Şedinţa publică din data de 17.03.2011 – rezoluţiune convenţie şi rep. în sit. anterioară
Asupra cauzei civile de faţă,
Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. 4645/279/2008, la data de 30.07.2008, reclamanta xx a chemat în judecată pe pârâtul xx solicitând instanţei să dispună anularea convenţiei intervenită între părţi şi obligarea pârâtului să îi restituie suma de 20.000 lei – reprezentând avans, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, reclamanta a arătat că a încheiat cu pârâtul, la data de 26.03.2008, o convenţie având ca obiect suprafaţa de 3.700 mp teren, situată în municipiul xx, punctul „Minţiana”, jud. Neamţ, moment în care reclamanta a achitat şi un avans de 20.000 lei. Părţile s-au înţeles ca diferenţa de avans de 17.000 lei să fie achitată de reclamantă la data de 28.03.2008.
Reclamanta a depus diligenţele necesare în vederea obţinerii unui credit bancar pentru suma de 30.000 Euro – împrumut care a fost aprobat la data de 04.04.2008, cu obligaţia utilizării sumei respective în maxim 3 luni pentru achiziţionarea imobilului, obiect al prezentului litigiu.
Din păcate, până la data de 04.07.2008, pârâtul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a obţine toate actele necesare în vederea întocmirii contractului de vânzare – cumpărare. Prin urmare, reclamanta a pierdut posibilitatea de a mai obţine creditul bancar.
Acţiunea nu a fost motivată în drept.
În dovedirea cererii, legal timbrată, reclamanta a depus la dosar, în fotocopie, următoarele înscrisuri: antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 26.03.2008, adresă eliberată de Banca Românească SA, adresa nr. 488/499 din data de 02.07.2008, eliberată de Inspectoratul de Poliţie al Judeţului Neamţ, cerere formulată de Cabinet Individual de Avocatură „xx”, Încheierea nr. 20120/06.08.2008, a Oficiului de şi Publicitate Imobiliară Neamţ – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Piatra Neamţ, cereri adresate pârâtului, respectiv BNP xx, ordine de plată, acţiune şi citaţie din dosarul nr. 4681/279/2008, titlul de proprietate nr. 1/1671/04.04.2002, extras de carte funciară.
La data de 04.11.2008, reclamanta şi-a precizat cererea în sensul că a solicitat rezoluţiunea convenţiei încheiate la data de 26.03.2008 şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul obligării pârâtului să restituie suma de 20.000 lei – reprezentând avans, cu cheltuieli de judecată (fila 19).
În drept, s-au invocat disp. art. 1020-1021 din Codul civil.
Pârâtul a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională la data de 09.12.2008 – filele 22-23, prin care a solicitat respingerea acţiunii reclamantei şi perfectarea antecontractului de vânzare – cumpărare, cu obligarea reclamantei la plata diferenţei de preţ de 25.000 Euro şi cheltuieli de judecată.
În motivare, pârâtul a arătat că şi-a îndeplinit obligaţiile corelative, respectiv a depus toate diligenţele în vederea perfectării vânzării – cumpărării şi a pus la dispoziţia reclamantei actele de proprietate pentru terenul în litigiu; în plus, a notificat-o prin judecătoresc să se prezinte la pentru încheierea în formă autentică a contractului de vânzare – cumpărare. Însă, reclamanta a refuzat perfectarea antecontractului de vânzare – cumpărare. Pârâtul a mai precizat că a primit de la reclamantă suma de 55.000 lei, cu titlu de avans.
În drept, s-au invocat disp. art. 115 şi art. 119 din Codul de procedură civilă.
În dovedirea celor susţinute, pârâtul a depus, următoarele înscrisuri, în fotocopie: antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 26.03.2008, notificări prin judecătoresc, procesul-verbal din data de 08.08.2008, încheiat de BEJ xx în dosar de nr. 123/2008, adresa nr. 267/25.07.2008, întocmită de BNP xx, extras de cont.
La data de 03.02.2009, reclamanta a formulat întâmpinare la cererea reconvenţională – filele 39-40, prin care a solicitat respingerea ca nefondată a cererii pârâtului.
În motivare, reclamanta a precizat că nu a încheiat cu pârâtul un de vânzare – cumpărare, ci acesta din urmă a făcut o promisiune unilaterală de vânzare sau cel mult un pact de preferinţă, în actul juridic respectiv neexistând nicio menţiune cu privire la obligaţia reclamantei de a cumpăra, un termen de perfectare sau vreo sancţiune. În plus, părţile au încheiat şi un alt act, de evidenţiere a modului de plată a avansului. Pârâtul a recunoscut, prin întâmpinare, că a primit avansul stabilit de părţi.
