R O M Â N I A
JUDEC?TORIA SECTORULUI 4 BUCURE?TI – SEC?IA CIVIL?
Sentin?a civil? nr. 4035
?edin?a public? de la 25 Mai 2011
Instan?a constituit? din:
Pre?edinte: …
Grefier: …
Pe rol se afl? pronun?area în cauza civil?, având ca obiect stingere servitute, formulat? de reclamanta … în contradictoriu cu pârâtele … ?i ….
Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ?edin?a public? de la 03.05.2011, fiind consemnate în încheierea de ?edin?? de la aceea?i dat?, parte integrant? din prezenta hot?râre, când instan?a, în aceea?i compunere, având nevoie de timp pentru a delibera ?i pentru a da posibilitatea p?r?ilor s? depun? concluzii scrise la dosar, a amânat pronun?area în mod succesiv, mai întâi pentru 10.05.2011, ulterior pentru 18.05.2011, iar apoi pentru azi, 25.05.2011, când, în urma deliber?rii, a hot?rât urm?toarele:
INSTAN?A,
Deliberând asupra cauzei civile de fa??, constat? urm?toarele:
Prin ac?iunea înregistrat? pe rolul acestei instan?e la data de 05.10.2006, sub nr. 12608/4/2006, reclamanta … a chemat în judecat? pe pârâtele …, …, … ?i …., solicitând ca, prin hot?rârea ce se va pronun?a, s? se dispun? stingerea servitu?ilor de trecere constituite în baza actului de dezmembrare nr. … ?i a actului adi?ional la acesta, nr. …, ambele încheiate de …, pe care pârâtele le de?in asupra parcelei de teren în suprafa?? de 469,51 mp, parte integrant? din imobilul intitulat Lotul nr. 4, situat în Bucure?ti, str. …, …, aflat în proprietatea … în baza contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de …, precum ?i rectificarea c?r?ii funciare nr. …, în sensul radierii servitu?ii de trecere asupra Lotului nr. 4, înscris? în favoarea Loturilor nr. 1, nr. 2 ?i nr. 5, ca fonduri dominante.
În motivarea cererii, reclamanta a ar?tat c? la data de 20.12.2004 a devenit proprietara imobilului intitulat Lotul nr. 4, în baza contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de …, întabulat în cartea funciar? nr. …. A învederat reclamanta c? acest lot de teren s-a format prin dezmembrarea în cinci loturi a unei suprafe?e mai mari de teren, care a apar?inut pârâtei …, societate în lichidare, dezmembrarea realizându-se de c?tre lichidatorul … prin actul de dezmembrare nr. … ?i actul adi?ional la acesta, nr. …, ambele încheiate de …, acte prin care s-au instituit servitu?i de trecere cu caracter reciproc pentru toate cele cinci loturi nou formate. A precizat reclamanta c? în acest mod s-a instituit servitute de trecere pentru Loturile nr. 1, 2, 3 ?i 5, în calitate de fonduri dominante, asupra parcelei de teren în suprafa?? de 469,51 mp apar?inând Lotului n. 4, în calitate de fond aservit, servitute înscris? în cartea funciar? nr. … prin încheierea nr. ….
Reclamanta a ar?tat c? ulterior dezmembr?rii, prin vânzarea succesiv? a loturilor c?tre cele trei pârâte, s-au transmis corespunz?tor ?i servitu?ile de trecere c?tre noii proprietari, în prezent fiecare lot func?ionând ca o entitate independent?, apar?inând unor diferi?i. A precizat reclamanta c? fiecare lot are ie?ire la calea public?, astfel c? de?i anterior vânz?rii loturilor se justifica existen?a servitu?ilor pentru desf??urarea unei activit??i industriale comune, dup? înstr?inarea acestora nu mai sunt întrunite condi?iile de aplicabilitate ale prevederilor art. 616 C.civ., în sensul c? loturile nu reprezint? locuri înfundate, f?r? nici o ie?ire la calea public?. Reclamanta a sus?inut c? Loturile nr. 1 ?i 2, care apar?in pârâtei …, au ie?ire la calea public? pe str. …, unde pârâta are ?i adresa po?tal? pentru proiectul …, pe care îl realizeaz? în prezent, iar Lotul nr. 3, care apar?ine pârâtei …, ?i Lotul nr. 5, care apar?ine pârâtei …., au poart? de acces pe str. ….
Reclamanta a învederat c? de?i loturile pârâtelor au acces la calea public?, acestea au refuzat stingerea reciproc? a servitu?ilor pe cale amiabil?.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 616 C.civ.
În dovedire, reclamanta a solicitat încuviin?area probelor cu înscrisuri ?i cu cercetare la fa?a locului ?i a depus la dosar, în copie, contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de … din …, jude?ul Giurgiu, actul de dezmembrare autentificat sub nr. … de B.N.P. … din Bucure?ti, ?i actul adi?ional la acesta, autentificat sub nr. … de B.N.P. … din Bucure?ti, extras de carte funciar? pentru informare privind cartea funciar? nr. … a Municipiului Bucure?ti, …, fi?? bun imobil, planuri de amplasament ?i delimitare a corpului de proprietate, notific?ri adresate pârâtelor ?i practic? judiciar?.
