Dosar nr. 152/338/2009
R O M A N I A
TRIBUNALUL BRASOV
SECTIA CIVILA
DECIZIE Nr. 69/Ap
Sedinta publica de la 23 Februarie 2011
Completul compus din:
PRESEDINTE L..
Judecator D. M.
Grefier E. M.
La apelul nominal facut in sedinta publica, la pronuntare, se constata lipsa partilor.
Procedura de citare este legal indeplinita.
S-a facut referatul cauzei, dupa care:
Dezbaterile in cauza civila de fata au avut loc in sedinta publica din data de 04.02.2011, cand partile, prin reprezentantii lor conventionali, au pus concluzii in sensul celor consemnate in incheierea de sedinta de la acel termen de judecata, care face parte integranta din prezenta, iar instanta, in temeiul art. 146 Cod procedura civila pentru a acorda posibilitatea partilor sa depuna concluzii scrise a amanat pronuntarea pentru data de 14.02.2011, iar apoi, in temeiul art. 260 alin. 1 Cod procedura civila, din lipsa de timp pentru deliberare a amanat pronuntarea la data de 21.02.2011 si pentru imposibilitatea constituirii completului de judecata a amanat pronuntarea prezentul termen de judecata, cand, in aceeasi compunere, a hotarat urmatoarele:
TRIBUNALUL
Deliberand asupra apelului civil de fata, constata ca,
Prin Sentinta civila nr. 861, pronuntata la data de 27.05.2010, in dosarul nr. 152/338/2009, Judecatoria Zarnesti a admis in parte cererea formulata de reclamanta – parata reconventionala M.M., in contradictoriu cu parata – reclamanta reconventionala M.F., a dispus rezolutiunea conventiilor incheiate intre parti, autentificate sub nr. x/24.08.2007, y/23.01.2008 si 828/15.08.2008 de catre B.N.P. H. A. – D., a constatat culpa exclusiva a paratei in neexecutarea contractului de vanzare – cumparare si a dispus pastrarea de catre reclamanta a sumei de 40.000 lei cu titlu de arvuna, a obligat parata sa plateasca reclamantei suma de 1.872 lei cu titlu de ˝ din cheltuielile efectuate cu operatiunile de dezmembrare.
De asemenea, prin aceeasi sentinta, Judecatoria Zarnesti a admis in parte cererea reconventionala, iar in baza art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008 a obligat parata la plata catre stat a sumei de 5.298 lei, cu titlu de taxa de timbru, incuviintata reclamantei ca ajutor public judiciar.
Pentru a pronunta aceasta sentinta Judecatoria Zarnesti a retinut urmatoarele:
In data de 24.08.2007 partile au incheiat antecontractul autentificat sub nr. x de B.N.P. H. A., prin care au convenit ca reclamanta M.M., in calitate de proprietara a imobilului inscris in C.F. nr. 652 a localitatii Moeciu de Jos, in suprafata de 75.402,6 mp, sa il dezmembreze urmand a transmite paratei prin vanzare o parcela de 1.000 mp, la un pret de 30 euro/mp, pentru care parata a achitat cu titlu de avans suma de 10.000 lei, convenindu-se in acelasi timp la suportarea de catre fiecare parte in proportie de jumatate a cheltuielilor aferente operatiunilor de dezmembrare.
Prin acelasi s-a convenit 15.10.2007 ca data limita la care urma sa se incheie in forma autentica contractul de vanzare – cumparare, instituindu-se concomitent si clauza de dezicere, constand in restituirea de catre vanzator a dublului sumei primite cu acest titlu, respectiv pierderea de catre cumparator a avansului achitat, in cazul neexecutarii vanzarii din culpa partii respective.
In data de 23.01.2008 partile au incheiat actul aditional autentificat sub nr. y de B.N.P. H. A. prin care au convenit de comun acord modificarea actului initial, in sensul promisiunii spre vanzare a inca unei parcele in suprafata de 1.000 m.p., parata achitand tot cu titlu de arvuna aferenta acestei promisiuni de vanzare – cumparare suma de 10.000 lei, la data de 05.10.2007 si suma de 20.000 lei la data de 21.11.2007, reiterandu-se clauza de dezicere la suma de 40.000 lei.
In data de 07.08.2008 reclamanta arata ca a primit notificarea nr. 426/05.08.2008 prin B.E.J. T. T., prin care era invitata de parata, in data de 15.08.2008 la B.N.P. H. A., in vederea incheierii contractului in forma autentica. La data de 11.08.2008 reclamanta a primit o a doua notificare, sub nr. 434/08.08.2008, prin care era convocata la aceeasi data la acelasi birou notarial in vederea restituirii sumei de 40.000 lei, pe motivul nerespectarii termenului prevazut in contract.
In data 15.08.2008 reclamanta s-a prezentat la B.N.P. H. A., unde partile au incheiat Conventia nr. 828/15.08.2008, prin care au convenit ca la data de 19.09.2008 sa stabileasca conditiile de rezolutiune a antecontractului initial, avand in vedere ca din cauza operatiunilor dificile de intocmire a documentatiei cadastrale reclamanta nu a putut sa o prezinte in intregime in vederea perfectarii contractului de vanzare – cumparare.
De asemenea, prin aceeasi conventie reclamanta si-a asumat obligatia de a restitui paratei in termen de un an de la incheierea actului de rezolutiune arvuna achitata pana la acea data, garantand restituirea cu parcela de 2.000 mp promisa paratei, in sarcina paratei mentinandu-se obligatia achitarii in proportie de jumatate a cheltuielilor aferente operatiunilor de dezmembrare.
In data de 10.11.2008 reclamanta a trimis paratei prin B.E.J. B. Gh. notificarea nr. 62/2008, primita de parata la data de 12.11.2008, prin care era convocata in data de 27.11.2008 la stabilirea conditiilor de rezolutiune a antecontractului initial si a modalitatilor de restituire a arvunei, invederandu-se ca neprezentarea sa va fi interpretata ca mentinere a vointei juridice de achizitie a imobilului promis.
In data de 27.11.2008 reclamanta s-a prezentat la biroul notarial conform notificarii, unde, prin incheierea nr. 3270/27.11.2008 notarul a certificat prezenta si vointa reclamantei de a vinde, precum si lipsa nejustificata a paratei.
In data de 09.12.2008 reclamanta a trimis paratei prin B.E.J. B. Gh. notificarea nr. y/2008, primita de parata la data de 12.12.2008, prin care aceasta era convocata sa se prezinte in data de 16.01.2009 la B.N.P. G. A. in vederea incheierii in forma autentica a contractului de vanzare – cumparare.
La data specificata reclamanta s-a prezentat la biroul notarial conform notificarii, unde prin incheierea nr. 87/2009 notarul a certificat prezenta, vointa reclamantei de a vinde, faptul ca avea asupra sa toata documentatia necesara, precum si lipsa nejustificata a paratei.
Constatand ca solutionarea data prezentei cereri depinde de interpretarea vointei juridice a partilor manifestata prin actele incheiate succesiv, instanta retine ca atat prin antecontractul initial incheiat, cat si prin actul aditional din data de 24.08.2007, partile au urmarit o promisiune de vanzare – cumparare, dand nastere obligatiei de a face, respectiv de a incheia actul in forma autentica, pana cel mai tarziu la data de 15.10.2007, termen prorogat ulterior prin actul aditional la 23.04.2008, ambele contracte stabilind clauza de dezicere cunoscuta sub numele de clauza de arvuna, constand in pierderea de catre promitentul – cumparator a avansului dat, si respectiv plata de catre promitentul – vanzator a dublului sumei primite cu titlu de avans, in cazul neindeplinirii obligatiilor contractuale din culpa respectivei parti.
