În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că a dobândit în anul 1993, în baza Legii nr. 15/1990, imobilul ce face obiectul judecăţii în prezenta cauză.
Pârâtul, fără a avea vreun titlu, foloseşte acest imobil. Deşi s-a încercat soluţionarea diferendului pe cale amiabilă, nu s-a reuşit.
În drept s-au invocat disp. art. 480,481 c.civ.
Acţiunea a fost legal timbrată.
În probaţiune s-au depus la dosar înscrisuri, s-a propus proba testimonială, interogatoriul pârâtei, cercetare la faţa locului.
2. Întâmpinarea
Pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea acţiunii (f.14). În motivare se arată că pârâta a dobândit în urma unei licitaţii imobilul în litigiu. Licitaţia s-a organizat în baza OUG 88/1997, şi HG 55/1998 şi s-a finalizat prin declararea pârâtei ca cumpărător al imobilului de mai sus. Chiar din acel moment pârâta a primit posesia imobilului, s-a achitat contravaloarea primei facturi. Chiar dacă imobilul nu este nici în prezent întabulat pe numele său, pârâta a achitat impozitele, factura care atestă plata preţului potrivit desfăşurătorului întocmit la data licitaţiei, până momentul la care, din cauza dificultăţilor financiare ale pârâtei, aceasta a înregistrat întârzieri în plata tranşelor rămase de achitat.
La sfârşitul anului 2003 reclamanta a somat pârâta să achite diferenţa de preţ şi să evacueze imobilul.
La sfârşitul anului 2003 reclamanta a somat pârâta să achite diferenţa de preţ şi să evacueze imobilul.
La sfârşitul anului 2003 reclamanta a somat pârâta să achite diferenţa de preţ şi să evacueze imobilul.
Prin acţiunea civ. nr. 90/2004 reclamanta a solicitat rezoluţiunea contractului şi evacuarea pârâtei, cererea fiind respinsă prin sentinţă definitivă şi irevocabilă.
Apoi reclamanta a promovat o acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare şi evacuarea pârâtei din imobil – dosar nr. 1/2005, soluţia fiind de respingere a cererii – definitivă şi irevocabilă prin dec. nr. 1/C/2005 a Tribunalului Sibiu şi dec. Civ. nr. 1/A/2006 a Curţii de Apel Alba Iulia.
În 2008 s-a promovat o altă acţiune identică cu cea de faţă, înregistrată sub nr. 2/306/2008, suspendată în baza art. 243 pct. 5 c.p.civ.
Se invocă lipsa unui titlu, valabil, dar titlul care stă la baza proprietăţii pârâtei nu este desfiinţat, ci, dimpotrivă, consolidat de cele două hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile prezentate mai sus.
Se invocă lipsa unui titlu, valabil, dar titlul care stă la baza proprietăţii pârâtei nu este desfiinţat, ci, dimpotrivă, consolidat de cele două hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile prezentate mai sus.
Lipsa intabulării nu are repercusiuni asupra existenţei dreptului de proprietate, ci doar asupra opozabilităţii sale faţă de terţi, nu şi faţă de partea contractantă – reclamanta.
Lipsa intabulării nu are repercusiuni asupra existenţei dreptului de proprietate, ci doar asupra opozabilităţii sale faţă de terţi, nu şi faţă de partea contractantă – reclamanta.
3. Starea de fapt
Analizând în fond actele dosarului, instanţa de fond a constatat următoarele: pârâta a dobândit în urma unei licitaţii imobilul în litigiu în noiembrie 1992. Licitaţia s-a organizat în baza OUG 88/1997 şi HG 55/1998 şi s-a finalizat prin declararea pârâtei ca şi cumpărător al imobilului de mai sus (f.17). Chiar din acel moment pârâta a primit posesia imobilului, s-a achitat preţul şi s-a stabilit prin desfăşurător modul de plată al tranşelor rămase neachitate (f.21). Chiar dacă imobilul nu este nici în prezent întabulat pe numele său (f.47), pârâta a achitat impozitele (f.24), factura care atestă plata preţului potrivit desfăşurătorului întocmit la data licitaţiei (f.22), până momentul la care, din cauza dificultăţilor financiare ale pârâtei, aceasta a înregistrat întârzieri în plata tranşelor rămase de achitat.
