Revendicare imobiliră + obligaţie de a face Revendicare (acţiuni, bunuri, drepturi)


SENTINŢA CIVILĂ NR. 1015/ 05.02.2010

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 22.12.2008, reclamanta SC a chemat în judecată pe pârâtul AMC, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea pârâtului să lase în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 330 mp, situat în Bucureşti, sector 6. De asemenea, reclamanta a solicitat să se dispună obligarea pârâtului să-şi demoleze de pe terenul proprietatea reclamantei gardul pe care l-a construit fără autorizaţie.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că este proprietara unui teren situat in Bucureşti sector 6, compus din teren intravilan, in suprafaţa de 2.500 mp, intabulat in CF nr… a localităţii Bucureşti-sector 6, având nr. cadastral …, astfel cum rezulta din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.5007/17.12.2007 de BNP .

In momentul in care reclamata a hotărât efectuarea unei expertize care sa stabilească valoarea de piaţa a acestui teren a constatat ca paratul si-a construit pe terenul său un gard de zidărie ocupând in acest mod circa 330 mp, care prin acest procedeu a fost înglobat in lotul sau.

Reclamanta a mai arătat că a încercat sa îl convingă pe pârât sa-si mute gardul insa desi a recunoscut ca a intrat pe terenul proprietatea acesteia a declarat ca in nici un chip el nu-si mai muta gardul.

La data de 09.06.2008 reclamanta s-a adresat Primăriei sectorului 6 pentru a i se comunica in copie autorizaţia de construire eliberata pentru edificarea gardului împreuna cu toate documentele care au stat la baza eliberării acesteia, iar prin adresa nr. 14119/ 01.10.2008 i s-a comunicat că întreaga construcţie – casa + gard – sunt ridicate de către parat fara niciun fel de autorizaţie.

In vederea timbrării acţiunii, reclamanta a evaluat suprafaţa de teren ocupata abuziv la suma de 33.000 RON.

In drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art.480, 483 si urm Cod Civ.

În dovedirea cererii, reclamanta a depus la dosar, în copie, următoarele înscrisuri: încheierea nr.1145035/20.12.2007, contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5007/ 17.12.2007 la BNPA, plan de amplasament al corpului de proprietate.

La data de 30.01.2009 pârâtul AMC a depus la dosar întâmpinare (f.18- 20) prin care a invocat pe cale de excepţie:

– excepţia netimbrării cererii, în ceea ce priveşte capătul principal al cererii de chemare in judecata – revendicare imobiliara a unei suprafeţe de teren de “circa 330 m.p.”. Suprafaţa de teren arătata a fost evaluată de către reclamanta la suma de 33.000 lei, respectiv 100 RON/1 m.p., adică 20 EUR/m.p. Este absurd, având in vedere ca un teren in cea mai defavorizata parte a Bucurestiului nu se vinde sub 400 eur/m.p., chiar ţinând cont de criza pieţei imobiliare din aceasta perioada.

– excepţia necompetentei materiale a Judecătoriei sector 6 – In cazul in care valoarea bunului revendicat, respectiv teren in suprafaţa de “circa 330 mp” depăşeşte 500.000 lei, Tribunalul Bucureşti este competent material a judecat prezenta cauza. De asemenea, pârâtul a arătat că va susţine aceasta excepţie in raport de prima chestiune invocata, in cazul in care bunul revendicat depăşeşte valoarea prag de 500.000 lei, aşa cum a reiterat, in raport de dispoziţiile art. 2 alin 1 lit. B C.proc.civ.

– excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive, având în vedere că pârâtul împreuna cu soţia sa, la data de 25.03.2007, au cumpărat prin act autentic, o suprafaţa de teren intravilan situat in Bucureşti, , sector 6 (fosta Comuna Tudor Vladimirescu, jud. Ilfov). In consecinţa, cadrul procesual pasiv trebuie stabilit si fata de soţia sa, coproprietara atât pe teren cit si pe gardul ce face obiectul cererii accesorii, pe care reclamanta solicita instanţei sa îl oblige sa-l demoleze.

– excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului si a soţiei sale, astfel cum rezulta din chiar înscrisurile depuse de pretinsa reclamanta, proprietatea acestuia si a soţiei sale nu este adiacenta proprietăţii acesteia, nu se învecinează pe niciuna din laturi.