Subsecvent notificarilor 426/2008 si 434/2008 adresate reclamantei de catre parata, partile s-au prezentat la notarul public la data prevazuta, respectiv 15.08.2008, unde au convenit din nou, prin act autentic, ca la data de 19.08.2008 sa incheie o conventie de rezolutiune a antecontractului initial incheiat, astfel cum a fost modificat prin actul aditional, in aplicarea principiului ca un act juridic valabil incheiat mutuum consensus poate fi desfacut decat mutuum dissensus, si dand astfel nastere obligatiei de a face, respectiv de a incheia in viitor conventia de rezolutiune.
Potrivit art. 1021 C.civ. instanta constata ca intre parti nu s-a stabilit un pact comisoriu pentru ca actele incheiate sa se desfiinteze fara somatie si fara trecerea unui termen, asa incat rezolutiunea care poate opera este exclusiv judiciara, si nu poate fi ceruta decat de partea care si-a indeplinit obligatiile sau declara ca este gata sa si le indeplineasca, daca neexecutarea obligatiei se datoreaza partii adverse precum si daca aceasta din urma a fost pusa in intarziere.
Instanta retine ca ultima vointa a partilor, survenita in data de 15.08.2008, a fost de rezolutiune amiabila, in forma solemna autentica, a conventiei initial stabilite. Prin notificarea adresata paratei din data de 10.11.2008 reclamanta a somat-o sa se prezinte la notar, aceasta somatie echivaland in opinia instantei cu o punere in intarziere si cu o declaratie de a nu ezita in executarea propriei obligatii. Lipsa paratei, care nu a dat curs somatiei, si astfel conventia de rezolutiune nu a fost incheiata, nu poate fi interpretata decat ca o culpa in neexecutarea propriei obligatii.
Remarca insa ca somatia din data de 10.11.2008 manifesta o dubla functionalitate juridica: aceea prin care partea adversa este pusa in intarziere si cea de declaratie de rezolutiune a conventiei din 15.08.2008 din partea reclamantei, care, asa cum am subliniat anterior, in absenta unui pact comisoriu, nu poate fi constatata ci doar pronuntata de catre instanta. Instanta retine ca aceasta rezolutiune, respectiv a conventiei din data de 15.08.2008 a fost solicitata de catre reclamanta prin cererea introductiva, iar instanta constata indeplinite conditiile art. 1021 C.civ. si va dispune rezolutiunea conventiei nr. 828/15.08.2008.
Ca efect al rezolutiunii instanta constata ca reclamanta a solicitat prin actiune si repunerea in situatia anterioara, respectiv in situatia juridica creata prin actul initial, astfel cum a fost modificat prin actul aditional, o consecinta fireasca a desfiintarii ante-contractului de rezolutiune din 15.08.2008.
Pentru a pronunta si rezolutiunea acestor doua conventii, instanta va verifica din nou indeplinirea conditiilor prevazute de art. 1021 C.civ, constatand ca prin notificarea y/2008 parata a fost somata sa se prezinte in vederea incheierii contractului de vanzare – cumparare in forma autentica, asa cum partile s-au obligat initial si subsecvent, prin actul aditional, si aceasta somatie echivaland in opinia instantei cu o punere in intarziere si cu o declaratie a reclamantei de a nu ezita in executarea propriei obligatii.
Instanta constata ca actul nu s-a incheiat din nou din culpa paratei, care, asa cum constata notarul public prin incheierea nr. 87/16.01.2009, nu s-a prezentat.
In consecinta, apreciaza intemeiata cererea reclamantei de rezolutiune din culpa exclusiva a paratei a antecontractului nr. x/2007 si a actului aditional nr. y/2008, si de a clauzei penale constand in echivalentul clauzei de dezicere, in suma de 40.000 lei.
De asemenea, urmeaza a obliga parata la plata sumei de 1.872 lei, constand in jumatate din cheltuielile dovedite cu operatiunile de dezmembrare.
Intrucat prin cererea reconventionala parata a solicitat constatarea neexecutarii vanzarii – cumpararii din culpa exclusiva a reclamantei, instanta va respinge ca nefondata aceasta pretentie, intrucat chiar daca reclamanta nu a executat in termen documentatia cadastrala, fapt care nu s-a datorat propriei culpe, asa cum rezulta din sentinta civila privind rectificarea de CF depusa in probatiune, parata avea posibilitatea de a nu mai incheia conventia din 15.08.2008, ci putea cere executarea silita a antecontractului initial, fapt pe care nu l-a facut, si nici nu a pus in intarziere reclamanta cu privire la neindeplinirea acestei obligatii.
Dimpotriva, parata este cea care nu a dat curs somatiilor repetate emise de reclamanta, avand ca obiect initial rezolutiunea, iar apoi incheierea actului in forma sa initiala.
Intrucat prin cererea reconventionala s-a solicitat si rezolutiunea tuturor actelor juridice incheiate intre parti, instanta pronuntand aceasta rezolutiune, va admite in parte cererea reconventionala.
De asemenea, in temeiul art. 274 C.pr.civ. coroborat cu art. 18 din O.U.G. 51/2008, instanta va dispune obligarea paratei la plata cheltuielilor cu valoarea taxei de timbru incuviintata reclamantei cu titlu de ajutor public judiciar.
Impotriva acestei sentinte a declarat apel parata – reclamanta reconventionala M.F., solicitand instantei ca prin hotararea pe care o va pronunta sa admita cererea sa de apel, schimbarea in totul a hotararii atacate, cu consecinta respingerii cererii principale si respectiv a admiterii cererii reconventionale, cu obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecata efectuate in ambele instante.
Prin cererea de apel apelanta a invedera ca in raport de dispozitiile art. 294 al. 1 teza 1 C.pr.civ., care interzic modificarea in calea de atac a apelului a obiectului cererii infatisate primei instante, nu are posibilitatea de a se abate de la solicitarile expuse prin cererea reconventionala, insa, in masura admiterii prezentului apel, intelege sa isi restranga cuantumul pretentiilor la suma de 40.000 RON, care reprezinta partea de pret efectiv achitata intimatei in temeiul antecontractului de vanzare – cumparare dedus judecatii.
In conditiile in care dispozitiile art. 294 al. 2 C.pr.civ. permite in mod expres majorarea de catre apelant a pretentiilor sale, apreciaza ca ii este ingaduita si ajustarea inversa, in minus a cererii reconventionale.
In expunerea de motive apelanta a aratat urmatoarele:
Admitand cererea de chemare in judecata promovata de partea potrivnica, corelativ cu respingerea pretentiilor reconventionale ale sale, instanta de fond a pronuntat o hotarare netemeinica si nelegala.
Abordarea initiala de la care judecatorul fondului a pornit in dezlegarea pricinii este, in esenta, corecta, atat timp cat instanta a apreciat just ca in speta este esentiala interpretarea vointei juridice a partilor contractante.
Cu toate acestea, probele administrate au fost interpretate fundamental gresit, conotatiile atribuite de prima instanta actiunilor si inactiunilor cocontractantilor conducand astfel la concluzii departe de realitate in ceea ce priveste intentia reala a semnatarelor actelor juridice analizate.
