R O M Â N I A
JUDECATORIA TÂRGU JIU
JUDETUL GORJ
SENTINTA CIVILA Nr. 486
Sedinta publica de la 25 ianuarie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE JANETA POPESCU
Grefier ALINA-MARIA GHIMIS
Pe rol fiind pronuntarea asupra dezbaterilor ce au avut loc în sedinta publica din 18.01.2011, privind solutionarea actiunii civile având ca obiect revendicare, formulata de reclamantii C I, C M, B I în contradictoriu cu pârâtul D Vsi cererea reconventionala având ca obiect actiune în constatare formulata de pârât.
La apelul nominal, facut în sedinta publica, au lipsit partile .
Procedura de citare legal îndeplinita din ziua dezbaterilor .
S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, care a învederat instantei ca dezbaterile asupra cauzei de fata au avut loc în sedinta publica din 18.01.2011, fiind consemnate în încheierea de sedinta de la acel termen de judecata, încheiere ce face parte integranta din prezenta sentinta si când a fost amânata pronuntarea asupra cauzei, pentru a da posibilitatea partilor de a formula concluzii scrise.
Deliberând, instanta pronunta urmatoarea hotarâre.
JUDECATA
Prin actiunea civila înregistrata pe rolul Judecatoriei Tg Jiu sub nr. 4693/318/2009 reclamantii C I, C M si B I au chemat în judecata pe pârâtul D V , solicitând ca prin hotarârea ce se va pronunta sa fie obligat acesta sa le lase în deplina proprietate si linistita posesie terenul intravilan în suprafata de 2830 m.p. situat în continuarea proprietatii pârâtului, învecinat: la S- E D la V- proprietate pârât, N- C M, E- Canalul, si obligarea acestuia la cheltuielile de judecata.
În motivarea actiunii, reclamantii au aratat ca prin sentinta nr. 5398/21.09.2006, pronuntata la Judecatoria Tg- Jiu, în calitate de mostenitori ai autorului lor C I, au devenit proprietarii unui teren în suprafata de 3080m.p. situat în intravilanul com. T.
Au aratat reclamantii ca în anul 1990 autorul lor a înstrainat pârâtului, printr-un înscris sub semnatura privata, o suprafata de teren de 250m.p., din terenul de 3080m.p., ulterior dobândind titlul de proprietate, dar pârâtul, fiind de rea credinta, a ocupat întreaga suprafata de teren refuzând sa recunoasca dreptul de proprietate al reclamantilor.
În drept, actiunea a fost întemeiata pe disp art. 480 , 483si 485Cod civil .
În dovedire, a solicitat proba cu acte, martori, expertiza si interogatoriu si s-a depus sentinta civila nr. 5398/2006.
Pârâtul a formulat în cauza cerere reconventionala prin care a solicitat, în baza art. 1075, 1077 C. civ., sa se pronunte o hotarâre prin care sa se valideze vânzarea cumpararea terenului în litigiu în suprafata de 2830m.p., învecinat: la E – propr. A, la V- proprietate pârât conform titlului de proprietate emis în baza Lg. 18/1991, N-S.C ,la S- rest proprietate pârât cumparat de la C.M.
În motivare, a aratat ca prin actul sub semnatura privata din 03.06.1990, încheiat cu autorul reclamantilor, acesta i-a facut o promisiune de vânzare a acestui teren, ocazie cu care partile s-au înteles, pârâtul a platit pretul întreg al terenului, 30.000 lei, iar vânzatorul i-a predat terenul, stapânindu-l ca un adevarat proprietar, pasnic public si netulburat pâna în prezent, iar reclamantii pârâti reconventional refuza sa se prezinte la notariat pentru a încheia în forma autentica respective conventie.
Reclamantul reconventional mai arata ca a notificat prin judecatoresc pe pârâtii reconventionali sa se prezinte la notariat N M, pentru data de 18.05.2009, ora 10 ,00, însa nu s-au prezentat.
În concluzie, a solicitat respingerea actiunii principale si admiterea cererii reconventionale, a solicitat proba cu acte, martori si interogatoriu si a invocat dispozitiile Legii 247/2005.
