Prin sentinţa civilă nr. 1088/2005 a Judecătoriei Mediaş s-a admis în parte acţiunea principală formulată de reclamanţii A.. G. şi A. M. în contradictoriu cu pârâţii O. A., O. L. şi O. R.
S-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii O. A., L. şi R. de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2705/2003 a încheierii de intabulare nr. 5402/03.
S-a dispus unificarea corpului funciar nr. top 3993/2/1 din CF 6819 cu nr. top 3993/2/2 din CF 6820 ce s-au înscris în CF 6819 Mediaş.
S-a stabilit linia de graniţă între imobilul reclamanţilor din CF 6819 Mediaş nr. top 3993/2/2 şi cel al pârâţilor din CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2 pe aliniamentul LM plan III din raportul de expertiză.
S-a constatat existenţa dreptului de servitute de trecere cu piciorul şi căruciorul asupra fondului aservit din CF 6819 Mediaş nr. top 3993/2/2 şi în favoarea fondului dominant din CF 5671 Mediaş top 3988/20/2 delimitat de punctele 9, 2, 3, 4, 11, 10 din planul II al raportului de expertiză pe o lăţime de 2,50 m între punctele 3-4 cu scăderea din întinderea acestui drept a suprafeţei de 13,36 m reprezentând loc de streaşină cota de 80 cm şi lungă de 16,70 m.
Au fost obligaţi pârâţii să folosească terenul pe care au instituită servitutea numai în scopul trecerii cu piciorul şi căruciorul şi să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 13,36 loc de streaşină şi 241 mp din CF 6819 Mediaş.
Au fost obligaţi pârâţii să demoleze şopronul metalic şi magazia zidită edificate pe terenul grevat de servitute, iar în caz de refuz au fost autorizaţi reclamanţii să execute lucrarea pe cheltuiala pârâţilor.
Au fost obligaţi pârâţii la c/val. lipsei de folosinţă a terenului în cuantum de 1.970.666 lei.
S-au respins petitele vizând obligarea pârâţilor la demolarea magaziei de lemn, WC şi poartă atârnată de casa reclamanţilor, a celui vizând folosul de tras din producţie agricolă pe anii 2002, 2003 pentru termenul agricol de 115,69 mp şi a folosului de tras pe ultimii 3 ani pentru suprafaţa de 125,31 mp.
S-a respins petitul vizând obligarea la plată a pârâţilor a unei despăgubiri pentru folosinţa terenului grevat de servitute.
Au fost obligaţi pârâţii la cheltuieli de judecată parţiale de 20.000.000 lei.
Pentru a hotărî astfel instanţa de fond a reţinut că reclamanţii A. sunt asupra două imobile cel din CF 6819 Mediaş, loc de casă de 414 mp şi cel din CF 6820 Mediaş loc de casă intravilan de 241 mp.
Pârâta O. A. este proprietară conform Legii 112/95 pe casa şi grădina de 212 mp înscrise în CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2 şi beneficiara unui drept de servitute de trecere cu piciorul şi căruciorul pe o lăţime de 2,50 m către vecinul I. Gh. asupra nr. top 3993/2/2 proprietatea reclamanţilor. Reclamanţii A. în urma unui partaj voluntar au dobândit în deplină proprietate nr. top 3993/2/1 loc de casă de 414 mp, iar parcela cu nr. top 3993/2/2 loc de casă de 241 mp a revenit lui M. E.
Servitutea de trecere s-a menţinut pe parcela cu nr. top 3993/2/2.
În anul 2003 M. E. a vândut reclamanţilor A. cu contract autentificat sub nr. 2705/03 parcela de 241 mp înscrisă în CF 6820 Mediaş nr. top 3993/2/2 ocazie cu care s-a transmis şi servitutea de trecere ce era înscrisă în favoarea imobilului din CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2.