Judecatoria Zarnesti a examinat succesiunea in timp a manifestarilor de vointa emanate de la fiecare dintre parti, apreciind in esenta ca ea ar fi singura in culpa cu privire la imprejurarea ca incheierea contractului autentic de vanzare – cumparare preconizat initial de parti nu a mai avut loc.
Trecand succint in revista cronologia actelor juridice cu relevanta in speta, se poate constata cu usurinta ca, inca dinaintea semnarii actului aditional la antecontractul de vanzare – cumparare nr. x/2007, singura vinovata pentru nerespectarea termenelor contractuale a fost intimata reclamanta.
Astfel, aceasta din urma nu si-a indeplinit obligatiile asumate, nefinalizand in termenul initial convenit (15 octombrie 2007) operatiunile de dezmembrare necesare incheierii actului translativ de proprietate.
Din acest motiv, manifestand intelegere fata de promitenta – vanzatoare (ingaduinta care s-a intors apoi impotriva sa), a fost totusi de acord cu prelungirea termenului stabilit pentru incheierea contractului de vanzare – cumparare, pana data de 23 aprilie 2008.
Aceasta noua intelegere a partilor a fost consemnata in actul aditional semnat la data de 24 august 2007.
Iata insa ca intimata nu a inteles nici de aceasta data sa isi respecte indatoririle asumate in interiorul termenului limita expres stipulat. Asadar, pentru a doua oara, ea ar fi avut posibilitatea de a invoca efectele clauzei de arvuna, in scopul de a solicita rezolutiunea antecontractului si obligarea promitentei vanzatoare la restituirea dublului sumei deja achitate.
Totusi, a manifestat buna – credinta si, nedorind sa profit de situatia delicata in care se gasea intimata, nu a solicitat nici in cursul lunii aprilie 2008 declansarea sus -aratatei clauze sanctionatorii.
Cu toate acestea, constatand ca tergiversarea incheierii contractului de vanzare-cumparare (din pricina nefinalizarii de catre promitenta vanzatoare a operatiunilor tehnico – juridice la care aceasta se obligase) devine imposibil de tolerat, a procedat la notificarea intimatei, convocand-o pe aceasta la sediul biroului notarului public, in vederea clarificarii situatiei create.
Este adevarat ca, la prima vedere, cele doua notificari pe care le-a comunicat promitentei vanzatoare ar putea crea impresia unei atitudini oscilante in ceea ce o priveste, insa in realitate respectivele manifestari de vointa trebuie sa fie interpretate din perspectiva cronologica.
Intr-adevar, la momentul in care una dintre partile legate juridiceste intr-un contract sinalagmatic si-a indeplinit propriile obligatii sau se declara gata sa si le indeplineasca de indata, in timp ce cocontractantul acesteia nu si-a respectat, in mod culpabil, indatoririle, partea inocenta poate alege intre a solicita fie rezolutiunea conventiei, fie obligarea partii aflate in culpa la indeplinirea conduitelor asumate prin contract.
Nici un text de lege nu impune insa ca optiunea exprimata la un moment dat de creditorul obligatiei neindeplinite sa fie irevocabila. Dimpotriva, acesta poate sa aleaga calea care, la momentul respectiv, ii serveste mai fidel interesele, fie in sensul mentinerii raporturilor contractuale, fie in cel al repudierii acestora.
Astfel, fata de imprejurarea ca, pe calea celei de a doua notificari adresate intimatei (datate 5 august 2008), s-a orientat catre varianta rezolutiunii, respectiva manifestare de vointa trebuie sa primeasca relevanta, lipsind de efecte continutul notificarii expediate la data de 5 august 2008.
Continutul conventiei autentificate sub nr. 828 din 15 august 2008 nu vine decat sa confirme cele deja aratate.
Prin acest nou acord de vointe, partile au convenit in mod expres si indubitabil sa procedeze la desfiintarea antecontractului de vanzare-cumparare, cu consecinta repunerii partilor in situatia anterioara.
De altfel, pozitia subiectiva a sa in raport de obiectul conventiei semnate la 15.08.2008 era acela ca partile decisesera deja sa denunte efectele antecontractului.
De aceea, ea a avut inca din acel moment ferma convingere ca, incepand de la data de 15 august, obligatiile de a proceda la o data ulterioara la vanzarea, respectiv cumpararea terenului in chestiune erau stinse irevocabil. Nu a inteles nici atunci, dupa cum nu pot sa concep nici in prezent care au fost motivele care au determinat-o pe doamna care a redactat conventia sa consemneze necesitatea unei noi intalniri a partilor, pentru data de 19 septembrie 2008.
Aceasta in conditiile in care vointa cocontractantilor a fost aceea de a pune de indata capat antecontractului, astfel cum ea solicitase cu ocazia notificarii prezentate executorului judecatoresc la data de 5 august 2008. Mai mult, chiar conventia incheiata la data de 15 august a fost perfectata in forma autentica, astfel ca maniera solemna de revocare a antecontractului era si aceasta pastrata.
Probabil ca singura ratiune pentru care doamna notar a crezut necesara semnarea unui nou act la data de 19 septembrie a fost legata de instituirea ipotecii cu care partile convenisera ca va fi garantata obligatia de restituire a sumei de 40.000 lei, pe care ea o achitase deja ca parte a pretului preconizatei vanzari (aceasta ipoteca neputand fi instituita prin chiar actul din 15 august 2008, fata de absenta unui extras de carte funciara eliberat in acest sens).
In conditiile date, avand in vedere si faptul ca ea domicilia la Bucuresti si nu avea posibilitatea sa se deplaseze in orice moment la Brasov, a decis sa contacteze un avocat care sa ii reprezinte interesele pe plan local si sa se ocupe de demersurile ulterioare incetarii raporturilor contractuale (in special cu privire la recuperarea sumelor de bani achitate de ea intimatei). Ca urmare, la data de 9 septembrie 2008, a incheiat cu dl. avocat Titi Stoenica contractul de asistenta juridica nr. 32/2008, contract avand ca obiect “asistenta juridica – redactare si reprezentare”. Angajarea domnului avocat a avut loc anterior oricarui litigiu, serviciile juridice de care ea avea nevoie la acel moment fiind legate de indeplinirea formalitatilor legale extrajudiciare necesare pentru incetarea raporturilor contractuale cu intimata de astazi, instituirea ipotecii asupra terenului ce facuse obiectul antecontractului de vanzare – cumparare si in final recuperarea sumelor achitate de ea cu titlu de arvuna.
Evident, in considerarea contractului de asistenta juridica la care a facut referire, l-a instiintat de indata pe domnul avocat despre primirea primei notificari adresate ei de catre intimata, comunicandu-i acestuia si data pentru care fusese invitata in fata notarului public Gramada Antoniu Gheorghe.
Dl. avocat a asigurat-o ca o va reprezenta la intalnirea stabilita, comunicandu-i ulterior ca domnia sa s-a deplasat la data stabilita la sediul biroului notarial, insa promitenta M.M. nu s-ar fi prezentat.
Aceeasi stare de fapt i s-a prezentat si cu ocazia celei de a doua notificari, cand de asemenea dl. avocat ar fi trebuit sa ma reprezinte in fata notarului public.
