenului pentru care reclamanta a solicitat să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 1,25 ha situate în tarlaua 5, parcela 25, dreptul de proprietate fiind intabulat în cartea funciară, figurând cu acest teren înregistrat la Primăria R pentru care au plătit taxe şi impozite, fiind declarat la APIA şi îl lucrează de la data cumpărării şi până în prezent.
Reclamanta cu rea credinţă a introdus această acţiune, cunoscând faptul că pentru acest teren s-au judecat din anul 2003, în urma proceselor itentate de fratele acesteia MD în nume propriu şi nu în calitate de mandatar, procese pierdute de acesta.
Cunoaşte că acest teren se află în posesia lor, şi îl lucrează din anul 2003, dar cu toate acestea încearcă să inducă în eroare instanţa de judecată.
Acţiunea formulată de reclamantă este inadmisibilă, având în vedere că această suprafaţă de teren i-a fost vândută prin act autentic la notariat conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.3919/13.08.2003 de către BNP O.
Terenul se află intabulat în cartea funciară pe numele lui CG şi CV, drept opozabil erga omnes, înţelegându-se că este opozabil inclusiv reclamantei, astfel că primul capăt de cerere este inadmisibil.
Pârâţii au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei. Aceasta nu are calitate procesuală activă, motivat de faptul că nu a fost parte în antecontractul de vânzare-cumpărare (nu a semnat actul, nu a fost prezentă şi nici nu a avut mandat de reprezentare).
Reclamanta încearcă inducerea în eroare a instanţei de judecată încercând să arate că a mandatat pe fratele său ca în numele ei să cumpere terenuri, depunând la dosar o împuternicire din care rezultă că aceasta şi soţul ei BM l-au împuternicit pe fratele, şi respectiv cumnatul lor MD să poată semna în vederea cumpărării unei suprafeţe de teren.
Învederează faptul că această împuternicire a fost dată fratelui ei în data de 01.05.2000, iar antecontractul de vânzare-cumpărare invocat de reclamantă a fost încheiat în data de 27.02.2000.
Rezultă astfel că, împuternicirea a fost dată după două luni de zile de la perfectarea antecontractului, deci mandatul nu exista la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Faptul că reclamantul MD a încheiat un de vânzare-cumpărare cu privire la o suprafaţă de teren, fără respectarea condiţiilor imperative prevăzute de lege, respectiv încheierea în formă autentică, şi respectarea dreptului de preemţiune, acel contract este lovit de nulitate absolută, nu este opozabil terţilor, producând efecte decât între părţile contractante.
Faţă de acest aspect, antecontractul de vânzare-cumpărare, reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, cât timp acesta nu s-a încheiat în forma autentică.
În cauza ce a constituit obiectul dosarului nr.2098/269/2009 al Judecătoriei O, reclamanta BE i-a chemat în judecată, dosarul având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 1,25 ha teren cuprins în tarlaua 5, parcela nr.25, având ca vecinătăţi: XX
Cu privire la reaua credinţă a sa la dobândirea terenului prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare, solicită respingerea ca nefondată, având în vedere că în anul 2003 data perfectării actului autentic era în vigoare Legea 54/1998, cu privire la dreptul de preemţiune conform art.6 fiind respectate condiţiile impuse de legea specială, el fiind cel care a avut un drept preferat la cumpărare fiind îndeplinită condiţia dreptului de preemţiune, aşa cum rezultă terenul fiind învecinat cu proprietatea sa.
Nu poate fi obligat să plătească daune solicitate de reclamantă în sumă de 16.000.000 lei Rol, nefiind parte contractantă cu aceasta ci doar terţ faţă de promisiunea bilaterală încheiată cu fratele acesteia MD.
Textul de lege invocat de reclamantă ca temei de drept, respectiv art.995 C.civ., face parte din Cap.IV despre cvasi contracte, iar conform art.986 C.civ., cvasi contractul este un fapt ilicit şi voluntar, din care se naşte o obligaţie către o altă persoană sau obligaţii reciproce între părţi, textul nefiind aplicabil în prezenta cauză.
Cu privire la capătul 4 din cerere învederează faptul că prin sentinţa civilă nr.137/28.01.2010 pronunţată de Judecătoria O, rămasă definitivă şi irevocabilă prin Decizia Tribunalului Călăraşi nr.480/R/20.05.2010, instanţa respinge acţiunea formulată de reclamanta BE în contradictoriu cu pârâta BP şi MD.
Admite cererea formulată de intervenientul în interes propriu CG, prin care a solicitat să se constate că a rămas fără obiect antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 27.02.2002, act pe care reclamanta îl invocă pentru pretenţiile din această cauză.