Cererea a fost legal timbrat? cu suma de 19 lei tax? judiciar? de timbru ?i cu timbru judiciar de 0,3 lei.
La data de 30.10.2006, pârâta … a depus la dosar, prin serviciul registratur?, întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ac?iunii reclamantei ca neîntemeiat?; cu cheltuieli de judecat?.
A ar?tat pârâta c? în cauz? nu sunt aplicabile dispozi?iile art. 616 C.civ., nefiind vorba de o servitute legal? de trecere, ci de o servitute conven?ional? constituit? prin titlu, respectiv contractul de vânzare-cump?rare încheiat de reclamant? cu …, actul de dezmembrare nr. … autentificat de … ?i actul adi?ional la acesta, nr. … autentificat de …, neavând, a?adar, nici o importan?? dac? fondul dominant are sau nu acces la calea public?. A mai ar?tat pârâta c? servitutea de trecere în cauz? a fost constituit? pentru a asigura ie?irea tuturor titularilor acesteia în str. …, interes care mai exist? ?i ast?zi.
În drept, pârâta a invocat dispozi?iile art. 115-118 C.pr.civ. ?i ale art. 616 ?i urm. C.civ.
În dovedire, pârâta a solicitat încuviin?area probelor cu înscrisuri, cu interogatoriul reclamantei, cu martori ?i cu expertize.
În ?edin?a public? de la 02.11.2006, reclamanta … a depus la dosar cerere precizatoare a ac?iunii, prin care a ar?tat c?, referitor la al doilea cap?t de cerere, solicit? rectificarea c?r?ii funciare nr. … a Municipiului Bucure?ti, …, Partea a III-a, în sensul radierii servitu?ii de trecere înscris? în favoarea Loturilor nr. 1, 2, 3 ?i 5 ca fonduri dominante ?i în sarcina Lotului nr. 4 ca fond aservit, precum ?i radierea dreptului de servitute de trecere al pârâtelor, înscris în cartea funciar? nr. …, Partea a III-a, pentru Lotul nr. 1, în cartea funciar? nr. …, Partea a III-a, pentru Lotul nr. 2, în cartea funciar? nr. …, Partea a III-a, pentru Lotul nr. 3 ?i în cartea funciar? nr. …, Partea a III-a, pentru Lotul nr. 5.
Tot în ?edin?a public? de la 02.11.2006, pârâta … a depus la dosar cerere reconven?ional?, precizat? prin cererea depus? ulterior, la termenul de judecat? de la 30.11.2006,prin care a solicitat ca, în contradictoriu cu reclamanta …, s? se dispun? stingerea servitu?ii de trecere a acesteia asupra Lotului nr. 3, proprietatea pârâtei, precum ?i rectificarea c?r?ii funciare nr. … a Municipiului Bucure?ti, …, Partea a III-a, în sensul radierii servitu?ii de trecere înscris? în favoarea Lotului 4 ca fond dominant ?i în sarcina Lotului nr. 3 ca fond aservit.
În motivare, pârâta a ar?tat c? a devenit proprietara Lotului nr. 3 în baza contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. …, încheiat cu … A sus?inut pârâta c? prevederile art. 616 C.civ. nu mai sunt îndeplinite în cauz?, având în vedere c? reclamanta are drum de acces la calea public? prin str. ….
În drept, pârâta a invocat prevederile art. 616 ?i urm. C.civ.
În dovedire, pârâta a solicitat încuviin?area probei cu înscrisuri ?i a depus la dosar, în copie, contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. … din Bucure?ti, actul adi?ional la acesta ?i plan de amplasament ?i delimitare a imobilului.
Cererea reconven?ional? a fost legal timbrat? cu suma de 19 lei tax? judiciar? de timbru ?i cu timbru judiciar de 0,3 lei.
La data de 27.11.2006, pârâta …. a depus la dosar, prin serviciul registratur?, întâmpinare, prin care a solicitat respingerea ac?iunii reclamantei ca neîntemeiat?; cu cheltuieli de judecat?.
A ar?tat pârâta c? servitutea în cauz? nu are caracterul unei servitu?i legale, instituite prin lege, datorit? pozi?iei dominante a fondului înfundat în raport cu fondul aservit, care are ie?ire la calea public?, ci al unei servitu?i constituite în mod conven?ional, în condi?iile art. 620 C.civ., prin voin?a proprietarului imobilului de a-l dezmembra în cinci loturi distincte ?i de a institui în favoarea acestor loturi servitu?i de trecere reciproc?.