Reclamantii – pârâti reconventional au formulat întâmpinare la cererea reconventionala si au solicitat respingerea cererii, motivate de faptul ca prin actul sub semnatura privata autorul lor a înstrainat trenul în suprafata de 250m.p. pe care pârâtul si-a construit casa si care -i fusese atribuita pârâtului reclamant reconventional prin decizia nr. 16/11.04.1990, a C.P. T, fara acceptul proprietarului, în mod abuziv, iar ulterior schimbarii regimului si legislatiei, D V l-a despagubit pe proprietar cu suma de 30.000 lei pentru acest teren de 250m.p., iar nu pentru cel de 2830m.p. care se afla în continuare si are destinatia de teren agricol.
Se mai sustine ca acest aspect rezulta din faptul ca în actul sub semnatura privata nu este individualizata suprafata de teren vânduta si ca titlul pârâtului a fost eliberat ulterior, la data de 10.11.2000, iar terenul în litigiu s-a aflat tot timpul în registrul agricol al autorului lor, acesta fiind cel care a achitat taxele si impozitele, iar ulterior mostenitorii sai.
În cauza, au fost audiati martorii D M, F, S P, martorii semnatari ai actului sub semnatura privata încheiat între pârâtul reclamant reconventional si autorul reclamantilor pârâti reconventional.
S-au efectuat în cauza si doua lucrari de expertiza topografica de catre expert G L , iar ce-a de-a doua, de catre expert N.P.
Analizând actele si lucrarile dosarului, instanta retine ca prin sentinta civila nr. 5398/2006, pronuntata la Judecatoria Tg.- Jiu, s-a realizat iesirea din indiviziune asupra succesiunii autorului D M, decedata în anul 1980, iar printre mostenitorii acesteia se afla si reclamantii în calitate de mostenitori directi ai autorului C I. I, care a decedat la data de 08.12.1999 si care era mostenitor al autorului D M. În cadrul acestui partaj reclamantilor le-a revenit lotul nr. 5 din sentinta nr. 5398/2006, în care este inclus terenul în suprafata de 3080m.p.intravilan, învecinat: la S- E D, la V- proprietate pârât, N- C M., E- Canalul, V.- strada, din care face parte si terenul în litigiu de 2830m.p.
Din analiza considerentelor din aceasta sentinta nu rezulta însa, ca la data la care partile s-au partajat acestea detineau acte de proprietate pe acest teren, ci bunurile au fost retinute la masa partajara în baza declaratiilor si a recunoasterilor partilor.
În acest caz si având în vedere ca hotarârea de partaj are valoare juridica declarativa, instanta apreciaza ca aceasta hotarâre judecatoreasca invocata de reclamanti nu poate fi opusa ca titlu de proprietate fata de cumparatorul care a dobândit dreptul de proprietate de la autorul reclamantilor .
Se retine, asadar, ca la momentul la care s-a încheiat conventia dintre pârât si autorul reclamantilor, acest nu era singurul proprietar al terenului, deoarece el mostenise acest teren de la autorul sau si deci a vândut un bun care se afla în indiviziune, acesta fiind singurul aspect care ar putea pune în pericol drepturile cumparatorului. Si aceasta problema însa, a fost înlaturata, deoarece prin pronuntarea sentintei civile nr. 5398/2006, prin care acest teren a intrat în lotul reclamantilor, care au participat la acea succesiune, prin reprezentare pentru autorul C I.I, practic s-a validat conventia de vânzare -cumparare încheiata între autorul reclamantilor si pârât.
Este de remarcat ca desi se sustine de catre reclamant ca autorul lor este cel ce a achitat impozitele pentru acest teren si dupa ce s-a încheiat conventia de vânzare cumparare si ca vânzarea se referea la terenul de 250 m.p. pe care se afla amplasata casa pârâtului, aceste sustineri sunt contrazise de probele administrate .