S-a respins cererea reconvenţională formulată de pârâţii O. vizând nulitatea absolută a contractului faţă de prevederile art. 47 din Legea 18/91 deoarece la data înstrăinării această prevedere nu mai era în vigoare, iar terenul de 241 mp nu intrase în proprietatea statului pentru a fi atribui lor prin ordin atribuindu-i-se doar 212 mp.
Cele două numere topografice 3993/2/1 şi 3993/2/2 aparţinând reclamanţilor în baza art. 13 DL 115/38 s-a dispus unificarea lor şi înscrierea în CF 6819 Mediaş.
S-a făcut aplicarea prevederilor art. 584 şi s-a stabilit linia de graniţă pe aliniamentul LM plan III din raportul de expertiză.
Instanţa de fond a statuat că servitutea de trecere vizează trecerea cu piciorul şi căruciorul nu cu carul deoarece prin actul de partaj din 1961 aşa a fost stipulat şi nu se pot naşte drepturi mai mari decât cele existente .
În baza art. 616, 635 Cod civil s-a constat existenţa servituţii de trecere cu piciorul şi căruciorul.
În baza art. 480 Cod civil au fost obligaţi pârâţii să lase deplina posesie şi proprietate a suprafeţei de 241 mp din CF 6819 Mediaş, dar şi 13,36 mp loc de streaşină.
Statuând că titularul, beneficiarul servituţii nu poate face nimic pentru agrava servitutea conform 630 Cod civil au fost obligaţi pârâţii să demoleze şopronul metalic şi magazia zidită edificate pe terenul grevat de servitute.
Împotriva sentinţei au declara în termen apel pârâţii: O. A., O. I., O. L. şi O. R. care au solicitat schimbarea sentinţei respingerea acţiunii reclamanţilor şi admiterea cererii lor reconvenţionale.
Apelanţii O. au invocat lipsa calităţii procesuale a pârâţilor O. L. şi R. deoarece proprietar tabular este doar O. A.
S-a invocat nelegalitatea sentinţei deoarece după intrarea în vigoare a Legii 18/91, M. E. fiind cetăţean german nu mai putea înstrăina terenul, deoarece intrase în proprietatea statului conform art. 645 Cod civil.
În ce priveşte servitutea de trecere aceasta vizează trecerea cu piciorul şi carul aşa cum rezultă din actul de partaj voluntar încheiat între A. şi M. în anul 1965, iar A. aveau înainte de partajul voluntar 328 mp, iar ulterior au dobândit 414 mp, astfel că instanţa de fond greşit a statuat că era o eroare de exprimare.
S-a invocat că ei, apelanţii O. au exercitat servitutea încă din 1980 şi au folosit-o ca alee pietonală dar şi carosabilă pentru maşina, iar intimaţii reclamanţi A. nu s-au opus.
S-a arătat de asemenea că copertina a fost ridicată înainte ca A. să devină proprietari, iar aceasta nu împovărează fondul aservit.
De asemenea şopronul şi WC-ul au existat la data când au dobândit folosinţa imobilului ele fiind edificată de fosta proprietară S. A., astfel că nu puteau fi obligaţi a le desfiinţa. În ce priveşte despăgubirile solicitate acestea sunt nelegale deoarece dacă locul înfundat s-a creat prin act de înstrăinare a proprietarului vecin atunci proprietarul locului înfundat nu datorează nici o despăgubire.
Apelanţii O. au arătat că suprafaţa curţii închiriate anterior cumpărării a fost de 270 mp chiar dacă în cartea funciară erau doar 212 mp, iar prin ordin li s-a atribuit 212 mp în realitate ei sunt proprietari a 270 mp. În drept s-au invocat prevederile art. 282, 287, 291, 294 şi 274 Cod procedură civilă.
Au declarat în termen apel reclamanţii A. G. şi A. M. care au solicitat schimbarea sentinţei în sensul obligării pârâţilor la demontarea portiţei, ridicarea şopronului, WC-ului şi obligarea la c/val. despăgubiri pentru servitute în cuantum de 18.519.140 lei.
