Invocarea de către reclamanţi a unui titlu provenit de la o altă persoană decât cea cu care se află în conflict nu reprezintă o abatere de la principiul relativităţii efectelor actelor juridice instituit de art. 973 din Codul civil, deoarece atunci când o parte opune adversarului său un titlu de proprietate ea nu invocă, în realitate, caracterul absolut al acestuia, ci o prezumţie de proprietate în favoarea sa, decurgând din faptul existenţei titlului.
(Decizia nr. 1961 din 25 iunie 2001 – Secţia a IV-a civilă)
Prin acţiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanţii P.A. şi P.V. au chemat în judecată pe pârâta I.E., solicitând ca aceasta să fie obligată să predea cheile de la subsolul imobilului din Bucureşti, sectorul 1 şi să le permită liberul acces în subsol, precum şi să elibereze de îndată spaţiile proprietatea lor exclusivă, precum şi pe cele aflate în coproprietate, situate la subsol, pe care le-a acaparat şi le foloseşte fără drept. De asemenea, s-a solicitat obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă pentru aceste spaţii pe ultimii 3 ani, la plata de daune cominatorii de 10.000 lei pe zi de întârziere, de la data rămânerii definitive a hotărârii şi până la executarea obligaţiilor, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 6726 din 10.04.2000, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins acţiunea, ca neîntemeiată.
Pentru a pronunţa această hotărâre, prima instanţă a reţinut că spaţiile pe care reclamanţii le-au solicitat nu sunt proprietatea lor exclusivă, iar dependinţele (boxele de la subsol) sunt comune; pe de altă parte, s-a reţinut că nu s-a dovedit ocuparea abuzivă de către pârâtă a spaţiilor în litigiu.
împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii, apel care a fost soluţionat prin Decizia civilă nr. 3306 din 18 decembrie 2000 a Tribunalului Bucureşti – Secţia a V-a civilă şi de administrativ.
Conform acestei hotărâri, apelul reclamanţilor a fost admis, iar sentinţa atacată a fost schimbată, în sensul admiterii în parte a acţiunii, cu consecinţa obligării pârâtei să predea reclamanţilor cheile de la intrarea în subsolul imobilului şi să le permită liberul acces în acest subsol; celelalte capete de cerere au fost respinse, ca neîntemeiate.
La darea soluţiei, tribunalul a reţinut că, prin Sentinţa civilă nr. 4939 din 11.05.1994 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti, reclamanţii au devenit proprietarii unei boxe şi ai cotei de 1/3 din spălătoria şi dependinţele aferente apartamentului din imobilul litigios, iar prin Sentinţa civilă nr. 3987 din 6.11.1973 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, au mai dobândit o boxă şi o cotă-parte din spălătorie şi celelalte dependinţe aflate în subsolul imobilului.
Ţinând seama de faptul că reclamanţii au în proprietate exclusivă şi în coproprietate anumite spaţii în subsolul imobilului în litigiu şi că, în această calitate, au dreptul să le folosească, tribunalul a apreciat că cererea de obligare a pârâtei să le predea cheile de la subsol şi să le permită accesul în acest spaţiu este întemeiată.
Decizia instanţei de apel a fost atacată cu recurs de pârâtă, care a criticat-o în baza art. 304 pct. 7, 8, 9, 10 şi 11 din Codul de procedură civilă, pentru următoarele motive:
1. Tribunalul s-a limitat la a afirma că prima instanţă, respingând acţiunea, nu a examinat pretenţiile reclamanţilor în funcţie de titlurile de proprietate.
Situaţia astfel reţinută este superficială şi inexactă, deoarece toţi cei trei experţi care au făcut lucrări în cauză au examinat modul în care proprietarii concomitenţi sau succesivi ai încăperilor de la subsolul clădirii în litigiu au exclusivitate sau comunitate asupra acestora, iar identificările făcute de experţi concordă cu titlurile de proprietate.
2. Prin hotărârea dată s-a încălcat principiul relativităţii efectelor contractelor prevăzut de art. 973 din Codul civil, întrucât împrejurarea că reclamanţii s-au judecat cu moştenitorii familiei, care i-au închiriat două încăperi la parter, nu creează raporturi juridice care să o lege pe recurentă.
