Număr: 1744/2010 (data: 15.03.2012)
Autor: Judecătoria Beclean
Domeniu asociat: hotărâre care să ţină loc de act autentic
Respingerea acţiunii civile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca urmare a lipsei calităţii de proprietar a promitentului vânzător.
Prin acţiunea civilă legal timbrată şi înregistrată iniţial sub nr. 138/2007 la această instanţă, reclamanţii I.V. şi I.M. i-au chemat în judecată pe pârâţii I.A. , V.E. – moştenitoarea def. V.I., I.A., V.A., P.M. , K.I. – moştenitoarea def. K.I., V.Ş. şi V.V. , solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa:
– să constate că, pe terenul în suprafaţă de 250 mp, primit de la fostul C.A.P, pârâta I.A. a edificat, în anul 1973, o casă de locuit şi anexe gospodăreşti – coteţ, situate în loc. N…, nr. 5, dobândind astfel un drept de proprietate asupra lor;
– să constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16.06.1986, între pârâta I.A. , în calitate de vânzătoare şi reclamantul I.V. , în calitate de cumpărător, având ca obiect imobilele sus-menţionate, în valoare de 5.000 lei ROL şi prestarea întreţinerii viagere şi să pronunţe o sentinţă care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;
– să constate că reclamanţii, pe terenul în suprafaţă de 954 mp. (asupra căruia i s-a reconstituit dreptul de proprietate lui I.V. , în temeiul Lg. 18/1991, potrivit T.P. 56061/1995) au edificat, în anul 1990, potrivit Autorizaţiei de construire nr. 3/1990, o anexă gospodărească, dobândind astfel un drept de proprietate asupra acesteia;
– să constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006, între pârâtul V.I., în calitate de vânzător şi reclamantul I.V., având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 36 mp, precum şi fântâna amplasată pe acest teren, cu preţul de 380 lei RON, teren asupra căruia vânzătorului i-a fost reconstituit dreptul de proprietate potrivit T.P nr. 58.477/2004 şi să pronunţe o sentinţă care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;
– să constate valabilitatea contractului de promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare, încheiat la data de 29.05.2006, între pârâtul V.I., în calitate de vânzător şi reclamantul I.V., având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 2.016 mp, parcela 11, tarla 126 din T.P nr. 58.477/2004, cu preţul de 4.032 lei RON şi să pronunţe o sentinţă care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;
– să dispună intabularea în C.F a dreptului lor de proprietate asupra imobilelor construcţii şi teren.
În fapt, s-a arătat de către reclamanţi că, în anul 1973, pe un teren în suprafaţă de 250 mp, primit de la fostul CAP N..i, pârâta I.A. a edificat casa de locuit şi un coteţ pentru păsări, dobândind astfel un drept de proprietate asupra acestora, iar la data de 16.06.1986 a vândut aceste imobile lui, reclamantului, cu suma de 5.000 lei ROL , respectiv prestarea întreţinerii viagere.
S-a mai arătat de către reclamanţi că, în aplicarea disp. Lg. 18/1991, conf. T.P. nr. 56.061/1995, lui, reclamantului i s-a constituit un drept de proprietate asupra suprafeţei de 954 mp teren aferent construcţiilor menţionate, suprafaţă pe care, în anul 1990, împreună cu soţia sa, în baza Autorizaţiei de construire nr. 3/1990, a edificat şi o anexă gospodărească, iar la data de 29.05.2006, prin contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat cu Încheierea nr. 488, pârâtul V.I. , în calitate de proprietar (conform TP nr. 58477/2004) i-a vândut lui, reclamantului, suprafaţa de 2.016 mp. teren din suprafaţa totală de 3 ha 4000 mp, situată în intravilanul localităţii N…i, identificată cu nr. tarla 126, parcela 11, cu preţul de 4.032 lei.
S-a arătat, de asemenea, că – la aceeaşi dată – printr-un contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, vânzătorul V.I. i-a înstrăinat şi suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta, cu suma de 380 lei RON.