Având în vedere că prin sentinţa civilă mai sus arătată rămasă definitivă şi irevocabilă a fost respinsă acţiunea reclamantei BE care avea acelaşi obiect ca şi acţiunea prezentă de pronunţare a unei hotărâri prin care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru acelaşi teren situat în tarlaua nr.5, parcela 25 cu aceleaşi vecinătăţi, însă cu o suprafaţă mai mică, BP invocă excepţia autorităţii de lucru judecat (fiind vorba de aceleaşi părţi BE – reclamantă, BP – pârâtă, aceeaşi cauză antecontractul încheiat în data de 27.02.2002 şi acelaşi obiect fiind vorba despre acelaşi teren situat în tarlaua nr.5, parcela nr.25, având aceleaşi vecinătăţi).
Acţiunea pe acest capăt de cerere este inadmisibilă, având în vedere că terenul pentru care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic este proprietatea pârâţilor CG şi CV, drept intabulat în cartea funciară, deci terenul nu se mai află în proprietatea pârâtei BP.
Acelaşi aspect a fost reţinut şi în considerentele deciziei Tribunalului Călăraşi nr.480/R/20.05.2010 în ultimul alineat:” prin urmare, cum în cauză terenul precizat de reclamantă (tarlaua nr.5, parcela nr.25) este deja vândut prin contractul nr.3919/2003 către CG, el nu mai poate face obiectul şi acţiunii prezente, deoarece, conform art.1310 C.civ., lucrul vândut trebuie să existe, iar pârâta chemată în judecată trebuie să fie la data formulării acţiunii, proprietara acestuia, condiţii care nu sunt îndeplinite”.
Cu privire la capătul nr.5 al cererii se menţionează următoarele aspecte:
Reclamanta BE, are cunoştinţă despre vânzarea terenului către pârâtul CG prin act autentic, acel antecontract rămânând fără obiect aşa a constatat şi Judecătoria O prin sentinţa civilă mai sus arătată.
Reclamanta BE are cunoştinţă de derularea procesului privind nulitatea titlului de proprietate şi a contractului de vânzare cumpărare privind acelaşi teren în suprafaţă de 1,25 ha cuprins în tarlaua nr.5, parcela nr.25, aşa cum rezultă prin depunerea hotărârilor pronunţate de instanţă în prezenta cauză.
Mai mult prin acţiunea ce a format obiectul dosarului nr.2317/269/2006 al Judecătoriei O, reclamanta BE împreună cu soţul ei BM a chemat în judecată pe BP şi pe MD având ca obiect plata despăgubiri pentru suprafaţa de 1,25 ha şi cerere de chemare în garanţie, acţiune la care cei doi reclamanţi renunţă.
Faţă de această situaţie invocă excepţia prescripţiei dreptului la acţiune privind obligarea pârâtei BP la: restituirea preţului plătit sub titlu de preţ pentru suprafaţa de 1,25 ha teren conform antecontractului încheiat la data de 27.02.2002 (reclamanta solicitând decât cota de ?, respectiv 600 USD); 50.000.000 lei ROL indexaţi cu coeficientul de inflaţie la zi; 10.000 lei reprezentând daune interese, solicitate de reclamantă având în vedere dispoziţiile art.3 din Decretul 167/1958.
Reclamanta putea introduce acţiunea în baza clauzei penale cuprinse în antecontract în termenul general de 3 ani de zile din data când a cunoscut că terenul a fost înstrăinat prin act autentic de vânzare-cumpărare, aspect cunoscut de aceasta din anul 2004 indirect prin fratele său MD, sau din anul 2006 aspect care rezultă în mod direct prin cererea de chemare în judecată ce a format obiectul dosarului nr.2317/269/2006.
Astfel că termenul legal de prescripţie de 3 ani prevăzut de art.3 din Decretul 167/1958 de introducere a acţiunii a fost depăşit.
Cu privire la capetele de cerere nr.6 şi 7 invocă excepţia prematurităţii cererilor, având în vedere dispoziţiile imperative prevăzute de legea nr.7/1996 actualizată, care prevede în cuprinsul acesteia, respectiv art.51 ca: „înscrierile şi radierile efectuate în cartea funciară nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă…..”.
Reclamanta nu se află în posesia unei hotărâri definitive şi irevocabile pentru a solicita rectificarea cărţii funciare sau înscrierea în cartea funciară.
La dosar pârâţii au depus sentinţa civilă nr.137/2010 a Judecătoriei O, rămasă definitivă şi irevocabilă şi decizia civilă nr.480/R/2010 a Tribunalului Călăraşi.
Pe excepţiile invocate şi pe fondul cauzei au fost admise şi administrate probele cu înscrisuri, interogatorii şi martori. În cadrul probei cu înscrisuri a fost ataşat la prezenta cauză dosarul civil nr.2098/269/2009 şi dosarul penal nr.2427/2005.