3. Tribunalul nu s-a preocupat de realitatea absenţei unui drept de folosinţă al reclamanţilor asupra celor două încăperi.
Reclamanţii nu au domiciliul în imobil şi nici nu pot justifica desfăşurarea acolo a unei activităţi economice.
Accesul prin spaţiile comune, lângă un loc de desfăşurare a unei activităţi comerciale legale, de către un chiriaş al recurentei, nu ar avea nici o raţiune; dimpotrivă, ar constitui un abuz şi o sursă de pericole.
Examinând decizia atacată în raport de criticile formulate, Curtea constată că recursul nu este fondat.
în mod corect, tribunalul a reţinut că reclamanţii sunt proprietarii a două boxe şi a unei cote indivize din spălătoria şi celelalte dependinţe aflate în subsolul imobilului, dovada dreptului lor de proprietate fiind făcută cu Sentinţa civilă nr. 1939 din 11.05.1994 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti şi cu Sentinţa civilă nr. 3987 din 6.11.1973 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.
Faţă de această situaţie, s-a apreciat întemeiat că reclamanţii sunt îndreptăţiţi să folosească aceste spaţii, întrucât folosinţa este un atribut al dreptului de proprietate, recunoscut de art. 480 din Codul civil.
De vreme ce recurenta-pârâtă, care deţine şi ea o cotă indiviză de proprietate din subsol, potrivit actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 933 din 4.02.1972, le-a refuzat reclamanţilor accesul în subsol, fapt recunoscut de aceasta la interogatoriu, soluţia tribunalului – de obligare a pârâtei-recurente să le predea reclamanţilor cheile de la intrarea în subsol şi să le permită liberul acces în acest spaţiu – este legală şi temeinică, fiind dată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 480 din Codul civil.
Chiar dacă prin expertizele întocmite la fond nu s-ar fi delimitat exact spaţiile deţinute în proprietate exclusivă de cele două părţi, cum s-a invocat în recurs, aceasta nu ar impieta asupra legalităţii soluţiei pronunţate în apel, deoarece obligaţia stabilită în sarcina pârâtei este doar de a preda cheile de la subsol reclamanţilor şi de a le permite accesul în acest spaţiu pe considerentul că şi ei deţin în proprietate exclusivă şi pe cote-părţi spaţii din subsol, aşa încât nu pot fi împiedicaţi de un alt coproprietar să-şi exercite atributele dreptului de proprietate.
Această obligaţie s-a impus pârâtei, în considerarea celor două hotărâri judecătoreşti care reprezintă titlurile de proprietate ale reclamanţilor.
Drepturile pe care acestea le conferă reclamanţilor asupra subsolului imobilului în litigiu nu pot fi nesocotite de pârâta-recurentă prin invocarea inopozabilităţii titlurilor prezentate de reclamanţi, decurgând din faptul că acestea sunt hotărâri ce nu au fost pronunţate în contradictoriu cu ea.
Invocarea de către reclamanţi a unui titlu provenit de la o altă persoană decât cea cu care se află în conflict nu reprezintă o abatere de la principiul relativităţii actelor juridice, instituit de art. 973 din Codul civil, deoarece, atunci când o parte opune adversarului său un titlu de proprietate, ea nu invocă, în realitate, caracterul absolut al titlului, ci o prezumţie de proprietate în favoarea sa, decurgând din faptul existenţei titlului.
Pârâta-recurentă nu a răsturnat această prezumţie, deoarece titlul prezentat de ea, respectiv Actul de vânzare-cumpărare nr. 933 din 4.02.1972, nu se suprapune dreptului decurgând din titlul reclamanţilor, ci vizează o altă cotă indiviză de 1/3 din spălătorie şi celelalte părţi comune ale imobilului.
Ţinând seama de considerentele expuse, Curtea constată că nici una din criticile formulate de recurentă nu este fondată, ceea ce face inaplicabile în speţă cazurile de casare invocate. (Judecator Adina Nicolae)