Pentru că dreptul lor de proprietate astfel dobândit nu este înscris în cartea funciară au promovat prezenta acţiune.
În dovedirea acţiunii, la dosar au fost depuse: T.P. nr. 56061/1995 (fil.5), contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 488/2006 de BNP Elena Suliman (fil.6), T.P. nr. 58477/2004 (fil.8), Autorizaţia nr. 3/1990 (fil.9), antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate la data de 29.05.2006, respectiv 16.06.1986 (fil.10, 11) şi actele de stare civilă (fil.30, 31; 49-52; 67,68; 85-94).
S-a reţinut de către această instanţă cu ocazia primei judecăţi – raportat la scriptele depuse la fil. 27, 28, 29 de către pârâţii de rând 3, 4, 5, V.A. , P.M. şi K.I. (în calitate de frate, respectiv surori ale pârâtului V.I.) că aceştia au fost de acord ca fratele lor să vândă şi cotele lor ce le aparţin din terenurile situate în loc. N…i, fiind astfel de acord cu admiterea acţiunii.
Legal citat, pârâtul V.I. Iosif s-a prezentat în instanţă la termenul din 16.03.2007, arătând că nu se opune admiterii acţiunii, iar pârâta I.A. – prin scriptul depus la fila 103 – a învederat instanţei că este de acord cu admiterea acţiunii.
În probaţiune, pentru dovedirea edificării construcţiei, au fost audiaţi martorii: B.L. şi T.P. (fil.69, 70) propuşi de reclamanţi, iar expertul tehnic Chendrean Constanţa a efectuat o expertiză tehnică topografică (fil. 120-126).
La ultimul termen de judecată, date fiind concluziile raportului de expertiză, reclamanţii au renunţat la judecata petitului 4 din acţiune, privind constatarea validităţii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la 29.05.2006 cu pârâtul V.I., cu privire la suprafaţa de 36 mp, respectiv fântâna amplasată pe acest teren.
Prin S.C nr. 995/2007 pronunţată de Judecătoria Beclean în dosarul civil sus menţionat (înregistrat sub nr.138/2007) a fost admisă acţiunea formulată de reclamanţii I.V. şi I.M. şi, în final, s-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al acestora asupra imobilelor situate în localitatea N….i, la nr. adm. 5, respectiv casă de locuit, anexe gospodăreşti, curte şi teren arabil în suprafaţă de 2.970 mp, conform tabelului de mişcare parcelară, varianta I-a, din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de experta Chendrean Constanţa.
Totodată, s-a luat act de faptul că reclamanţii au renunţat la petitul privind constatarea valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.,05.2006 între pârâtul vânzător V.I. şi reclamant în calitate de cumpărător, cu privire la suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta, cu preţul de 380 lei.
Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, au declarat recurs reclamanţii I.V. şi I.M., solicitând modificarea hotărârii atacate în ceea ce priveşte petitul privind constatarea valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006 cu privire la suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta.
În motivarea recursului, cei doi reclamanţi au arătat că terenul şi fântâna sus menţionată a fost proprietatea pârâtului vânzător, V.I., că acesta nu a fost expropriat niciodată de aceste imobile, că ele nu sunt incluse în domeniul public al localităţii N…i şi că – de fapt – terenul în suprafaţă de 36 mp este inclus în suprafaţa totală de 3 ha 4000 mp, teren reconstituit în favoarea vânzătorului V.I., conf. TP nr. 58477/5.08.2004.
Examinând sentinţa atacată prin prisma motivelor de recurs formulate – dar şi din oficiu – şi constatând că renunţarea la judecata petitului privind validarea antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la terenul în suprafaţă de 36 mp şi fântâna amplasată pe acesta a fost făcută la termenul de judecată din data de 21.12.2007 numai de către reclamant, fără ca acesta să fi avut vreun mandat special din partea reclamantei I.M. privind exercitarea acestui drept de dispoziţie procesuală, prin D.C. nr. 103/R/2008 Tribunalul Bistriţa-Năsăud a admis, ca fiind fondat, recursul declarat de reclamanta I.M. împotriva S.C. nr. 995/2007 pronunţată de Judecătoria Beclean, sentinţă pe care a casat-o parţial, doar cu privire la dispoziţia prin care instanţa a luat act de renunţarea reclamantei la judecarea cererii de constatare a valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare din data de 29.05.2006 cu privire la suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe pentru a soluţiona pe fond această cerere, în funcţie de probatoriul administrat.