Reclamanta a mai precizat că pârâtul nu avea la dispoziţie toate actele necesare încheierii unui contract de vânzare – cumpărare în formă autentică, respectiv nu era dezbătută succesiunea după autorul său, nu avea schiţă cadastrală, intabulare, certificat fiscal. Deşi avocatul său a cerut pârâtului, în faţa notarului public, să prezinte actele menţionate anterior, acesta a refuzat, solicitând o cerere scrisă. Reclamanta s-a conformat şi a solicitat în scris actele de la pârât, însă acesta din urmă nu le-a prezentat şi a efectuat o serie de notificări prin executor judecătoresc în vederea perfectării vânzării. Reclamanta a formulat şi o plângere penală împotriva pârâtului pentru înşelăciune la începutul lunii iulie 2008. Ulterior, pârâtul a trimis reclamantei actele solicitate, prin intermediul unui executor judecătoresc, motivând că avocatul acesteia nu a făcut dovada unei împuterniciri. Abia cu ocazia vizualizării actelor respective, reclamanta a înţeles adevăratul motiv pentru care acestea nu fuseseră prezentate până atunci: terenul respectiv nu se afla în intravilan, cum indicase pârâtul şi avea o formă cu totul improprie unei activităţi de construire.
La data de 20.02.2009, a decedat pârâtul xx, conform certificatului de deces de la fila 53.
La termenul de judecată din data de 23.04.2009, respectiv la termenul din data de 18.03.2010, instanţa a luat act de modificarea cadrului procesual, în sensul introducerii în cauză a pârâţilor xx, în calitate de moştenitori ai defunctului xx, în conformitate cu disp. art. 243 alin. 1 pct. 1 din Codul de procedură civilă.
La data de 13.01.2011, reclamanta a depus la dosarul cauzei o precizare, prin care a arătat că avansul stabilit prin convenţia din data de 26.03.2008 este în sumă de 20.000 lei (fila 113) şi a fost achitat la acea dată. Diferenţa până la suma totală de 55.000 lei, indicată de pârât, prin întâmpinare, respectiv suma de 35.000 lei face obiectul unui alt dosar (nr. 4681/279/2008), fiind plătită de SC xx SRL (prin 2 ordine de plată, în valoare de 17.000 lei, respectiv de 18.000 lei).
Instanţa a încuviinţat, pentru părţile prezentei cauze civile, proba cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei, în temeiul art. 167 alin. 1 şi art. 168 din Codul de procedură civilă.
În baza rolului activ prev. de art. 129 alin. 5 din şi pentru justa soluţionare a cauzei, instanţa a emis adrese pârâţilor xx, în calitate de moştenitori ai defunctului xx, prin care le-a pus în vedere să precizeze dacă îşi însuşesc cererea reconvenţională formulată de autorul lor iar, în caz afirmativ, să indice valoarea solicitată în lei şi să timbreze la valoare, respectiv să depună la dosar titlul de proprietate şi schiţa terenului în litigiu. De asemenea, instanţa a dispus ataşarea dosarului nr. xx, al Judecătoriei Piatra Neamţ.
Analizând actele şi lucrările dosarului, susţinerile părţilor şi întreg probatoriul administrat, instanţa reţine următoarele:
La data de 20.03.2008, între părţile prezentului litigiu, respectiv între reclamantă, în calitate de promitentă – cumpărătoare şi pârâtul xx, în calitate de promitent – vânzător, s-a încheiat un antecontract de vânzare – cumpărare având ca obiect suprafaţa de 3.700 mp teren, situată în municipiul xx, punctul „Minţiana”, jud. Neamţ, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1/1671, moment în care reclamanta a achitat şi un avans de 20.000 lei. Părţile s-au înţeles ca diferenţa de avans de 17.000 lei să fie achitată de reclamantă la data de 28.03.2008.
Deşi reclamanta a indicat că a existat doar o promisiune unilaterală de vânzare sau cel mult un pact de preferinţă din partea pârâtului xx, în actul juridic respectiv neexistând nicio menţiune cu privire la obligaţia reclamantei de a cumpăra, un termen de perfectare sau vreo sancţiune, precum şi că părţile au încheiat şi un alt act, de evidenţiere a modului de plată a avansului, instanţa apreciază că menţiunea achitării avansului de 20.000 lei echivalează în mod cert cu angajamentul reclamantei de a cumpăra terenul promis la vânzare, cu atât mai mult cu cât în acest act apare în mod expres şi menţiunea de „raport tranzacţionabil de vânzare – cumpărare”.