Soluţionând cauza, prin sentinţa civilă nr.XX/2011, Judecătoria O a admis excepţia autorităţii de lucru judecat pe capătul de cerere prin care reclamanta BE solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 0,6250 ha reprezentând cota de 1/2 din terenul în suprafaţă de 1,2500 ha situat în T.5, parcela 25 în extravilanul com.R, jud.Călăraşi în contradictoriu cu pârâta BP şi excepţia prescripţiei dreptului la acţiune pe capătul de cerere prin care reclamanta solicită obligarea pârâtei BP să-i restituie contravaloarea terenului în suprafaţă de 0,6250 ha reprezentând 1/2 din terenul în suprafaţă de 1,25 ha arabil extravilan indexată cu indicele de inflaţie şi daune- interese în cuantum de 10.000 lei (RON) invocate prin întâmpinare.
A respins acţiunea reclamantei BE împotriva pârâţilor BP, CG si CV.
A respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi a lipsei calităţii procesuale active a reclamantei invocată de pârâţi prin întâmpinare.
Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs în termen legal reclamanta BE, care a criticat-o – după o serie de aprecieri ale unei proceduri judiciare, asupra contractului de vânzare – pentru nelegalitate şi netemeinicie, în sensul că greşit a fost admisă excepţia autorităţii lucrului judecat atât timp cât obiectul judecăţii diferă, în prima judecată fiind suprafaţa de 1,25 ha, iar în a doua-cea de faţă-0,625 ha, după cum şi scopul diferă.
A mai arătat recurenta că greşit a fost constatată prescrierea dreptului, instanţa de control judiciar nefăcând nici o referire la contractul dintre BP şi CG, iar data când a luat la cunoştinţă de contract fiind în 2010, în urma deciziei Tribunalului Călăraşi.
Au fost invocate dispoziţiile art.225 c.p.civilă şi probele de la dosar.
În contradictoriu, prin întâmpinarea depusă, intimaţii au solicitat respingerea recursului, apreciind că just au fost admise excepţiile respective în condiţiile în care terenul este acelaşi în ambele proceduri judiciare, chiar dacă în cea de faţă este mai mic, în condiţiile în care recurenta reclamantă a luat la cunoştinţă de vânzare încă din momentul declanşării procedurii judiciare cu nr.2317/269/2006.
Analizând recursul de faţă prin prisma motivaţiei lui şi a apărării intimaţilor, a probatoriului administrat şi a dispoziţiilor legale incidente se constată că el este neîntemeiat, urmând a-l respinge în considerarea următoarelor:
Cu privire la aprecierile făcute asupra procedurii judiciare şi asupra contractului de vânzare cumpărare, atât timp cât ele nu sânt circumscrise unui motiv de recurs, sânt singulare, disparate de motivaţia recursului, ele nu pot fi verificate, urmând a fi înlăturate.
Referitor la prima critică, a constatării greşite a autorităţii lucrului judecat, aceasta este nefondată, realmente fiind cazul autorităţii lucrului judecat. Este necontestat că terenul de aici, din procedura de faţă-de o,625 ha este diferit de cel de 1,25 ha din procedura anterioară, că este mai mic decât cel de 1,25 ha, dar la fel este că primul este încadrat în secundul, face parte din acesta, astfel că odată ce a avut loc o judecată pe un obiect mai mare de 1,25 ha este autoritate de lucru judecat pentru un obiect mai mic parte a primului. Textul art.1201 c.civil nu trebuie interpretat aritmetic, reducţionist.
Referitor la a doua critică, aceea a greşitei constatări a prescrierii, şi aceasta este nefondată. Este adevărat că termenul de prescripţie începe să curgă de la momentul cunoaşterii elementului declanşator, iar aici elementul declanşator este acela al aflării vânzării terenului promis; este greu de stabilit acest moment cu exactitate, dar poate fi stabilit cu certitudine un moment la care era cunoscută această vânzare, iar acesta este 18 octombrie 2005, moment de la care s-a scurs termenul de trei ani de prescripţie. De altfel, chiar şi momentul 13 iulie 2006-când aceeaşi reclamantă introduce acţiunea cu acelaşi obiect cu nr.2317/269/2006, este cu mai mult de trei ani în urmă. Nu poate fi primit momentul pronunţării deciziei Tribunalului Călăraşi datorită realităţii că aceasta este o hotărâre dată unei cereri din al cărei conţinut (al cererii) rezultă cunoaşterea discutată, iar aceasta cu atât mai mult că cererea a fost respinsă. În consecinţă, este reală prescrierea constatată.
Faţă de toate acestea, în aplicarea art. 312 c.p.civilă urmează a respinge recursul, menţinând în tot sentinţa atacată.
Cât priveşte cererea intimaţilor pentru acordarea cheltuielilor de judecată, aceasta urmează a fi respinsă nefiind dovedită cu chitanţa aferentă; conform art.1169 c.civil cel ce pretinde trebuie să facă dovada.
Legal timbrat.
1
