INSTANTA
Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei B sub nr.X/189/30.05.2008 si completata la data de 09.09.2008, reclamantul W J a solicitat instantei, in contradictoriu cu parata T R E, sa constate dreptul sau de superficie asupra terenului in suprafata de 139 mp situat in intravilanul satului T, com. G, jud. V, in tarlaua 76 parcela 1316/13, aflat in proprietatea paratului C P ce are vecinatatile: X In motivarea in fapt a cererii reclamantul a aratat ca prin sentinta civila nr.X din 17.10.2007 a Judecatoriei B, privind partaj bunuri coachizite, a devenit proprietar exclusiv asupra imobilului compus din casa de locuit si teren aferent in suprafata de 450,17 mp situat in satului T, com. G, jud. V, intre veciniiX. Respectivele bunuri au fost dobandite in anul 2005, prin cumparare si respectiv construire in timpul concubinajului cu parata. A precizat reclamantul ca a contribuit cu bani proprii la cumpararea unei suprafete de cca. 900 mp, dar, fiind cetatean strain, nu putea dobandi la acea data teren in proprietate, astfel incat terenul in suprafata de 450,17 mp a fost cumparat pe numele paratei. Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.516 din 04.06.2007, restul terenului a fost cumparat tot pe numele paratei, in timpul judecarii procesului de partaj, fara stirea reclamantului. A mai aratat ca, imediat dupa cumparare a ingradit terenul in suprafata de aproximativ 900 mp, iar casa construita de parti se afla partial pe terenul cumparat ulterior, prin contractul de vanzare-cumparare nr.516 din 04.06.2007.
Cererea nu a fost motivata in drept.
Reclamantul a folosit proba cu inscrisuri, martori si expertiza tehnica judiciara topografica.
Parata nu a formulat intampinare si nu s-a prezentat in instanta.
Au fost administrate proba cu inscrisuri, martori, interogatoriu si expertiza.
Reclamantul si-a completat actiunea la data de 09.09.2008, solicitand introducerea in cauza, in calitate de parat a lui C P, caruia parata T R i-a vandut suprafata de teren ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare autentificat sub nr.X din 04.06.2007.
Paratul nou introdus in cauza a formulat intampinare si cerere reconventionala, aratand ca este de acord cu actiunea, dar dreptul de superficie trebuie sa priveasca strict terenul de sub casa de locuit. Reconventional a solicitat sa fie despagubit de reclamant pentru folosirea terenului proprietatea sa. Cererea nu a fost motivata in drept.
A folosit proba cu martori, interogatoriu si expertiza topografica.
Reclamantul a formulat intampinare la cererea reconventionala a paratului, in care s-a opus despagubirilor, motivand ca superficia s-a constituit gratuit, avand in vedere raporturile sale cu parata T R, fiind concubini la data construirii casei. De asemenea, a aratat ca, prin cumpararea diferentei de teren pana la 900 mp de catre T R, dupa despartirea partilor, cat si vanzarea ulterioara a acestui teren nu schimba caracterul gratuit al superficiei.
Cauza a fost suspendata la data de 05.05.2009 in temeiul art.244 alin.1 pct.2 Cod procedura civila, in conditiile in care s-a inceput urmarirea penala pentru o infractiune care are o inraurire hotaratoare asupra solutiei in cauza de fata si a fost repusa pe rol la data de 18.05.2010.
Prin Rezolutia Parchetului de pe langa Judecatoria B, data in dosarul nr.1181/P/2008, la data de 02.11.2009, in care parata T R a formulat plangere penala impotriva martorilor X pentru infractiunea de marturie mincinoasa, s-a dispus scoaterea de sub urmarire penala a invinuitului X si neinceperea urmaririi penale fata de numitii X si W J .
Prin adresa din data de 08.06.2010 Parchetul de pe langa Judecatoria B a comunicat instantei ca impotriva Rezolutiei de scoatere de sub urmarire penala nu s-a formulat plangere conform 278 Cod procedura penala, ceea ce inseamna ca Rezolutia a ramas definitiva.
Dupa repunerea cauzei pe rol s-a solicitat de catre reclamant si s-a administrat un supliment de expertiza cu privire la reevaluarea lipsei de folosinta a terenului proprietatea paratului C P.
Analizand actele si lucrarile dosarului instanta retine urmatoarele:
I. Asupra cererii de chemare in judecata.
Din probele administrate rezulta ca, prin sentinta civila nr.X din 17.10.2007 pronuntata de Judecatoria B, in dosarul nr.X (nr. vechi X), avand ca obiect actiune in constatare si partaj bunuri coachizite, a devenit proprietar exclusiv asupra imobilului compus din casa de locuit si teren aferent in suprafata de 450,17 mp situat in satului T, com. G, jud. V, intre veciniiX- teren extravilan. S-a retinut in sentinta mentionata ca respectivele bunuri au fost dobandite in anul 2005, prin cumparare si respectiv construire in timpul concubinajului cu parata. S-a mai retinut o contributie de 99% a reclamantului la dobandirea acestor bunuri, in timp ce parata T R a avut o contributie de 1%.