Potrivit dispoziţiilor contractuale, părţile urmau să încheie un contract de vânzare-cumpărare şi au stabilit, de comun acord, un preţ de 40.000 Euro.
În urma unei corespondenţe purtată între părţi prin intermediul executorilor judecătoreşti, al notarilor sau al avocaţilor, părţile nu s-au mai prezentat la notariat în vederea perfectării antecontractului menţionat mai sus. Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, rezultă că promitentul – vânzător xx nu şi-a îndeplinit obligaţiile impuse de lege în vederea autentificării antecontractului de vânzare – cumpărare în condiţiile în care nu a putut face dovada calităţii de unic proprietar al terenului în litigiu, astfel cum transpare din Încheierea nr. 20120/06.08.2008, a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Neamţ – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Piatra Neamţ, titlul de proprietate nr. 1/1671/04.04.2002 şi extrasul de carte funciară de la filele 45 şi 117-119.
Prin urmare, susţinerea promitentului – vânzător xx că a depus diligenţele necesare încheierii contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică nu a fost dovedită prin niciun mijloc de probă, de vreme ce notificările adresate reclamantei au fost expediate prin executori judecătoreşti după ce, în prealabil, reclamanta a pierdut creditul obţinut pentru o dată limită de 04.07.2008 (conform adresei eliberată de Banca Românească SA de la fila 42) ori priveau date fixate de întâlnire la notariat după data expirării creditului menţionat anterior – filele 26-28 şi 30. Mai mult decât atât, aceste notificări nu au nicio valoare în condiţiile în care, nici până în prezent, nu au fost depuse la dosar toate actele necesare întocmirii unui act autentic de vânzare – cumpărare, printre care dovada calităţii de proprietar unic sau dovada împuternicirii din partea celorlalţi moştenitori ai titularului dreptului de proprietate.
De asemenea, instanţa reţine că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile ce îi incumbau de a achita avansul iniţial de 20.000 lei stabilit în antecontract, respectiv de a obţine mijloace financiare pentru plata preţului restant, conform adresei eliberată de Banca Românească SA de la fila 42.
În ceea ce îi priveşte pe pârâţii xx, instanţa constată că aceştia, în calitate de moştenitori ai defunctului xx (astfel cum rezultă din dosarul nr. 1323/279/2009, având ca obiect partaj succesoral, ataşat la prezentul dosar), sunt ţinuţi şi de pasivul succesoral, ca efect al acceptării pure şi simple a succesiunii. Instanţa prezumă calitatea lor de moştenitori care au acceptat succesiunea pur şi simplu de vreme ce nu au făcut dovada acceptării sub beneficiu de inventar sau a renunţării, prin acte exprese, autentice.
Instanţa reţine că pârâta xx (soţia supravieţuitoare a defunctului xx) a fost citată cu menţiunea de a se prezenta la interogatoriu, însă aceasta nu s-a prezentat şi nici nu a prezentat motive temeinice care să justifice lipsa sa. Prin urmare, instanţa va face aplicarea disp. art. 225 din Codul de procedură civilă şi va considera neprezentarea acestei pârâte la interogatoriu drept un început de dovadă în folosul reclamantei pe care îl va corobora cu celelalte mijloace de probă administrate în cauză. Instanţa va lua în considerare şi faptul că toţi pârâţii au fost citaţi cu menţiunea expresă de a preciza dacă îşi însuşesc cererea reconvenţională formulată de autorul lor şi nu s-au prezentat.
Rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului.
Cum orice creditor care şi-a îndeplinit obligaţia corelativă sau care s-a declarat gata să execute contractul are alegerea între executarea silită şi rezoluţiune, reclamanta este îndreptăţită să solicite rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 26.03.2008 cu autorul pârâţilor – în calitate de promitent – vânzător (xx), pentru neîndeplinirea de către acesta a obligaţiei de a prezenta toate înscrisurile necesare întocmirii actului autentic de vânzare – cumpărare.