– excepţia lipsei de interes a reclamantei, in sensul ca acţiunea este lipsita de interes fata de obiectul sau si fata de pârât.

Pe fondul cauzei, pârâtul a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

La termenul de judecată din data de 13.02.2009, reclamanta a depus la dosar cerere precizatoare sub aspectul cadrului procesual pasiv (f.22), în sensul că înţelege să se judece în contradictoriu şi cu pârâta AR, soţia pârâtului A M C.

La solicitarea instanţei la data de 16.03.2009, respectiv 19.03.2009 s-au depus la dosar, prin serviciul registratură, relaţiile solicitate de la SPFPL Sector 6, respectiv titularul de rol fiscal pentru imobilul situat în Bucureşti, sector 6, însoţit de actul de partaj autentificat sub nr. 1364/16.04.1998 de BNP, adresa nr. 33016/ 06.10.2990 (f.34-37).

La termenul de judecată din data de 20.03.2009, pârâţii A M C şi A R au depus întâmpinare (f.41-42), prin care au solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

În fapt, pârâţii au arătat că sunt proprietarii imobilului teren in suprafaţa de 420,00 m.p. din acte si 422,54 m.p. din măsurători, astfel cum rezulta din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1207/25.05.20 07 la BNP si documentaţia cadastrala anexata. Pentru opozabilitate fata de terţi, acest imobil a fost intabulat la Cartea Funciara a Judecătoriei sector 6 Bucureşti. La data cumpărării imobil mai sus precizat, acesta era împrejmuit cu un gard, astfel cum rezulta si din actele depuse.

Aprecierea reclamantei cum ca “pârâtul si-a construit pe terenul său, un gard de zidărie ocupând in acest mod circa 330 m.p., care prin acest procedeu a fost înglobat in lotul sau”, este pe cât de neadevărata, pe atât de nesusţinuta.

Pârâţii au precizat faptul ca terenul proprietatea reclamantei nu a fost împrejmuit niciodată si nici la ora actuala nu este, astfel incit nu poate susţine faptul ca i s-au încălcat limitele proprietăţii.

Întrucât gardul ce împrejmuia proprietatea era vechi si depreciat, dupa achiziţionarea terenului in cauza, acesta a fost cosmetizat, in sensul reparării sale, fara insa ca limitele proprietarii pârâţilor sa fie modificate in nici un fel.

Prin urmare, proprietatea reclamantei se învecinează cu SN Bucuresti, care se întinde pe o suprafaţa de zeci de hectare. Astfel încât presupusa suprafaţa lipsa de 330 m.p. de la reclamanta, ar putea fi regăsita la asta instituţie.

De asemenea, pârâţii au mai precizat ca toate suprafeţele din acea zona, inclusiv cele ale acestora, părţile, au aparţinut fermei Boja din care, s-au format loturi distincte si ulterior au fost retrocedate diverselor persoane fizice sau juridice îndrituite.

Prin aceeaşi cerere intitulată „întâmpinare”, pârâţii au solicitat în temeiul dispoziţiilor art. 57 Cod procedură civilă, introducerea în cauză, în calitate de intervenient in interes propriu a SN solicitând să se dispună stabilirea graniţelor, atât faţă de aceştia cât şi faţă de reclamanta şi intervenienta în interes propriu.

În aceste condiţii, cererea depusă de pârâţi intitulată „întâmpinare” are şi caracter de cerere reconvenţională şi cerere de chemare în judecată a altei persoane.

În susţinerea întâmpinării pârâţii au depus, în copie, următoarele înscrisuri: contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1207/25.05.2007 de BNP fişa bunului imobil, plan de amplasament şi delimitare a bunului imobil.

La termenul de judecată din data de 08.05.2009, intervenienta în interes propriu S.N. a depus întâmpinare (f.62-63), arătând că în baza HG nr. 834/1991 este proprietara unei suprafeţe de teren de aproximativ 43,3 ha teren în zona Prelungirea Ghencea –, pentru care a obţinut certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria M07 nr. 3035/15.10.2004. Din schiţele deţinute de aceasta rezultă că se învecinează cu terenul în litigiu, respectiv suprafaţa de 2500 mp, aflaţi în prezent în proprietatea reclamantei, dobândiţi prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5007/07.12.2007, doar la N-R pe o latură de 71,93 ml şi nu la S-E astfel cum greşit s-a înserat în cuprinsul contractului de vânzare – cumpărare menţionat mai sus, care este contrazis de altfel şi de schiţa acestuia unde situaţia este similară cu cea identificată de societate în propriile documente.