A sus?inut pârâta c? împrejurarea c? toate loturile au ie?ire la calea public? nu justific? o cerere de stingere a servitu?ilor constituite, întrucât aceste servitu?i au fost constituite de la bun început nu în considerarea pozi?iei înfundate pe care loturile pârâtelor ar avea-o, ci pe cale conven?ional?, prin manifestarea de voin?? a proprietarului ini?ial, împrejurare care este opozabil? ?i ter?ilor dobânditori ai imobilului aservit. A precizat pârâta c? în privin?a servitu?ilor constituite prin fapta omului, Codul civil nu impune existen?a unor condi?ii speciale, cum ar fi lipsa ie?irii la drumul public a unuia dintre imobile. Pârâta a sus?inut c? fiind o servitute conven?ional?, servitutea în cauz? nu se poate stinge decât prin conven?ia p?r?ilor.
La termenul de judecat? de la 18.01.2007, instan?a a încuviin?at pentru pârâta …. proba cu înscrisuri.
La termenul de judecat? de la 15.02.2007, reclamanta … a depus la dosar cerere precizatoare a ac?iunii, prin care a ar?tat c? vândut Lotul nr. 4 numi?ilor … în baza contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. …
În dovedire, reclamanta a depus la dosar, în copie, fotografii, extras de carte funciar? pentru informare privind cartea funciar? nr. … a Municipiului Bucure?ti, …, memoriu tehnico-justificativ ?i cerere adresat? Oficiului de Cadastru, Geodezie ?i Cartografie al Municipiului Bucure?ti.
Prin cererea depus? la dosar, prin serviciul registratur?, la data de 19.02.2007, numi?ii … au solicitat introducerea lor în cauz?, în calitate de reclaman?i, ?i scoaterea din cauz? a …, precizând, totodat?, c? î?i însu?esc ?i continu? ac?iunea promovat? de aceasta.
La termenul de judecat? de la 29.03.2007, instan?a a luat act de transmiterea pe cale conven?ional?, ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. …a calit??ii procesuale active de la reclamanta … la numi?ii ….
Tot la termenul de judecat? de la 29.03.2007 s-a depus la dosar tranzac?ia încheiat? de reclaman?ii … ?i de pârâta …, prin care reclaman?ii au renun?at la dreptul lor de servitute asupra Lotului nr. 3, iar pârâta la dreptul s?u de servitute asupra Lotului nr. 4, p?r?ile consim?ind, totodat?, la radierea acestor drepturi din cartea funciar?.
Prin cererea depus? la dosar, prin serviciul registratur?, la data de 27.08.2007, …. a învederat c? prin sentin?a comercial? nr. 2348/13.06.2007 pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a VII-a Comercial? în dosarul nr. 175/3/2000 a fost închis? procedura falimentului împotriva debitoarei … ?i s-a dispus radierea acesteia.
S-a depus la dosar, în dovedire, sentin?a comercial? nr. 2348/13.06.2007 pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a VII-a Comercial? în dosarul nr. 175/3/2000.
Prin cererea depus? la dosar, prin serviciul registratur?, la data de 11.09.2007, … a solicitat introducerea lor în cauz?, în calitate de reclaman?i, ?i scoaterea din cauz? a numi?ilor …, motivat de faptul c? a cump?rat de la ace?tia Lotul nr. 4, în baza contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. …
S-a depus la dosar, în dovedire, contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. …
La termenul de judecat? de la 20.09.2007, instan?a a luat act de transmiterea pe cale conven?ional?, ca urmare a încheierii contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. …”, a calit??ii procesuale active de la reclaman?ii … la … La acela?i termen de judecat? s-a dispus scoaterea din cauz? atât a …, cât ?i a numi?ilor …, constatându-se c? are calitatea de reclamant? …
La termenul de judecat? de la 18.10.2007, instan?a a luat act de renun?area reclamantei la judecata în contradictoriu cu pârâta …
Tot la termenul de judecat? de la 18.10.2007, instan?a a încuviin?at pentru reclamant? probele cu înscrisuri ?i cu interogatoriul pârâtelor, iar pentru pârâtele … ?i …. proba cu înscrisuri.
La termenul de judecat? de la 13.12.2007 s-a depus la dosar tranzac?ia încheiat? de reclamanta … ?i de pârâta …, prin care reclamanta a renun?at la dreptul s?u de servitute asupra Lotului nr. 3, iar pârâta la dreptul s?u de servitute asupra Lotului nr. 4, p?r?ile consim?ind, totodat?, la radierea acestor drepturi din cartea funciar?.
Tot la termenul de judecat? de la 13.12.2007 s-au depus la dosar r?spunsurile pârâtelor …, … ?i …. la interogatoriul propus de reclamant?.
Prin sentin?a civil? nr. 7382/28.12.2007 pronun?at? de Judec?toria sectorului 4 Bucure?ti în dosarul nr. 12608/4/2006, s-a luat act de tranzac?ia încheiat? între reclamanta … ?i pârâta … ?i s-a respins ca neîntemeiat? ac?iunea formulat? de reclamanta … împotriva pârâtelor … ?i ….