Prin acţiunea civilă nr. 9/2004 reclamanta a solicitat rezoluţiunea contractului şi evacuarea pârâtei, cererea fiind respinsă prin sentinţă definitivă şi irevocabilă (f.33).
Apoi reclamanta a promovat o acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare şi evacuarea pârâtei din imobil – dosar nr. 1/2005, soluţia fiind de respingere a cererii – definitivă şi irevocabilă prin dec. nr. 1/C/2005 a Tribunalului Sibiu şi decizia civilă. nr. 1/A/2006 a Curţii de Apel Alba Iulia (f.35, 37).
În 2008 s-a promovat o altă acţiune identică cu cea de faţă, înregistrată sub nr. 2/306/2008, suspendată în baza art. 242 pct. 2 C. pr. civ.(f.74, 75).
Deşi în considerentele acţiunii se vorbeşte despre lipsa unui titlu valabil, aspect asupra căruia s-a invocat şi o eventuală autoritate de lucru judecat, respinsă de instanţă la termenul din 1.03.2011, în realitate se solicită rezoluţiunea contractului translativ de proprietate, urmare a activării pactului comisoriu expres potrivit căreia neplata tranşelor restante atrage rezilierea de plin drept a contractului, cu daune interese, printr-o simplă notificare, dacă partea în culpă a fost , în prealabil, pusă în întârziere, dar numai după un termen de 30 de zile de la scadenţă (f.45).
Cu toate acestea, prin petitele cu care este investită instanţa se solicită obligarea pârâtei să lase în deplină posesie şi proprietate terenul de 3134 mp., şi construcţiile situate în Sibiu, înscrise în CF 3 Sibiu, top. 4/1/3/7, 4/1/3/8, 4/1/3/13, cu obligarea pârâtei la daune cominatorii în sumă de câte 100 lei/zi de la data rămânerii definitive a hotărârii şi până la data predării efective a imobilului, petit specific unei acţiuni în revendicare pure, ce presupune comparaţia titlurilor părţilor în proces. Mai mult, o altă acţiune, separată, în rezoluţiunea contractului, a fost respinsă, soluţia intrând în autoritate de lucru judecat definitivă şi irevocabil.
Chiar dacă imobilul nu este nici în prezent întabulat pe numele său, pârâta a achitat impozitele, factura care atestă plata preţului potrivit desfăşurătorului întocmit la data licitaţiei, până momentul la care, din cauza dificultăţilor financiare ale pârâtei, aceasta a înregistrat întârzieri în plata tranşelor rămase de achitat.
Prin acţiunea civilă nr. 9/2004 reclamanta a solicitat rezoluţiunea contractului şi evacuarea pârâtei, cererea fiind respinsă prin sentinţă definitivă şi irevocabilă.
Apoi reclamanta a promovat o acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare şi evacuarea pârâtei din imobil – dosar nr. 1/2005, soluţia fiind de respingere a cererii – definitivă şi irevocabilă prin decizia nr. 1/C/2005 a Tribunalului Sibiu şi decizia civilă nr. 1/A/2006 a Curţii de Apel Alba Iulia.
În 2008 s-a promovat o altă acţiune identică cu cea de faţă, înregistrată sub nr. 2/306/2008, suspendată în baza art. 243 pct. 5 C.pr.civ.
4. Reglementari incidente
Instanţa este obligată să se pronunţe în limitele în care este sesizată – obiect, părţi, natura cererilor -129 C.pr.civ.
Susţinerile reclamantei în cauza de faţă, potrivit cărora pârâţii stăpânesc imobilul fără a avea un titlu valabil, nu se verifică. Contractul care stă la baza dreptului de proprietate al pârâtei, deşi atacat până în prezent atât cu acţiune în nulitate cât şi în rezoluţiune, a fost confirmat prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile.
5. Soluţia instanţei
Pentru considerentele de drept şi de fapt de mai sus, prin sentinţa civilă nr.1950/2011 Judecătoria Sibiu a respins acţiunea civilă formulată de reclamanta SC A SA, cu sediul în Sibiu, în contradictoriu cu pârâta SC C SRL Sibiu, şi s-a reţinut că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
Împotriva sentinţei a declarat apel reclamanta S.C. A S.A. Sibiu solicitând desfiinţarea sentinţei şi trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, schimbarea în tot în sensul admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată.