Astfel, se constata ca terenul în suprafata de 250 m.p. pe care se afla casa pârâtului i-a fost atribuit acestuia în anul 1989 de catre CAP …. pentru edificarea casei si face parte din suprafata totala de 3080m.p.preluat de catre CAP de la C I. Asadar, rezulta ca acest teren era inclus în CAP la data la care a intrat în vigoare LG. 18/1991. În forma initiala a legii, potrivit disp. art. 24, proprietarului constructiei i se constituia dreptul de proprietate asupra unei suprafete de teren de 250m.p. aferenti casei si în contextul acestor dispozitii legale, pârâtul a obtinut titlul de proprietate nr. 1352338/2000, care, desi este emis ulterior, adica în anul 2000, el a fost emis în baza actelor premergatoare, conform legii, care au fost emise în 1991. În acest context, pârâtul nu avea interes sa mai faca o conventie de vânzare cumparare cu Caprita Ion pentru aceasta suprafata de teren de 250 m. p. pe care o detinea si pentru care i se constituise dreptul de proprietate în conditiile prevazute de Lg. 18/1991 în forma ei initiala.
De asemenea, rezulta din depozitiile martorilor D M, F E si S P, ca întelegerea partilor contractante nu se referea la cei 250m.p. pe care se afla casa, ci în mod explicit acestea s-au înteles în sensul ca se vinde terenul din spatele casei.
În aceasta situatie, desi termenii conventiei nu sunt clari, fata de probatoriile administrate si vazând disp. art. 977C. civ, coroborat cu art. 982si art. 984 C. civ., interpretarea acesteia se va face în conformitate cu intentia partilor contractante, cu toate clauzele si elementele conventiei si cu privire la obiectul asupra carora partile si-au propus a contracta, rezultând asa cum am aratat, ca este vorba de terenul situat în continuarea celui pe care se afla casa pârâtului.
Coroborând aceste aspecte cu alte conventii de vânzare de teren din aceeasi zona, aproximativ aceeasi suprafata si data apropiata de vânzarea dintre parti, rezulta ca si pretul platit este unul serios pentru o suprafata de teren mai mare, neputând fii un pret de 30.000 ROL pentru o suprafata de 250mp. În acest sens, se evidentiaza actul sub semnatura privata ( fila 73), prin care tot în anul 1990, în luna aprilie, pârâtul a cumparat de la un alt proprietar un teren alaturat cu lungime de 160m si latime de 14m, deci suprafata de 2240 m.p., la pretul de 20.000 ROL. Astfel, pârâtul nu putea sa plateasca un pret mult mai mare, respectiv – 30.000 Rol, catre C I, la data de 03.06.1990 ( deci 2 luni mai târziu fata de aceea tranzactie), pentru o suprafata de numai 250m.p. ( deci de 10 ori mai mica ) ci, desigur, pretul apare serios pentru restul de teren de peste 2000 m.p. apreciat de parti .
Cât priveste suprafata exacta, instanta retine ca partile nu au indicat-o, iar din masuratorile expertului rezulta ca în teren este o suprafata de 2156 m.p., astfel cum este identificat în raportul de expertiza efectuat în cauza de catre expert N P.
Tot din raportul de expertiza rezulta ca acest teren se regaseste în continuarea celui de 250m.p. pentru care pârâtul detine titlul de proprietate si este în spatele casei acestuia, astfel ca el poate fi cel despre care martorii spun ca partile contractate au convenit sa faca obiectul vânzarii, martorii precizând expres ca partile “s-au înteles asupra terenului din spatele casei “.
În sustinerea acestui punct de vedere vine si atitudinea autorului reclamantilor. Se retine ca acesta a decedat în anul 1999, iar pârâtul a intrat în posesia terenului din anul 1990, chiar dupa încheierea tranzactiei. În toata aceasta perioada de 9 ani pe timpul vietii sale, autorul a fost în relatii bune cu pârâtul, îl vizita pe acesta, îi solicita banii pentru plata impozitului pe acest teren, dar nu l-a deranjat niciodata în folosinta terenului, ceea ce conduce la prezumtia (coroborata cu celelalte probatorii ), ca autorul a vândut pârâtului terenul ce face obiectul actualului litigiu, iar nu pe cel de 250m.p. Cum nu se dovedeste nicio alta întelegere între acestia, nu se explica atitudinea autorului decât prin faptul ca a vândut acel teren, altfel nu ar fi avut motiv sa lase pe pârât sa foloseasca cca. 9 ani în mod nestingherit un teren de peste 2000 m.p. pe care exista si plantatii de pomi si vie, fara sa intervina sau sa aiba pretentii.