A re?inut instan?a c? în cauz? este vorba despre o servitute stabilit? prin fapta omului, c?reia îi sunt aplicabile dispozi?iile art. 620-643 C.civ., astfel c? din moment ce la constituirea acestei servitu?i nu este cerut? condi?ia lipsei accesului la drumul public, existen?a acestui acces nu justific? desfiin?area ei. A mai re?inut instan?a c? reclamanta a acceptat sarcina acestei servitu?i atunci când a încheiat contractul de vânzare-cump?rare pentru Lotul nr. 4.
Prin decizia civil? nr. 13A/07.01.2009 pronun?at? de Tribunalul Bucure?ti – Sec?ia a III-a Civil? în dosarul nr. 12608/4/2006, apelul declarat de apelanta-reclamant? … împotriva sentin?ei civile mai sus men?ionate a fost respins ca nefondat.
În cursul judec?rii apelului, pârâta … a învederat instan?ei c? a înstr?inat Lotul nr. 3 în favoarea …, în baza contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. …de B.N.P. …”, pe care l-a depus la dosar. În consecin??, instan?a de apel a luat act de transmiterea pe cale conven?ional?, a calit??ii procesuale pasive de la pârâta …, pe care a scos-o din cauz?, la …
Prin decizia civil? nr. 119R/26.01.2010 pronun?at? de Curtea de Apel Bucure?ti – Sec?ia a IV-a Civil? în dosarul nr. 12608/4/2006, s-a admis recursul declarat de recurenta-reclamant? … împotriva deciziei civile nr. 13A/07.01.2009 a Tribunalului Bucure?ti ?i s-a casat decizia recurat?, în sensul c? s-a admis apelul declarat de apelanta-reclamant? … împotriva sentin?ei civile nr. 7382/28.12.2007 a Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti, s-a desfiin?at în parte sentin?a apelat? ?i s-a trimis cauza spre rejudecare la Judec?toria sectorului 4 Bucure?ti. Totodat?, s-a men?inut dispozi?ia din sentin?? referitoare la consfin?irea tranzac?iei dintre reclamant? ?i pârâta …
A re?inut instan?a de recurs c? instan?a de fond trebuia s? administreze probe pentru a stabili dac? în cauz? este vorba de o servitute legal? de trecere justificat? de caracterul de loc înfundat al loturilor sau de o servitute de trecere constituit? prin fapta omului.
În urma cas?rii cu trimitere spre rejudecare, cauza a fost reînregistrat? pe rolul Judec?toriei sectorului 4 Bucure?ti la data de 06.04.2010, sub nr. …, având ca p?r?i pe reclamanta … ?i pe pârâtele … ?i …., a?a cum s-a ar?tat mai sus litigiul dintre reclamanta … ?i pârâta … fiind solu?ionat irevocabil prin consfin?irea tranzac?iei încheiate de acestea.
La termenul de judecat? de la 02.12.2010, instan?a a încuviin?at pentru reclamant? probele cu înscrisuri, cu martorii … ?i cu expertiz? topografic?, iar pentru pârâte proba cu înscrisuri.
La data de 02.02.2011 s-a depus la dosar, prin serviciul registratur?, raportul de expertiz? tehnic? judiciar? topografic? întocmit de expertul …, fa?? de care p?r?ile nu au formulat obiec?iuni.
La termenul de judecat? de la 03.05.2011 a fost audiat martorul …, declara?ia acestuia fiind consemnat? ?i ata?at? la dosarul cauzei.
La acela?i termen de judecat?, reclamanta a renun?at la proba cu martorul …, renun?are de care instan?a a luat act.
Toate p?r?ile au depus la dosar concluzii scrise.
Analizând materialul probator administrat în cauz?, instan?a re?ine urm?toarele:
Art. 576 C.civ. define?te servitutea ca fiind o sarcin? impus? asupra unui imobil, numit fond aservit, pentru uzul ?i utilitatea unui imobil, numit fond dominant, având alt proprietar.
Dup? modul lor de constituire, servitu?ile se clasific?, conform art. 577 C.civ., în: a) servitu?i naturale, care se nasc din situa?ia natural? a fondurilor, cum sunt servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, servitutea de gr?ni?uire ?i cea de îngr?dire; b) servitu?i legale, care sunt stabilite de lege, cum sunt servitutea referitoare la zidul sau ?an?ul comun, interdic?ia de a construi sau planta pe un teren decât cu respectarea unor distan?e fa?? de hotar, servitutea de vedere ?i servitutea de trecere în cazul locului înfundat; c) servitu?i stabilite prin fapta omului, adic? prin titlu (conven?ie sau testament), prin uzucapiune sau prin destina?ia proprietarului, ultimele dou? doar în cazul servitu?ilor aparente (care se cunosc datorit? unor semne exterioare, precum o u??, o fereastr?, un canal, o c?rare, etc.) ?i continue (pentru a c?ror exercitare nu este nevoie de fapta actual? a omului).
Servitutea de trecere este o servitute necontinu?, în sensul c? pentru existen?a ?i exercitarea sa este absolut necesar? fapta actual? a omului, ?i poate fi atât aparent?, când se exercit? pe o potec? ori pe un drum vizibile, cât ?i neaparent?, când nu exist? potec? ori drum vizibile.