In aceste conditii, a avut in permanenta reprezentarea ca aspectele juridice care mai trebuiau solutionate se gaseau sub control si ca efectele antecontractului de vanzare – cumparare incetasera conform conventiei partilor de la data de 15 august 2008.
Prin urmare, neprezentarea sa personala la intalnirile pentru care fusese convocata de catre intimata nu poate fi in nici un caz interpretata ca reprezentand o neindeplinire culpabila a obligatiilor asumate de ea prin conventia sus-aratata, atat timp cat ea, de buna – credinta, a avut convingerea ca este reprezentata cu acele ocazii de avocatul imputernicit.
Mai mult, este de observat ca, la 27 noiembrie 2008, data consemnata in prima notificare, promitenta vanzatoare inca nu finalizase operatiunile de dezmembrare la care se obligase, sens in care perfectarea contractului de vanzare – cumparare nu ar fi fost de conceput nici macar in mod teoretic.
Actul de dezmembrare a fost semnat de intimata doar la data de 4 decembrie 2008, cu sapte luni peste termenul stabilit conform actului aditional la antecontractul de vanzare – cumparare. Oricum, la acea data, operatiunea de dezmembrare a fost cu totul de prisos si fara relevanta in economia raporturilor juridice dintre parti, dat fiind ca vointa indubitabila a cocontractantilor se concretizase prin conventia de la data de 15 august 2008, in sensul desfiintarii obligatiilor reciproce asumate prin antecontract si actul aditional la acesta.
Prin urmare, desi la data de 16 ianuarie 2009 intimata a prezentat notarului public actul de dezmembrare, acest fapt nu demonstreaza indeplinirea obligatiilor asumate de catre promitenta vanzatoare, dat fiind ca termenul limita pentru care partile stabilisera incheierea actului translativ de proprietate fusese cu mult depasit. Or, acest termen a fost considerat esential pentru mentinerea raporturilor contractuale, incalcarea lui neputand fi tolerata sine die de catre ea.
Acest aspect este pe deplin confirmat de imprejurarea ca (tocmai din motivul repetatelor si nejustificatelor intarzieri in realizarea dezmembrarii) ea solicitase si obtinuse la data de 15 august 2008 consimtamantul intimatei in sensul desfiintarii antecontractului, cu restituirea catre ea a sumei achitate ca parte a pretului. Folosirea in cuprinsul conventiei respective a termenului de “rezolutiune” (si nu a celui de “revocare”) atesta de asemenea recunoasterea de catre intimata a imprejurarii ca desfiintarea antecontractului urma a avea loc ca si consecinta a neindeplinirii culpabile de catre aceasta a obligatiilor asumate in considerarea unui termen.
Invocarea de catre cocontractanta a procedurilor anevoioase avand ca obiect dezmembrarea terenului nu pot sa inlature culpa acesteia in neindeplinirea la termen a propriilor obligatii, dat fiind ca exonerarea partii de raspunderea contractuala care ii revenea nu poate sa opereze decat in caz de forta majora sau caz fortuit (potrivit principiului consacrat de art. 1082 C.civ.).
Totusi, prin acordul partilor, care au convenit o rezolutiune fara interventia justitiei, ea a renuntat la a mai invoca clauza de arvuna in sensul ca a fost de acord sa accepte restituirea doar a sumei de 40.000 lei pe care o achitasera promitentei – vanzatoare, iar nu a dublului acestei sume.
Din acest motiv, de buna – credinta, isi mentine si in prezent aceasta optiune, dupa cum a aratat in deschiderea materialului de fata.
In raport de ansamblul starilor de fapt descrise anterior, este de neinteles prin ce mecanisme de logica juridica s-a ajuns la situatia existenta in prezent, cand ea, care a manifestat in mod constant buna – credinta si toleranta maxima fata de partea potrivnica (fiind de acord cu prelungirea fara nicio sanctiune pecuniara a termenului initial stabilit pentru incheierea contractului de vanzare – cumparare si renuntand apoi chiar la a invoca clauza de arvuna), este acuzata ca s-ar gasi in culpa contractuala si este obligata sa piarda chiar si dreptul la restituirea sumei efectiv achitate intimatei.
Pe de alta parte, aceasta din urma, desi a realizat dezmembrarea la care s-a angajat cu peste un an dupa implinirea termenului initial convenit, desi a fost de acord ca rezolutiunea contractului se datoreaza propriilor intarzieri si cu toate ca a obtinut din partea sa facilitatea de a restitui doar suma efectiv incasata (fara niciun fel de dobanzi si beneficiind de un termen de gratie de un an), este in prezent victorioasa intr-un prim grad de jurisdictie, instanta de fond recunoscandu-i dreptul de a pastra sumele primite cu titlu de pret partial.
Mai mult, ea a fost obligata si sa suporte jumatate din costurile dezmembrarii, desi instanta a dispus rezolutiunea antecontractului care continea clauza prin care ea era obligata a returna intimatei ˝ din respectivele costuri.
Raportat la toate argumentarile dezvoltate in cuprinsul memoriului de apel, solicita a admite calea de atac de fata, dispunand in sensul celor solicitate mai sus.
In drept, au fost invocate dispozitiile art. 282 si urm. C.pr.civ..
In probatiune, apelanta a solicitat administrarea probei cu inscrisuri.
Cererea de apel a fost timbrata cu taxa judiciara de timbru de 2133,38 lei si timbru judiciar de 5 lei.
In apel intimata M.M. a depus intampinare prin care a solicitat respingerea cererii de apel ca fiind inadmisibila netemeinica si nefondata.
Prin intampinare, intimata a invocat exceptia inadmisibilitatii cererii de apel formulate de apelanta M.F., fata de prevederile art. 294 C.pr.civ.
In cuprinsul intampinarii intimata a aratat urmatoarele:
In conformitate cu prevederile imperative ale art. 294 alin. (1) C.pr.civ. in apel nu se poate schimba calitatea partilor, cauza sau obiectul cererii de chemare in judecata si nici nu se pot face alte cereri noi.
In fapt, prin solicitarea doar a avansului platit, apelanta – parata isi modifica petitele cererii sale reconventionale, lucru interzis in mod expres de dispozitiile art. 294 alin. (1) C.pr.civ.
Cererea reconventionala formulata de catre apelanta – parata inaintea instantei de fond avea ca petite: rezolutiunea tuturor conventiilor incheiate intre parti din culpa exclusiva a sa si, pe cale de consecinta, inapoierea dublului arvunei platite, in suma de 80.000 lei.
Prin solicitarea formulata in cererea de apel de restituire doar a avansului dat in cuantum de 40.000 lei, apelanta nu mai solicita constatarea culpei sale in neexecutarea contractului, cu consecintele care decurg din aceasta constatare, cererea nefiind doar o simpla nuantare, ci reprezentand pretentii noi cu alta cauza, tinzand la modificarea actiunii (a obiectului cererii) din „rezolutiune antecontract in „actiune in pretentii”.
In fapt, apelanta – parata modifica caracterul de arvuna atribuit avansului platit, asa cum este el definit de art. 1298 C.civ. si asa cum atat ea cat si apelanta am inteles sa il accepta si sa si-l asume in cuprinsul tuturor conventiilor incheiate intre ei, schimbare ce vizeaza in fapt modificarea atat a obiectului cat si a cauzei cererii reconventionale.
Astfel, prin cererea de apel apelanta – parata modifica atat cauza cat si obiectul cererii reconventionale, lucru interzis in mod expres de dispozitiile art. 294 alin. (1) C.pr.civ.