Apelanţii A. au invocat nelegalitatea sentinţei deoarece indiferent cine a edificat şopronul, WC-ul, proprietarul fondului dominant este pârâta O., ori aceasta trebuie să le demoleze pentru că împiedică folosirea a 80 mp teren ce nu este afectat de servitute.
S-a arătat că în ce priveşte despăgubirile acestea sunt justificate deoarece apelanţii au prejudiciu prin plata impozitului şi lipsirea de folosinţă a terenurilor.
Cauza a mai fost judecată în apel în două cicluri după desfiinţare cu trimitere spre rejudecare.
Prin ultima decizie a Curţii de Apel Alba Iulia nr. 388/09 s-au casat deciziile civile 97/09, 185/09 din dosar 2039/85/02 şi s-a trimis spre rejudecare Tribunalului Sibiu pentru soluţionarea în condiţii de contradictorialitate a ambelor apeluri.
După casarea cu trimitere instanţa de apel a efectuat o cercetare locală şi a dispus efectuarea unei contraexpertize tehnice.
Analizând apelurile în limitele motivelor invocate cât şi din oficiu instanţa va statua astfel:
Raportul juridic dedus judecăţii vizează acţiunea reclamanţilor A. G. şi M. în contradictoriu cu pârâţii O. A., O. L., O. R. de stabilire a liniei de graniţă dintre imobilele proprietatea pârâţilor, de delimitare a servituţii de trecere cu piciorul şi căruciorul de obligare demolare/ridicare copertină, magazie, şopron şi WC poartă intrare existente pe terenul ce constituie servitute de trecere, de obligare la folosul de tras pentru suprafaţa de teren ce excede servitutea de trecere.
Cererea reclamanţilor a fost întemeiată pe prevederile art. 584, 480, 616 Cod civil.
Reconvenţional pârâţii O. A., L. şi R. au solicitat constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2705/03 (titlul reclamanţilor A.) a încheierii de cf nr. 5402/03 şi constatarea faptului că O. A. este proprietara terenului astfel cum îl foloseşte şi este împrejmuit.
Faptic aşa cum a rezultat de la cercetarea locală efectuată de instanţa de apel imobilele părţilor sunt limitrofe situate în Mediaş str. B. nr. 2 şi 4 şi sunt delimitate de garduri şi zidul casei reclamanţilor A.
Conform înscrisurilor părţile au dobândit imobilele astfel apelanţii reclamanţi A. prin cumpărare respectiv CF 6819 Mediaş nr. top 3993/2/1 loc de casă cu casă suprafaţă de 414 mp şi CF 6820 Mediaş nr. top 3993/2/2 loc de casă de 241 mp. Acest imobil loc de casă de 241 mp constituie izvorul litigiului din prezentul dosar asupra acestuia este instituită o servitute de trecere cu piciorul şi căruciorul pe o lăţime de 2,50 mp către vecinul I. Gh. în favoarea proprietarului din CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2-
Proprietarul imobilului din CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2 casa cu grădină de 212 mp este pârâta O. A. prin cumpărare conform Legii 112/95 şi Legii 18/91.
Reclamanţii apelanţi A. au dobândit imobilul cu nr. top 3993/2/2 loc de casă de 241 mp prin cumpărare de la proprietarul tabular M. E. contract autentificat nr. 2705/03 pe care însă pârâţii apelanţi O. l-au contestat apreciind că este lovit de nulitate absolută deoarece înstrăinătorul M. nu mai era proprietar pentru că conform art. 47 din Legea 18/91 cetăţenii străini cu domiciliul în străinătate trebuiau să-şi înstrăineze terenurile într-un an de la data intrării în vigoare a legii 1991, iar dacă nu respectau obligaţia terenul trecea în proprietatea statului român în mod gratuit.
Această prevedere legală a fost înlăturată din conţinutul Legii 18/91 la data încheierii actului de vânzare – cumpărare, respectiv prin României din 1991.
Nulitatea absolută ca sancţiune impune ca în mod cert cauzele sale să fie concomitente la încheierea actului , nu posterioare şi nici anterioare facerii convenţiei.