Din inscrisurile depuse la dosar rezulta de asemenea, ca parata T R a cumparat prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr.X din 04.06.2007 o suprafata de 450 mp situat in intravilanul satului T, com. G, jud. V, intre vecinii la X teren extravilan. Se mentioneaza in contract ca terenul nu are constructii (?!).
Se mentioneaza, de asemenea, ca terenul respectiv a fost dobandit de vanzatori, prin mostenire, de la defunctul I A (vecinul din partea de nord a terenului proprietatea reclamantului).
La randul ei, parata a vandut, dupa un an, terenul in suprafata de 450 mp cumparat in anul 2007, paratului C P, prin contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 381 din 10.06.2008 (fila 42), in care se mentioneaza, de asemenea, ca terenul instrainat este fara constructii pe el si negrevat de sarcini.
Din raportul de expertiza intocmit in dosarul nr. X/189/2006 (filele 72-105) rezulta ca in ingraditura, la data efectuarii masuratorilor (14.04.2007), se afla o suprafata de 1186,27 mp, din care construita, 111,15 mp.
Din raportul de expertiza intocmit in cauza de fata de expert X (filele 87 – 95) rezulta ca cele doua terenuri cumparate succesiv de parata T R (dintre care 450,17 mp sunt in prezent proprietatea reclamantului, iar restul, proprietatea paratului C P) sunt lipite si se afla in aceeasi imprejmuire, cu o suprafata de 935 mp, astfel cum se observa si in anexa 2 la raportul de expertiza (fila 95) ce face parte integranta din prezenta hotarare. Totodata, se retine ca pe cele doua terenuri se afla casa reclamantului, construita in parte pe terenul sau si in parte pe terenul paratului C P, ocupand din terenul acestuia din urma o suprafata de 22,97 mp (a se vedea anexa 2). Expertul a stabilit ca pentru buna folosire a constructiei sunt necesari 19,22 mp din terenul paratului.
Din declaratia martorului X, aflata la fila 75 in dosar, rezulta ca in anul 2005, dupa cumpararea terenului si executarea fundatiei la casa, reclamantul a imprejmuit o suprafata de 900 mp, cumparata de la doua persoane, cate 450 mp de la fiecare.
Prin urmare, motivele de fapt invocate de reclamant in cererea de chemare in judecata sunt confirmate de probele administrate, o parte din casa de locuit – 22,97 mp – fiind construita pe terenul proprietatea actuala a paratului C P.
Dreptul de superficie nu este definit in legislatia noastra, dar existenta sa este unanim acceptata, apreciindu-se ca temeiul legal in materie il constituie prevederile art. 492 Cod civil, conform carora “orice constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt prezumate a fi facute de catre proprietarul acelui pamant cu cheltuiala sa si ca sunt ale lui, pana ce se dovedeste din contra”.
Prin urmare, in favoarea proprietarului terenului functioneaza prezumtia relativa ca este si proprietarul constructiei edificate, dar prezumtia poate fi rasturnata, facandu-se dovada contrarie, prezumtie rasturnata in speta de reclamant.
Dreptul de superficie al reclamantului, ca drept real format din dreptul de proprietate asupra casei si un drept de folosinta asupra terenului, in vederea folosirii constructiei, s-a constituit prin conventia reclamantului si a proprietarul terenului invecinat, ocupat partial de constructie, respectiv cu o parte din mostenitorii defunctului I A (vecinul din partea de nord al terenului proprietatea reclamantului). Pentru acest teren, conform declaratiei martorului X, reclamantul a platit pretul pentru suprafata de 450 mp, ceea ce denota incheierea in prealabil a unei promisiuni de vanzare-cumparare a terenului invecinat, invocata de reclamant, promisiune finalizata in cele din urma, dupa un an, prin incheierea contractului de vanzare-cumparare nr.516 din 04.06.2007 intre parata T R. si mostenitorii defunctului I A, in timpul procesului avand ca obiect partaj bunuri coachizite.
In baza promisiunii, reclamantul si concubina sa au construit casa pe cele doua terenuri invecinate, cei doi fosti concubini stapanind in fapt o suprafata de 935 mp, astfel cum rezulta din raportul de expertiza X.
