Obligaţia încheierii noului contract de închiriere, prevăzută de art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, nu are în vedere şi spaţiile cu destinaţia de garaj, închiriate distinct de locuinţă, cum sunt cele la care se referă art. 8 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, fapt ce rezultă din art. 9 alin. (1) al ordonanţei.
Cum, în speţă, garajul deţinut de recurenţi nu s-a dovedit a fi o parte componentă a locuinţei lor, fiindu-le închiriat de stat prin contract separat, el intră sub incidenţa art. 8 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care nu dă naştere în sarcina proprietarului decât la respectarea locaţiunii de 5 ani, calculată de la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, nu şi la obligaţia de a încheia un nou contract cu chiriaşii, după procedura prevăzută de art. 10 alin. (1) şi sub sancţiunea prevăzută de art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
(Decizia nr. 716 din 12 octombrie 2004 – Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 7.04.2003, sub nr. 4275, reclamantul P.D.D. i-a chemat în judecată pe pârâţii D.M. şi D.G., solicitând evacuarea acestora din garajul şi cota aferentă de teren, situat în Bucureşti, sectorul 1, şi obligarea lor la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru garaj, începând cu 5.08.2002 şi până la data introducerii acţiunii.
Prin Sentinţa civilă nr. 2925 din 5.05.2003, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins acţiunea ca neîntemeiată, reţinând că reclamantul, în calitate de proprietar al garajului în litigiu, redobândit pe cale judecătorească împreună cu imobilul căruia acesta îi este aferent, nu i-a notificat pe pârâţii chiriaşi în vederea încheierii noului contract de închiriere, aşa cum prevede art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, situaţie în care vechiul lor contract de închiriere se consideră prelungit de drept în baza art. 11 alin. (1) din aceeaşi ordonanţă.
împotriva sentinţei sus-menţionate a declarat apel reclamantul, iar prin Decizia civilă nr. 1987 din 5.11.2003, Tribunalul Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că a admis capătul de cerere privind evacuarea pârâţilor din garaj, menţinând celelalte dispoziţii ale sentinţei.
Pentru a decide astfel, tribunalul a reţinut că obligativitatea încheierii unui nou contract de închiriere între proprietar şi chiriaş nu vizează şi spaţiile cu destinaţia de garaj, întrucât art. 9 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care reglementează această obligaţie, face trimitere numai la contractele de închiriere prevăzute de art. 2 – 7 din ordonanţă, nu şi la cele prevăzute de art. 8, care au ca obiect garaje.
Decizia tribunalului a fost atacată cu recurs de pârâţi, care au invocat drept motive de modificare pct. 7, 9 şi 10 din art. 304 din Codul de procedură civilă.
în dezvoltarea acestor motive, recurenţii au susţinut că deţin garajul în litigiu în baza unui titlu legal, respectiv Contractul de închiriere nr. 2255 din 19.08.1999, care a fost prelungit de drept în baza art. 10 raportat la art. 8 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, aprobată prin Legea nr. 241/2001.
Intimatul-reclamant a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat, cu motivarea că instanţa de apel a stabilit corect inaplicabilitatea în speţă a dispoziţiilor art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, deoarece obligativitatea încheierii unui nou contract de închiriere între proprietar şi chiriaş nu subzistă pentru garaje, conform art. 9 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Părţile nu au administrat înscrisuri noi în recurs.
Examinând decizia atacată, prin prisma criticilor formulate, Curtea a reţinut următoarele:
Spaţiul din care se cere evacuarea recurenţilor este un garaj, deţinut de aceştia în baza Contractului de închiriere nr. 2255 din 19.08.1999, încheiat cu statul pe temeiul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999. Obiectul închirierii îl constituie exclusiv un garaj, iar durata închirierii este de 5 ani, de la 18 aprilie 1999 până la 18 aprilie 2004.
Contractul de închiriere al recurenţilor s-a încheiat, aşadar, în aplicarea art. 8 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, potrivit căruia durata contractelor de închiriere pentru garajele deţinute de stat la data intrării în vigoare a ordonanţei- 8.04.1999- se prelungeşte, la cererea chiriaşului, pentru o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia.
Este adevărat că, în virtutea prorogării legale, prevăzută de art. 8 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, acest contract de închiriere este opozabil proprietarului ce l-a redobândit pe cale judecătorească, respectiv intimatului-reclamant, numai că obligaţia acestuia de a respecta locaţiunea recurenţilor este limitată în timp până la data expirării contractului – 18.04.2004.
De la momentul expirării contractului, dreptul locativ al recurenţilor cu privire la garaj a încetat, astfel că din acest punct de vedere soluţia de evacuare dispusă de tribunal este legală.
Apărarea recurenţilor după care dreptul lor locativ subzistă şi în prezent, datorită neîndeplinirii de către proprietar a procedurii prevăzute de art. 10 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, nu poate fi primită.
Art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 instituie în sarcina proprietarului obligaţia de notificare a chiriaşului în vederea noului contract de închiriere, sub sancţiunea prelungirii de drept a vechiului contract, conform art. 11 alin. (1) din aceeaşi ordonanţă.
Numai că obligaţia încheierii noului contract de închiriere nu are în vedere şi spaţiile cu destinaţia de garaj, închiriate distinct de locuinţă, cum sunt cele la care se referă art. 8 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, fapt ce rezultă din art. 9 alin. (1) al ordonanţei, potrivit căruia noul contract de închiriere se va încheia între proprietar şi chiriaş “în cazurile prevăzute la art. 2 – 7”.
Prin urmare, pentru spaţiile la care se referă art. 8 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, legiuitorul nu a prevăzut obligativitatea încheierii unui nou contract de închiriere între proprietar şi chiriaş, după expirarea celui încheiat cu statul, aşa încât cu privire la aceste spaţii proprietarul nu este ţinut de urmarea procedurii prevăzute de art. 10 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, sub sancţiunea prelungirii de drept a vechiului contract, prevăzută de art. 11 alin. (1).
Cum, în speţă, garajul deţinut de recurenţi nu s-a dovedit a fi o parte componentă a locuinţei lor, fiindu-le închiriat de stat prin contract separat, el intră sub incidenţa art. 8 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, care nu dă naştere în sarcina proprietarului decât la respectarea locaţiunii de 5 ani, calculată de la data intrării în vigoare a Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, nu şi la obligaţia de a încheia un nou contract cu chiriaşii, după procedura prevăzută de art. 10 alin. (1) şi sub sancţiunea prevăzută de art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999.
Dispoziţiile art. 10 alin. (1) şi art. 11 alin. (1) din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu erau, aşadar, incidente în cauză, situaţie corect apreciată de tribunal; de aceea critica formulată pe acest aspect nu este întemeiată, ceea ce face inoperant în speţă motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.
Titlul locativ al recurenţilor, constând în Contractul de închiriere nr. 2255/1999, şi-a încetat valabilitatea în aprilie 2004, prin expirarea duratei legale a închirierii, în limita căreia recurenţii s-au bucurat de protecţia Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, conform art. 8, astfel că în prezent ei nu mai justifică un drept locativ asupra garajului în litigiu, cu consecinţa că măsura evacuării lor din acest spaţiu, pentru lipsă de titlu, este legală.
Având în vedere considerentele prezentate, Curtea a constatat că recursul pârâţilor nu este fondat, motiv pentru care l-a respins, conform art. 312 alin. 1 din Codul de procedură civilă.