Ori în speţă această interdicţie de dobândire a dreptului de proprietate de către cetăţenii străini nu mai era în vigoare, iar legea de care s-au prevalat apelanţii pârâţi O. viza terenurile agricole pe care le redobândeau membrii cooperatori sau moştenitorii lor, iar terenul în cauză este unul intravilan care nu intră sub incidenţa Legii 18/91 art. 47, legea aplicabilă în acel moment era Legea 59/98 a circulaţiei juridice a terenurilor.
Conform acestei legi art. 2 terenurile situate în intravilanul şi în extravilan pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii încheiate în forma autentică. Cetăţenii străini nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor – conform art. 3 însă în speţă acest articol nu devenea incident.
În atare situaţie titlul reclamanţilor apelanţi A. fiind valid în mod legal instanţa de fond a respins cererea reconvenţională a pârâşilor O. şi pentru considerentele sus arătate se va respinge acest motiv de apel invocat de apelanţii O.
Cu privire la susţinere că pârâţii O. L. şi R. nu au calitate procesuală pasivă instanţa de apel o va respinge deoarece calitatea lor procesuală derivă din capetele de cerere vizând demolarea construcţiilor şi acţiunea în revendicare a reclamanţilor de lăsare în deplină proprietate şi posesie a unei suprafeţe de teren pe care o folosesc.
Motivul de apel al apelanţilor O. vizând faptul că servitutea de trecere vizează trecerea cu piciorul şi cu carul nu cu căruciorul este neîntemeiat.
Servitutea a luat naştere în anul 1961 prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1180 (fila 27 dosar fond) prin voinţa părţilor, iar acesta a stipulat expres că vizează trecerea cu piciorul şi căruciorul precum şi amplasarea servituţii către imobilul vecinului I. pe o lăţime de 2,5 m.
În atare situaţie, având în vedere data naşterii servituţii de trecere 1961 precum şi voinţa proprietarului se va respinge motivul de apel ce interesează că aceasta vizează trecerea cu carul nu cu căruciorul aşa cum ar rezulta din actul de partaj voluntar din 1965, act ulterior celui prin care s-a născut servitutea.
Pentru că obiectul principal al acţiunii vizează grăniţuirea imobilelor proprietatea reclamanţilor A. şi a pârâtei O. A., iar stabilirea acesteia a născut dispute juridice având în vedere că faţă de suprafeţele existente în cartea funciară rezultă o suprafaţă în plus de 120 mp pe care ambele părţi o revendică instanţa va statua cu privire la aceasta raportat la actele de proprietate ale părţilor şi contraexpertiza efectuată în apel.
CF.- ul nr. 6819 Mediaş nr. top 3993/2/1 loc de casă cu casa de 414 mp este proprietatea lui A. G. şi M. ca şi imobilul din CF 6820 Mediaş nr. top 3993/2/2 loc de casă de 241 mp deci conform înscrierilor aceştia deţin 655 mp teren. Pârâta O. A. este proprietara imobilului din CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2 grădină cu casă de 212 mp.
Potrivit art. 584 Cod civil orice proprietar poate obliga pe vecinul său la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa; cheltuielile grăniţuirii vor fi suportate pe jumătate.
Acţiunea în grăniţuire poate fi introdusă de către proprietar, uzufructuar şi chiar de posesor. De asemenea ea poate fi îndreptată împotriva: proprietarul fondului limitrof, titularul unui alt drept real (superficie, drept de folosinţă) precum şi împotriva chiriaşului, dar cu introducerea în cauză a proprietarului.
Ca atare, pârâţii O. au calitate procesuală pasivă în acţiunea de grăniţuire O. A. fiind proprietară tabulară, iar O. L. şi R. folosesc imobilul limitrof cu cel al reclamanţilor A.
Titlurile reclamanţilor apelanţi A. prin care au dobândit cele două imobile sunt: contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1180/61, act de partaj voluntar autentificat sub nr. 720/1965 (aceste acte vizând imobilul cu nr. top 3993/2, 3993/2/1) şi contract de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 2705/03 (acesta vizând imobilul cu nr. top 3993/2/2).