Cu privire la conventia prin care s-a constituit dreptul de superficie nu s-a incheiat vreun inscris in acest sens, in considerarea promisiunii de vanzare-cumparare mentionata mai sus, a platii pretului terenului chiar de catre reclamant, precum si a relatiilor de concubinaj dintre reclamant si parata T R, care a devenit ulterior proprietara a terenului ocupat partial. Nici aceasta nu a pretins de la reclamant, dupa acest moment, vreo despagubire. Existenta conventiei rezulta astfel, din declaratia martorului X, din faptul imprejmuirii unei suprafete mai mari de teren de catre fostii concubini (conform celor doua rapoarte de expertiza), dar si din incheierea ulterioara a actului de vanzare de catre parata si mostenitorii defunctului I A, care vine sa intareasca intelegerea partilor. In acelasi sens sunt: Sentinta civila nr.X din 17.10.2007 pronuntata de Judecatoria B in dosarul nr.X/189/2006, care confirma relatia de concubinaj; faptul construirii casei de locuit pe doua suprafete de teren apartinand unor diferiti, precum si Rezolutia Parchetului de pe langa Judecatoria B din 02.11.2009. Se retine ca relevanta si atitudinea procesuala pasiva a paratilor in aceasta procedura, inclusiv lipsa nejustificata a paratei la interogatoriu, ce poate fi considerata ca o recunoastere a situatiei de fapt invocate de reclamant. Chiar daca parata a formulat o plangere penala, aceasta nu a privit constituirea dreptului de superficie.
Dreptul de superficie a fost dobandit in anul 2005, astfel: dreptul de proprietate asupra casei a fost dobandit de superficiar treptat, pe masura incorporarii materialelor in teren, iar dreptul de a folosi terenul tertului, deci de a construi pe terenul respectiv, a fost dobandit in momentul incheierii conventiei. Pentru aceasta folosinta nici unul din proprietarii succesivi ai terenului nu au convenit ca reclamantul sa plateasca vreun pret al folosintei.
Pe langa probele administrate, se retine si atitudinea procesuala a paratului C P, acesta fiind de acord cu recunoasterea dreptului de superficie al reclamantului pentru suprafata stabilita de expert.
Este important de subliniat insa faptul ca, dupa introducerea actiunii (la 30.05.2008), parata a instrainat terenul asupra caruia exista dreptul de folosinta al reclamantului, catre paratul C P. Prin urmare, dreptul de superficie al reclamantului nu mai este opozabil paratei T R E, terenul grevat nemaifiind in patrimoniul paratei, astfel incat instanta apreciaza ca in raport cu aceasta actiunea este neintemeiata si o va respinge.
In raport cu paratul C P. insa, pentru argumentele de fapt si de drept aratate mai sus, cererea este intemeiata si dovedita, astfel incat instanta o va admite si va constata existenta unui drept de superficie in favoarea reclamantului asupra terenului in suprafata de 42,19 mp, situat in intravilanul satului T, com. G, jud. V, in tarlaua 76 parcela X/13, aflat in proprietatea paratului C P ce are vecinatatile: X extravilan, astfel cum este identificat in raportul de expertiza topo intocmit in cauza.
II. Asupra cererii reconventionale.
Paratul-reclamant C P a solicitat obligarea reclamantului – parat la plata unei despagubiri pentru folosirea terenului proprietatea sa pe care se afla constructia reclamantului.
In raportul de expertiza s-a evaluat aceasta lipsa de folosinta, reevaluata de expert Chitariu C-tin la data de 21.06.2010.
Se apreciaza in jurisprudenta nationala si a CEDO, ca dreptul de superficie nu este gratuit, pentru folosinta terenului superficiarul putand fi obligat la plata unei despagubiri, intrucat reprezinta o ingerinta in dreptul de proprietate (astfel cum s-a pronuntat si ICCJ-Sectia comerciala prin Decizia nr. X/2005, precum si CEDO, in cauza Bock si Palade impotriva Romaniei).
Cu toate acestea, in speta, paratul – reclamant a avut cunostinta de existenta constructiei pe terenul sau, cel putin la data cumpararii, acesta fiind si imprejmuit. Chiar daca in contract se precizeaza ca terenul este fara constructii si negrevat de sarcini, este greu de crezut ca cumparatorul nu a vazut terenul inainte de cumparare. In plus, este vorba de un bun litigios, paratul – reclamant cumparand deci pe riscul sau. Totusi, a acceptat tacit aceasta situatie, timp de un an, pana in momentul introducerii sale in cauza. Daca dreptul de superficie s-a nascut prin conventia partilor, recunoscuta de paratul-reclamant, iar partile nu au convenit asupra unui pret in schimbul folosintei terenului ocupat de constructie, atunci instanta nu poate schimba intelegerea partilor, care daca intruneste conditiile legale, are putere de lege intre parti si avanzii lor cauza, conform art. 969 Cod civil.
Chiar presupunand ca acesta nu a cunoscut situatia terenului (a cumparat in necunostinta de cauza), are posibilitatea de a se indrepta impotriva vanzatoarei.
Pentru aceste considerente, va respinge cererea reconventionala, ca neintemeiata.
In temeiul art.274 Cod procedura civila, va obliga paratul -reclamant, aflat in culpa procesuala, sa plateasca reclamantului cheltuieli de judecata in cuantum de 1731 lei, constand in taxa judiciara de timbru si onorarii de expert si avocat, conform chitantelor depuse la dosar.
Actiunea principala si cererea reconventionala au fost legal timbrate.
1