În motivarea apelului se arată că acţiunea sa fost respinsă neîntemeiat pentru că la dosar nu există nici un titlu de proprietate al pârâtei care să poată fi comparat cu titlul său, astfel că o comparare a titlurilor nu se putea face.
Apelanta susţine că acţiunea sa era întemeiată pentru că pârâţii nu au putu face dovada contrarie, respectiv că sunt proprietarii imobilelor ce fac obiectul acţiunii. Se mai susţine că între părţi s-a încheiat un contract vânzare-cumpărare active în care este prevăzut un pact comisoriu expres ca, în cazul în care cumpărătoarea nu va achita la termen preţul, contractul va fi reziliat de plin drept. Cumpărătoarea nu a respectat aceste termene şi, în plus, ea a considerat acest contract ca fiind un antecontract. Fiind vorba despre un contract cu succesivă, rezilierea este sancţiunea aplicabilă pentru neîndeplinirea obligaţiilor, iar pentru reziliere nu există autoritate de lucru judecat, ci doar pentru rezoluţiune. Apelanta mai arată că a plătit impozitele asupra imobilului, iar soluţia pronunţată de prima instanţă nu se întemeiază pe probe concludente.
Pârâta nu a formulat întâmpinare, dar prin concluziile formulate în dezbateri a solicitat respingerea apelului ca neîntemeiat.
Analizând sentinţa atacată prin prisma motivelor de apel şi, din oficiu, sub toate aspectele de legalitate şi temeinicie, tribunalul constată că apelul este neîntemeiat şi va fi respins, pentru considerentele pe care le vom arăta în continuare.
Prima instanţă a reţinut în mod corect că acţiunea de faţă este o acţiune în revendicare clasică prin care se solicită obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate şi posesie un teren şi construcţiile amplasate pe acesta şi daune cominatorii până la predarea efectivă a imobilului. În plus, reclamanta a mai făcut vorbire şi despre clauza rezolutorie pentru neplata preţului la termenele stabilite, însă nu a formulat un petit în acest sens.Ca acţiune în revendicare acţiunea este neîntemeiată pentru că pârâta deţine un titlu emanând chiar de la reclamantă, mai exact un contract de vânzare-cumpărare, contract care nu a fost desfiinţat ci, dimpotrivă, a fost consolidat prin două hotărâri judecătoreşti anterioare (irevocabile) prin care s-au respins acţiunile reclamantei de rezoluţiune şi de constatare a nulităţii contractului.
Apelanta susţine că stabilirea preţului în rate transformă contractul într-unul cu executare succesivă, astfel că sancţiunea aplicabilă pentru neexecutarea culpabilă a contractului este rezilierea. Această afirmaţie care urmăreşte să creeze o nouă cale de a ataca acest contract este nereală. Contractul de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate este un contract cu executare dintr-o dată, dar cu modalitate de executare în timp a uneia dintre obligaţiile corelative. Ca urmare, sancţiunea aplicabilă în cazul neexecutării obligaţiei este rezoluţiunea şi nu rezilierea. Aceste motive nu au fost invocate în faţa instanţei de fond şi nu pot fi invocate nici în faţa instanţei de apel, cu atât mai mult cu cât nu au fost avute în vedere de prima instanţă la pronunţarea soluţiei asupra fondului cauzei. Instanţa de fond chiar a respins excepţia autorităţii de lucru judecat tocmai pentru că obiectul cauzei era obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate şi posesie un imobil deţinut fără titlu şi nu sancţionarea neexecutării culpabile a unei obligaţii contractuale.
Motivele de apel formulate sunt neîntemeiate. Instanţa de fond a fost investită cu acţiune în revendicare, deci în mod corect a procedat la compararea titlurilor şi a constatat că pârâta deţine un titlu consolidat prin respingerea acţiunilor reclamantei apelante prin care s-a solicitat rezoluţiunea şi nulitatea contractului de vânzare-cumpărare active. Lipsa înscrierii în cartea funciară nu poate fi opusă între părţile contractante, aceasta având doar rol de opozabilitate şi, în plus, pârâta a folosit imobilul şi a plătit impozitul, actele depuse de apelantă în apel vizând numai anul 2011, nu şi anii anteriori.
Pentru toate aceste motive, în baza art.296 Cod procedură civilă, s-a respins apelul şi s-a păstrat sentinţa atacată.
Intimata nu a solicitat cheltuieli de judecată.