Pârâta apelantă O. A. a dobândit prin cumpărare contract nr. 11220/96 conf. Legii 112/95 casa şi 129,2 mp de sub construcţie (fila 88 dosar fond) iar prin ordinul nr. 335/03 al Prefectului Judeţului Sibiu a dobândit 212 mp.
Din studiul cărţilor funciare in extenso existente în dosar 2039/85/07 filele 20-38 se poate concluziona asupra circulaţiei juridice a imobilelor în litigiu şi asupra întinderii suprafeţelor acestora.
Imobilul reclamanţilor A. a fost înscris iniţial în CF 2199 Mediaş nr. top 3993/2 casă şi curte suprafaţă 665 mp (A+7) şi a fost proprietatea lui M. M. şi soţia sa A. În anul 1961 M. A. născută H., transmite 1/2 prin vânzare lui S. N. 1/2 şi A. G. şi M. născută S. pentru 1/2. În anul 1964 A. M. dobândeşte prin moştenire cota tatălui S. N. Cealaltă cotă de 1/2 din CF 2199 a fost dobândită de M. E. M. prin moştenire.
În anul 1964 imobilul se partajează în 2 nr. top 3993/2/1 loc de casă cu casă de 414 mp (A+8) ce se transcrie în CF 6819 în favoarea lui A. M. şi G., iar nr. top 3993/2/2 loc de casă de 241 mp (A+9) se transcrie în CF 6820 în favoarea lui M. E.
Acest imobil din CF 6820 Mediaş este dobândit de reclamanţii A. prin cumpărare în 2003 şi asupra lui este înscrisă o servitute de trecere cu piciorul şi căruciorul pe o lăţime de 2,5 m către vecinul I. Gh. în favoarea imobilului din CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2.
Imobilul pârâtei O. A. provine din CF 5310 Mediaş nr. top 3988/20 loc de casă cu casa de 1262 mp.
Imobilul se dezmembrează în anul 1959 în trei parcele: 3988/20/1 loc de casă de 762 mp (A+2); 3988/20/2 grădină de 212 mp (A+3); 3988/20/3 grădină de 288 mp (A+4).
Imobilul de sub A+3 pleacă în CF 5671, cel de sub A+4 pleacă în CF 5672.
Imobilul din CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2 grădină cu casă după preluare de către Statul Român prin Dec 223/74 devine proprietatea lui O. A. prin cumpărare conform Legii 112/95.
Raportul de expertiză tehnică efectuat în dosar 2039/85/07 dar şi contrar raportul de expertiză tehnică efectuat în prezentul ciclu procesual relevă (filele 87 din ambele dosare) că pe imobilul de 214 mp CF 6820 proprietatea apelanţilor A. pârâţii deţin edificate copertină, 2 magazii şi un WC şi îl folosesc ca şi grădină.
În realitate pârâţii apelanţi O. folosesc 598 mp faţă de 212 mp cât au înscrişi în cartea funciară, iar între imobilele părţilor există o suprafaţă de teren de 120 mp pe care ambele părţi o revendică însă nu deţin titluri asupra ei, iar această suprafaţă nu are un nr. topografic distinct şi nici un alt proprietar. Contraexpertiza efectuată în prezentul apel a propus două variante de stabilire a liniei de graniţă varianta Ia în care suprafaţa imobilului pârâtei apelante O. A. din CF 5671 Mediaş este de 123 mp mai mult decât cea înscrisă în cartea funciară (planşa nr. 2 fila 87) iar linia de graniţă este stabilită pe aliniamentul CF iar servitutea de trecere are o lăţime de 2,5 m unde este posibil fiind marcată cu culoarea verde iar suprafaţa de teren dintre punctele A-C-B-A1-A de 7 mp nu este grevată de servitute de trecere fiind de fapt suprafaţa de teren de sub casa demolată a apelanţilor A.