Totodată, intervenienta a precizat că schiţele deţinute de aceasta sunt întocmite în anul 2004, iar în acestea terenul în litigiu apare ca fiind proprietatea dl. RTAstfel încât sunt nefondate susţinerile pârâţilor enunţate în cererea de intervenţie care consideră în mod eronat că „suprafaţa lipsă de 330 mp ar putea fi regăsită la instituţie” atâta timp cât schiţa depusă la dosarul cauzei de reclamanţi porţiunea de teren revendicată se află în cu totul altă latură (SE) care nu se învecinează cu aceasta.

Prin urmare, în cauză se impune stabilirea corectă a cadrului procesual şi scoaterea din cauză a intervenientei.

În drept, au fost invocate disp.art. 115 Cod procedură civilă.

În susţinerea întâmpinării s-au depus la dosar, în copie, certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M07 nr. 3035/15.10.2004 şi anexa la acesta, schita.

La termenul de judecată din data de 29.05.2009, în temeiul disp.art. 137 alin. 2 Cod procedură civilă, instanţa a unit cu fondul cauzei excepţia insuficientei timbrări, excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Sector 6 Bucureşti, excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi excepţia lipsei de interes invocate de pârâtul AMCşi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de intervenientul forţat.

La acelaşi termen de judecată, pârâţii au arătat că nu mai susţin excepţia lipsei coparticipării procesuale pasive.

În temeiul art. 167 Cod procedură civilă, instanţa a încuviinţat pentru reclamantă proba cu înscrisuri şi proba cu expertiză topografică, pentru pârâţi proba cu înscrisuri şi proba cu expertiză topografică, iar pentru intervenientul forţat proba cu înscrisuri şi proba cu expertiză topografică, cu obiectivele stabilite la termenul de judecată din data de 29.05.2009 (f.69-70).

La data de 28.12.2009 s-a depus la dosar raportul de expertiză topografică, efectuat de expert T R, filele 107-127.

Analizând excepţia insuficientei timbrării a acţiunii principale, invocată de către pârâţi, instanţa o va respinge ca neîntemeiată, apreciind că reclamanta a timbrat în mod corespunzător acţiunea cu suma de 3015 lei, faţă de valoarea imobilului revendicat stabilită prin expertiză topo efectuată de 70100 lei.

Analizând excepţia necompetenţei materiale invocată de către pârâţi, instanţa o va respinge ca neîntemeiată faţă de dispoziţiile art. 1 pct 1 cod proc.civ., coroborate cu art. 2 pct. 1 lit. b cod proc.civ., având în vedere valoarea imobilului revendicat stabilită prin expertiză topo efectuată de 70.100 lei.

Analizând excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi excepţia lipsei de interes invocate de pârâţi (ce sunt analizate împreună pentru identitate de argumente), instanţa o va respinge ca neîntemeiată pentru următoarele considerente:

Raportul de drept procesual nu se poate lega valabil decât între titularii dreptului şi obligaţiei corelative ce rezultă din raportul de drept material dedus judecăţii.

Calitatea procesuala presupune existenta unei identitati intre persoana reclamantului si persoana care este titular al dreptului in raportul juridic dedus judecatii (calitate procesuala activa) si, pe de alta parte, existenta unei identitati intre persoana paratului si cel obligat in acelasi raport juridic (calitate procesuala pasiva).Având în vedere că acţiunea în revendicare reprezintă acţiunea proprietarului neposesor îndreptată împotriva posesorului neproprietar, rezultă că în astfel de acţiunii reale calitatea procesuală pasivă o justifică posesorul pretins a fi neproprietar.

Interesul reprezinta una din conditiile de exercitiu a actiunii civile. Desi codul de procedura civila nu defineste notiunea interesului, in doctrina s-a aratat ca prin „interes” se intelege folosul practic, imediat, pe are il are o parte pentru a justifica punerea in miscare a procedurii judiciare. Interesul este in stransa legatura cu calitatea procesuala activa, practic derivand din aceasta.