Pentru existen?a servitu?ii legale de trecere, reglementat? de art. 616 C.civ., este impus? condi?ia ca imobilul ce constituie fond dominant s? nu aib? acces la calea public?, deci s? aib? caracterul de loc înfundat. Astfel, potrivit art. 616-618 C.civ., proprietarul al c?rui loc este înfundat, adic? nu are ie?ire la calea public?, poate reclama o trecere pe terenul vecinului s?u pentru a-?i putea folosi propriul fond, având îndatorirea de a-l desp?gubi pentru pagubele ce le-ar cauza; trecerea trebuie s? se fac? pe calea cea mai scurt? de ie?ire la drumul public ?i prin locul ce ar pricinui cea mai mic? pagub? proprietarului fondului aservit; proprietarul fondului aservit este ?inut s? nu fac? nimic de natur? a împiedica realizarea intereselor legitime ale proprietarului fondului dominant. Prin loc înfundat se în?elege acel loc care nu are nici o ie?ire la calea public? sau, de?i nu exist? imposibilitatea absolut? de a ie?i la calea public?, ie?irea ar prezenta inconveniente grave ori periculoase pentru proprietarul fondului dominant. În cazul în care exist? ie?ire la calea public? pe un drum care este impracticabil, dar care poate deveni practicabil cu anumite cheltuieli, art. 616 C.civ. nu se aplic?.
Servitutea de trecere se poate constitui ?i prin fapta omului, prin manifestarea de voin?? a acestuia, ?i anume prin titlu (act juridic), situa?ie în care condi?ia locului înfundat pentru imobilul fond dominant nu mai exist?. Astfel, conform art. 620 alin. 1 C.civ., „Este iertat proprietarilor a stabili pe propriet??ile lor sau în folosul propriet??ilor lor orice servitute vor g?si de cuviin??, pe cât timp aceste servitu?i nu vor impune persoanei proprietarului fondului servient obliga?ia unui fapt personal ?i pe cât timp aceste servitu?i nu vor fi contrarii ordinii publice.” Se d?, astfel, eficien?? principiilor autonomiei de voin?? ?i libert??ii contractuale.
Conform art. 636-639 C.civ., servitu?ile se sting: prin imposibilitatea material? de a mai exercita servitutea; prin confuziune, adic? reunirea fondului dominant ?i a celui aservit în patrimoniul aceluia?i proprietar; prin prescrip?ie extinctiv?, în cazul neexercit?rii servitu?ii timp de 30 de ani; prin pieirea fondului aservit; prin împlinirea termenului pentru care servitutea a fost constituit? prin titlu; prin renun?area la servitute din partea proprietarului fondului dominant; prin revocarea, rezolvirea sau anularea dreptului celui care a constituit servitutea.
În cazul servitu?ii legale de trecere, dobândirea de c?tre fondul dominant a unei c?i de acces la drumul public ?i, deci, pierderea caracterului acestuia de loc înfundat, conduce la stingerea servitu?ii. Nu acela?i lucru se întâmpl? îns? ?i în cazul servitu?ii de trecere constituit? prin fapta omului, mai precis prin titlu, dat fiind c? de la bun început pentru existen?a acesteia nu s-a cerut ca fondul dominant s? aib? caracter de loc înfundat.
Revenind la situa?ia din cauza de fa??, instan?a re?ine c? prin actul de dezmembrare autentificat sub nr. … de B.N.P. … din Bucure?ti, …, societate aflat? în curs de lichidare, prin lichidator judiciar …, a decis dezmembrarea imobilului, proprietatea sa, situat în Bucure?ti, …, …, având num?r cadastral … ?i fiind înscris în cartea funciar? nr. … a Municipiului Bucure?ti, …, format din teren în suprafa?? total? de 10.225 mp ?i din construc?iile amplasate pe acesta, cu o suprafa?? total? construit? la sol de 5.732,63 mp, în cinci loturi, dup? cum urmeaz?:
– Lotul nr. 1, având num?r cadastral 2094/1, compus din teren în suprafa?? de 1.911,48 mp ?i din construc?iile amplasate pe acesta, respectiv C.1 – atelier, C.2 – ateliere ?i C.3 – sta?ie compresoare;
– Lotul nr. 2, având num?r cadastral 2094/2, compus din teren în suprafa?? de 3.147,56 mp ?i din construc?iile amplasate pe acesta, respectiv C.4 – atelier, C.5 – atelier, C.6 – atelier, C.7 – atelier, C.8 – atelier, C.9 – central? termic?, C.10 – gospod?rie ape, C.11 – atelier, C.12 – post trafo ?i C.13 – ateliere;
– Lotul nr. 3, având num?r cadastral …, compus din teren în suprafa?? de 429,84 mp ?i din construc?iile amplasate pe acesta, respectiv C.14 – birouri;
– Lotul nr. 4, având num?r cadastral 2094/4, compus din teren în suprafa?? de 1.523,49 mp ?i din construc?iile amplasate pe acesta, respectiv C.22 – magazie, C.23 – birouri, C.24 – birouri, C.25 – birouri ?i C.26– dispensar;
– Lotul nr. 5, având num?r cadastral 2094/5, compus din teren în suprafa?? de 3.213,35 mp ?i din construc?iile amplasate pe acesta, respectiv C.15 – depozit, C.16 – depozit ?i C.17 – magazie, C.18 – depozit, C.19 – atelier, C.20 – cabin? poart? ?i C.21 – arhiv?.