Interpretarea apelantei – parate cu privire la art. 294 alin. (2) C.pr.civ. este exegetica si adauga la lege, aceasta prevedere legala invocata fiind in realitate limitata la posibilitatea de a cere in faza de apel doar: dobanzi, rate, venituri, despagubiri si/sau compensatie legala, norma continuta de art. 294 alin. (2) C.pr.civ. fiind nu doar imperativa ci si limitativa, articolul invocat nepermitand formularea unor alte cereri, cu atat mai putin interpretari per a contrario.
Din analiza cererii reconventionale aflata la dosarul cauzei, se poate observa ca apelanta – parata nu a solicitat prin cererea introductiva pretentii legate de inapoierea avansului platit, o atare cerere nefiind formulata nici ulterior pe parcursul judecatii in fond, printr-o cerere precizatoare a obiectului cererii reconventionale.
Ca atare, fiind formulata direct in fata instantei de apel, roaga sa se retina ca o astfel de cerere avand ca obiect restituirea sumei de 40.000 lei, solicitata cu titlu de pretentii, este inadmisibila fata de dispozitiile art. 294 C.pr.civ. ce interzic formularea cererilor noi in caile de atac.
Fata de cele de mai sus, solicita sa se constate, ca cererea de apel prin care apelanta – parata a schimbat cauza si obiectul cererii de chemare in judecata este inadmisibila, fata de dispozitiile imperative ale art. 294 C.pr.civ. care interzic formularea cererilor noi in caile de atac.
In fond, in cazul in care se va constata ca cererea de apel este admisibila asa cum a fost formulata, solicita, sa se constate tardivitatea modificarii cererii reconventionale. fata de prevederile imperative ale art. 132 alin. (1) C.pr.civ., prin care apelanta – parata avea posibilitatea modificarii cererii reconventionale doar pana la prima zi de infatisare, asa cum este ea definita de art. 134 C.pr.civ.
Modificarea cererii reconventionale prin cererea formulata direct in faza procesuala a apelului nu vizeaza micsorarea catimii obiectului cererii, ci, in fapt, vizeaza schimbarea obiectului si cauzei cererii reconventionale.
Astfel, obiectul actiunii civile il reprezinta protectia unui drept subiectiv sau a unui interes pentru a carui realizare calea justitiei este obligatorie.
In prezenta cauza, cererea reconventionala formulata de catre apelanta inaintea instantei de fond are ca obiect constatarea culpei sale exclusive in ceea ce priveste neexecutarea obligatiilor asumate contractual, cu consecintele ulterioare.
Or, prin cererea de apel, apelanta isi modifica atat obiectul cat si cauza cererii reconventionale, solicitand, in fapt, obligarea sa la plata unei sume care nu mai are caracterul de arvuna dat de art. 1298 C.civ.
Modificarea cererii reconventionale nu putea fi facuta decat pana la prima zi de infatisare, ziua cand partile, legal citate, puteau pune concluzii.
Este de observat ca cererea modificatoare este formulata de catre apelanta nu numai cu mult dupa prima zi de infatisare, dar este introdusa in calea de atac a apelului, unde judecata se desfasoara in limitele precis stabilite, in sensul dispozitiilor art. 292 si 294 C.pr.civ., limite ce nu pot fi depasite ori ignorate prin solutionarea unui alt obiect sau a unei alte cauze ale actiunii, care nu existau formulate la data judecarii pe fond.
Invedereaza instantei ca prin cererea de apel, apelanta – parata M.F. formuleaza in fapt o cerere modificatoare a cererii reconventionale depusa de aceasta la instanta de fond.
Conform prevederilor imperative ale art. 292 alin. (1) si ale art. 294 alin. (1) C.pr.civ., apelanta „nu se va putea folosi inaintea instantei de apel de alte motive, mijloace de aparare si dovezi decat cele invocate la prima instanta”, „in apel neputandu-se schimba calitatea partilor, cauza sau obiectul cererii de chemare in judecata si nici nu se pot face alte cereri noi”.
Prin cererea reconventionala formulata in fata instantei de fond, apelanta – parata a solicitat constatarea neexecutarii vanzarii din culpa exclusiva a subsemnatei, cu consecinta obligarii sale la plata dublului arvunei, in suma de 80.000 lei si rezolutiunea tuturor contractelor incheiate intre parti, cu cheltuieli de judecata.
Prin apelul declarat, apelanta – parata modifica insasi cererea reconventionala formulata in fata instantei de fond.
In acest sens, apelanta solicita instantei de apel, ca o consecinta a admiterii apelului, „admiterea cererii reconventionale (in limitele precizate mai jos)”.
Solicitarile cu care apelanta intelege sa investeasca instanta de apel {tantum devolutum quantum appellatum) se limiteaza la inapoierea avansului platit, in cuantum de 40.000 lei.
Astfel, instanta de apel va solutiona pricina numai in limitele a ceea ce s-a apelat.
Principiul tantum devolutum quantum appellatum constituie una dintre limitele efectului devolutiv al apelului. Principiul disponibilitatii determina insa restrangerea sferei de actiune a efectului devolutiv al apelului numai la problemele de fapt sau de drept criticate de apelanta, celelalte chestiuni care nu au fost supuse apelului capatand putere de lucru judecat (res iudicata).
Intinderea efectului devolutiv se determina tinandu-se seama de cererea de apel, intampinarea intimatului si de prevederile art. 292 C.pr.civ., potrivit carora partile pot folosi inaintea instantei de apel motive, mijloace de aparare si dovezi invocate la prima instanta.
Or, prin apelul declarat, apelanta nu doar ca isi modifica obiectul si cauza cererii introductive, dar isi bazeaza cererea de apel pe motive ce nu au fost invocate niciodata in fata instantei de fond si care sunt in totala contradictie cu petitul cererii privitor la inapoierea avansului platit.
Fata de cele de mai sus, este de observat ca cererea de apel nu raspunde unor cerinte minimale prevazute de art. 287 C.pr.civ., respectiv nu cuprinde motivele de fapt si temeiurile de drept ale solicitarii apelantei de inapoiere a sumei platite in cuantum de 40.000 lei.
Fata de cele de mai sus, este de observat ca cererea de apel nu raspunde unor cerinte minimale prevazute de art. 287 C.pr.civ., respectiv nu cuprinde motivele de fapt si temeiurile de drept ale solicitarii apelantei de inapoiere a sumei platite in cuantum de 40.000 lei.
Desi contractul de vanzare – cumparare nu s-a incheiat in forma autentica, din cauza procedurilor greoaie de dezmembrare si de inscriere in cartea funciara a acestei dezmembrari, apelanta – parata a achiesat si a inteles aceste incidente prin incheierea de acte care prorogau data incheierii contractului de vanzare-cumparare.
Mai mult decat atat, prin actele incheiate ulterior antecontractului de vanzare -cumparare nr. x/24.08.2007 a convenit de comun acord atat marirea suprafetei initiale promisa spre vanzare cat si „inghetarea” pretului vanzarii la 3,50 lei pentru 1 euro.
Considera ca aceste conditii in care urma sa se efectueze vanzarea – cumpararea erau convenite si asumate contractual in spiritul prevenirii vreunui prejudiciu adus in primul rand apelantei.