Totodată, tribunalul a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei ca fiind legale şi temeinice şi a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul I.V. împotriva aceleiaşi sentinţe, decizia fiind definitivă şi irevocabilă.
Primind cauza spre rejudecare, aceasta a fost înregistrată sub nr. nou 586/186/R/2008, iar la termenul de judecată din data de 27.05.2008 reclamanta a învederat instanţei că terenul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006 cu privire la suprafaţa de 36 mp şi fântâna de pe acesta este proprietatea pârâtului vânzător V.I., respectiv că este amplasată în curtea casei lor (în dovedirea acestor susţineri depunând la dosar nu număr de 6 fotografii – f. 275 – 277).
Prezent în instanţă la termenul de judecată din data de 02.09.2008, reprezentantul Consiliului Local N…i – secretarul B. A., a învederat faptul că imobilul în litigiu nu este în circuitul civil şi că aparţine domeniului public al localităţii Nuşeni.
Din corespondenţa purtată cu Primăria comunei N..i, instanţa a apreciat că rezultă fără echivoc că suprafaţa de 36 mp intravilan pe care este amplasată fântâna în litigiu face parte din domeniul public al comunei N…i, respectiv că aceasta nu este inclusă în suprafaţa totală de 3 ha 4000 mp teren reconstituit în favoarea pârâtului V.I..
S-a reţinut de către această instanţă – cu ocazia rejudecării cauzei – că, fiind incidente disp. art. 11 din L.213/1998 (potrivit cărora bunurile din domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile) suprafaţa de teren sus menţionată nu poate face obiectul unui contract de vânzare – cumpărare, respectiv că pârâtul vânzător nu este proprietarul imobilului în litigiu, motive pentru care judecătoria a respins cererea reclamantului de validare a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006, având ca obiect suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta, imobile situate în intravilanul loc. N…i (conform S.C. nr. 853/21.10.2008 – fil. 332-335 din dosarul nr. 586718672008).
Împotriva acestei sentinţe, reclamanta I.M. a declarat recurs, solicitând admiterea acestuia , casarea sentinţei atacate, rejudecarea cauzei şi admiterea acţiunii sale.
Recurenta a criticat sentinţa atacată pentru nelegalitate şi netemeinicie, invocând disp. art. 304 pct.7 C.pr.civilă, prin încălcarea disp. art. 480,481 şi 486 C.pr.civilă.
A arătat că, în mod greşit şi contrar probelor de la dosar, instanţa de fond a apreciat că terenul şi fântâna din litigiu constituie domeniu public, deşi acestea se află în incinta curţii sale, ea fiind cea care a permis accesul altor persoane pentru a-şi lua apă din această fântână.
A mai arătat că, deşi instanţa de fond a efectuat o cercetare la faţa locului cu privire la imobilul în litigiu, în mod greşit a reţinut că acesta face parte din domeniul public, deşi dreptul de proprietate cu privire la acest imobil îi fusese reconstituit vânzătorului V.I. .
Analizând sentinţa atacată prin prisma criticilor formulate de către reclamantă, tribunalul a apreciat că aceasta este netemeinică şi nelegală, fiind dat motivul de casare prev. de art. 304 pct.7 şi 9 C.pr.civilă.
