Prin sentinţa civilă nr. 1895/2011 pronunţată în dosar nr. 4489/208/2010, instanţa a admis cererea formulată şi precizată de reclamanta SC CC SRL având ca obiect reziliere contract, evacuare şi pretenţii. A dispus rezilierea contractului de închiriere cu nr. x, şi evacuarea pârâtei din imobilul ………..A obligat pârâta la plata, către reclamantă, a sumei de 676 lei reprezentând chirie pe perioada 1 aprilie 2010-15 martie 2011. A obligat pârâta la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 88 lei, reprezentând taxă de timbru şi timbru judiciar.
Deliberând, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 4489/208 din 27.12.2010 reclamanta S.C. CC S.R.L. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta ZAM ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să dispună evacuarea pârâtei din …… începând cu data de 15.03.2011, să oblige pârâta la plata chiriei restante pe perioada aprilie 2010 – martie 2011, precum şi să dispună rezilierea contractului de închiriere, în conformitate cu prevederile art. 1439 alin.2 din C.civ.
În motivare, s-a arătat că reclamanta a cumpărat Pavilionul nr. 12 în luna martie 2010, de la S.C. H. S.A., devenind proprietară tabulară. Camera 9 a acestui imobil este locuinţa pârâtei în temeiul contractului de închiriere nr. x încheiat între S.C. H şi pârâtă. La 15.03.2010, pârâtei i s-a notificat de către S.C. H S.A. rezilierea contractului în baza Cap. 5 din Contract. În luna aprilie a anului 2010, reclamanta a notificat pârâta să elibereze imobilul, hotărând însă ulterior preluarea contractului de închiriere, în conformitate cu prevederile art. 1441 C.Civ., adresându-se pârâtei în vederea achitării chiriei, iar în luna decembrie 2010 a fost formulată şi o notificare scrisă în acelaşi sens.
În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 24-25 din Legea 114/1996, precum şi pe cele ale art. 1429, 1430, 1439 alin.2, 1453 C.civ.
În dovedire, au fost depuse înscrisuri.
La prima zi de înfăţişare, reclamanta şi-a precizat cuantumul pretenţiilor, arătând că solicită obligarea pârâtei la plata sumei de 676 lei, reprezentând chiria aferentă perioadei 1 aprilie 2010-15 martie 2011.
Pârâta nu a formulat întâmpinare şi nici nu s-a prezentat în instanţă.
Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:
Potrivit extrasului de carte funciară aflat la f. 5 din dosar, asupra imobilului Sanatoriu medical balnear al I.O.V.R.- Actual Pavilionul nr. 12, este proprietară reclamanta S.C. CC S.R.L.
Între S.C. H S.A. şi pârâtă a fost încheiat, la data de 06.02.2009, contractul de închiriere cu nr. x(f. 7-8), chiria fiind stabilită la suma de 1 euro/mp/lună. Potrivit art. V din contract, în caz de neplată a chiriei în termen de 10 zile de la data scadentă, contractul va fi reziliat fără somaţie şi fără punere în întârziere. Contractul poate fi reziliat unilateral de către proprietar în vederea reabilitării clădirii sau vânzării acesteia, cu acordarea unui preaviz de 15 zile.
Prin adresa nr. 3574/19.11.2010 pârâta a fost notificată, de către S.C. H S.A., cu privire la cuantumul chiriei restante, precum şi cu privire la rezilierea contractului în temeiul art. V din contract (f. 11).
La data de 27.04.2010, pârâta a fost notificat de către reclamantă, solicitându-i-se eliberarea camerei ocupate.
La data de 19.11.2010, pârâta a fost notificată de către S.C. H S.A. cu privire la faptul că imobilul a fost înstrăinat către S.C. CC S.A., plata chiriei urmând a se face acestei din urmă societăţi, începând cu luna martie 2010.
Ulterior, la data de 03.12.2010, aceeaşi pârâtă a fost notificată şi de către cumpărătoare, reclamanta din prezenta cauză, în sensul achitării chiriei pentru perioada aprilie –noiembrie 2010.
Ambele notificări au fost recepţionate de către pârât, care a confirmat primirea lor, potrivit f. 13-15 dosar.
În drept, potrivit art. 24 lit. b) din Legea 114/1996, rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face, la cererea proprietarului, atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv.
Or, având în vedere că pârâta nu a achitat chiria începând cu luna aprilie 2010, nici
fostului proprietar, nici cumpărătorului imobilului, condiţiile rezilierii contractului, pentru viitor, sunt îndeplinite, cu atât mai mult cât părţile au inserat şi în contract un pact comisoriu expres de ultim grad, privind rezilierea contractului în cazul neplăţii chiriei în termen de 10 zile de la scadenţă.
În condiţiile în care, în urma rezilierii contractului, nu mai există vreun raport locativ între părţi, precum şi faţă de dispoziţiile art. 25 alin. 1 din Legea 114/1996, instanţa va dispune şi evacuarea chiriaşului din imobilul proprietatea reclamantei, însă nu de la data de 15 martie 2011, nefiind posibilă evacuarea pentru trecut, ci începând cu data rămânerii definitive a prezentei hotărâri, dată la care aceasta devine executorie.
În ceea ce priveşte plata chiriei restante, instanţa reţine că S.C. H a notificat pârâta cu privire la faptul că, începând cu luna aprilie 2010, chiria urmează a fi plătită cumpărătorului imobilului, în speţă reclamantei S.C. CC S.A., iar S.C. CC S.A. a notificat pârâtei vânzarea-cumpărarea imobilului, la data de 19.11.2010.
Având în vedere că facultatea conferită de art. 1441 C.civ., de a invoca inopozabilitatea contractului de locaţiune, dacă acesta este fără dată certă şi nu este înscris în cartea funciară, revine numai cumpărătorului, or acesta nu a înţeles să invoce inopozabilitatea ci, dimpotrivă, a solicitat respectarea contractului de către locatar, instanţa reţine că, prin efectul art. 1441 C.civ., cumpărătorul se substituie în drepturile şi obligaţiile locatorului-vânzător, de la data cumpărării, având deci şi dreptul să pretindă plata chiriei, cel devreme începând cu această dată.
Ca atare, instanţa va admite şi capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante, începând cu data de 1 aprilie 2010 şi până la data de 15 martie 2011, astfel cum s-a solicitat prin cererea introductivă.