Din motivele expuse si vazând disp. art. 948 raportat la art. 1295 C. civ., privind conditiile de valabilitate a contractului, si în special, a contractului de vânzare cumparare, potrivit carora ” vinderea e perfecta între parti din momentul în care partile s-au învoit, chiar daca bunul nu se va fi predat si pretul nu se va fi platit”, instanta apreciaza ca vânzarea cumpararea încheiata între partile contractante la data de 03.06.1990(pârât si autorul reclamantilor) este valida. Tot fata de cele exprimate mai sus, instanta apreciaza ca aceasta vânzare a avut ca obiect terenul în litigiu, cu atât mai mult cu cât pretul s-a platit iar bunul a fost predat cumparatorului, care l-a stapânit nestingherit pâna în prezent. Dat fiind specificul bunului, instanta apreciaza ca folosinta nestingherita de catre pârât, de la acea data reprezinta o predare a bunului .
Odata valida vânzarea cumpararea, instanta apreciaza ca în speta sunt întrunite conditiile prevazute de art. 111 C. pr. civ..
Pârâtul reclamant reconventional fiind cumparator în cadrul acestei conventii care nu s-a încheiat în forma autentica si facând dovada ca i-a solicitat vânzatorului sa se prezinte la notariat dar nu s-a realizat acest lucru, iar ulterior, a intervenit decesul vânzatorului si, totodata având posesia bunului, nu are posibilitatea unei actiuni în realizare, ci doar a unei cereri în constatarea dreptului.
Din motivele expuse si vazând disp. art. 111 C. pr. civ. raportat la art. 1295 C. civ., instanta urmeaza sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de cat autentic de vânzare cumparare având ca obiect acest teren de 2156m.p.
Comparând acest titlu al pârâtului, care este un titlu ce dovedeste ca terenul a iesit din patrimoniul autorului reclamantilor din anul 1990, cu titlul invocat de reclamanti, respectiv sentinta de partaj pronuntata cu ocazia partajarii averii autorului C vânzatorul, instanta apreciaza ca este mai bine caracterizat titlul pârâtului . Asa cum am aratat, hotarârea de partaj are caracter declarativ si este opozabila numai mostenitorilor pe când vânzarea a fost realizata chiar de si, deci, la momentul decesului sau el nu mai detinea acest teren, ci îl înstrainase catre cumparatorul pârât, caruia nu-i este opozabila hotarârea de partaj.
Din motivele expuse si vazând disp. art 480 C.civil si art. 1 din Protocolul aditional CEDO, instanta urmeaza sa respinga actiunea în revendicare .
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTARASTE
Respinge actiunea având ca obiect revendicare, formulata de reclamantii C I, C M, B I, toti trei cu domiciliul ales în Tg-Jiu, str. N N, bl. 15, sc. 1, jud. Gorj, în contradictoriu cu pârâtul D V, domiciliat în Tismana, jud. Gorj.
Admite în parte cererea reconventionala formulata de catre pârâtul-reclamant reconventional D V, în contradictoriu cu reclamantii – pârâti reconventionali C I, C M, B I.
Constata intervenita între pârâtul – reclamant reconventional D V si autorul reclamantilor, C I. I, vânzarea – cumpararea terenului în suprafata de 2156 m.p., situat în localitatea Tismana, identificat în raportul de expertiza efectuat în cauza de catre expert N P, învecinat la N – C M si S C, la S – rest proprietate D V, la E – Canalul, la V – D.J. 672A, la data de 03.06.1990.
Prezenta sentinta tine loc de act autentic de vânzare-cumparare.
Cu recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata în sedinta publica de la 25 ianuarie 2011, la Judecatoria Tg-Jiu.
PRESEDINTE, GREFIER,
J.P./G.A.M
6ex./ 10 Februarie 2011