Varianta a II-a (planşa nr. 3 fila 88) stabileşte în favoarea apelanţilor A. o suprafaţă mai mare cu 123 mp linia de graniţă fiind stabilită pe aliniamentul CF iar suprafaţa de teren dintre punctele A-C-B-A1-A nu este grevată de servitutea de trecere.
De la cercetarea locală de la faţa locului instanţa nu a putut reţine semne exterioare vizibile ale vechiului hotar astfel că s-a putut constata coroborat cu contraexpertiza tehnică că apelanţii pârâţi O. folosesc şi imobilul reclamanţilor A. din CF 6820 nr. top 3993/2/2 pe acest imobil existând viţă de vie.
Din această perspectivă, pârâţii O. faţă de prevederile art. 480 Cod civil trebuie să asigure reclamanţilor A. exercitarea dreptului lor de proprietate dar şi posesia acestuia aşa cum au solicitat.
În atare situaţie, linia de graniţă dintre imobilul reclamanţilor A. din CF 6820 Mediaş şi imobilul pârâtei O. A. din CF 5671 Mediaş se impune a se stabili pe aliniamentul G-F planşa nr. 2 din contraexpertiza efectuată de experţi
Este de remarcat că şi schiţa aferentă dezmembrării din 1965 de la fila 102 dosar apel atestă că limita de proprietate a apelanţilor A. era după şopron şi avea o lăţime de 16,50 m iar în prezent această lăţime este de 16,04 iar de la gardul de plasă punctele DE lungimea imobilului era de 10,60 m iar în prezent este de 11,62 m.
În ce priveşte solicitarea apelanţilor reclamanţi A. de demolare a şopronului şi a portiţei de acces instanţa apreciază că se impune doar demolarea portiţei de acces a pârâţilor O. pentru că împiedică folosinţa normală a terenului afectat de servitute, însă nu se impune demolarea şopronului acesta existând încă din 1965 aşa cum apare şi pe schiţa de dezmembrare.
În ce priveşte motivul de apel vizând acordarea de despăgubiri pentru servitute în cuantum de 18.519.140 lei instanţa în baza art. 998-999 Cod civil le va admite având în vedere că servitutea a impus anumite limitări şi restricţii proprietarilor fondului A. în timp ce aceştia au suportat contravaloarea impozitului.
Pentru toate aceste considerente în baza art. 295, 296 Cod procedură civilă coroborat cu art. 584, 616, 635, 998, 999 Cod civil s-a admis apelul declarat de apelanţii reclamanţi A. şi s-a schimbat în parte sentinţa civilă 1088/2005 a Judecătoriei Mediaş şi s-a stabilit linia de graniţă între imobilul reclamanţilor apelanţi A. înscris în CF 6820 Mediaş nr. top 3993/2/2 şi imobilul pârâtei O. A. din CF 5671 Mediaş nr. top 3988/20/2 conform contraexpertizei efectuate în apel de experţi varianta Ia planşa nr. 2 pe aliniamentul FG iar unde servitutea de trecere cu piciorul şi căruciorul este marcată cu culoarea verde.
Au fost obligaţi pârâţii O. să demoleze şi portiţa de acces atârnată de casa reclamanţilor şi să plătească acestora despăgubiri pentru folosinţa terenului grevat de servitute în cuantum de 18.519.140 lei (1851,92 Ron).
S-au păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate.
S-a respins apelul declarat de apelanţii pârâţi O.A., O. R. şi O. L.
Având în vedere că, cheltuielile grăniţuirii se suportă pe jumătate şi că părţile au achitat în mod egal contravaloarea contraexpertizei s-au compensat acestea (câte 1650 ron fiecare) şi în baza art. 274 Cod procedură civilă au fost obligaţi intimaţii O. la cheltuieli de judecată parţiale de 2.300 lei (reprezentând onorar avocat şi contravaloarea deplasării la cercetarea locală şi la termenele din 18.10.2010 şi 25.02.2011) în apel către apelanţii A. G. şi A. M.