Este cu atat mai neadevarata sustinerea apelantei ca a fost „de acord cu prelungirea fara nici o sanctiune pecuniara a termenului initial stabilit pentru incheierea contractului de vanzare – cumparare si renuntand apoi chiar fara a invoca clauza de arvuna.
Poate ea insasi interpreta ca „sanctiune pecuniara” pusa in sarcina sa „inghetarea” pretului la 3,50 lei pentru 1 euro, avand in vedere ca de la data incheierii ultimului act aditional la antecontractul de vanzare – cumparare valoarea monedei euro era in continua crestere fata de valoarea leului.
Faptul ca nu a putut fi prezenta la intalnirile pentru care o convocase, deoarece imputernicise pe avocatul sau sa o reprezinte, iar acesta nu s-a prezentat, nu prezinta nici un fel de relevanta in solutionarea acestui litigiu si, cu atat mai mult, apelanta nu poate fi exonerata de raspundere in neexecutarea obligatiilor asumate contractual cu atat mai mult cu cat era in cunostinta de cauza conform propriei declaratii.
De asemenea, apelanta incearca sa induca in eroare instanta de apel prin prezentarea de fapte neadevarate.
Daca ar fi adevarat ca apelanta era de buna – credinta in solutionarea amiabila a diferendului aparut intre ele, actiunile sale ar fi fost cu totul altele.
Astfel, asa-zisa buna – credinta de care ar fi dat dovada apelanta s-a concretizat in plangerea penala inregistrata la Parchetul de pe langa Judecatoria Zarnesti in data de 16.12.2008, prin care o acuza de savarsirea infractiunilor de inselaciune prevazute si sanctionate de art. 215 alin. (1) si (3) C.pen.
Invedereaza instantei ca plangerea penala a fost facuta la data de 16.12.2008, la 3 zile de la data primirii celei de a doua notificari trimisa de ea, prin care o chemam sa incheie contractul de vanzare – cumparare la data de 16.01.2009.
Daca apelanta ar fi fost de buna credinta, asa cum sustine in motivarea cererii de apel, asa cum a avut posibilitatea si disponibilitatea sa se deplaseze de la Bucuresti la Zarnesti pentru a formula plangerea penala, tot astfel se putea deplasa si la biroul notarului public unde o convocasem de prima oara pentru rezolutionarea pe cale amiabila a antecontractului de vanzare – cumparare.
Or, prin toate demersurile intreprinse de catre ea a facut dovada ca si-a indeplinit obligatiile asumate si a invitat parata la notar nu o data, ci de doua ori prima data pentru a rezolutiona (desi intentia mea reala era aceea de a vinde) de comun acord antecontractul de vanzare – cumparare, iar a doua oara pentru a incheia contractul in forma autentica, notificand totodata parata sa plateasca si restul pretului convenit al vanzarii.
Instanta de fond a retinut in mod corect ca somatiile trimise de catre ea „echivaleaza in opinia instantei cu o punere in intarziere si cu o declaratie de a nu ezita in executarea propriei obligatii”, iar „lipsa paratei care nu a dat curs somatiei si astfel conventia de rezolutiune nu a fost incheiata, nu poate fi interpretata decat ca o culpa in neexecutarea propriei obligatii, fiind astfel indeplinite conditiile art. 1021 C.civ.
Aceeasi motivare se expune si in cazul celei de a doua notificari, de incheiere a contractului de vanzare – cumparare, care „nu s-a incheiat din nou din culpa paratei, care, asa cum constata notarul public prin incheierea nr. 87/16.01.2009 (f.21), nu s-a prezentat.
Analizand probele depuse la dosar, instanta de fond a retinut si s-a pronuntat in mod temeinic si cu aplicarea prevederilor legale in Sentinta civila nr. xxx/27.05.2010; „intrucat prin cererea reconventionala parata a solicitat constatarea neexecutarii vanzarii – cumpararii din culpa exclusiva a reclamantei, instanta va respinge ca nefondata aceasta pretentie, intrucat chiar daca reclamanta nu a executat in termen documentatia cadastrala, fapt care nu s-a datorat propriei culpe, asa cum rezulta din sentinta civila privind rectificarea de CF depusa in probatiune, parata avea posibilitatea de a nu mai incheia conventia din 15.08.2008, ci putea cere executarea silita a antecontractului initial, fapt pe care nu l-a facut, si nici nu a pus in intarziere reclamanta cu privire la neindeplinirea acestei obligatii. Dimpotriva parata este cea care nu a dat curs somatiilor repetate emise de reclamanta, avand ca obiect initial rezolutiunea. iar apoi incheierea actului in forma initiala.”
Niciodata, de la semnarea antecontractului de vanzare – cumparare si pana la aceasta data, nu si-a incalcat principala obligatie asumata prin antecontract, respectiv promisiunea de a vinde facuta promitentei cumparatoare.
Intotdeauna intentia sa reala era aceea de a vinde.
Toate demersurile intreprinse de ea au fost facute in spiritul si litera antecontractului de vanzare – cumparare, respectiv in executarea obligatiilor pe care si le asumase.
Coreland cele de mai sus cu faptul ca eu si-a indeplinit obligatiile asumate prin antecontract, dar mai ales cu faptul ca a chemat-o nu o data, ci de doua ori in fata unui notar public pentru a solutiona diferendul aparut intre ele si, fara a avea vreun motiv pe deplin justificat, a ignorat cu desavarsire cele doua notificari, considera ca este evidenta culpa paratei, fiind astfel indeplinite conditiile legale prevazute de art. 1298 si de antecontractul de vanzare – cumparare x/24.08.2007 referitoare la pierderea arvunei date de catre promitenta cumparatoare.
Buna sa credinta de care a dat dovada pe tot parcursul relatiei si, mai ales, executarea obligatiilor sale contractuale reiese si din ultima conventie incheiata cu apelanta.
Conventia autentificata sub nr. 828/15.08.2008, prin care, o asigura de indeplinirea obligatiilor contractuale prin garantarea cu parcela de 2.000 m.p. promisa, prin inscrierea garantiei imobiliare in cartea funciara in favoarea apelantei.
invedereaza instantei ca promisiunea de vanzare – cumparare a fost inscrisa in favoarea promitentei – cumparatoare M.F. in cartea funciara asupra lotului cu nr. top. 6920/2, 6921/2, 6922/2, 6928/2, 6929/2/2; nr. cadastral 1543 – constituit din teren fanat si pasune in suprafata de 2.000 mp, asa cum reiese si din Actul de dezmembrare autentificat sub nr. 1253/04.12.2008 de B..N.P. Gramada.
Fata de cererea apelantei de obligare a sa la plata cheltuielilor de judecata efectuate in ambele instante, invedereaza instantei de apel ca in conformitate cu prevederile art. 274 C.pr.civ. „partea care cade in pretentiuni va fi obligata, la cerere, sa plateasca cheltuielile de judecata”.
Or, in faza litigiului pe fond, apelanta – parata a cazut in pretentiuni, motiv pentru care nu poate fi obligata la plata cheltuielilor de judecata pe care le-a efectuat cu ocazia solutionarii litigiului pe fond.
Mai mult decat atat, apelanta nu a facut in nici un fel dovada platii onorariului avocatial. Din contractul de asistenta juridica, depus odata cu cererea de apel, reiese ca reprezentantul apelantei a avut cheltuieli in cuantum de 2.000 de lei, cheltuieli care sunt aferente activitatii ce face obiectul contractului si nicidecum onorariu de avocat.