Cu titlu de îndrumare, s-a stabilit de către instanţa de control ca instanţa de fond – potrivit disp. art. 129 C.pr.civilă – să depună toate diligenţele pentru ca la dosarul cauzei să se ataşeze schiţa de punere în posesie a vânzătorului V.I., respectiv procesul-verbal de punere în posesie a acestuia – acte ce au stat la baza emiterii TP nr. 58477/2004 şi din a cărei suprafaţă înscrisă a fost vândută suprafaţa de 36 mp, precum şi fântâna edificată pe acesta (identificată cu nr. tarla 126, parcela II) – având în vedere că, din adresa nr. 1769/2008 ( f. 289 din dosarul nr. 586/186/2008) emisă de către Primăria com. N..i rezultă că aceasta nu s-ar fi măsurat şi cuprins în titlul de proprietate sus menţionat.
S-a mai arătat de către instanţa ierarhic superioară necesitatea depunerii la dosarul cauzei a documentaţiei tehnice şi a măsurătorilor ce au vizat „adăpătoarea” cuprinsă în anexele actelor ce descriu domeniul public al comunei N…i şi despre care se pretinde că este aceeaşi cu imobilul în litigiu, respectiv a completării expertizei tehnice efectuate în cauză, pentru ca experta să se pronunţe în mod cert, pe bază de măsurători şi identificări cu date de CF, dacă suprafaţa de 36 mp teren şi fântână fac parte din domeniul public al comunei sau au fost cuprinse în TP nr. 58477/2004 emis pe numele vânzătorului V.I. (instanţa de fond urmând să administreze orice alte probe necesare soluţionării cauzei, inclusiv cercetarea locală dispusă, dar neadministrată şi asupra căreia nu s-a revenit).
Cauza a fost înregistrată la această instanţă sub nr. 762/R/186/2009, iar pe parcursul derulării procesului, instanţa a constatat că pârâţii V.I. şi K.I. au decedat (la data de 15.06.2010, respectiv 04.03.2008 – conf. înscrisurilor de la fil. 456 şi 458 din prezentul dosar), în cauză fiind citaţi moştenitorii acestora, respectiv V.E. şi K.I.
Pârâta V.E. – în calitate de soţie supravieţuitoare a def. V.I. – prezentă în instanţă la termenul de judecată din data de 21.10.2010 a învederat că terenul în litigiu, mai precis „adăpătoarea” a fost folosită de către socrul ei, după care i-a fost vândută reclamantului, cu preţul de cca. 400 lei. A mai arătat că, ulterior, după vânzarea acesteia, angajaţii Primăriei comunei N…i i-au comunicat soţului ei că respectiva adăpătoare aparţine domeniului public, motiv pentru care acesta a şi intenţionat să-i restituie preţul reclamantului, însă acesta din urmă a refuzat primirea sumei respective. A mai precizat că – şi la acest moment – este de acord în a-i restitui reclamantului preţul achitat pentru achiziţionarea adăpătoarei.
Deşi legal citaţi, ceilalţi pârâţi nu s-au prezentat în instanţă şi nu au formulat apărări în scris.
Urmare a îndrumărilor instanţei de control şi a solicitării instanţei, la dosar au fost depuse de către Primăria comunei N…i actele care au stat la bata emiterii T.P. nr. 58477/2004, precum şi procesul-verbal de punere în posesie şi schiţa terenului în litigiu (fil. 378-383 din dosar).
Experta Necula Constanţa a procedat, de asemenea, la completarea raportului de expertiză tehnică judiciară, conform schiţei de punere în posesie – schiţa 1 – şi a fişei suprafeţelor, în urma cărora s-au emis titlurile de proprietate întocmite de Comisia de aplicare a L.18/1991 (fil. 432-435 din dosarul nr. 762/186/2009), iar instanţa a administrat proba deja încuviinţată, respectiv cercetarea la faţa locului (cele constatate fiind consemnate în procesul-verbal existent la fila 488 din prezentul dosar).
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:
Suprafaţa în litigiu – de 36 mp teren, pe care este amplasată o fântână – „adăpătoare” – construită din piatră şi lemn este amplasată în intravilanul localităţii N…i, între proprietatea reclamanţilor, respectiv spatele casei de locuit a acestora (delimitată prin garduri) şi proprietatea numitului T.I. , respectiv spatele casei de locuit a acestuia (împrejmuită şi ea), accesul la acest teren realizându-se direct şi neîngrădit din drumul naţional.