Din raportul de expertiză topo întocmit în cauză de către expert Ţ R rezultă că pârâţii A M C şi A R ocupă o suprafaţă de 126 mp din terenul proprietatea reclamantei.

Prin urmare, având în vedere că pârâţii ocupă în fapt o porţiune din terenul pe care reclamanta se consideră proprietară, instanţa apreciază că aceştia au calitate procesuală pasivă în prezenta acţiune în revendicare, iar reclamanta justifică un interes în promovarea acţiunii, astfel încât va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive şi excepţia lipsei de interes ca neîntemeiate.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Reclamanta SC SRL este proprietara terenului în suprafaţă de 2500 mp, situat în Bucureşti, sector 6, întabulat în CF nr. 4…., având nr. cadastral … teren dobândit prin cumpărare de la SC SRL prin contractul, de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 5007/ 17.12.2007 la BNPA Acest teren a fost identificat de către expert Ţ R pe schiţa de plan de punctele 4-5-2 (pct. 1 din concluziile raportului).

Pârâţii AMC şi A R sunt proprietarii terenului situat în Bucureşti, strada sector 6, în suprafaţă de 420 mp, înscris în CF nr. … având nr. cadastral …, imobil cumpărat de la numitul P Iprin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr1207/25.05.2007 la BNP

Din raportul de expertiză topo întocmit în cauză rezultă că pârâţii ocupă în fapt la adresa poştală din Bucureşti, sector 6, un teren în suprafaţă de 706,54 mp, teren delimitat pe toate părţile cu gard de beton, identificat pe schiţa de plan anexa la raportul de expertiză de punctele F-A’-A-B-C-D-D’-E-F (pct. 2 din concluziile raportului).

Datorită extinderii pârâţilor pe terenul învecinat, rezultă că aceştia ocupă fără titlu o suprafaţă de 126 mp din terenul proprietatea reclamantei situat în Bucureşti, Intrarea Floare Galbenă nr. 4, sector 6, suprafaţă delimitată pe schiţa de plan de punctele F-A’-D’-E-F (pct. 3 şi 4 din concluziile raportului).

Potrivit art. 480 Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, în limitele determinate de lege. Printre prerogativele dreptului de proprietate se numără şi dreptul de folosinţă, respectiv dreptul de a se folosi în exclusivitate, după bunul său plac, de imobilul aflat în proprietatea sa.

Pe de altă parte, acţiunea în revendicare reprezintă acea acţiune reală şi petitorie prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.

În speţa de faţă, având în vedere că din probele administrare în cauză, respectiv raportul de expertiză topo întocmit de expert Ţ R, rezultă că pârâţii AMC şi AR ocupă în mod abuziv o suprafaţă de 126 mp teren din terenul proprietatea reclamantei, fără a justifica vreun titlu, în baza art. 480 Cod civil, instanţa va obliga pârâţii să lase în deplină proprietate şi posesie reclamantei suprafaţa de 126 mp teren situat în Bucureşti, , sector 6, identificată pe schiţa de plan anexă la raportul de expertiză topo întocmit de exp. Turcanu Ricu de pct. F-A’-D’-E-F.

În ceea ce priveşte gardul de beton ridicat de pârâţi pe aliniamentul D’-E-F-A’, proprietatea reclamantei, instanţa reţine că, potrivit art. 494 – dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice.

În cauza de faţă, din probele administrate rezultă că soţii A au ridicat terenul proprietatea societăţii reclamante, situat în Bucureşti, sector 6, un gard de beton, pentru a delimita terenul pe care s-au extins abuziv.

Prin urmare, având în vedere opţiunea proprietarului terenului, respectiv cererea reclamantei SC SRL de a fi obligaţi pârâţii să demoleze gardul, faţă de dispoziţiile art. 494 Cod civil, instanţa apreciază că şi acest capăt de cerere este întemeiat astfel încât îl va admite şi va obliga pârâţii să demoleze gardul ridicat pe aliniamentul D’-E-F-A’.

Pentru toate aceste considerente, instanţa va admite acţiunea principală, astfel cum a fost precizată şi va obliga pârâţii să lase în deplină proprietate şi posesie reclamantei suprafaţa de 126 mp teren situat în Bucureşti, sector 6, identificată pe schiţa de plan anexă la raportul de expertiză topo întocmit de exp. TRde pct. F-A’-D’-E-F şi să demoleze gardul ridicat pe aliniamentul D’-E-F-A’.