In plus, dovada platii cheltuielilor de judecata se face doar cu documente recunoscute de plata: chitante, bonuri, facturi, ordine de plata, etc, documente pe care apelanta nu le-a prezentat.
In cazul in care apelanta va castiga in faza apelului, instanta de apel ma va putea obliga la plata cheltuielilor de judecata pe care aceasta le-a efectuat in aceasta faza a procesului civil.
Mai mult decat atat, daca apelanta considera ca nu are nici un fel de culpa in neexecutarea obligatiilor prevazute in contractele incheiate intre ele, motivand in fapt ca avocatul care a reprezentat-o este responsabil de situatia litigioasa actuala, consider ca lipsa culpei sale este cu atat mai mult dovedita, iar apelanta are la indemana actiunea in regres contra celor care au prejudiciat-o cu adevarat.
In consecinta, fiind nefondate si netemeinice criticile aduse de catre apelanta -parata hotararii fondului, prima instanta facand o corecta evaluare a situatiei de fapt si o justa aplicare a normelor de drept incidente, solicita respingerea apelului ca nefondat si netemeinic si, pe cale de consecinta, pastrarea in tot a hotararii atacate Sentinta civila nr. xxxx pronuntata de Judecatoria Zarnesti, judetul Brasov, la data de 27.05.2010.
In probatiune, intimata a solicitat incuviintarea probei cu inscrisuri.
Relativ la probele solicitate a fi administrate in apel, in conformitate cu dispozitiile art. 292, art. 298 alin. 2 si 167 C.pr.civ. instanta a incuviintat pentru intimata proba cu inscrisuri, apelanta invederand ca detine inscrisuri noi.
Examinand sentinta apelata in raport cu motivele de apel invocate, actele si lucrarile dosarului instanta de apel retine urmatoarele:
Prin conventia incheiata intre intimata, in calitate de promitenta – vanzatoare, si apelanta, in calitate de promitenta – cumparatoare, consemnata in inscrisul intitulat ”ANTECONTRACT DE VANZARE – CUMPARARE”, autentificat sub nr. x din 24.08.2007, de catre B.N.P. H. A. D., prin care partile au convenit ca intimata, proprietara a imobilului inscris in C.F. nr. x M., de la A + 2 nr. top. 6920, 6921, 6922, 6928, teren cu suprafata de 73.001,40 m.p. si de la A + 3, nr. top. 6929/2, teren cu suprafata de 2.401,20 m.p, sa dezmembreze aceste parcele si sa-i transmita apelantei cu titlu de vanzare o parcela de 1.000 mp, la un pret de 30 euro/m.p., apelanta achitand in acest sens un avans in cuantum de 10.000 lei.
Prin aceeasi conventie partile au stabilit ca fiecare parte sa suporte jumatate din cheltuielile aferente operatiunilor de dezmembrare, data limita pentru incheierea contractului de vanzare – cumparare in forma autentica fiind desemnata de parti 15.10.2007, instituindu-se concomitent si o clauza de dezicere, constand in restituirea de catre vanzator a dublului sumei primite cu acest titlu, respectiv pierderea de catre cumparator a avansului achitat in cazul neexecutarii vanzarii din culpa partii respective.
Ulterior, la acest antecontract de vanzare – cumparare, partile au incheiat actul aditional autentificat sub nr. y din 23.01.2008, de catre B.N.P. H. A.D., prin care au convenit modificarea actului initial, in sensul promisiunii spre vanzare a inca unei parcele cu suprafata de 1.000 mp, apelanta achitand tot cu titlu de arvuna aferenta acestei promisiuni de vanzare – cumparare suma de 10.000 lei, la data de 05.10.2007, si in cele din urma suma de 20.000 lei, la data de 21.11.2007, reiterandu-se clauza de dezicere la suma de 40.000 lei.
In urma notificarilor expediate de catre apelanta intimatei, in vederea incheierii contractului de vanzare cumparare in forma autentica, la data de 15.08.2008, partile s-au prezentat in fata notarului public incheind conventia autentificata sub nr. 828 din 15.08.2008, de catre B.N.P. H.A. D., prin care au stabilit ca pana la data de 19.09.2008 se obliga sa incheie in forma autentica o conventie prin care sa rezolutioneze antecontractul de vanzare – cumparare autentificat sub nrx din 24.08.2007 modificat prin actul aditional nr. y din data de 23.01.2008, act prin care intimata se va obliga la restituirea sumei de 40.000 lei catre apelanta, in termen de un an de la data incheierii actului de rezolutiune, restituirea acestei sume urmand a fi garantata cu o parcela de teren cu suprafata de 2.000 m.p. care se va dezmembra din terenul cu suprafata de 68.873,11 m.p. inscrisa in C.F. nr. 652 a localitatii Moieciu de Jos la A + 4, cu nr. top. 6920, 6921, 6922, 6928, 6929/2, cu privire la care se va incheia un contract de garantie imobiliara si inscrierea unei ipoteci asupra acestui teren, pana la concurenta sumei de 40.000 lei.
Prima instanta a retinut in mod corect succesiunea in timp a actelor juridice incheiate intre parti dar a interpretat gresit vointa si conduita partilor contractante retinand in mod neintemeiat culpa apelantei in ceea ce priveste neexecutarea obligatiilor contractuale, ceea ce a determinat o aplicare gresita a dispozitiilor legale si in consecinta pronuntare unei hotarari netemeinice si nelegale
Potrivit art. 5 alin 2 din Titlul X din legea nr. 247/2005 in situatia in care dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract.
Astfel, rezolutiunea unui contract sinalagmatic, poate fi ceruta de partea care si-a executat obligatiile care ii incumba ori este gata sa le execute, respectiv de partea care nu este in culpa pentru neexecutarea obligatiilor care ii revin din contract.
Relativ la neexecutarea obligatiilor contractuale care le reveneau partilor in baza promisiunii de vanzare – cumparare autentificate sub nr. x din 24.08.2007, de catre B.N.P. H. A.D., si a actului aditional la aceasta conventie autentificat sub nr. y din 23.01.2008, de catre B.N.P. Hermeneanu Adriana Daniela, prima instanta a retinut in mod neintemeiat faptul ca apelanta se afla in culpa pentru neincheierea contractului de vanzare – cumparare cu privire la imobilul teren care a facut obiectul promisiunii deoarece dupa cum rezulta din inscrisurile depuse la dosar abia in luna decembrie 2008 intimata a procedat la dezmembrarea imobilului teren din care facea parte parcela care urma a fi vanduta si respectiv cumparata, operatiune primordiala, esentialmente necesara dar nu si suficienta in vederea perfectarii contractului de vanzare – cumparare in forma autentica.
Prin urmare, numai dupa efectuarea dezmembrarii si realizarea operatiunilor de publicitate imobiliara, intimata putea pretinde ca este gata sa isi execute obligatiile care ii reveneau in baza promisiunii de vanzare – cumparare incheiate cu apelanta.
Cum la data de 23.04.2008, termenul limita prevazut de pati pentru incheierea contractului de vanzare – cumparare, dezmembrarea nu era realizata, intimata nu era indreptatita sa pretinda rezolutiunea antecontractului.