Prin actul adi?ional autentificat sub nr. … de B.N.P. … din Bucure?ti, actul de dezmembrare mai sus men?ionat a fost completat în sensul c? s-au stabilit urm?toarele:
– referitor la Lotul nr. 3: o parcel? în suprafa?? de 174 mp din terenul apar?inând acestuia va fi grevat? de o servitute de trecere afectat? utiliz?rii de c?tre proprietarii tuturor celorlalte loturi, astfel c? Lotul nr. 3 are statutul de fond aservit în raport de Loturile nr. 1, 2, 4 ?i 5, care vor avea statutul de fond dominant;
– referitor la Lotul nr. 4: o parcel? în suprafa?? de 469,10 mp din terenul apar?inând acestuia va fi grevat? de o servitute de trecere afectat? utiliz?rii de c?tre proprietarii tuturor celorlalte loturi, astfel c? Lotul nr. 4 are statutul de fond aservit în raport de Loturile nr. 1, 2, 3 ?i 5, care vor avea statutul de fond dominant;
– referitor la Lotul nr. 5: o parcel? în suprafa?? de 359,51 mp din terenul apar?inând acestuia va fi grevat? de o servitute de trecere afectat? utiliz?rii de c?tre proprietarii tuturor celorlalte loturi, astfel c? Lotul nr. 5 are statutul de fond aservit în raport de Loturile nr. 1, 2, 3 ?i 4, care vor avea statutul de fond dominant.
Prin contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de … din …, jude?ul Giurgiu, … a cump?rat de la … Lotul nr. 4, cu num?r cadastral …, înscris în cartea funciar? nr. … a Municipiului Bucure?ti, …, compus din teren în suprafa?? de 1.523,49 mp, din care 469,10 mp servitute de trecere, ?i din construc?iile amplasate pe acesta. S-a men?ionat în contract c? vânz?toarea … a dobândit imobilul prin cump?rare de la …, aflat? în procedura falimentului, în baza contractului de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de …. Prin contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. …… a vândut Lotul nr. 4 so?ilor …. Prin contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. …”, numi?ii … au vândut Lotul nr. 4 cump?r?toarei …
Prin contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. … de B.N.P. … din Bucure?ti, … a cump?rat de la …, aflat? în procedura falimentului, Lotul nr. 3, cu num?r cadastral …, înscris în cartea funciar? nr. … a Municipiului Bucure?ti, …, compus din teren în suprafa?? de 429,84 mp, din care 174 mp servitute de trecere, ?i din construc?iile amplasate pe acesta. Prin contractul de vânzare-cump?rare autentificat sub nr. …de B.N.P. …”, … a vândut Lotul nr. 3 cump?r?toarei …
Conform tranzac?iei pe care au încheiat-o, la care s-a f?cut referire în considerentele prezentei hot?râri, reclamanta … a renun?at la dreptul s?u de servitute asupra Lotului nr. 3, iar pârâta … la dreptul s?u de servitute asupra Lotului nr. 4, p?r?ile consim?ind, totodat?, la radierea acestor drepturi din cartea funciar?. Tranzac?ia în cauz? a fost consim?it? prin sentin?a civil? nr. 7382/28.12.2007 pronun?at? de Judec?toria sectorului 4 Bucure?ti în dosarul nr. 12608/4/2006, r?mas? doar sub acest aspect definitiv? ?i irevocabil?.
Loturile nr. 1 ?i nr. 2 au fost achizi?ionate de pârâta …, iar lotul nr. 5 de pârâta ….
Pe calea prezentei ac?iuni, reclamanta … a solicitat s? se dispun? stingerea servitu?ii de trecere existent? în favoarea pârâtelor … ?i …. ?i în sarcina lotului s?u, respectiv Lotul nr. 4, motivat de faptul c? Loturile nr. 1, nr. 2 ?i nr. 5, apar?inând acestora, nu mai au caracter de loc înfundat, având ie?ire la calea public?.
Instan?a apreciaz? ac?iunea reclamantei ca fiind neîntemeiat?, pentru motivele ce se vor ar?ta în continuare.
Solu?ia de dezmembrare a imobilului din …, …, luat? de lichidatorul …, a fost determinat? de necesitatea valorific?rii mai rapide ?i mai lesnicioase a bunurilor … ?i finaliz?rii procedurii de faliment în care aceast? societate se g?sea, întinderea destul de vast? a acestui imobil f?cându-l mai greu de înstr?inat.