Aplicarea acestei sancţiuni de drept civil – care constituie o formă specifică de manifestare a executării silite prin echivalent, adică o formă specifică de răspundere contractuală – presupune îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii: a) să existe o neexecutare totală sau parţială – dar semnificativă – a obligaţiilor asumate prin contract; b) această neexecutare să fie imputabilă debitorului – aspect care este prezumat până la proba contrară; c) debitorul obligaţiei neexecutate să fi fost pus în întârziere.
În speţă, vinovăţia promitentului – cumpărător xx pentru neîndeplinirea obligaţiei contractuale corelative este indubitabilă; instanţa are astfel în vedere principiul potrivit căruia debitorul răspunde şi pentru cea mai uşoară culpă a sa, precum şi împrejurarea că acesta nu a răsturnat prezumţia de vinovăţie instituită de art. 1082 C. civil în sarcina sa şi nu a făcut deci dovada existenţei vreunui caz fortuit sau de forţă majoră care să îl poată exonera de răspundere – în conformitate cu disp. art. 1083 C.civil, deşi potrivit disp. art. 1169 C. civ. şi art. 129 alin. 1 teza finală din C. proc. civ., îi incumba sarcina acestei probe.
Astfel, instanţa consideră că, în cauză, este îndeplinită inclusiv ultima condiţie mai sus arătată, din moment ce, în sistemul dreptului civil român, ca regulă, expirarea termenului în care trebuia executată obligaţia nu îl pune pe debitor de drept în întârziere (dies non interpellat pro hominem) – de altfel, un astfel de termen nici nu a fost stabilit de părţi, fiind necesară aşadar fie notificarea debitorului, fie formularea cererii de chemare în judecată însăşi – aceasta din urmă reprezentând de altfel cea mai energică formă de punere în întârziere.
Or în speţă, aşa cum au rezultă din înscrisurile depuse la dosarul cauzei, promitentul – cumpărător xx nu şi-a îndeplinit obligaţia corelativă nici până în momentul intentării acţiunii – 30.07.2008 (momentul punerii în întârziere); de asemenea, nici până în momentul de faţă, moştenitorii săi (pârâţii) nu au înţeles să îşi îndeplinească obligaţiile de care sunt ţinuţi în mod solidar prin acceptarea moştenirii, câtă vreme cotele lor nu au fost stabilite în cadrul succesiunii.
Având în vedere cele expuse mai sus, în temeiul art. 1020 şi 1021 din Codul civil raportate la disp. art. 243 alin. 1 pct. 1 din Codul de procedură civilă, instanţa va admite acţiunea civilă precizată având ca obiect rezoluţiune antecontract de vânzare-cumpărare şi repunere în situaţia anterioară, formulată de reclamanta xx în contradictoriu cu pârâţii xx şi va dispune rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 26.03.2008, între reclamantă – în calitate de promitentă – cumpărătoare şi autorul pârâţilor – în calitate de promitent – vânzător (xx), aflat la fila 4 dosar, având ca obiect material suprafaţa de 3.700 mp teren, situată în municipiul xx, punctul „Minţiana”, jud. Neamţ, înscrisă în titlul de proprietate nr. 1/1671.
Cum efectul esenţial al rezoluţiunii constă în desfiinţarea retroactivă a contractului, ceea ce impune în mod imperativ repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, instanţa va obliga pe pârâţii xxsă restituie reclamantei xx, în solidar, suma de 20.000 lei, reprezentând avans.
Conform înscrisurilor depuse la dosarul cauzei, avansul stabilit prin convenţia din data de 26.03.2008 este în sumă de 20.000 lei (fila 113) şi este singura sumă achitată de reclamantă în temeiul antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat cu xx. Diferenţa până la suma totală de 55.000 lei, indicată de pârât, prin întâmpinare, respectiv suma de 35.000 lei face obiectul unui alt dosar (nr. 4681/279/2008), fiind plătită de SC xx SRL (prin 2 ordine de plată, în valoare de 17.000 lei, respectiv de 18.000 lei – fila 114).
În temeiul art. 274 alin. 1 din Codul de procedură civilă, pârâţii xx urmează a fi obligaţi, ca părţi căzute în pretenţii, să plătească reclamantei xx, în solidar, suma de 1.289 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, cheltuieli ce constau în taxă de timbru şi timbre judiciare.
Faţă de împrejurarea că pârâţii xx nu şi-au exprimat vreun punct de vedere cu privire la actele procesuale îndeplinite în cauză, instanţa va lua act că aceştia nu şi-au însuşit cererea reconvenţională formulată de autorul lor (xx).