La data de 29.05.2006, între defunctul V.I. – titular de T.P. nr. 58477/05.08.2004 – şi reclamantul I.V. s-a încheiat o convenţie intitulată „Declaraţie” (fila 10 din dosarul nr. 138/186/2007), în cuprinsul căreia s-a stipulat că cel dintâi – în calitate de vânzător – i-a transmis celui de-al doilea dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 36 mp, situat „lângă casa acestuia (a reclamantului) şi fântâna din piatră, cu suma de 380 lei”. S-a consemnat, de asemenea, că suprafaţa vândută – de 36 mp – este inclusă în totalul suprafeţei de 34.000 mp, identificată în T.P. – ul sus menţionat, cu nr. tarla 126, parcela 11.
Din completarea raportului de expertiză tehnică judiciară efectuată de către experta Chendrean Constanţa, instanţa reţine că imobilele obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare sus menţionat nu au fost incluse (în ciuda convingerii avută de către vânzător la momentul încheierii convenţiei) în suprafaţa totală de teren de 34.000 mp, de categorie arabil, înscrisă în T.P. nr. 58477/05.08.2004, emis pe numele defunctului promitent vânzător V.I. , respectiv că terenul în suprafaţă de 36 mp şi fântâna – „adăpătoarea” – amplasată pe acesta se identifică cu date cadastrale ca fiind înscrise sub nr. parcelă 11/1 şi sub denumirea de „drum exploatare”, suprafaţa totală a acestui teren – ce figurează ca făcând parte din domeniul public al comunei N…i (poziţia 93 din M.Of. nr. 641 bis – fila 433 din prezentul dosar) – fiind de 300 mp.
În baza actelor puse la dispoziţie – schiţa de punere în posesie, fişa suprafeţelor şi a titlurilor de proprietate existente – experta a concluzionat că parcela în suprafaţă de 36 mp nu a fost înscrisă în titlul de proprietate emis pe numele defunctului vânzător V.I. (aspect cu privire la care, de altfel, chiar şi promitentul vânzător a fost informat de către lucrătorii Primăriei com. N…i ulterior încheierii convenţiei translative de proprietate, respectiv la data de 06.02.2008 – aşa cum reiese din înscrisul semnat de către acesta şi existent la fila 366 din prezentul dosar).
Raportat la considerentele sus expuse, respectiv la împrejurarea că – referitor la imobilele în litigiu (teren de 36 mp şi fântâna existentă pe acesta) – vânzătorul promitent V.I. nu a avut nici un drept de dispoziţie – drept ce este atributul exclusiv al proprietarului şi care reprezintă, în acelaşi timp, condiţia sine qua non a încheierii unui act juridic translativ de proprietate –instanţa, în virtutea disp. art. 1294 şi urm. şi a art. 1169 Cod civil, va respinge, ca neîntemeiată, acţiunea reclamanţilor privind validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006, având ca obiect suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta, imobile situate în intravilanul localităţii N…i.
Văzând şi disp. art. 274 şi urm. Cod pr. Civilă, va lua act că, în cauză, nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE:
Respinge, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de către reclamanţii I.M. şi I.V. – ambii dom. în loc. N…i, nr. 5, jud. BN – împotriva pârâţilor I.A. – dom. în mun. B…., P-ţa Centrală, nr. 11, jud. BN, V. E. – dom. în loc. B.., str. 1 Dec. 1918, nr. .., jud. BN , V.A. – dom. în mun. D.., str. …., bl. A6, ap. 12, jud. C.., P.M. – dom. în mun. D.., str. Aleea Tomis, bl. I, ap. 44, jud. C.. , K.I. – dom. în mun. D.., str. Horea, nr. 32, jud. C.., V.Ş. şi V.V. – cu domiciliu necunoscut, citaţi prin afişare la uşa instanţei – şi având ca obiect validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006, între defunctul promitent vânzător V.I. şi reclamantul I.V.
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunţată în şedinţa publică din data de 30.12.2010.
Preşedinte, Grefier,