În ceea ce prive?te caracteristicile celor cinci loturi formate în urma dezmembr?rii, instan?a re?ine, în baza probelor administrate în cauz?, c? nici unul dintre ele nu a avut la acel moment caracter de loc înfundat.
Astfel, conform martorului …, propus de reclamant?, respectiv persoana care a întocmit dosarul cadastral ?i a realizat proiectul de dezmembrare a imobilului prin formarea celor cinci loturi, aspect ce rezult? ?i din planurile de amplasament ?i delimitare a corpului de proprietate, aflate la dosarul cauzei, la acel moment la adresa din …, … exista cea mai mare fabric? de ciorapi din România, aceasta având o singur? poart? de acces, amplasat? pe str. …, folosit? de to?i angaja?ii fabricii ?i de ma?inile care p?trundeau în fabric?, intrare cu cabin? ?i portar. A precizat îns? martorul c? la acea vreme mai existau dou? c?i de acces la imobil pe str. … ?i alte dou? pe str. …, pe toate dintre acestea putându-se intra cu ma?ina, c?i de acces care îns? nu erau folosite, u?ile fiind barate, datorit? restric?iilor impuse de securitatea fabricii. Martorul a învederat c?, datorit? c?ilor de acces men?ionate, fiecare din cele cinci loturi rezultate în urma dezmembr?rii a avut de la bun început drum separat la calea public?, atât cu ma?ina, cât ?i pietonal, singurul cu acces doar pietonal fiind Lotul nr. 4, dat fiind c? la acel moment la intrare exista un cabinet medical. A precizat martorul c? la momentul realiz?rii dezmembr?rii s-a gândit c? în ipoteza în care cele cinci loturi rezultate vor avea proprietari diferi?i, ace?tia s? poat? folosi fiecare în parte accesul la re?eaua public? de drumuri prin intr?ri separate ?i s? nu se certe între ei, în sensul c? ace?tia puteau folosi intr?rile din str. … ?i din str. …. Martorul a specificat c? pe planul cadastral pe care l-a întocmit la momentul dezmembr?rii a barat aceste intr?ri, întrucât singura ce era folosit? de fabric? la acel moment era cea din …. A mai ar?tat martorul c? la momentul dezmembr?rii a propus ?i instituirea servitu?ilor de trecere pentru ca toate loturile s? poat? folosi ?i intrarea de acces cu ma?ina din ….
În acord cu declara?ia martorului … sunt ?i concluziile raportului de expertiz? tehnic? judiciar? topografic? întocmit de expertul …, în care expertul a ar?tat c? în planul topografic anex? la ob?inerea Certificatului de atestare a dreptului de proprietate, avizat de c?tre … Bucure?ti în data de 07.10.1993, a reg?sit trei c?i de acces din calea public? în incint?, ?i anume unul prin …, unul prin str. … ?i unul din str. ….
Existen?a pentru fiecare din cele cinci loturi a unei c?i de acces separate la drumul public înc? de la momentul dezmembr?rii este dovedit? ?i de folosirea efectiv? a acestora de c?tre p?r?ile cauzei. Astfel, conform raportului de expertiz? men?ionat, în prezent Loturile nr. 1 ?i 2, apar?inând pârâtei …, care sunt alipite, având num?rul po?tal 15 pe str. …, au dou? c?i de acces auto ?i pietonale directe din str. …, iar Lotul nr. 5, având numerele po?tale 48 ?i 50 pe str. …, apar?inând pârâtei …., are acces auto ?i pietonal direct din str. …. De altfel, existen?a acestor c?i de acces a fost recunoscut? ?i de c?tre pârâte în r?spunsurile la interogatoriile propuse de reclamant?, administrate în dosarul nr. 12608/4/2006. Acces separat la calea public? are inclusiv reclamanta, aspect ar?tat chiar de aceasta în cererea de chemare în judecat? formulat?.
Dat fiind c?, potrivit celor men?ionate anterior, la momentul dezmembr?rii, toate cele cinci loturi rezultate din aceast? opera?iune a avut cale de acces separat? la drumul public, cu posibilitatea concret? de folosire a acesteia, nici unul neavând, a?adar, caracter de loc înfundat, servitu?ile de trecere constituite prin actul de dezmembrare în scopul asigur?rii pentru loturile men?ionate a accesului în incint? ?i prin str. …, nu constituie servitu?i legale de trecere în sensul art. 616 C.civ.
Suntem, a?adar, în prezen?a unor servitu?i de trecere constituite prin fapta omului, respectiv prin manifestarea de voin?? a proprietarului întregului imobil, …, concretizat? în actul de dezmembrare autentificat sub nr. … de B.N.P. …, astfel cum a fost completat prin actul adi?ional autentificat sub nr. … de acela?i birou notarial, deci într-un act juridic unilateral, ?i devenite active la momentul înstr?in?rii c?tre persoane diferite a celor cinci loturi rezultate din dezmembrare, persoane care, prin semnarea contractelor de vânzare-cump?rare, au acceptat situa?ia de fapt ?i de drept c?reia fostul proprietar i-a dat na?tere. Inten?ia … a fost, a?a cum a rezultat din declara?ia martorului …, ca prin constituirea servitu?ilor de trecere s? se asigure loturilor formate, toate cu destina?ie comercial?, o cât mai bun? exploatare, interes care exist? ?i în prezent pentru proprietarii acestora.
