Sentinţa civilă nr. 162
Data- 17.01.2011
Autor- Dulamă Eleonora
Titlu: REZILIERE CONTRACT EVACUARE
Prin SC nr. 162/2011 pronunţată în dosarul civil nr. 573/204/2010, instanţa a admis acţiunea formulată de reclamantul O.B. prin P a respins cererea reconvenţională formulată de pârâtul U.I., a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.9155/2008 şi s-a dispus evacuarea pârâtului-reclamant din imobilele situate în oraşul B compuse din cameră în suprafaţă de 9,56 mp şi teren în suprafaţă de 198 mp.
Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a avut în vedere următoarele :
Prin contractul de închiriere nr.58/2003, reclamantul în calitate de proprietar a închiriat pârâtului o suprafaţă locativă pe o perioadă de 5 ani, până în anul 2008.
La expirarea acestui termen, s-a încheiat contractul de închiriere nr.9155/2008 termenul fiind tot de 5 ani, respectiv până în anul 2013.
Pârâtul, în calitate de chiriaş, a locuit şi locuieşte şi în prezent în acest spaţiu, fără însă a-şi îndeplini obligaţiile contractuale, respectiv de a achita chiria lunar la termenele şi conform sumei prevăzute în contract, aspect recunoscut de el însuşi în întâmpinare, dar motivat prin problemele de ordin familiar care oricum nu sunt exoneratoare de răspunderea contractuală.
Din situaţia debitului restant depusă la dosar de reclamant, rezultă că pe anii 2007-2008 pârâtul nu a achitat nici o sumă din chirie, abia la 1.10.2009 a achitat parţial suma de 318 lei şi numai la acest moment debitul este în totalitate achitat.
Ca urmare a acestei atitudini a pârâtului, reclamantul proprietar a solicitat rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei cel puţin trei luni consecutiv, conform clauzei prevăzută în contractul de închiriere.
Pârâtul a invocat inadmisibilitatea unei astfel de cereri, întrucât contractul de închiriere nu este semnat de el, astfel încât nu este un contract valabil.
Susţinerea pârâtului reclamant este neîntemeiată întrucât chiar dacă actul juridic reprezentat de contractul de închiriere nu poartă semnătura pârâtului în calitate de chiriaş, acest aspect nu echivalează cu lipsa contractului însuşi.
După cum se cunoaşte, condiţiile de validitate a unei convenţii sunt reprezentate astfel cum arată şi disp. art. 948 de capacitate, consimţământ, obiect şi cauză.
În cazul de faţă interesează cele două laturi ale consimţământului, respectiv oferta şi acceptarea.
Astfel, în situaţia în care reclamantul a făcut oferta în scris prin încheierea contractului de închiriere în discuţie, acceptarea nu necesita în principiu condiţiile speciale de formă, ca singura condiţia de a exprima neîndoielnic voinţa de a încheia contractul.
Acceptarea poate fi atât expresă cât şi tacită, în această ultimă modalitate trebuie să rezulte în mod cert, din anumite împrejurări, gesturi sau atitudini ale acceptantului. Evident că cea mai concludentă acceptare tacită poate fi executarea de către acceptant a obiectului ofertei.
In cazul in speţă, este evident că pârâtul reclamant a acceptat oferta de a închiria spaţiul locativ atâta timp cât a locuit şi locuieşte în el, a îndeplinit obligaţiile impuse în contract, chiar dacă unele din ele (chiria) cu mare întârziere, neputându-se prevala de unele clauze contractuale care îi sunt favorabile, de exemplu de folosirea spaţiului timp de 2 ani de zile cu toate prerogativele ce decurg de aici iar apoi să susţină că nu este un contract valabil încheiat.
Astfel, instanţa apreciază că susţinerile pârâtului privind nevaliditatea contractului de închiriere sunt simple speculaţii, fără suport legal, motiv pentru care nu au fost luate în considerare.
Contractul de locaţiune urmează regulile generale în materie de contracte sinalagmatice cu succesivă, astfel că neexecutarea unei obligaţii principale, ale uneia dintre părţi (ex. neplata chiriei) dă dreptul celeilalte părţi de a cere – după punerea în întârziere – rezilierea contractului.
În cazul de faţă pârâtul a fost pus în întârziere prin notificările adresate de către reclamant astfel încât acţiunea acestuia a fost apreciată ca întemeiată,
şi a fost admisă în temeiul art.969 cod civil, art.1429 alin.2 cod civil, dispunându-se rezilierea contractului de închiriere, iar în temeiul art.480 cod civil s-a dispus evacuarea pârâtului din imobil, întrucât prin rezilierea contractului nu mai deţine un titlu locativ propriu.
Referitor la cererea reconvenţională formulată de pârâtul reclamant prin care solicita obligarea reclamantului pârât la încheierea unui contract de închiriere, aceasta a fost respinsă ca neîntemeiată întrucât potrivit disp .art.14 alin.2 lit.c din OG nr.40/1999, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere atunci când chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin trei luni consecutiv, acesta fiind de altfel şi motivul rezilierii contractului precedent.
De altfel ar fi fost nefiresc ca actul juridic în derulare să fie reziliat înainte de termen din culpa chiriaşului şi totodată să i se admită cererea lui de obligare a proprietarului la încheierea unui alt contract de închiriere.
Instanţa a apreciat că în cauză nu sunt incidente disp.art.13 alin.1 lit.b din OUG 40/1999, invocate de reclamant în acţiune privind imposibilitatea reînnoirii unui contract de închiriere întrucât chiar dacă a invocat faptul că pârâtul deţine o altă locuinţă, nu a făcut o dovadă certă în acest sens, eliberarea unei autorizaţii de construire nefiind suficientă pentru a atesta existenţa materială a acestei construcţii.
1