Trecand peste acest termen limita, si ignorand existenta conventiei incheiate intre apelanta si intimata la data de 15.08.2008 – instanta constata ca nici la data remiterii de catre intimata a ultimei notificari adresate apelantei, respectiv 12.12.2008, actul de dezmembrare nu era operat in cartea funciara, astfel incat intimata sa poata pretinde ca, din punctul sau de vedere, contractul de vanzare – cumparare poate fi incheiat.
Inadvertentele legate de intinderea suprafetei imobilului teren din care facea parte imobilul teren promis apelantei, nu constituie o cauza care sa o exonereze pe intimata de obligatiile asumate prin conventia incheiata cu apelanta.
Mai mult decat atat, din analiza evolutiei raporturilor dintre parti relativ la incheierea contractului de vanzare – cumparare cu privire la terenul care a facut obiectul promisiunii bilaterale de vanzare – cumparare, coroborata cu analiza continutului conventiei autentificata sub nr. 828 din 15.08.2008, de catre B.N.P. Hermeneanu Adriana Daniela, rezulta ca vointa acestora la momentul incheierii acestei din urma conventii, a fost aceea de a revoca, mutuus dissensus, promisiunea sinalagmatica de vanzare – cumparare, fiind incidente dispozitiile art. 969 alin. 2 teza I C.civ.
Avand in vedere ca de lege lata promisiunea sinalagmatica de vanzare – cumparare este un act consensual chiar si cand are ca obiect un imobil teren, forma scrisa fiind necesara doar ad probationem, simetric invers si revocarea promisiunii de vanzare – cumparare, este tot un act consensual, forma scrisa fiind necesara in mod similar ad probationem, dovada in acest sens constituind-o conventia incheiata la data de 15.08.2008.
Faptul ca partile au stabilit ca ulterior sa incheie un act in forma autentificata, prin care sa consacre expres revocarea promisiunii bilaterale de vanzare – cumparare, este lipsit de relevanta sub aspectul incetarii efectelor antecontractului, momentul la care efectele acestei promisiuni au incetat fiind evident data de 15.08.2008, cand partile au convenit in acest sens – esentializarea formei solemne solemna impusa de parti, avand semnificatie doar relativ la actul de garantie imobiliara pe care partile au convenit sa il incheie in vederea asigurarii platii sumei de 40.000 lei, avand in vedere imprejurarea ca la acea data imobilul teren asupra caruia urma sa fie instituita ipoteca nu era individualizat facand parte dintr-o parcela mai mare, cu suprafata totala de 68.873,11 m.p.
Avand in vedere ca partile prin vointa lor au procedat la revocarea promisiunii de vanzare – cumparare autentificate sub nr. x din 24.08.2007, de catre B.N.P. H. A. D., si a actului aditional la aceasta conventie autentificat sub nr. y din 23.01.2008, de catre B.N.P. H.A.D., conform conventiei autentificate sub nr. 828 din 15.08.2008, de catre B.N.P. H. A. D., pretentiile intimatei relative la rezolutiunea promisiunii si a actului aditional era si lipsita de obiect neputand fi rezolvite acte pe care partile prin vointa comuna le-au revocat, cele doua cauze de ineficacitate excluzandu-se reciproc, astfel incat si din acest punct de vedere hotararea primei instante este gresita.
Avand in vedere considerentele expuse, instanta de apel constata ca pretentiile reclamantei erau neintemeiate, astfel incat prima instanta in mod gresit a constatat culpa apelantei in neexecutarea obligatiilor rezultate din conventiile mai sus evocate si a dispus in consecinta rezolutiunea conventiilor incheiate intre parti, dispunand pastrarea sumei de 40.000 lei de catre intimata.
Ca urmare a revocarii consensuale a antecontractului autentificat sub nr. x din 24.08.2007, de catre B.N.P. H. A. D., si a actului aditional autentificat sub nr. y din 23.01.2008, de catre B.N.P. H. A. D., prin conventia autentificata sub nr. 828 din 15.08.2008, de catre B.N.P. H. A. D., sustinerile apelantei cu privire la tardivitatea si netemeinicia ultimei conventii incheiate cu intimata, nu mai putea fi aduse in discutie printr-o cerere de rezolutiune, acordul apelantei la incheierea acestei conventii inlaturand practic orice posibilitate de a mai discuta aceste chestiuni si nici cea referitoare la plata dublului arvunei rezultate din conventia revocata.
Prin urmare, in raport cu toate considerentele expuse, si solutia de admitere in parte a cererii reconventionale, in sensul rezolutiunii conventiilor incheiate intre parti este eronata.
Analiza chestiunii admisibilitatii modificarii cuantumului pretentiilor, in sensul diminuarii acestora, a devenit superflua, ca urmare a celor retinute anterior si a modului de solutionare a fondului litigiului, motiv pentru care instanta de apel nu o va mai avea in vedere.
Avand in vedere considerentele expuse, vazand si dispozitiile art. 296 C.pr.civ. cererea de apel formulata de apelanta M.F. impotriva Sentintei civile nr. xxxx pronuntata de Judecatoria Zarnesti, la data de 27.05.2010, in dosarul civil cu numarul de mai sus, urmeaza a fi admisa, iar pe cale de consecinta hotararea recurata va fi schimbata in tot in sensul respingerii cererii de chemare in judecata si a cererii reconventionale, conform dispozitivului.
Cheltuielile procesuale, reprezentand taxa judiciara de timbru in cuantum de 5.298 lei, pentru care reclamantei M.M., i s-a incuviintat cererea de ajutor public judiciar in prima instanta, urmeaza a ramane in sarcina statului in conformitate cu dispozitiile art. 19 alin. 1 din O.U.G. 51/2008.
Conform art. 274 alin. 1 C.pr.civ. intimata va fi obligata sa plateasca apelantei, parte cheltuielile de judecata avansate de catre aceasta in prima instanta si in apel reprezentand taxe judiciare de timbru judiciar si onorarii de avocat, conform dispozitivului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Admite cererea de apel formulata de apelanta M.F., cu domiciliul procesual in mun. Brasov, str. N., nr. 14 A, ap. 6, in contradictoriu cu intimata M.M., domiciliata in com. M., str. Principala, nr. x, jud. Brasov, impotriva Sentintei civile nr. xxx pronuntata de Judecatoria Zarnesti, la data de 27.05.2010, in dosarul civil cu numarul de mai sus, pe care o schimba in tot dupa cum urmeaza:
Respinge cererea de chemare in judecata formulata de reclamanta M.M. in contradictoriu cu parata M.F..
Respinge cererea reconventionala formulata de reclamanta reconventionala M.F. in contradictoriu cu parata reconventionala M.M..
Cheltuielile procesuale, reprezentand taxa judiciara de timbru in cuantum de 5.298 lei, pentru care reclamantei M.M., i s-a incuviintat cererea de ajutor public judiciar in prima instanta, raman in sarcina statului in conformitate cu dispozitiile art. 19 alin. 1 din O.U.G. 51/2008.
Obliga intimata M.M. sa plateasca apelantei suma de 7.346,06 lei, reprezentand cheltuieli de judecata aferente judecatii in prima instanta si in apel.
Definitiva.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronuntata in sedinta publica, azi, 23 februarie 2011.
Pt. PresedinteJudecator
L. S. D. M.
aflata in concediu de odihna
semneaza,
Vicepresedintele instantei,
S. L. E.
Grefier,
E. M.
Red. D.M./29.07.2011
Tehnored. E.M./11.08.2011
– 4 ex. –
1