Servitutea de trecere care greveaz? Lotul nr. 4, apar?inând reclamantei, nefiind una legal?, faptul c? fondurile dominante au ?i un alt drum de acces la calea public? nu poate conduce la stingerea ei. Cât? vreme pentru existen?a servitu?ii de trecere constituit? prin fapta omului, cum este ?i cea de fa??, nu se cere ca fondul dominant s? aib? caracter de loc înfundat, ea n?scându-se în mod valabil ca urmare a manifest?rii de voin?? în acest sens a proprietarilor imobilelor învecinate, faptul c? acesta dispune ?i de un alt drum de acces la calea public? nu poate conduce la stingerea ei.
În cauz? nu este incident nici unul din modurile de stingere a servitu?ii instituite de art. 636-639 C.civ., mai sus men?ionate. În aceast? situa?ie, fiind vorba de o servitute constituit? prin fapta omului, potrivit principiului „mutus consensus, mutus disensus”, acesteia i se poate pune cap?t numai pe cale conven?ional?, respectiv prin manifestarea de voin?? în acest sens a proprietarilor fondului dominant ?i a celui aservit, conven?ie care în cauza de fa?? nu a intervenit.
Instan?a nu poate re?ine sus?inerea reclamantei, în sensul c? exercitarea servitu?ii a devenit prea împov?r?toare pentru ea, cât? vreme situa?ia de fapt existent? la momentul constituirii acesteia nu a suferit vreo schimbare pân? în prezent. Oricum, instan?a constat? c? ?i dac? reclamanta ar fi f?cut dovada sus?inerii sale, acest lucru nu ar fi putut conduce la stingerea servitu?ii de trecere de care beneficiaz? pârâtele, ci doar la exercitarea acesteia pe un alt drum, pe care reclamanta avea obliga?ia s? îl propun?. Astfel, potrivit art. 634 C.civ., „Proprietarul fondului supus servitu?ii nu poate face nimic spre a-i sc?dea întrebuin?area sau a i-o îngreuna. Astfel nu poate schimba starea locurilor, nici str?muta exercitarea servitu?ii dintr-un loc într-altul, decât acela unde servitutea a fost din început stabilit?. Cu toate acestea, dac? acea stabilire primitiv? a devenit mai împov?r?toare proprietarului fondului supus sau dac? îl opre?te a-?i face pe dânsul repara?ii folositoare, va putea oferi proprietarului celuilalt fond un loc ce ar avea aceea?i înlesnire pentru exercitarea drepturilor sale ?i acesta nu va putea refuza.” Servitutea presupune prin defini?ie o sarcin? impus? unui fond, pe care, cu bun? ?tiin??, reclamanta ?i autorii s?i au acceptat-o la momentul cump?r?rii Lotului nr. 4, având, a?adar, obliga?ia respect?rii acesteia.
Fa?? de toate cele expuse anterior, având în vedere caracterul perpetuu al dreptului real de servitute de care beneficiaz? pârâtele ?i inexisten?a unei cauze de stingere a servitu?ii de trecere ce greveaz? lotul reclamantei, instan?a va respinge ac?iunea, astfel cum a fost precizat?, formulat? de reclamanta … împotriva pârâtelor … ?i …., ca neîntemeiat?.
Pe cale de consecin??, reclamanta fiind în culp? procesual?, în baza art.274 C.pr.civ., instan?a va respinge cererea acesteia de obligare a pârâtelor la plata cheltuielilor de judecat? ca neîntemeiat?. Totodat?, f?când aplicarea principiului disponibilit??ii care guverneaz? procesul civil, instan?a va lua act c? pârâta …. nu a solicitat cheltuieli de judecat? ?i c? pârâta … ?i-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecat? pe calea unei ac?iuni separate.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOT?R??TE:
Respinge ac?iunea, astfel cum a fost precizat?, formulat? de reclamanta …, cu sediul în Bucure?ti, str. …, sector 1 ?i cu sediul ales la …, din Bucure?ti, …, sector 3, în contradictoriu cu pârâtele …, cu sediul în Bucure?ti, str. ……, ?i cu sediul ales la S.C.A. „…, din Bucure?ti, B-dul …, sector 2, ?i …., cu sediul în Bucure?ti, str. …, sector 3, ca neîntemeiat?.
Respinge cererea reclamantei de obligare a pârâtelor la plata cheltuielilor de judecat? ca neîntemeiat?.
Ia act c? pârâta …. nu a solicitat cheltuieli de judecat? ?i c? pârâta … ?i-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecat? pe calea unei ac?iuni separate.
Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronun?at? în ?edin?? public? azi, 25 Mai 2011.
PRE?EDINTE, GREFIER,
8