Analizând cererea reconvenţională formulată de către pârâţii AM C şi A R împotriva reclamantei SC SRL, instanţa apreciază că este neîntemeiată, având în vedere următoarele:

Prin cererea reconvenţională formulată, pârâţii AMC şi A R au solicitat să se stabilească graniţa de hotar dintre terenurile proprietatea lor şi a reclamantei.

Din raportul de expertiză topo întocmit în cauză de Ţ R rezultă că, terenul situat în Bucureşti, sector 6, proprietatea reclamantei şi terenul situat în Bucureşti, strada Pădurea …, sector 6 nu se învecinează.

Astfel, terenul situat în Bucureşti, Intrarea, sector 6 este identificat pe schiţa de plan de punctele 4-5-2, iar terenul situat în Bucureşti, strada Pădurea sector 6 este identificat pe schiţa de plan de punctele A-B-C-D-A (pct. 4 din conţinutul expertizei). Aceste două terenuri nu se învecinează, astfel cum expertul a stabilit în mod categoric.

Potrivit art. 584 Cod civil, orice proprietar poate îndatora pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite cu a sa, cheltuielile grăniţuirii împărţindu-se pe jumătate.

Din analiza acestor dispoziţii legale rezultă că pentru a se putea efectua o grăniţuire efectivă este necesar, ca şi premisă a grăniţuirii, ca imobilele supuse acestei operaţiuni să fie învecinate.

În speţa de faţă, având în vedere că cele două terenuri aparţinând reclamantei şi pârâţilor nu se învecinează, cererea de grăniţuire a acestora apare ca neîntemeiată.

Instanţa nu ar putea dispune stabilirea liniei de hotar între cele două proprietăţi pe aliniamentul D’-E-F-A’, respectiv până la limita proprietăţii SC SRL, având în vedere că pârâţii nu deţin un titlu valabil de proprietate şi pentru suprafaţa de teren de 158 mp identificată pe schiţa de plan de punctele A-D- D’-A’.

Prin urmare, instanţa va respinge cererea reconvenţională formulată împotriva societăţii reclamante ca neîntemeiată.

Analizând cererea de chemare în judecată a altei persoane formulată de pârâţii AMC şi A R împotriva intervenientei SN SA, sub aspectul excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, instanţa reţine următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată a S.N. SA, pârâţii au solicitat să se dispună grăniţuirea terenurilor proprietatea lor şi a intervenientei.

Potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M07 nr. 3035/15.10.2004 intervenienta SN SA deţine în proprietate un teren în suprafaţă de 433005,29 mp, situat în Bucureşti, strada Prelungirea Ghencea sector 6,

Acest teren este identificat pe schiţa de plan anexa 2 la raportul de expertiză întocmit de expert Ţ R.

Din concluziile raportului de expertiză rezultă că nu există niciun fel de vecinătate între incinta F (proprietatea S.N. SA) şi terenul proprietatea pârâţilor, deoarece cele două terenuri sunt despărţite de terenul proprietatea reclamantei (pct. 7 din concluzii).

Prin urmare, având în vedere că terenul aparţinând intervenientei SN SA, situat în Bucureşti, strada Prelungirea Ghencea sector 6 nu se învecinează cu terenul proprietatea pârâţilor, situat în Bucureşti, strada Pădurea, sector 6, faţă de dispoziţiile art. 584 Cod civil, instanţa constată că SN SA nu are calitatea procesuală pasivă în prezenta cerere de grăniţuire.

În consecinţă, instanţa va admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de SN SA şi va respinge cererea de chemare în judecată a altei persoane ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

În baza art. 274 Cod procedură civilă, instanţa va obliga pârâţii, căzuţi în pretenţii faţă de reclamantă, la plata către aceasta a cheltuielilor de judecară suportate cu prezentul dosar, constând în taxă judiciară de timbru (3015 lei), timbru judiciar (5,3 lei) şi onorariu expert (1400 lei).

De asemenea, va obliga pârâţii la plata către intervenientă a cheltuielilor de judecată constând în onorariu expert (400 lei), onorariu expert parte (1500 lei) şi onorariu avocat (4132 lei).